经济师(中级)房地产经济专业知识与实务模拟试卷32(题后含答案及解析)

经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷32(题后含答案
及解析)
题型有：1. 单项选择题 2. 多项选择题 3. 案例分析
单项选择题
1．杜能在《孤立国》一书中提出六种耕作制度，每种耕作制度构成一个区域，即“杜能圈”。

其中第三圈是( )。

A．自由农作区
B．谷物轮作区
C．林业区
D．放牧区
正确答案：B
解析：在“杜能圈”中，第一圈为自由农作区，是距市场最近的一圈，主要生产易腐难运的农产品；第二圈为林业区，主要生产木材，以解决城市居民所需薪材以及提供建筑和家具所需的木材；第三圈是谷物轮作区，主要生产粮食；第四圈是草田轮作区，提供的商品农产品主要为谷物与畜产品；第五圈为三圃农作制区，圈内1／3土地用来种黑麦，1／3种燕麦，其余1／3休闲。

知识模块：房地产经济基本理论
2．同心圆理论的基本模式为( )。

A．城市各功能用地以中心区为核心，自内向外作环状扩展，共形成5个同心圆用地结构
B．城市各功能用地以中心区为核心，自外向内作环状扩展，共形成6个同心圆用地结构
C．城市各功能用地以居民区为核心，自内向外作扇状扩展，共形成5个扇形
D．城市各功能用地以中心商业区为核心，自内向外作扇形扩展
正确答案：A
解析：同心圆理论的基本模式为城市各功能用地以中心区为核心，自内向外作环状扩展，共形成5个同心圆用地结构。

依次为：①第一环带，中心商务区；
②第二环带，过渡地带；③第三环带，工人住宅区；④第四环带，高级住宅区；
⑤第五环带，通勤人士住宅区。

知识模块：房地产经济基本理论
3．房地产市场竞争情况的调研主要包括竞争企业和( )两方面内容。

A．组织
B．个人
C．机构
D．产品
正确答案：D
解析：市场竞争对于房地产企业制定市场营销策略有着重要的影响。

房地产市场竞争者凋研主要包括竞争企业和竞争产品两方面。

知识模块：房地产市场调研
4．可预测某一范围内事件发生的可能性的是( )。

A．主观概率
B．概率密度函数
C．累积概率分布函数
D．平均概率密度函数
正确答案：C
解析：在向一组参加预测的专家调查时，通常是以调查表的肜式征集专家对出个可能发生事件主观概率的估计值，然后运用算术平均或加权平均对同一事件综合专家的意见，最后得出一组专家集体提出的主观概率值，即平均概率密度函数和累积概率分布函数。

其中，平均概率密度函数可预测各事件发生的可能性；累积概率分布函数可预测某一范围内事件发生的可能性。

知识模块：房地产投资项目不确定性分析
5．下列关于差额净现值法的表述，正确的是( )。

A．若差额净现值大于零，表明全部投资都是合理的
B．在进行方案比较时，不需要假设一个零投资方案
C．采用差额净现值法的评价结论与采用净现值率法的评价结论往往一致D．当有多个互斥方案进行比较时，需要各方案之间进行两两比较
正确答案：D
解析：差额净现值大于零只表明增加的投资是合理的，并不表明全部投资是合理的；在采用差额净现值法对方案进行比较时，通常先设有一个零：投资方案，并假设零投资方案为临时最优方案，然后一一进行比较；由于评价角度不同，用差额净现值法对互斥方案比选的结论往往与用净现值率法比选的结论不一致。

知识模块：房地产投资项目方案比选
6．房地产开发企业以房地产投资额、税费、行业利润水平等因素为基础，确定房地产价格的方法，称为( )。

A．成本导向定价法
B．需求导向定价法
C．随行就市定价法
D．比较定价法
正确答案：A
解析：成本导向定价法是指以商品房开发成本作为定价基础的定价方法。

房地产投资额、税费、行业利润水平等都是与成本有关的因素。

知识模块：房地产市场营销
7．某房地产开发项目总成本1500万元，预期利润10％，总建筑面积10000平方米。

按照成本加成定价法确定价格时，该房地产的价格是( )。

A．1650元／平方米
B．在1650元／平方米上下一定范围内
C．1667元／平方米
D．在1667元／平方米上下一定范围内
正确答案：A
解析：根据成本加成定价法公式：商品房单位价格=[商品房单位成本×(1+成本加成率)]÷(1-销售税费率)，则该房地产价格为：15000000÷10000×(1+10％)=1650(元／平方米)。

