福建省2017年上半年房地产估价师《理论与方法》：房地产价格影响因素的分类试题
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案)
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案).第 1 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是（）。
{A}. 掌握的估价信息不同{B}. 遵循的估价原则不同{C}. 履行的估价程序不同{D}. 估价对象的状况不同正确答案：A,第 2 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（）划分。
{A}. 行政区域{B}. 估价目的{C}. 估价对象规模{D}. 价值类正确答案：B,第 3 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据（）来选取。
{A}. 估价假设和估价原则{B}. 价值类型和估价结果{C}. 估价程序和估价方法{D}. 估价目的和估价对象正确答案：D,第 4 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性。
{A}. 不可移性{B}. 独一无二{C}. 相互影响{D}. 用途多正确答案：C,第 5 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 关于房地产互补品的说法，正确的是（）。
{A}. 商业用房与工业用房是互补品{B}. 新建商品房与存量房是互补品{C}. 经济适用住房与普通商品住房是互补品{D}. 郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品正确答案：D,第 6 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000m2的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。
影响房地产价格走势的因素有哪些
影响房地产价格走势的因素有哪些
房地产市场价格水平既受到成本与费用构成的影响，同时也是其他众多因素相互作用的结果。
这些因素包括：
1.社会因素
社会因素包括社会治安状况、人口密度、家庭结构、消费心理等。
2.政治因素
政治因素是指会对房地产价格产生影响的国家政策法规，包括房地产价格政策、税收政策、城市发展规划等。
3.经济因素
经济因素包括宏观经济状况、物价状况、居民收入状况等。
4.自然因素
自然因素包括房地产所处地段的地质、地形、地势及气候等。
5.区域因素
区域因素包括交通状况、公共设施、配套设施、学校、医院、商业网点、环境状况等。
6.个别因素
个别因素是指影响某个房地产项目的具体因素，包括建筑物造型、风格、色调、朝向、结构、材料、功能设计、施工质量、物业管理水平等。
功能设计合理、施工质量优良、通风采光好和良好的朝向等因素都会相应地在房地产价格上体现出来。
《房地产估价理论与方法》--房地产价格影响因素
一、大纲要求考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产价格影响因素，包括房地产自身、人口、制度政策、经济、社会、国际等方面因素的了解、熟悉和掌握程度。
考试要求1．掌握对房地产价格影响因素的总认识；2．熟悉房地产价格影响因素的分类；3．掌握房地产自身因素；4．熟悉人口因素；5．熟悉制度政策因素；6．熟悉经济发展状况因素；7．掌握居民收入水平因素；8．掌握利率因素；9．熟悉汇率因素；10．熟悉物价水平因素；11．了解政治安定状况因素；12．了解社会治安状况因素；13．熟悉城市化因素；14．了解房地产投机因素；15．了解国际因素；16．了解心理因素；17．了解其他因素。
二、内容讲解第四章房地产价格影响因素房地产价格水平的高低及其变动，是众多对房地产价格有影响的因素对房地产价格综合作用的结果。
这些对房地产价格有影响的因素，称为房地产价格影响因素，简称影响因素或因素。
因此，做好房地产估价还需知晓各来源：建设工程教育网房地产价格影响因素，掌握这些因素是如何以及在何种程度上影响房地产价格的。
为此，本章首先综合说明各种因素对房地产价格的影响，然后把它们分为房地产自身因素、人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素和其他因素，分别分析它们对房地产价格的影响。
第一节房地产价格影响因素概述一、对房地产价格影响因素的总认识房地产估价的主要难点，是房地产价格影响因素众多且难以准确量化它们的影响。
要把握房地产价格影响因素，准确量化它们对房地产价格的影响，首先应有下列8点认识：（1）不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的：有的因素或者其变化会导致房地产价格上升，有的因素或者其变化会导致房地产价格下降。
并且，对于不同类型的房地产，同一因素或者其变化所引起的房地产价格的变动方向可能是不同的。
例如，某一地带有铁路，该地带如果是居住区，铁路可能是其贬值因素；该地带如果是仓储或工业区，铁路可能是其增值因素。
福建省2017年上半年房地产估价师《相关知识》：债券的分类试题
