市场比较法不动产估价原理及案例
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➢ （2） 交易类型与估价目的要吻合。 ➢ （3） 成交日期与估价时点接近 ➢ （4） 成交价格是正常价格或可修正为正常价
格。
REAL ESTATE APPRAISING
3、选取可比实例的基本准则
可比实例所处的地区应与估价对象所处的 地区相同，或是在同一供需范围内的类似 地区
可比实例的用途应与估价对象的用途相同 可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑
如果不动产市场相对比较稳定，可适当延长间隔 时间，但最长时效不宜超过3年（房地产不宜超 过1年）。
可比实例的成交价格应是正常成交价格，或可 修正为正常成交价格。 选取可比实例的数量：一般要求选取3-10 个可比实例
REAL ESTATE APPRAISING
4、建立价格可比基础
就是对所选可比实例的成交价格进行换算处 理，使其之间的口径一致、相互可比，并统 一到估价对象的价格单位上，为进行比较修 正建立共同的基础。
2.间接比较分析
间接比较是以一个标准不动产或 条件俱佳的不动产为基准，把交易案 例和待估对象均与其逐项比较，然后 将结果转化为修正价格。
PD PB A B C D E
REAL ESTATE APPRAISING
（1）区域因素间接比较
式中：交易情况修正的分子为100，表示以正常交易价格为基准； 交易日期修正的分母为100，表示以可比实例成交时的日期为基准； 标准化修正的分子为100，表示以标准不动产所在区域的状况为基准，
1、统一付款方式。如果在成交日期时一次付清为基准，假设当时人民币的年利率为 8%，则：
甲总价=16× 32 + 32 =76.422（万元人民币） (1 8%)0.5 (1 8%)
乙总价=15（万美元） 2、统一化为单价。则：
甲单价= 764200 =3821.1（元人民币/平方米.建筑面积） 200
26
REAL ESTATE APPRAISING
三、市场交易情况修正
进行交易情况修正，是排除交易行为中 的一些特殊因素所造成的可比实例成交价格 偏差，将其成交价格修正为正常价格。由于 不动产的特殊性和不动产市场的不完全性， 交易价格往往在交易过程中受当时当地一些 特殊因素的影响而发生偏差，所以必须对这 些不正常的情况加以修正，使可比实例的非 正常价格变为正常价格后，才能作为估价对 象的价格。
REAL ESTATE APPRAISING
非正常交易情况的类型：
有利害关系人之间的交易：其成交价格通常都低于正 常的市场价格。
急于出售或者急于购买情况下的交易：前者往往造成 价格偏低，后者则使价格偏高。
受债权债务关系影响的交易：一般交易价格偏低。
对市场行情缺乏了解的交易：如果买方不了解市场行 情，盲目购买，成交价格往往偏高；如果卖方不了解 市场行情，盲目出售，则成交价格往往偏低。
式中：交易情况修正的分子为100，表示以正常交易价格为基准； 交易日期修正的分母为100，表示以可比实例成交时的日期为基准； 区域因素修正的分子为100，表示以估价对象所在的区域因素为基准； 标准化修正的分子为100，表示以标准不动产的个别因素状况为基准，分
母是可比实例的个别因素相对于标准不动产的个别因素的得分； 个别因素修正的分母为100，表示以标准不动产的个别因素状况为基准，
REAL ESTATE APPRAISING
第二节 市场比较法的估价步骤
• 一、收集交易资料 • 二、确定比较交易案例 • 三、市场交易情况修正 • 四、期日修正 • 五、区域因素修正 • 六、个别因素修正 • 七、使用年限修正 • 八、容积率修正 • 九、不动产价格的确定
REAL ESTATE APPRAISING
结构相同 可比实例的规模应与估价对象的规模相当 可比实例的权利性质应与估价对象的权利
性质相同
REAL ESTATE APPRAISING
3、选取可比实例的基本准则（续）
可比实例的交易类型应与估价目的相吻合。
可比实例的交易类型与估价目的相吻合。交易类 型主要有出让、买卖、租赁、入股等。
可比实例的成交日期应与估价时点接近。
REAL ESTATE APPRAISING
2、收集交易实例的基本内容
交易双方的基本情况和交易目的。
