3.2-乐平市老城东区控制性详细规划说明书1

乐平市老城东区控制性详细规划说明书
第一章背景概况
乐平地处“南昌——九江——景德镇”的金三角区域，作为江西景德镇管辖的中心城区，人口众多，市场发达，商贸繁荣，物流便捷，区位优越，交通便利。

这里是全国四大产锰基地和江西省三大煤炭基地之一、亚洲最大的膨润土储藏地、江西省唯一的海泡石产地，还是全国商品粮基地、江西重点产棉区、全国优良猪种繁育基地、江西最大的无公害蔬菜生产基地和全国有名的“江南菜乡”，素有赣东北“聚宝盆”之美称，资源丰赡，物产富饶。

乐平作为一座有着1800年历史沿革的城市，留下了丰富多彩的历史遗存。

保留了400余座融建筑、雕塑、工艺、绘画、文学于一体，被称为“中华一绝”的古戏台；培育了“一王二侯三驸马，四位左右一品相，五位状元、榜眼和探花，三百多位进士郎”；记载了方志敏、红十军的足迹。

其中老北街、何家台是古时乐平的政治、经济、文化核心。

老城区是乐平悠久历史的承载地，是现存历史文化资源的集中地，是乐平历史特色的代表地。

乐平自1992年撤县建市十年以来，城市发展速度加快，城市规模不断扩大，城市面貌日新月异。

但随着经济的迅速增长，城市的快速发展，在改变城市面貌、改善人民生活的同时，也给老城区的历史保护与发展造成了巨大的压力与挑战。

2002年，乐平市政府在国家全面建设小康社会的新形势下，科学编制了《乐平市城市总体规划（修编）2002—2020》，提出将城市现代化建设的中心转移到新区，将老城区发展的重点放在改善环境、展现历史、提升功能上的战略举措。

新一轮的乐平市总体规划正在编制，为了更好地配合总体规划的编制和实施，受乐平市规划局委托，由我院进行乐平老城区控制性详细规划的编制工作。

通过该规划的编制，对老城区的历史资源和利用价值进行挖掘，明确该区域的发展要求，即如何能够妥善处理好保护和发展的关系，明确了“老城做减法，新区做加法”的思路。

重点加强为居民日常生活服务的社区配套设施、公共绿地和交通市政等设施，对历史文化资源保护和利用分类分级进行保护与整治。

整合区域交通，合理进行用地布局，提升老城区的整体形象，激发老城区的活力，从而有效指导下一步城市开发建设朝着健康、合理、有序的方向发展。

第二章总则
一、规划范围
老城区位于乐平市区的东部，规划范围北起长寿路——环城北路——长寿路，南抵迎宾路——东湖迎宾大道，西起长寿路——新平南路——迎宾路，东至公园路，总用地面积约0.92平方公里。

老城区是古时乐平的政治、经济、文化中心，现状用地以居住用地为主，兼由分布较为稀散的商业金融、行政办公等公共设施用地组成。

属于洎阳街道办事处，由5个社区居委会组成。

二、规划依据
1、《中华人民共和国城乡规划法》2008.01
2、建设部《城市规划编制办法》2006.04
3、建设部《城市用地分类与规划建设用地标准》GBJ137-90
4、《江西省城市和镇控制性详细规划管理条例》2007.12
5、《江西省城市房屋拆迁管理实施办法》2003
6、《乐平市总体规划（修编）2002—2020》2002
7、其它相关的标准规范及规划文件
三、规划原则
1、区域协调原则
该区的规划要处理好乐平老城区建设与新城区开发的关系，从更大的范围内统筹考虑其功能定位、用地布局、道路交通、市政基础设施之间的合理衔接，促进城市空间的科学发展。

2、城市建设和居民安置相协调原则
妥善处理好城市规划建设和老城区居民安置之间对用地的需求关系，保证城市建设和居民安置协调发展。

3、可操作性原则
鉴于老城区中西部拥有众多历史建筑，故在“保护第一”的原则下，本次规划将老城区中西部进行局部调整，仍规划为以现状居住用地为主；而针对东部商住区和东南部商业片区，则可在控制性详细规划范围内的一定条件下对用地布局和各地块的开发容量进行适当的优化和调整，同时保证部分地块功能的混合性和可兼容性，以适应实际开发建设的需要。