福建省2017年上半年房地产估价师《相关知识》：债券的分类试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、货币发行，应将所需数额列入国家综合信贷计划中，并作为__加以适用。
A．国家信贷资金B．国家预算资金C．国家负担资金D．国家计划资金2、下列行业中，__中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。
A．批量行业B．僵滞行业C．分块行业D．专业化行业3、__是反映企业在一定会计期间内经营活动、投资活动和筹资活动产生的现金流入、流出情况的报表。
A．资产负债表B．现金流量表C．损益表D．利润分配表4、约翰·冯·杜能的地租量的计算公式是。
A：地租=市场价格-生产成本B：地租=市场价格-生产成本-平均利润C：地租=市场价格-生产成本-所使用的资本×一般农业资本利润率D：地租=市场价格-生产成本-平均利润-资本的利息E：工业用地的监测点评估价格5、银行为某家庭提供了一笔总额10万元、期限10年、年利率6%的住房抵押贷款。
若采用月还款常数为0.7%的还款方式，并在最后1个月还清所余本息。
则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了（）元。
A．137.5B．410.2C．432.2D．452.26、在某商业街深度30．48 m(即100英尺)，临街宽度20 m的矩形土地，总价为1 200万元。
根据四三二一法测，与其相邻、临街深度为45．72 m(即150英尺)、临街宽度20 m的矩形土地的总价为万元。
A：1 504B：1 404C：1 304D：1 204E：工业用地的监测点评估价格7、按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2％；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5％。
若改为直接比较判定，将出现的情形。
2017年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及答案
2017年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题一、单项选择题（共35题）1.在评估房地产的市场价值时，错误的做法是（）。
A.模拟房地产市场定价B.模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价C.以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础D.从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断参考答案：D参考解析：本题考查的是房地差估价的特点。
房地产估价不应是估价师的主管随意定价，而应是估价师模拟大多数市场参与者的定价思维和行为，在充分认识房地产价格形成机制和过程，深入调查房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。
参见教材6-7页。
2.政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是（）。
A.征用期间导致房屋损毁的价值损失B.征用造成的家具、物资等动产搬迁费用C.征用期间租赁经营损失D.征用期间市场上类似房地产的增值差价参考答案：D参考解析：本题考查的是房地产征收和征用的需要。
征用房地产不仅应给予使用上的补偿(补偿金额相当于租金)，如果房地产被征用后损毁、灭失的，还应根据实际损失给予补偿。
例如，房地产被征用后损毁的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产损毁前后价值之差的补偿;房地产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。
在房地产征收、征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。
参见教材20页。
3. 下列房地产估价机构的行为中，错误的是（）。
A.根据某银行的相关招标要求按照正常评估收费标准收取评估费B.承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务C.聘请其他专业机构参与完成一项以房地产为主的整体资产评估业务D.利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为欲购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务参考解析：本题考查的是房地产估价职业道德。
2017年房地产估价师执业资格考试房地产估价理论与方法(3—5)精品复习课件
抵押价值（掌握）
•
从理论上讲，房地产抵押价值应当是债务人不履行到期债务或者发生 当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押房地产折价的价值或者拍卖、 变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。 法定优先受偿款是假定实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款 受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建设工程价款、已抵押担保的债 权数额以及其他法定优先受偿款，但不包括强制执行费用。