交易实例不动产的状况：交易实例不动产状况主要包 括：①坐落位置；②形状与面积；③地质条件；④自 然与人文环境；⑤土地利用现状与规划用途；⑧地上 建筑物的基本情况；⑦权利状况。
成交价格与成交日期
乙单价= 150000 =60(美元/平方英尺.使用面积) 2500
3、统一币种和货币单位。假设乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场汇价为 1 美元=8.3 元人 民币，则：
甲单价=3821.1（元人民币/平方米.建筑面积） 乙单价=60×8.3=498（元人民币/平方英尺.使用面积） 4、统一面积内涵。假定以建筑面积为基准，并调查得知该类物业的 1 平方米使用面积=0.75 平方 米建筑面积。则： 甲单价=3821.1（元人民币/平方米.建筑面积） 乙单价=498×0.75=373.5(元人民币/平方英尺.建筑面积) 5、统一面积单位。如果以平方米为基准，由于 1 平方米=10.764 平方英尺，则： 甲单价=3821.1（元人民币/平方米.建筑面积） 乙单价=373.5×10.764=4020.4（元人民币/平方米.建筑面积）
第一节 市场比较法的基本原理
概念 理论依据（基本原理） 基本公式 特点与适用范围
REAL ESTATE APPRAISING
一、市场比较法的定义
市场比较法：就是将估价对象与近期内已发 生交易的类似土地（不动产）进行比较，对这些 类似土地（不动产）的成交价格进行适当的修正， 以此作为估价对象在估价时点的客观合理价格的 估价方法。
➢ 5.市场比较法以替代原理为基础，正确确定 不动产使用价值及其影响因素，是提高不动 产估价精度的基础。
REAL ESTATE APPRAISING
（二）适用条件
1.要有足够数量的可比实例
我国要求市场比较交易案例不少于3个，一般为3-10
2.比较实例与估价对象具有相关性和替代性
3.交易资料的可靠性
交易实例Ⅰ 比较 交易实例Ⅱ 比较
修正
待评估 不动产价格
交易实例Ⅲ 比较
REAL ESTATE APPRAISING
三、市场比较法的基本公式
采用市场比较法评估不动产的价格，需要进 行交易情况、交易日期、区域因素、个别因 素的修正。根据实际比较基准不同可分为：
直接比较 间接比较
REAL ESTATE APPRAISING
这里的“类似土地（不动产）”，是指在所 处地区、用途、建筑结构等方面，与估价对象相 似的土地（不动产）。
市场比较法，又简称比较法，是不动产估价 中最重要、最常用的基本方法之一。采用市场比 较法求得的价格，称为比准价格。
REAL ESTATE APPRAISING
二、基本原理
市场比较法的理论依据，就是替代 原理。其基本原理如下图所示：
三、市场比较法的基象的状况为基准，把各交易案例与其逐项 相比较，然后将比较的结果转化为修正价格。
PD PB A B D E
式中： 交易情况修正的分子为100，表示以正常交易价格为基准； 交易日期修正的分母为100，表示以可比实例成交时的日期为基准； 区域因素修正的分子为100，表示以估价对象所在的区域因素为基准； 个别因素修正的分子为100，表示以估价对象的个别因素为基准。
有特别动机或者偏好的交易： 相邻不动产的合并交易： 特殊交易方式下的交易： 税费非正常负担的交易：
REAL ESTATE APPRAISING
四、市场比较法的特点与应用范围
REAL ESTATE APPRAISING
（一）特点
➢ 1.市场比较法具有现实性，有较强的说服力。
➢ 2.市场比较法以替代关系为途径，所求得的 价格称为“比准价格”。
➢ 3.市场比较法由价格求价格，欠缺理论基础。
➢ 4.市场比较法需要估价人员具备较高素质。 因为需进行一系列项目的比较修正，要求具 备多方面知识和丰富经验。
分子是估价对象的个别因素相对于标准不动产的个别因素的得分。
REAL ESTATE APPRAISING
间接比较表
不动产 状况 因素1 因素2
…
… 因素n-1 因素n 综合
权 标准 估价 可比实 可比 可比实 可比 重 状况 对象 例A 实例B 例C 实例…
D f1 100 f2 100 ……
……
fn-1 100 fn 100 1 100
主要包括5方面的工作：
①统一付款方式； ②统一采用单价； ③统一币种和货币单位； ④统一面积内涵； ⑤统一面积单位。
REAL ESTATE APPRAISING