4、深入挖掘老城区历史文化价值原则
老城区的历史文化底蕴深厚，保存着较好的古代城市空间格局，拥有老北门——古商业、居住文化区，以及何家台——礼制、居住文化区，这二者分别具有不同的文化特征，共同组成了老城区内具有深厚历史价值和人文特点的传统居住片区。

其中有着众多保存质量较完善的重要历史建筑，同时许多具有地方特色的传统文化遗产也在城市的发展中被保留了下来。

基于上述的优势条件，在老城区的保护和整治工作中，充分利用这些元素构成老城区的景观节点和景观轴线，从而深刻体现老城区的历史文化价值，同时发扬名人优势，将老城区的历史文化充分展示于众，吸引更多的人到此居住、参观游览，聚集人气，提升老城活力。

5、可持续发展原则
在对老城区“保护第一”的同时，应该重视与新城区的建设相结合，不仅可以解决一部分在老城区需要迁出的人口的安置问题，还可以促进挖掘该区域发展的潜在价值，从而合理高效利用各类资源，通过确定合理的建设时序和分期开发的规模和内容，保证老城区的改造分期进行，逐步实现城市可持续发展。

四、规划思路
乐平老城区未来的发展必须是在对既往建设经验教训总结上的提升，使本次控制性详细规划成为保护老城区历史文化街区风貌与现代化建设相结合的基点。

首先必须确立“保护第一”的总体发展思路，将历史文化的保护、利用、展示置于首位；其次，力求“改善环境”，加大绿地建设，增加配套基础设施的力度；第三，注重“完善功能”，挖掘整合资源，合理调整用地结构，保持老城区的可持续发展。

具体思路如下：
1、保护和体现传统特色，加强城市设计
保持传统街巷的格局与形态，保存文物古迹、古建筑、街巷景观。

在对老城区的保护与更新建设中，力求能够挖掘丰富的历史文化内涵，延续历史的脉络。

对建筑形式、尺度、色彩和体量提出不同的改造要求。

从整体上控制城市轮廓线，对重要景观节点、景观轴线加强设计，结合绿化，创造良好的城市景观，提高该区域的城市形象。

2、妥善处理保护与更新的平衡与协调
强调既要保护——在发展中传承历史文脉，又要更新——在传承历史文脉中发展，使老城区既能够保护好历史文化，同时又能够满足现代城市发展和建设的需要。

3、合理确定土地开发强度，完善配套设施，实现老城的“有机更新”
调整优化城市土地使用布局，完善配套基础设施，改善环境。

结合目前乐平市的城市新区开发，制定相应的、以适当降低老城区建筑密度和人口密度的措施。

4、整合资源，优化用地结构，调整用地布局，优化环境
根据老城区的经济发展，合理调整用地结构，严格控制新建住宅建设，增加街坊绿地，优先安排公共配套服务设施用地，以保持老城区的用地平衡，激发老城区的功能活力。

五、规划目标
1、“文化之城”——历史文化、现代文化交相辉映
⑪历史文化——挖掘历史资源，在保护的同时更注重其多元的方式、价值体现、展示和利用。

保留和继承老城区原有空间格局和尺度。

延续和优化传统的市井文化生活。

保证和发扬社区关系的和谐。

⑫现代文化——在已有文化设施基础上繁荣文化产业，整合各项资源，配合新城区的开发，注入现代元素，完善城市功能，构建多元文化格局，从而形成该区域自己的特色。

2、“活力之城”——分区功能、休闲娱乐、产业发展相得益彰
⑪分区功能——该规划将老城区分为“六片”，赋予其居住、商业、文化休闲等功能。

整体目标旨在提升老北街、何家台片区，拓展南部片区，完善西部片区，启动东部片区。

⑫休闲娱乐——通过休闲娱乐项目，提升老城区活力，达到振兴历史街区的目的。

⑬产业发展——充分利用老城原有传统资源优势，以及结合新城区未来建设发展的趋势，在西北部及东南部可适当发展文教科技产业等。

3、“宜居之城”——优化居住、完善配套、改善环境
⑪优化居住——在体现老城区文化内涵，尽量保持街区原有用地性质和空间布局的基础上，控制新增居住用地，适当降低建筑密度，拆除乱搭乱建构（建）筑物，改造原有三类居住用地，改善居住环境。