• ③维修费；
• ④管理费；
• ⑨租赁税费，如营业税、城市维护建 设税、教育费附加、租赁手续费；
• ⑩利润。
• ⑤投资利息；
• ⑥保险费；
估价时一定要分析租约﹗
• 也可能包含着上述房租构成因素之外的费用，如家具设
备使用费、物业服务费用、水费、电费、燃气费、供暖费、 通信费、有线电视费等；
• 也可能未包含上述真正的房租构成因素的费用，例如出
征收价值
也称为征收补偿价值，是为国家征收房地产确 定被征收房地产的补偿提供参考依据而评估的被征 收房地产的价值
五、房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地 产权利价格（了解）
（一）房地产所有权价格 房地产所有权价格，是指房屋所有权价格、土地所 有权价格，或者房屋所有权与土地所有权价格。中国目 前只有房屋所有权价格，没有土地所有权价格。
完全产权价值：指房屋所有权和以出让方式取得的建设用地使用权在不 受任何其他房地产权利等限制情况下的价值。 无租约限制价值：是指房地产在不考虑租赁因素影响情况下的价值 出租人权益价值：也称为有租约限制价值、带租约的房地产价值，是指 出租人对自己的已出租房地产依法享有的权益的价值。 承租人权益价值：是指承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权 益的价值 无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值
福建省2017年上半年房地产估价师案例与分析：法定优先受偿款试题
福建省2017年上半年房地产估价师案例与分析：法定优先受偿款试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、按照规定，商品房买卖当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定，其保修期从起计算。
A：商品房竣工之日B：商品房竣工验收之日C：商品房竣工验收合格之日D：商品房交付之日E：执行层的组织协调2、运用平均增减量法进行估价的条件是（）。
A．房地产价格时间序列逐期升高或下降B．房地产价格的变动呈现出一定的规律性C．房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场升或下降的波动幅度大致相等D．房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近3、投资者进行房地产投资的主要目的是为了__。
A．实现其财富价值的最大化B．获取房地产当前收益C．抵御通货膨胀的影响D．降低其投资组合的总体风险4、下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是__A．净收益包括有形收益和无形收益B．运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费C．通常只有客观收益才能作为估价依据D．应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值5、房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级，其中四级资质注册资本应在__万元以上。
A．100B．800C．2000D．50006、《中华人民共和国商业银行法》规定：设立商业银行的注册资本最低限额为亿元人民币。
A：5B：10C：15D：20E：执行层的组织协调7、根据购买对象的不同，可将市场分为两大类型：个人消费市场和__。
A．组织市场B．集团消费市场C．组团消费市场D．企业消费市场8、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是__。
A．过去数据简单算术平均法B．过去数据加权算术平均法C．未来数据简单算术平均法D．未来数据资本化公式法9、下列关于会计要素中的收入，说法不正确的是。
2017年上半年福建省房地产估价师《经营与管理》：房地产市场及其运行考试试卷
2017年上半年福建省房地产估价师《经营与管理》：房地产市场及其运行考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。
如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价实际为（）万元。
A．2526B．2241C．2135D．29852、将“房地产开发企业资质按照企业条件分为“一、二、三、四”四个资质等级”的部门规章是。
A：《城市房地产开发经营管理条例》B：《商品房销售管理办法》C：《房地产开发企业资质管理规定》D：《城市商品房预售管理办法》E：房地产估价机构必须加盖公章3、某个国家2000～2004年的基尼系数分别为0.32、0.34、0.36、0.40和0.42，由此可以推断__。
A．该国家的居民收入分配趋于平均化B．该国家的居民收入分配两极分化越来越严重C．该国家的居民收入水平呈现出上升的趋势D．该国家的国民收入呈现出上升的趋势4、已知某地区某类商品住宅2000年至2065年的价格依次为：1900元/m2、1960元/m2、2010元/m2、2065元/m2、2125元/m2、2180元/m2，预测2007年该地区该类商品住宅的价格应为（）元/m2。