例：搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积 200 平方米，成交总价 80 万元人民币， 分三期付款，首期付 16 万元人民币，第二期于半年后付 32 万元人民币，余款 32 万元人民币于一年后 付清。乙交易实例的使用面积 2500 平方英尺，成交总价 15 万美元，于成交时一次付清。
建筑物价格
建筑物概 况
面积 结构 用途
交易形式
交易日期
交易情况
距商业服务 中心距离
市级 区级 小区级
距公共设施 文体设施
距离 公用设施
道路状况
宽度 车流量
区 公交状况 线路数
域
线路流量
因
火车站
素 距对外交通 汽车站
设施的距离 码头
地形、地质
面积
宽、深度 形状
个别 因素
临街类型 临街位置 临街深度
容积率
REAL ESTATE APPRAISING
市场比较法
REAL ESTATE APPRAISING
最重要、最常用的基 本估价方法之一，也是国 外通用的经典估价方法！
REAL ESTATE APPRAISING
主要内容
第一节 市场比较法的基本原理 第二节 市场比较法的基本步骤 第三节 应用举例
REAL ESTATE APPRAISING
直接比较表
REAL ESTATE APPRAISING
不动产 状况 因素1
因素2
…
权重 f1 f2 …
估价 可比 可比 可比 对象D 实例A 实例B 实例C
100
100
…
… ……
因素n- fn-1 100 1
因素n fn 100
综合 1 100
可比实例…
REAL ESTATE APPRAISING
举例1某城市地价指数如下表地价指数是以2010年为基期100以后每年上升4个百分点2012年以后每年上升2个百分点若选择的比较易实例是2012年成交的交易价格是1080元平方米而待估对象估价期日为2014年则交易期日修正后的地价2采用价格变动率进行修正采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期修正估价时点时的价格可比实例在成交日期时价格1价格变动率期数采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期修正估价时点时的价格可比实例在成交日期时价格1价格变动率期数案例1某地区某类不动产2014年4月至10月的价格指数分别为796747767850892925981以2014年1月为100
其他
规划限制
使用限制
基准地价
机场
调查日期
给排水
其他
供电供热
供气
电讯
REAL ESTATE APPRAISING
二、确定比较交易案例
1、概念：可比实例是指符合一定条件、估价中 可作为参照比较的交易实例。
2、选取可比实例的基本要求： ➢ （1） 是估价对象的类似不动产，包括在区位、
权益和实物三个方面应相同或相近。
4.交易资料的合法性
REAL ESTATE APPRAISING
（三）适用范围
➢ 从适用条件看，市场比较法主要用于不 动产市场发达、有充足的具有替代性的 不动产交易实例的地区。
➢ 从评估目的和评估结果来看，市场比较 法除可直接用于评估不动产的价格或价 值外，还可用于评估土地或房地产的租 金，以及用于其他估价方法中有关参数 的求取。
付款方式包括：一次付清、分期付款及比例、抵押贷 款比例、租金支付方式等内容。
交易情况主要包括：交易税费的负担方式，是否是亲 友之间的交易，有无瞒租瞒价、急买急卖、人为哄抬 等行为。
收集交易资料
项目
状态
项目
状态
项目
状态
REAL ESTATE APPRAISING
坐落
使用类别
权利状态 总价
交易价格 土地价格
分母是可比实例所在区域相对于标准不动产所在区域的得分； 区域因素修正的分母为100，表示以标准不动产所在区域的状况为基准，
分子是估价对象所在区域相对于标准不动产所在区域的得分； 个别因素修正的分子为100，表示以估价对象的个别因素为基准。
REAL ESTATE APPRAISING
（2）个别因素间接比较
(一) 收集交易实例
1、收集交易实例的途径 查阅政府有关部门的不动产交易等资料。 查阅报刊上有关不动产出售、出租的广告、信息等资料。 参加房地产交易展示会，了解不动产价格行情。 向不动产交易当事人及相关机构调查了解情况。 假装成购买者，与房地产出售者(如房地产开发商、经纪代
理商等)洽谈，取得真实的不动产价格资料。 同行之间相互提供。 计算机信息网络。
格。