知识模块：房地产市场营销
8．房地产营业推广中的“噱头”促销方式不包括( )。

A．免费观看演出
B．免费乘车
C．免付房地产开发企业贷款利息
D．赠送礼品
正确答案：C
解析：房地产营业推广中的“噱头”促销方式很多，有免费吃饭、免费乘车、免费观看演出、赠送礼品等，主要目的是吸引客户前往售楼处参观、咨询，在一定程度上积聚了人气。

知识模块：房地产市场营销
9．房地产由于价值量大，成交价格通常采取( )方式支付。

A．一次性付款
B．分期付款
C．银行贷款
D．非银行金融机构贷款
正确答案：B
解析：房地产由于价值量大，其成交价格的付款方式往往采取分期支付方式，而且付款期限长短、付款次数、每笔付款金额在付款期限内分布等的不同，实际价格会有所不同。

知识模块：房地产估价
10．对于建筑物来说，在( )的情况下，有效年龄与实际年龄相当。

A．建筑物的维修保养比正常维修保养好
B．建筑物经过更新改造
C．建筑物的维修保养比正常维修保养差
D．建筑物的维修保养属于正常
正确答案：D
解析：建筑物的实际年龄是估计其有效年龄的基础，即有效年龄通常是在实际年龄的基础上进行适当的调整后得到：①当建筑物的维修养护为正常的，其有
效年龄与实际年龄相当；②当建筑物的维修养护比正常维修养护好或者经过更新改造的，其有效年龄小于实际年龄；③当建筑物的维修养护比正常维修养护差的，其有效年龄大于实际年龄。

知识模块：房地产估价
11．( )是房地产估价机构出具的关于房地产价值的专业意见，可视为房地产估价机构提供给委托人的“产品”。

A．房地产估价报告
B．房地产经济评价
C．房地产投资项目
D．房地产市场调研
正确答案：A
解析：房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的专业意见，可视为房地产估价机构提供给委托人的“产品”，是房地产估价机构给予委托人关于房地产价值的正式答复，也是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于房地产价值的分析报告。

知识模块：房地产估价
12．物业管理投标程序包括：(1)准备投标文件；(2)项目评估与风险防范；(3)评标；(4)接受招标方的资格审查；(5)获取招标信息；
(6)签约并执行合同；(7)收到中标通知书。

这几个步骤的正确顺序是( )。

A．(5)(1)(2)(4)(3)(7)(6)
B．(5)(2)(1)(4)(3)(7)(6)
C．(5)(1)(2)(3)(4)(7)(6)
D．(5)(2)(1)(3)(4)(7)(6)
正确答案：B 涉及知识点：物业管理
13．物业服务合同的主要内容不包括( )。

A．特约服务
B．专项维修资金的管理与使用
C．物业管理用房
D．双方的权利义务
正确答案：A
解析：物业服务合同的主要内容有：①物业管理事项；②物业服务质量；③物业服务费用；④双方的权利义务；⑤专项维修资金的管理与使用；⑥物业管理用房；⑦合同期限；⑧违约责任等。

知识模块：物业管理
14．我国住房抵押贷款的最高年限为( )年。

A．50
B．45
C．40
D．30
正确答案：D
解析：房地产融资的偿还期限一般都较长，我国住房抵押贷款的最高年限为30年。

知识模块：房地产金融
15．关于住房抵押贷款证券化，下列说法错误的是( )。

A．住房抵押贷款证券化是一种以住房抵押贷款为支撑发行证券进行融资的金融工具
B．住房抵押贷款证券属于抵押权型证券，是房地产证券的一种
C．住房抵押贷款证券化可以为投资者和融资者分散和转移风险
D．住房抵押贷款证券化是指资金的需求者采取发行证券的方式在金融市场上取得资金
正确答案：D
解析：与传统融资证券化中资金的需求者采取发行证券的方式在金融市场上取得资金不同的是，住房抵押贷款证券化是将缺乏流动性的住房抵押贷款债权转换成流动性较强的证券的过程，是资本市场发展的新产物。