A．2292B．2236C．2240D．22905、在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于（）。
A．单元估算法B．单位指标估算法C．概算指标法D．工程量近似匡算法6、下列关于税收的表述中，正确的是。
A：房产税的课税对象是房产B：房地产转让，必须按照交易合同上载明的价格征收契税C：农村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用税D：城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地是城镇土地使用税的计税依据E：执行层的组织协调7、评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺(其成交价格经调整后为底层商铺价格)，在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是。
房地产估价理论与方法第四章：房地产价格影响因素
第四章房地产价格影响(yǐngxiǎng)因素考试(kǎoshì)目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产价格影响因素，包括房地产自身、人口、制度政策、经济、社会、国际等方面因素的了解、熟悉和掌握(zhǎngwò)程度。
第一节房地产价格影响因素(yīn sù)概述1.房地产价格影响因素(yīn sù)的总认识各种因素引起价格变动方向，变动程度不同影响因素与价格变动之间的关系不尽相同有些因素对价格的影响与时间有关，有些无关各种影响因素对同一类型房地产价格影响方向和影响程度不是一成不变的同一因素在不同地区对价格的影响可能不相同各种影响因素在不同水平上的变化对价格影响是不相同的某些影响因素可以用数学模型量化，某些不可以2.房地产价格影响因素的分类□第一种分类体系■自身因素□区位因素□实物因素□权益因素■外部因素□人口因素□制度政策因素□经济因素□社会因素□国际因素□心理因素□其他因素□第二种分类体系■一般因素，对大范围的房地产普遍产生共同影响■区域因素，只对一定区域内的房地产产生影响■个别因素，仅对估价对象房地产产生影响第二节房地产自身因素1.区位因素区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。
房地产的区位，不仅指地球上某一特定的自然地理位置，还指与其相联系的社会经济位置，是与该特定位置相联系的自然因素和人文因素的总和。
不同性质的房地产对于区位的要求不一样。
房地产区位是可变的。
在完全竞争的市场条件下，各个土地使用者按照其产生的经济地租决定自己的付租能力，向土地所有者租用土地土地所有者把土地租给那些出价最高的使用者依据各个行业支付地租能力的差别，形成一个围绕市中心的呈同心圆分布区位因素可以分解为位置：房地产移动后发生变化的因素就是区位因素，移动后不变化的，就不是区位因素。
方位——“山之阳，水之北”距离是用于衡量房地产区位好坏最常见、最简单的指标。
2017年上半年福建省房地产估价师《制度与政策》：房地产保险的需要考试试卷
2017年上半年福建省房地产估价师《制度与政策》：房地产保险的需要考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是__。
A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去2、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（）。
A．周期风险B．比较风险C．资本价值风险D．时间风险3、在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于。
A：单元估算法B：单位指标估算法C：概算指标法D：工程量近似匡算法E：借款合同4、某幢大厦的房地总价值为5 000万元，甲公司拥有其中的商业部分，此部分的房地价值为1 000万元；乙公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地价值的500万元．按房地产价值分摊法计算甲、乙两公司共同占有的土地份额为。
A：20％B：10％C：30％D：40％E：工业用地的监测点评估价格5、承包商收到竣工结算价款后，通常应在__内将竣工工程交付给开发商。
A．半个月B．一个月C．一个半月D．二个月6、当较为精确地应用假设开发法时，应考虑．【2003年考题】A：通货膨胀影响B：投资利息因素C：资金时间价值D：投资风险补偿E：工业用地的监测点评估价格7、在区段地价计算的基础上作适当调整后的地价为__。
A．基准地价B．标定地价C．标准地价D．路线价8、新设项目法人的资本金筹措渠道不包括（）资金。
A．政府政策性B．资产变现C．企业入股D．个人入股范围9、土地增值税实行四级超额累进税率不正确的为__。
A．增值额未超过扣除项目金额30%的部分税率为20%B．增值额未超过扣除项目金额50%的部分税率为30%C．增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的部分税率为40%D．增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的部分税率为50%10、某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为2.5年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元(不含利息)，在建设期内均匀投入，全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6％，按季计息。