⑫完善配套——梳理现状居住用地，加强老城区基础设施的建设，增加与居民日常生活密切相关的社区服务设施用地，优化用地布局。

⑬改善环境——稳步增加老城区的公共绿地，重点增加便民型绿地建设；结合市园林部门，在部分单位实施改墙透绿工程；尽可能沿老城区外围城市主干道布置绿带，形成环城绿带，向老城区内部溶解，并与内部次干道、支路绿地及公共绿地形成老城区的绿化网络；积极开发供居民日常生活使用游憩的开敞空间；疏通清淤护城河，作滨河绿带建设。

第三章现状条件分析
一、区位条件
乐平作为江西景德镇管辖的中心城区，地处“南昌——九江——景德镇”的金三角区域。

境内现有206国道和乐上、乐弋、田乐线3条省道与外界相连，南与鹰潭相距只有几十公里，北离景德镇机场只有40公里，景鹰高速途经乐平市并开设了互通立交。

规划片区南临护城河，南湖公园的改造正在进行中；东接东湖迎宾大道，现已建成通车，向东与206国道相连接，向南与至南昌方向的乐平大桥相接通，成为城市的主要入口之一。

老城区位于乐平市区东部，行政管辖隶属洎阳街道办事处，由5个社区居委会组成。

片区范围北至长寿路——环城北路——长寿路，西至长寿路——新平南路——迎宾路，东至公园路，南至迎宾路——东湖迎宾大道，总占地面积约1.0平方公里。

二、现状概况
区域内主要道路网已经形成，地势平坦。

现状用地以居住用地、行政办公用地、部分工业用地、商业用地及医疗卫生用地为主。

其中居住用地以低层高密度传统住宅区为主，主要分布在老北街、何家台片区及西北片，乱搭乱建情况严重，消防、卫生环境条件较差，亟需改造和整治。

一部分居住用地为低层自建住宅或单位家属区，主要分布在东片区，环境较好，需要进一步的整合和保留。

行政办公用地集中分布在东南片区，根据城市的发展建设将搬迁至新区，从而腾出一处空地为规划进行合理的开发和利用。

一部分商业用地沿主要道路两侧布置，一部分则分散布置在居住区内，形成住宅混合区，规模不统一，且缺乏鲜明的特色和吸引力，需要更深入地集中、整理、改造、升级。

医疗卫生设施用地混杂在居住用地内，虽方便附近居民就医，但也对街区造成一定的污染和影响，规划拟搬出部分设施。

工业用地主要集中在东片区，属三类工业，用地面积较大，且对居住区有一定程度的污染，危害影响严重，在发展环境建设的基础上，规划考虑搬迁，以符合城市发展建设要求。

此外，老北街、何家台片区是历史文化街区，保存有大量明清风格的古建筑，具有极高的历史文化价值和社会经济价值，需要采取积极保护和整治等多种方式，充分发掘其历史文化价值，努力提高社会经济效益，激发老城区活力，使老城区得到“有机更新”。