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3、选取可比实例的基本准则
可比实例所处的地区应与估价对象所处的 地区相同，或是在同一供需范围内的类似 地区
可比实例的用途应与估价对象的用途相同 可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑
如果不动产市场相对比较稳定，可适当延长间隔 时间，但最长时效不宜超过3年（房地产不宜超 过1年）。
可比实例的成交价格应是正常成交价格，或可 修正为正常成交价格。 选取可比实例的数量：一般要求选取3-10 个可比实例
REAL ESTATE APPRAISING
4、建立价格可比基础
就是对所选可比实例的成交价格进行换算处 理，使其之间的口径一致、相互可比，并统 一到估价对象的价格单位上，为进行比较修 正建立共同的基础。
2.间接比较分析
间接比较是以一个标准不动产或 条件俱佳的不动产为基准，把交易案 例和待估对象均与其逐项比较，然后 将结果转化为修正价格。
PD PB A B C D E
REAL ESTATE APPRAISING
（1）区域因素间接比较
式中：交易情况修正的分子为100，表示以正常交易价格为基准； 交易日期修正的分母为100，表示以可比实例成交时的日期为基准； 标准化修正的分子为100，表示以标准不动产所在区域的状况为基准，
1、统一付款方式。如果在成交日期时一次付清为基准，假设当时人民币的年利率为 8%，则：
甲总价=16× 32 + 32 =76.422（万元人民币） (1 8%)0.5 (1 8%)
乙总价=15（万美元） 2、统一化为单价。则：
甲单价= 764200 =3821.1（元人民币/平方米.建筑面积） 200
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三、市场交易情况修正
进行交易情况修正，是排除交易行为中 的一些特殊因素所造成的可比实例成交价格 偏差，将其成交价格修正为正常价格。由于 不动产的特殊性和不动产市场的不完全性， 交易价格往往在交易过程中受当时当地一些 特殊因素的影响而发生偏差，所以必须对这 些不正常的情况加以修正，使可比实例的非 正常价格变为正常价格后，才能作为估价对 象的价格。
REAL ESTATE APPRAISING
非正常交易情况的类型：
有利害关系人之间的交易：其成交价格通常都低于正 常的市场价格。
急于出售或者急于购买情况下的交易：前者往往造成 价格偏低，后者则使价格偏高。
受债权债务关系影响的交易：一般交易价格偏低。
对市场行情缺乏了解的交易：如果买方不了解市场行 情，盲目购买，成交价格往往偏高；如果卖方不了解 市场行情，盲目出售，则成交价格往往偏低。
式中：交易情况修正的分子为100，表示以正常交易价格为基准； 交易日期修正的分母为100，表示以可比实例成交时的日期为基准； 区域因素修正的分子为100，表示以估价对象所在的区域因素为基准； 标准化修正的分子为100，表示以标准不动产的个别因素状况为基准，分
母是可比实例的个别因素相对于标准不动产的个别因素的得分； 个别因素修正的分母为100，表示以标准不动产的个别因素状况为基准，
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第二节 市场比较法的估价步骤
• 一、收集交易资料 • 二、确定比较交易案例 • 三、市场交易情况修正 • 四、期日修正 • 五、区域因素修正 • 六、个别因素修正 • 七、使用年限修正 • 八、容积率修正 • 九、不动产价格的确定
REAL ESTATE APPRAISING
结构相同 可比实例的规模应与估价对象的规模相当 可比实例的权利性质应与估价对象的权利
性质相同
REAL ESTATE APPRAISING
3、选取可比实例的基本准则（续）
可比实例的交易类型应与估价目的相吻合。
可比实例的交易类型与估价目的相吻合。交易类 型主要有出让、买卖、租赁、入股等。
可比实例的成交日期应与估价时点接近。
REAL ESTATE APPRAISING
2、收集交易实例的基本内容
交易双方的基本情况和交易目的。
交易实例不动产的状况：交易实例不动产状况主要包 括：①坐落位置；②形状与面积；③地质条件；④自 然与人文环境；⑤土地利用现状与规划用途；⑧地上 建筑物的基本情况；⑦权利状况。