福建省2017年上半年房地产估价师《理论与方法》：估价假设模拟试题
福建省2017年上半年房地产估价师《理论与方法》：估价假设模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是__。
A．单元估算法B．单位指标估算法C．工程量近似匡算法D．概算指标估算法2、根据《票据法》的规定，下列关于汇票背书的表述，正确的是__。
A．背书日期为绝对必要记载事项B．背书不得附有条件，背书时附有条件的，背书无效C．出票人在汇票上记载“不得转让”字样的，汇票不得转让D．委托收款背书的被背书人可以再背书转让汇票权利3、市场利息率由资本的共同决定。
A：供给弹性与需求弹性B：供给与需求C：供给弹性与需求弹性系数D：供给弹性系数与需求弹性系数E：执行层的组织协调4、有学者认为，根据个性不同可将购物者分为六种类型，即__。
A．内向型、外向型、习惯型、理智型、冲动型和不定型B．沉稳型、急躁型、习惯型、理智型、冲动型和不定型C．习惯型、理智型、冲动型、经济型、感情型和确定型D．习惯型、理智型、冲动型、经济型、感情型和不定型5、房产分户图作为房屋权属证书附图时，图中应标注__。
A．相邻土地权利界线B．海拔高程C．用地面积的分摊系数D．套内建筑面积与共有分摊面积6、设临街深度价格修正率如下表：另设，旁街对街角地的影响深度以4.5m为一级距，旁街影响加价率依次为旁街路线价的40％、20％和10％，则下图的宗地B的单价为元／㎡。
(更正：路线价：4000元/㎡)A：6400B：6800C：6960D：7600E：工业用地的监测点评估价格7、对于新设立的单位应当自设立之日起__日内到住房公积金管理中心办理住房公积金缴存登记。
A．15B．45C．30D．78、在运用长期趋势法测算房地产未来价格，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用方法进行测算。
福建省2017年上半年房地产估价师《案例与分析》：商务办公房地产估价的常用方法考试试卷
福建省2017年上半年房地产估价师《案例与分析》：商务办公房地产估价的常用方法考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。
A．社会因素B．环境因素C．人口因素D．行政因素2、敏感性分析的最基本方法是__。
A．因素不确定分析B．线性因素分析C．单因素敏感性分析D．多因素敏感性分析3、《中华人民共和国招标投标法》规定，开标由主持，并邀请所有投标人参加。
A：人民法院B：公证部门C：招标人D：投标人E：房地产估价机构必须加盖公章4、未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限动工开发建设的用地单位，连续2年以上未使用的，经原批准机关批准，由无偿收回土地使用权并予以公告。
A：乡级以上政府B：县级以上人民政府C：市级以上人民政府D：省级以上人民政府E：执行层的组织协调5、工程投资额在30万元以下或者建筑面积在㎡以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。
A：100B：200C：300D：500E：执行层的组织协调6、某套住宅建筑面积为100㎡，套内建筑面积为92㎡，使用面积为80㎡，每平方米使用而积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为元。
A：2400B：2580C：2607D：2760E：工业用地的监测点评估价格7、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于技术环境的因素是。
A：城市或区域产业结构与布局B：人口数量与结构C：土地资源状况D：信息技术的发展和应用E：借款合同8、共有房地产的《房地产权证》由__收执。
A．共有人共同B．共有人分别C．权利人推举的持证人D．房地产主管部门指定的共有人9、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：(原题由于教材说法有误，笔者作了修改)(1)．要求在成交日期时一次付清。
房地产估价师《理论与方法》章节知识点：房地产价格影响因素
房地产制度政策：房地产制度政策对房地产价格的影响也许是最大的，特别是房地产的所有制、使用制、交易管理制度及价格政策。
例如，在传统城镇国有土地使用制度下，严禁买卖、出租或者以其他形式非法转让土地，可能使地价、地租根本不存在;在传统城镇住房制度下，对住房实行实物分配、低租金使用，必然使住房价格和租金极低。
而改革城镇国有土地使用制度和住房制度，允许土地使用权出让、转让、出租，推行住宅商品化、社会化，实行住房分配货币化，就使得房地产价格显现出来，并反映房地产市场供求状况，同时也受房地产市场供求的影响。
目前，中国房地产所有制是房屋可以私人所有，其中住宅大部分为私人所有，并且可以买卖;但土地所有权属于国家或农民集体，不能买卖，仅能通过征收方式由农民集体所有变为国家所有这种单向流动。
因此，土地仍然没有所有权价格，所谓的土地价格均是指某种土地使用权价格。