三、人口
根据现场调查统计，老城区现状居民总人口为23685人，其中常住人口20052人，暂住人口3633人，住宅占地约47.93公顷，占总用地的52.26%。

（见居住及人口现状调查表）
居住及人口现状调查表
居委会名称
住房总
户数
（户）
总人口
（人）
常住户数
（户）
暂住户数（户）占地面积（ha）住宅面积（ha）文昌门居委会1363 5549 1283 80 23.96 10.34
扶摇居委会1872 5640 1772 100 37.49 23.33
东湖居委会100 3500 100 / 1.46 1.04
飞仙桥居委会1160 4060 860 300 12.02 5.99
迎宾居委会1636 4936 1078 558 8.17 7.88 总计6131 23685 5093 1038 83.1 48.58 四、现状用地平衡表
大类中类用地名称用地面积（ha）百分比（%）R 居住用地47.9352.26
R2 二类居住用地15.9817.42
R3 三类居住用地29.5532.22
R22 公共服务设施用地 2.4 2.62
C 公共设施用地20.9422.83
C1 行政办公用地 4.17 4.55
C2 商业金融用地13.6814.92
C3 文化娱乐用地0.130.14
C5 医疗卫生用地 2.67 2.91
C7 文物古迹用地0.290.32 M 工业用地99.81
M2 二类工业用地0.730.80
M3 三类工业用地8.279.02 S 道路广场用地12.813.96
S1 道路用地12.813.96 U 市政公用设施用地0.10.11
U1 供应设施用地0.10.11
G 绿地0.210.23
G1 公共绿地0.210.23
D 特殊用地0.730.80
合计建设总用地91.71100.00
总计规划总用地91.71100.00
1、居住用地
该区域内现状居住用地主要为三类居住用地，另有少量的二类居住用地和住宅混合用地。

其中二类居住用地为近年新建设的居住小区，如日东花园，以多层为主，这些新的小区均为为商品房。

此外还有私人建设的住房，主要集中在东部沿公园路一带，规划较为整齐，房屋紧凑，街道干净，环境安静，但缺乏集中的公共绿地及公共配套设施。

三类居住用地主要位于老北街、何家台及西片区，建筑破旧混乱无序，密度过高，无主次道路，绿地及公共设施缺乏，环境欠佳。

该区域有幼儿园3所，小学3所，中学1所。

（见幼儿园、中、小学现状调查表）
幼儿园、中、小学现状调查表
名称班级数（班）学生数（人）用地面积（㎡）生均面积（㎡）
文化馆春天幼儿园7 250 1310 5.24
贵族华蕾幼儿园12 350 2000 5.71
贵族华蕾幼儿园分园 3 130 1362 10.5 乐平市幼儿园10 1000—1200 2058 1.87
成长快乐幼儿园 6 200 1480 7.4
乐平市第一小学42 2755 11853 4.30
乐平市第五小学22 1561 3042 1.95
乐平市实验小学10 486 3470 7.14
乐平市第五中学33 2155 6413 2.98
2、公共设施用地
该区域现状公共设施用地分布较为零散。

⑪行政办公用地
该区域包括市政府、市政协、法院、检察院、市卫生局、粮食局、教育局等行政办公单位，主要集中在洎阳中路附近。

⑫商业金融用地
布局较为分散，一部分沿主要道路两侧布置，呈带状，一部分则分散布置于居住区内。

3、工业用地
规划内现状工业用地以二类、三类工业用地为主，工业用地分布在区域东侧和南侧，主要产业为机械加工、食品等，与居住用地混杂布置，两者之间缺少必要的绿化隔离带，对环境有严重的污染和影响。