成交价格与成交日期
乙单价= 150000 =60(美元/平方英尺.使用面积) 2500
3、统一币种和货币单位。假设乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场汇价为 1 美元=8.3 元人 民币，则：
甲单价=3821.1（元人民币/平方米.建筑面积） 乙单价=60×8.3=498（元人民币/平方英尺.使用面积） 4、统一面积内涵。假定以建筑面积为基准，并调查得知该类物业的 1 平方米使用面积=0.75 平方 米建筑面积。则： 甲单价=3821.1（元人民币/平方米.建筑面积） 乙单价=498×0.75=373.5(元人民币/平方英尺.建筑面积) 5、统一面积单位。如果以平方米为基准，由于 1 平方米=10.764 平方英尺，则： 甲单价=3821.1（元人民币/平方米.建筑面积） 乙单价=373.5×10.764=4020.4（元人民币/平方米.建筑面积）
第一节 市场比较法的基本原理
概念 理论依据（基本原理） 基本公式 特点与适用范围
REAL ESTATE APPRAISING
一、市场比较法的定义
市场比较法：就是将估价对象与近期内已发 生交易的类似土地（不动产）进行比较，对这些 类似土地（不动产）的成交价格进行适当的修正， 以此作为估价对象在估价时点的客观合理价格的 估价方法。
➢ 5.市场比较法以替代原理为基础，正确确定 不动产使用价值及其影响因素，是提高不动 产估价精度的基础。
REAL ESTATE APPRAISING
（二）适用条件
1.要有足够数量的可比实例
我国要求市场比较交易案例不少于3个，一般为3-10
2.比较实例与估价对象具有相关性和替代性
3.交易资料的可靠性
交易实例Ⅰ 比较 交易实例Ⅱ 比较
修正
待评估 不动产价格
交易实例Ⅲ 比较
REAL ESTATE APPRAISING
三、市场比较法的基本公式
采用市场比较法评估不动产的价格，需要进 行交易情况、交易日期、区域因素、个别因 素的修正。根据实际比较基准不同可分为：
直接比较 间接比较
REAL ESTATE APPRAISING
这里的“类似土地（不动产）”，是指在所 处地区、用途、建筑结构等方面，与估价对象相 似的土地（不动产）。
市场比较法，又简称比较法，是不动产估价 中最重要、最常用的基本方法之一。采用市场比 较法求得的价格，称为比准价格。
REAL ESTATE APPRAISING
二、基本原理
市场比较法的理论依据，就是替代 原理。其基本原理如下图所示：
三、市场比较法的基象的状况为基准，把各交易案例与其逐项 相比较，然后将比较的结果转化为修正价格。
PD PB A B D E
式中： 交易情况修正的分子为100，表示以正常交易价格为基准； 交易日期修正的分母为100，表示以可比实例成交时的日期为基准； 区域因素修正的分子为100，表示以估价对象所在的区域因素为基准； 个别因素修正的分子为100，表示以估价对象的个别因素为基准。
有特别动机或者偏好的交易： 相邻不动产的合并交易： 特殊交易方式下的交易： 税费非正常负担的交易：
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四、市场比较法的特点与应用范围
REAL ESTATE APPRAISING
（一）特点
➢ 1.市场比较法具有现实性，有较强的说服力。
➢ 2.市场比较法以替代关系为途径，所求得的 价格称为“比准价格”。
➢ 3.市场比较法由价格求价格，欠缺理论基础。
➢ 4.市场比较法需要估价人员具备较高素质。 因为需进行一系列项目的比较修正，要求具 备多方面知识和丰富经验。
分子是估价对象的个别因素相对于标准不动产的个别因素的得分。
REAL ESTATE APPRAISING
间接比较表
不动产 状况 因素1 因素2
…
… 因素n-1 因素n 综合
权 标准 估价 可比实 可比 可比实 可比 重 状况 对象 例A 实例B 例C 实例…
D f1 100 f2 100 ……
……
fn-1 100 fn 100 1 100
主要包括5方面的工作：
①统一付款方式； ②统一采用单价； ③统一币种和货币单位； ④统一面积内涵； ⑤统一面积单位。
REAL ESTATE APPRAISING