如果土地所有权价格和土地使用权价格同时存在，则土地使用权价格一般会低于土地所有权价格。
另外，土地使用权一般是有使用期限的，因此土地及房地产价格的高低又与土地使用期限的长短有关。
一般情况下，土地使用期限越长，土地及房地产的价格就会越高;反之，就会越低。
国有建设用地还是政府独家垄断供应的，供地政策(包括供应量、供应结构和供应方式等)的变化会引起土地及房地产价格的变动。
金融制度政策：房地产由于价值较大，其开发、投资、消费都需要大量资金支持，从而与金融密切相关。
因此，金融制度政策的变化对房地产价格有很大的影响，特别是货币政策和房地产信贷政策。
货币政策有从紧、适度从紧、稳健、适度宽松、宽松五个档次，其中"稳健"是中间值。
例如，采用由紧到松的货币政策，会导致房地产价格上涨;相反，会导致房地产价格下降。
房地产信贷政策包括增加或缩小房地产信贷规模，放松或收紧房地产贷款，调整房地产信贷投向(例如是投向土地储备贷款、房地产开发贷款，还是投向购房贷款)，提高或降低购房最低首付款比例，上调或下调贷款利率，提高或降低房地产抵押贷款成数上限，延长或缩短购房最长贷款期限等。
2017年福建省房地产估价师《理论与方法》：房地产征收征用的需要考试题
2017年福建省房地产估价师《理论与方法》：房地产征收征用的需要考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的是为了。
A：抵御通货膨胀的影响B：提高资本金的投资收益率C：提高全部投资的平均收益率D：降低借贷资金的资金成本E：借款合同2、投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、等．(2006年试题)A：规划涉及方案B：投资估算C：资源条件D：投资权益E：借款合同3、重置价格的出现是技术进步的必然结果，也是__的体现。
A．经济学原理B．均衡原理C．替代原理D．对立原理4、从事市场营销工作最基本的一点就是要清楚地了解__的市场需求以及消费者或可能的买主的消费观念和偏好。
A．过去B．潜在C．相关D．未来5、任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。
房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的特性决定的。
A：易受限制B：相互影响C：独一无二D：不可移动E：工业用地的监测点评估价格6、在进行市场调查时，第一个原则是要采用__的方法，首先要仔细观察、形成假设、预测并进行检验。
A．科学B．客观C．准确D．全面7、拍卖的基本原则不包括__。
A．公开原则B．保留价原则C．公正原则D．公平原则8、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是．【2005年考题】A：未知的需要求取的待开发房地产的价值B：投资者购买待开发房地产应负担的税费C：销售税费D：开发成本和管理费用E：工业用地的监测点评估价格9、若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起日内向作出裁决的房屋拆迁管理部门的本级人民政府申请行政复议。
A：15B：30C：45D：60E：房地产估价机构必须加盖公章10、金融机构在融出资金时，要遵循的原则不包括__。
2017年上半年福建省房地产估价师《理论与方法》：房地产税收的需要模拟试题
2017年上半年福建省房地产估价师《理论与方法》：房地产税收的需要模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为2．25％，为吸引5年期的储户，则其5年期的年利率应大于。
A：2．50％B：3．5％C：2．38％D：3．25%E：工业用地的监测点评估价格2、目前个人转让住房的营业税优惠政策中，对个人自建自用住房销售时。
A：征收80％营业税B：征收50％营业税C：征收20％营业税D：免征营业税E：执行层的组织协调3、某高层住宅大楼，房地总价值为8 000万元，其中建筑物价值占40％．某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为．【2003年考题】A：1.9％B：2．1％C：2．3％D：2．5％E：工业用地的监测点评估价格4、下列关于信用，说法正确的是__。
A．信用是指经济活动中的一种借贷行为，是以偿还和付息为条件的价值双方面让渡B．在发生商业信用过程中，一般要“立字为据”作为债权债务关系的证明，如商业票据C．商业信用是指银行以货币形式向企业或个人提供的信用D．商业信用和国家信用等形式的发展往往不需要银行信用的支持5、《环境空气质量标准》规定的环境空气中各项污染物不允许超过的质量标准是。
A：重量限值B：浓度限值C：体积限值D：质量限值E：执行层的组织协调6、收益年限为无限年，净收益在前9年有变化的公式为（）。
A.选项AB.选项BC.选项CD.选项D7、某可比实例卖方缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会。
A：上升B：下降C：不变D：无法确定E：工业用地的监测点评估价格8、合作经营企业的房地产抵押，必须经__同意，但企业章程另有规定的除外。
2017年福建省房地产估价师《理论与方法》：价值类型考试试题
2017年福建省房地产估价师《理论与方法》：价值类型考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于__。