知识模块：房地产金融
多项选择题
16．城市空间结构( )。

A．是在城市发展过程中，人们对土地利用的结果
B．是土地利用方式、土地利用程度和利用效果的总和
C．是城市的生产、服务、消费等结构
D．其结果反映城市空间的基本结构形态和城市区域内各功能的地域差异E．是不断发展的过程
正确答案：A,B,D,E
解析：城市空间结构是在城市发展过程中，人们对土地利用的结果，是土地利用方式、利用程度和利用效果的总和。

城市土地利用结果反映城市空间的基本结构形态和城市内各功能的地域差异。

知识模块：房地产经济基本理论
17．建设用地管理的主要内容有( )。

A．建设用地宏观调控管理
B．组织建设用地使用权的供给
C．土地征收管理
D．建设项目用地申请E．合理使用土地
正确答案：A,B,C,D
解析：根据建立社会主义市场经济和土地使用制度改革的需要，围绕实行土地用途管制制度这一目标，建设用地管理的主要内容包括：①建设用地宏观调控管理；②农用地转用管理；③土地征收管理；④建设项目用地申请、审查、报批、供地工作；⑤建设用地的分配、协调，即组织建设用地
使用权的供给，对建设用地使用权转让、出租、抵押进行监督管理。

知识模块：建设用地使用制度
18．在建设用地使用权出租程序的办理登记阶段，土地使用权出租双方当事人凭( )文件办理租赁登记，按规定缴纳有关税费。

A．契约
B．协议
C．租赁合同
D．土地管理部门发放的出租许可证E．租金收入证明
正确答案：C,D 涉及知识点：建设用地使用制度
19．对于以开发量为变量的房地产开发投资项目，应用费用分解法进行划分，( )属于变动成本。

A．土地购置费
B．规划设计费
C．建筑工程费
D．公共设施配套费E．固定资产折旧
正确答案：B,C,D
解析：对于以开发量为变量的房地产开发投资项目，应用费用分解法进行划分，固定资产折旧、土地购置费等属于固定成本；规划设计费、建筑工程费、公共设施配套费等属于变动成本。

知识模块：房地产投资项目不确定性分析
20．房地产开发项目实施阶段的进度控制包括( )。

A．实施进度计划
B．实施进度凋整
C．进度评估
D．进度控制E．进度管理
正确答案：B,D
解析：项目进度控制的实施主要有项目设计进度控制和项目实施进度控制。

实施阶段的进度控制包括：①实施进度调整；②进度控制。

知识模块：房地产开发项目管理
21．房地产开发企业与房地产经纪机构签订委托代理租售合同以后，需要向房地产经纪机构提供的资料有( )。

A．反映项目特征的资料
B．项目销售执行计划
C．反映项目合法性的资料
D．委托书E．房地产开发企业发展规划
正确答案：A,C,D
解析：代理租售合同签订后，委托人应向受托人提交有关资料，包括：①反
映项目特征的资料；②反映开发项目合法性的资料；③委托书；④商品房预售许可证(当预售商品房时)。

B项，应由经纪机构制定并执行，所以无需委托方提供；E项，是开发企业的内部资料，与销售无直接关系，所以无需提供。

知识模块：房地产市场营销
22．促销人员应具备的素质有( )。

A．能言善道
B．反应灵敏
C．外貌端庄秀丽
D．熟悉房地产特点、优势及公司的政策和经营方针E．具备市场知识
正确答案：A,B,D,E
解析：要发挥人员促销的优势，首先要选择好促销人员。

优秀的促销人员应具有的素质有：①能言善道；②随机应变；③反应灵敏；④长于外交；⑤熟悉促销技巧，熟悉所促销商品房的特点、优势以及企业的经营方针，具备市场知识。

知识模块：房地产市场营销
23．运用市场法进行估价的一般步骤有( )。

A．搜集交易实例
B．查看交易情况
C．建立价格可比基础
D．进行交易情况修正E．进行交易日期修正
正确答案：A,C,D,E
解析：运用市场法估价一般分为四个步骤：①搜集交易实例；②选取可比实例；③对可比实例的成交价格进行适当的处理，包括建立价格可比基础、交易情况修正、交易日期调整和房地产状况调整；④求取比准价格。