例：搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积 200 平方米，成交总价 80 万元人民币， 分三期付款，首期付 16 万元人民币，第二期于半年后付 32 万元人民币，余款 32 万元人民币于一年后 付清。乙交易实例的使用面积 2500 平方英尺，成交总价 15 万美元，于成交时一次付清。
建筑物价格
建筑物概 况
面积 结构 用途
交易形式
交易日期
交易情况
距商业服务 中心距离
市级 区级 小区级
距公共设施 文体设施
距离 公用设施
道路状况
宽度 车流量
区 公交状况 线路数
域
线路流量
因
火车站
素 距对外交通 汽车站
设施的距离 码头
地形、地质
面积
宽、深度 形状
个别 因素
临街类型 临街位置 临街深度
容积率
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市场比较法
REAL ESTATE APPRAISING
最重要、最常用的基 本估价方法之一，也是国 外通用的经典估价方法！
REAL ESTATE APPRAISING
主要内容
第一节 市场比较法的基本原理 第二节 市场比较法的基本步骤 第三节 应用举例
REAL ESTATE APPRAISING
直接比较表
REAL ESTATE APPRAISING
不动产 状况 因素1
因素2
…
权重 f1 f2 …
估价 可比 可比 可比 对象D 实例A 实例B 实例C
100
100
…
… ……
因素n- fn-1 100 1
因素n fn 100
综合 1 100
可比实例…
REAL ESTATE APPRAISING
举例1某城市地价指数如下表地价指数是以2010年为基期100以后每年上升4个百分点2012年以后每年上升2个百分点若选择的比较易实例是2012年成交的交易价格是1080元平方米而待估对象估价期日为2014年则交易期日修正后的地价2采用价格变动率进行修正采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期修正估价时点时的价格可比实例在成交日期时价格1价格变动率期数采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期修正估价时点时的价格可比实例在成交日期时价格1价格变动率期数案例1某地区某类不动产2014年4月至10月的价格指数分别为796747767850892925981以2014年1月为100
其他
规划限制
使用限制
基准地价
机场
调查日期
给排水
其他
供电供热
供气
电讯
REAL ESTATE APPRAISING
二、确定比较交易案例
1、概念：可比实例是指符合一定条件、估价中 可作为参照比较的交易实例。
2、选取可比实例的基本要求： ➢ （1） 是估价对象的类似不动产，包括在区位、
权益和实物三个方面应相同或相近。
4.交易资料的合法性
REAL ESTATE APPRAISING
（三）适用范围
➢ 从适用条件看，市场比较法主要用于不 动产市场发达、有充足的具有替代性的 不动产交易实例的地区。
➢ 从评估目的和评估结果来看，市场比较 法除可直接用于评估不动产的价格或价 值外，还可用于评估土地或房地产的租 金，以及用于其他估价方法中有关参数 的求取。
付款方式包括：一次付清、分期付款及比例、抵押贷 款比例、租金支付方式等内容。
交易情况主要包括：交易税费的负担方式，是否是亲 友之间的交易，有无瞒租瞒价、急买急卖、人为哄抬 等行为。
收集交易资料
项目
状态
项目
状态
项目
状态
REAL ESTATE APPRAISING
坐落
使用类别
权利状态 总价
交易价格 土地价格
分母是可比实例所在区域相对于标准不动产所在区域的得分； 区域因素修正的分母为100，表示以标准不动产所在区域的状况为基准，
分子是估价对象所在区域相对于标准不动产所在区域的得分； 个别因素修正的分子为100，表示以估价对象的个别因素为基准。
REAL ESTATE APPRAISING
（2）个别因素间接比较
(一) 收集交易实例
1、收集交易实例的途径 查阅政府有关部门的不动产交易等资料。 查阅报刊上有关不动产出售、出租的广告、信息等资料。 参加房地产交易展示会，了解不动产价格行情。 向不动产交易当事人及相关机构调查了解情况。 假装成购买者，与房地产出售者(如房地产开发商、经纪代
理商等)洽谈，取得真实的不动产价格资料。 同行之间相互提供。 计算机信息网络。