A．交通的通达程度B．物业的规模大小C．人口的分布密度D．居民的购买能力2、开发商在申请领取施工许可证时，若建设期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的__。
A．20%B．30%C．40%D．50%3、确定城市性质一般采用的方法。
A：几何分析B：定性分析C：定量分析D：定性分析和定量分析相结合E：执行层的组织协调4、房地产投资决策分析主要包括和项目财务评价两个部分。
A：价格分析B：市场分析C：产品分析D：成本分析E：借款合同5、对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用（）和长期趋势法相结合进行估算。
A．比较法B．收益法C．成本法D．路线价法6、不属于影响消费者购买因素的是。
A：经济因素B：社会因素C：个人因素D：理性因素E：借款合同7、小区内停车场建设费属于。
A：公共配套设施建设费B：建筑安装工程费C：基础设施建设费D：物业管理维修资金E：借款合同8、在某城市住房市场中，已批准预售的商品房为200万，其中，小户型住房为80万，中等户型为100万，大户型为20万，研究各类户型住房在该市批准预售住房中的比例，需要运用的统计指标性质是。
A：比例相对指标B：结构相对指标C：比较相对指标D：强度相对指标E：执行层的组织协调9、关于个人住房公积金的税收政策，下列说法中正确的是__。
A．因为住房公积金是政策性资金，所以实行全部免税政策B．个人提取住房公积金账户内的存储余额，按比例计征个人所得税C．个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息收入计征个人所得税D．职工个人及其单位超过国家或地方政府规定的比例缴付的住房公积金，应将其超过部分并人个人当期的工资、薪金收入，计征个人所得税10、已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。
2017年上半年福建省资产评估师《资产评估》：房地产的特性考试试卷
2017年上半年福建省资产评估师《资产评估》：房地产的特性考试试卷本卷共分为1大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共50题，每题2分。
每题的备选项中，只有一个最符合题意）1.在城市规划中一般按当地在一年中不同风向的最大风向频率确定其盛行风向，据此布置功能用地，把工业区布置在居住区的__。
A．上风向B．西侧C．下风向o．东侧2.电力变压器空载运行时的效率一般为______。
A．1B．95%以上C．90%～95%D．03.工程量清单计价的过程分为两个阶段：__。
A．分部分项工程量清单和措施项目清单B．工程量清单编制和工程量清单计价C．招标人部分和投标人部分清单D．标底的编制和投标报价4.影响资产评估结果价值类型的直接因素是______。
A．评估方法B．评估程序C．评估的特定目的D．评估基准5. 下列各项业务中，能使企业资产和所有者权益总额同时增加的是__。
A．分派股票股利B．提取盈余公积C．资本公积转增资本D．交易性金融资产公允价值增加6. 根据我国现行规定，对于基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的__。
A．60%B．70%C．80%D．50%7. 企业在专利技术研究阶段发生的职工薪酬，应当__。
A．计入当期损益B．计入在建工程成本C．计人无形资产成本D．计入固定资产成本8. 长期股权投资采用权益法核算时，初始投资成本大于应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额之间的差额，正确的会计处理是__。
A．计入投资收益B．冲减资本公积C．不调整初始投资成本D．计入营业外支出9. 暂时性差异是指资产或负债的账面价值与其计税基础之间的差额。
下列各项中，成为暂时性差异的是__。
A．应收账款的账面价值为100元，相关的收入已包括在本期应税利润中B．一项账面余额为100元，账面价值为60元的存货C．账面余额为100元的应付工资，相关的费用已包括在本期应税利润中D．账面余额为100元的应付税款滞纳金10. 下列__墙面装饰方式仅用于内墙面。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
福建省2017年上半年房地产估价师《理论与方法》：房地产价格影响因素的分类试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的__分析。
A．财务盈利能力B．清偿能力C．资金平衡情况D．营运能力2、报酬率为与所投入的资本的比率。
A：净收益B：投资回收C：投资回报D：收益E：工业用地的监测点评估价格3、某宗房地产的总建筑面积为5 000 ㎡，房地总价值为2 600万元，其中土地价值为600万元．某人购买了其中200 ㎡，该部分的房地价值为182万元．假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为。
A：4％B：7％C：17％D：30％E：工业用地的监测点评估价格4、2003年国家出台了国有土地使用权出让实行“招拍挂”的政策，对我国房地产投资产生了深远影响，这种情形属于房地产投资特性中的__。
A．需要适时的更新改造投资B．投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C．易受政策影响D．存在效益外溢和转移5、下列关于预告登记的表述中，正确的是__。
