发包人未经竣工验收擅自使用建设工程后能否主张建设工程质量不合格

发包人未经竣工验收擅自使用建设工程后能否主
张建设工程质量不合格
在建设工程施工合同中，承包人向发包人交付符合合同约定质量要求的建设工程和发包人向承包人支付建设工程价款，是双方最重要的义务，构成建设工程施工合同中最基本的对价关系。

承包人请求发包人支付工程款的基本前提就是其所施工的建设工程质量合格。

因此，司法实践中，承包人起诉请求发包人支付建设工程价款的，发包人多会以建设工程质量不合格为由进行抗辩。

但实践中也存在发包人不诚信拖延支付工程款的情况。

尤其是发包人利用其在建筑市场上的优势地位，在建设工程施工合同约定的付款方式上取得有利地位，让承包人部分甚至全部垫资施工，或者不按建设工程施工合同约定的时间支付建设工程价款，导致承包人完成全部工程施工任务后，不能按时取得建设工程价款。

个别发包人一方面通过拖延对建设工程进行竣工验收的方式，以达到迟延付款或者少付不付工程款的目的，另一方面又占有使用建设工程。

在司法实践中，个别发包人占有使用已完工建设工程甚至长达数十年，却以各种理由拖延竣工验收，也不向承包人支付其欠付的工程款。

承包人起诉请求发包人支付工程款后，发包人又以建设工程质量不合格为由提出抗辩。

有的发包人还就建设工程质量问题申请鉴定。

由于发包人在使用已完工工程时往往已经对工程进行了装饰装修，有的在使用过程中也存在损毁或者改建，因此即使存在建设工程质量不合格的情况，也很难确定是何种原因导致，应由哪方
当事人承担责任。

造成这一困境的主要原因是发包人在建设工程未经竣工验收的情况下擅自使用该建设工程。

对此，《建设工程施工合同司法解释》第十三条规定：“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体
结构质量承担民事责任。

”在理解和适用《建设工程施工合同司法解释》第十三条规定时，应当注意以下问题。

第一，建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用了建设工程，才不能以使用部分质量不符合约定为由主张权利。

如果不存在建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的事实，就不能适用该条规定。

第二，建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用了建设工程后，只是对其所使用部分，不能以工程质量不符合约定为由主张权利。

对于发包人未使用部分，不适用该条规定。

第三，发包人擅自使用建设工程之前，并无证据证明建设工程存在质量问题。

如果在发包人擅自使用建设工程之前，就已经发现建设工程质量问题，发包人要求承包人修复，承包人未予修复，发包人另行联系第三方修复后才使用建设工程的，就不能适用该条规定。

在这种情况下，发包人有权请求承包人赔偿其为修复而支出的合理费用。

第四，虽然发包人在建设工程未经竣工验收的情况下就擅自使用，但是如果建设工程的地基基础工程和主体结构质量在合理使用寿命
内出现质量问题的，发包人仍然有权请求承包人承担相应的民事责任。

一方面，地基基础工程和主体结构质量影响到建设工程的安全使用，承包人对此所应承担的瑕疵担保责任应当更重。

另一方面，发包人擅自使用未经验收合格的建设工程通常不会对地基基础工程和主体结构质量造成影响。

导致这两项工程质量问题的责任比较容易划分。