五、道路交通
1、对外交通
规划区主要通过长寿路——环城北路——长寿路、迎宾路——东湖迎宾大道、洎阳中路、翥山东路——东湖迎宾大道对外联系。

红线宽度为12—30米左右，均采用一块板形式。

没有集中的社会停车场（库）。

道路通行条件较好，交通设施一般。

2、内部交通
主要有翥山东路、公园路、万寿宫——状元巷，由上述四条城市主干道相联系。

道路通行条件一般，只在翥山东路与万寿宫交叉口——日东花园小区前有一处面积很小的停车场，交通设施欠缺。

街区内的步行系统杂乱无序，多有断头路，且环境较差，设施欠缺。

六、市政基础设施
该区域市政基础设施较为薄弱，现状用地为0.11公顷。

1、给水设施
给水管道随道路同步实施，老城区的自来水管网不配套，供水压力低，管网严重缺乏。

因此，改造完善城区供水管网势在必行。

2、排水设施
整个规划区在地势上北高南低，各地块的排水根据地形主要由北向南排入规划区南边的护城河中，未经处理，对河水的污染较为严重。

在东北部及西南部规划区域已形成较为完善的排水系统；在西本片区，以及老北街、何家台区域仍以明沟为排水方式。

3、电力设施
西北片及老北街、何家台街区的供电设施较为短缺。

4、燃气设施
该区域大部分居民所使用的燃料仍以液化石油气为主，部分新建小区如日东花园已实现天然气供应，但燃气管网未形成系统，供气可靠性较差。

七、建设质量评价
该区域内建设情况新旧好坏不一，按照建设质量将地块划分为建设质量好、建设质量一般、建设质量差三类。

1、总体评价
老北街、何家台片区及西片区主要集中了高密度的低层传统住宅区，所以建设质量较差。

东片有一定开发规模的新建设用地，建设质量好。

从整体情况来看，建设质量差占的比例相当高，建设质量一般和建设质量好所占的比例相对较低。

2、老北街、何家台片区建设质量评价
建设质量好的区域主要包括乐平市政协、乐平第五小学、种子公司、人民医院门诊部及部分其他公共建筑。

建设质量一般的区域主要包括分布于街区外围的部分办公、商业、商住建筑。

建设质量差的区域即大规模高密度的传统住宅区。

3、西北片建设质量评价
建设质量好的区域主要包括乐平第一小学、粮食局、农业银行及部分其他公共建筑。

建设质量一般的区域主要包括分布于街区外围的部分办公、商业、商住建筑。

建设质量差的区域即大规模高密度的传统住宅区。

4、东南片建设质量评价
建设质量好的区域主要包括乐平市政府、法院、检察院、乐平市幼儿园、乐平第五中学及部分其他公共建筑。

建设质量一般的区域主要包括分布于街区外围的部分办公、商业、商住建筑。

建设质量差的区域即大规模高密度的传统住宅区。

5、东北片建设质量评价
建设质量好的区域主要包括武装部、为民机械厂、已建成的日东花园小区及部分其他公共建筑。

建设质量一般的区域主要包括分布于街区外围的部分办公、商业、商住建筑。

建设质量差的区域即大规模高密度的传统住宅区。

八、历史文化传统、建筑特色及环境特征
1、历史文化传统
老北街、何家台历史文化街区整体性好，有相当规模，风貌基本完整，历史文化悠久深厚，空间层次丰富，景观视线与轮廓良好，并具有整体性延续性，民俗文化真实延续，重点建筑保存比较完整，城市格局和典型建筑群均鲜明地代表和体现了明清时期赣东北历史城市的真实与完整的特色，具有地域特点的市井文化等传统也被保留了下来，为赣东北仅见，在江西省内亦较为罕见，有极高的保护利用价值。

2、建筑特色
⑪老城区传统建筑风貌较为统一
主要商业建筑特征十分典型和鲜明，前店后寝，二楼夹层外挑，砖木结构，硬山马头墙。

门面装饰主要集中在二楼外挑夹层和墀头，鹅颈轩、垂花、梁头、窗扇、倒爬狮（鹿）斜撑等。

主要民居建筑基本保持晚清和民国时期的格局，一般为八字门斗，四合天井（当地称禾谷兜），穿斗结构，硬山马头墙，木雕装饰等。

古民居为双层穿斗式、硬山屋顶，建筑材料多为木料、青砖小青瓦等。

⑫新建建筑导致建筑风格混杂
90年代以后新建的建筑，包括商业、办公、工厂则以多层为主，建筑新旧混杂，具有现代建筑特点，与老城区传统建筑风格难以协调。

3、环境特征
⑪本规划区南南临原护城河，污染严重，亟待整治。

⑫用地地势平坦，便捷的交通和平坦的土地是该地区发展优势。

⑬规划将护城河整治并作滨河绿带景观，可改善城市环境及小气候，使之成为老城区良好的自然资源。

九、开发条件
1、优势条件
⑪区位优势
规划区是位于乐平市城区东部的老城区，是乐平市的主城区，古时乐平的政治、经济、文化中心。

虽然随着城市的发展建设，未来5—10年中，主城区有以向东扩展为主，以向西南、西北扩展为辅的发展趋势，但因为规划区就位于旧城区，是东部新区中心城区和西部新区的交汇处，且随着周围东湖新区、塔山工业园等功能区的建设发展，为规划区内发展居住用地创造了条件。