知识模块：房地产估价
24．由于完全无风险的投资在现实中难以找到，可以用( )代替安全利率。

A．同一时期的一年期围债利率
B．同一时期的一年期建设项目贷款利率
C．不同时期的银行平均利率
D．同一时期的银行平均利率E．同一时期的一年银行存款利率
正确答案：A,E
解析：由于在现实中不存在完全无风险的投资，故一般是选用同一时期相对无风险的报酬率去代替无风险报酬率，如选用同一时期的国债利率或银行存款利率。

知识模块：房地产估价
25．业主可以是个人、集体、国家，在实际操作中，具备业主身份的情况有( )。

A．土地所有权证持有人
B．土地使用权证持有人
C．房屋权属证书和房屋登记簿记载的房屋所有权人
D．物业的合法买受人尚未办理产权登记，但已实际占有的使用人E．法律、法规规定的其他房屋所有权人
正确答案：C,D,E
解析：业主是物业管理市场的需求主体，是物业服务企业服务的对象，可以是个人、集体和国家。

在实际中，具备业主身份的情况有三种：①房屋权属证书和房屋登记簿记载的房屋所有权人；②物业的合法买受人尚未办理产权登记，但已实际占有的使用人；③法律、法规规定的其他房屋所有权人。

知识模块：物业管理
26．房地产债券有多种方式，按发行者不同可分为( )
A．私募债券
B．公司债券
C．公募债券
D．政府债券E．金融债券
正确答案：B,D,E
解析：按不同的分类标准，房地产债券有不同的分类。

其中，按发行者不同，房地产债券分为政府债券、金融债券和公司债券三种。

AC两项是按房地产债券发行是否公开进行的划分。

知识模块：房地产金融
案例分析
李某决定于2006年11月购买一套普通住房自住，经估价该住房市场价格为100万元。

李某准备向银行申请个人住房公积金贷款。

李某的住房公积金账户本息余额为20000元，李某在10月份缴纳的住房公积金为250元，其单位缴纳的比例与职工相同。

李某离法定退休年龄还有30年。

若李某及其家庭成员在法定退休年龄内总共能缴纳的住房公积金为25万元，且李某所在地规定的住房公：积金贷款最高额度为15万元。

27．李某在法定退休年龄内，按现缴纳标准，需缴存的住房公积金总额为( )万元。

A．11
B．15
C．18
D．20
正确答案：D
解析：居民在退休年龄内预计可缴存住房公积金总额以下列方式计算：本人在退休年龄内可缴存住房公积金总额=目前本人名下住房公积金本息余额+上月住房公积金汇储额×剩余退休年限×12=20000+250×2×12×30=20(万元)。

知
识模块：房地产金融
28．李某能申请的住房公积金贷款最高额度为( )万元。

A．2
B．7
C．15
D．25
正确答案：C
解析：根据住房公积金的相关规定，李某可以申请的住房公积金贷款最高额度以下列三个额度中最低者为准：①借款人及其家庭成员在退休年龄内可缴存的住房公积金总额25万元；②所购住房评估价的70％，即100×70％=70(万元)；
③该市住房公积金管理中心每年公布的最高贷款额15万元。

以三者最低者为准，则李某申请公积金贷款的最高额度为15万元。

知识模块：房地产金融
29．假设李某购得房屋后，分别向甲、乙两个保险公司投保该房屋的火灾保险，保险金额分别为64万元和56万元。

若发生火灾，甲保险公司赔偿额度为( )万元。

A．46．6
B．50
C．53．3
D．64
正确答案：C
解析：重复保险的损失赔偿通常是采用分摊方式，可以按保险金额比例分摊。

投保人获得的最高损失赔偿为房屋的保险价值，即房屋的评估价值100万元，如果两家保险公司采取分摊方式赔付，则甲公司最高赔偿为：知识模块：房地产金融。