经过完善的规划，能够与未来的新城区共同构成乐平城市的集合中心，其区位投
资优势显而易见。

⑫交通优势
贯穿规划区内的洎阳中路北接乐德铁路，南向通往贵溪，向北一直沿伸至景德镇方向；用地内翥山东路与迎宾路均连接东湖迎宾大道，与206国道及至南昌方向的乐平大桥相联通，对外交通联系十分便捷。

区内的迎宾路将是老城区与东湖新区及其他片区交通联系的主要途径。

优越的交通条件确立了规划区在城区内占有的无与伦比的交通区位。

⑬环境优势
规划区南部紧邻护城河，南湖公园正在大规模建设中，将会成为城市总体布局的城市绿心之一，同时也是乐平市城市规划景观体系的设计重点。

建成之后这里环境优美，空气清新，为规划区内的居民服务，拥有良好的外部环境。

规划区内部的居住建筑由于大部分在1—3层之间，容积率较低，建筑密度过大，因此在规划中解决上述问题后会有相应用地将置换为公共绿地，形成各片区的绿化休闲中心，同样形成了良好的内部生态环境。

十、存在问题
1、用地布局
⑪用地功能分布较为零散，土地利用失调，用地平衡是首要解决的重要问题。

⑫现状人口密度偏高，现状居住用地建筑密度过高，最高达70%以上，容积率较低；乱搭乱建情况严重，消防、卫生条件差；部分住宅破旧不堪，配套服务设施欠缺，影响居民日常生活。

⑬现状居住用地和部分工业用地、医疗卫生用地混杂布置，影响严重，整体环境有待改善。

2、道路和市政设施
⑪社会停车场等静态交通设施欠缺。

⑫沿街巷两侧的建筑严重抢占、挤占道路。

⑬随着经济的快速发展，老城区面临很大的交通压力。

⑭市政设施建设不完善，工业、生活污水未经处理直接排入护城河，污染严重，破坏了自然水系。

3、绿化景观
⑪规划范围内绿化率极低，环境质量有待提升
⑫居住区内缺乏配套的便民型公共绿地。

⑬老北街、何家台区原有空间格局保存较为完整，但缺少必要的为当地居民休憩交流所提供的开敞共享空间。

4、旧居住区的保护与更新有一定难度
⑪老城区主要面临着传统民居的保护问题，如老北街、何家台片区，这些地区建筑和人口密集，压力在于保护的基础上还要再现传统民居的特色与风貌，同时在目前的开发体制下还需取得一定的经济回报。

⑫如何更好地妥善地安排拆迁户的安置问题也是面临的一个难题。

第四章用地布局
一、规划设计原则
1、采取纵向分区的方式，完善乐平市老城区的功能设计。

2、充分挖掘和体现老北街、何家台片区的历史文化价值，尽可能在最大程度上保持街区原有的用地性质和空间布局。

3、对于现状办公用地、部分工厂用地进行整合，采取集中布置的方式。

4、加强基础配套设施的建设。

增加公共参与的绿地和设施，将绿化系统与公共空间有机结合。

5、改善城市环境质量，将环境保护与可持续发展的要求统一考虑。

6、注重与周边片区建设的协调统一，包括用地功能布局、道路交通联系以及景观风貌建设等方面，使其充分发挥城市中心区的作用。

7、提供合理、优化的用地布局和便于操作的土地细划方案，创造有个性的舒适宜人的城市空间，突出城市形象。

二、布局结构与功能分区
1、布局结构
根据规划范围内的现状路网和规划用地性质，规划为“两轴、两组团、六区”的
布局结构。

“两轴”：分别是指①沿翥山东路的区域联系轴，根据其沿路不同的用地性质、建筑功能、风格及特色，自西向东依次展现乐平的现代—历史—现代的商业、文化景观等特色风貌；
②沿洎阳中路和万寿宫——状元巷的道路绿化生态轴。