A．预告登记仅适用于预售商品房的登记B．预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效C．房屋预告登记只能由双方共同申请D．房屋预告登记仅在房屋登记簿上予以记载，不发放预告登记证明6、按照目前我国土地登记制度的规定，属于集体土地的核发。
A：《国有土地所有证》B：《国有土地使用证》C：《集体土地所有证》D：《集体土地使用证》E：房地产估价机构必须加盖公章7、《廉租住房保障办法》属于。
A：房地产的法律B：房地产的行政法规C：房地产的部门规章D：房地产的规范性文件E：房地产估价机构必须加盖公章8、根据合同当事人是否互相享有权利、承担义务，可将合同分为__。
A．典型合同与非典型合同B．双务合同与单务合同C．诺成合同与实践合同D．要式合同与不要式合同9、企业租赁是指企业的所有者在一定期限内，以收租金的形式，将企业的经营权转让给其他经营者的行为。
A：整体资产或者部分资产B：整体资产C：部分资产D：固定资产E：工业用地的监测点评估价格10、用来作为该宗土地产权证书和地籍档案的附图的是。
A：地形图B：地籍图C：宗地图D：房产图E：执行层的组织协调11、依据《城市房屋拆迁估价指导意见》，城市房屋拆迁估价的估价时点般为之日。
A：房地产估价师实地查勘B：国有土地出让合同签订C：拆迁公司现场动员搬迁D：房屋拆迁许可证颁发E：执行层的组织协调12、资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指。
A：房地产开发企业自有资金周转的速度B：估价对象房地产变为现金的速度C：估价对象房地产带来净收益的速度D：房地产开发企业流动资金周转的速度E：工业用地的监测点评估价格13、同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款，说法不正确的是。
A：抵押权已登记的，顺序不同的，按照债权比例清偿B：抵押权已登记的，顺序相同的，按照债权比例清偿C：抵押权已登记的先于未登记的受偿D：抵押权未登记的，按照债权比例清偿E：执行层的组织协调14、某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17、18、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9％，则该房地产的收益价格为。
A：195万元B：210万元C：213万元D：217万元E：工业用地的监测点评估价格15、一厂房建成8年后被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命为__年。
A．40B．42C．48D．5016、耕地占用税的征税对象是。
A：占用的耕地B：占用耕地从事其他非农业建设的行为C：占用的耕地面积D：占用的耕地的产值E：执行层的组织协调17、标准临街深度通常简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影响的转折点，如某个路线价区段内临街土地的临街深度大多为18 m，则标准临街深度应设定为m。
A：15B：22C：18D：25E：工业用地的监测点评估价格18、工业建筑设计的评价指标不包括。
A：土地利用系数B：厂房展开面积C：厂房有效面积与建筑面积比D：单位面积造价E：执行层的组织协调19、房地产具有供给有限特性，本质上在于。
A：土地总量有限B：规划限制C：房地产不可移动D：价值量大E：工业用地的监测点评估价格20、某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80%，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为__万元。
A．22.0B．24.0C．25.6D．26.021、对拆除公益事业用房的货币补偿通常采用__评估来确定。
A．预算法B．成本法C．定额法D．拍卖法22、新建的经济适用住房的价格，应当符合国家规定的经济适用住房价格构成和对利润率的限定，体现了。
A：独立、客观、公正原则B：合法原则C：最高最佳使用原则D：估价时点原则E：工业用地的监测点评估价格23、关于估价对象状况描述的说法，正确的是。
A：对估价对象范围的描述就是说明其四至B：对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观C：对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层D：对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度E：工业用地的监测点评估价格24、根据的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。
A：房地产交易方式B：房地产交易顺序C：购买房地产目的D：房地产类型E：借款合同25、商品房预售合同登记备案的申请人是__。
A．商品房销售代理机构B．商品房预售人C．商品房购买人D．商品房购买人和商品房预售人二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、增长速度是反映现象增长程度的相对指标，由求得。
A：增长量与发展水平的比B：增长量与发展速度的比C：增长量与算术平均数的比D：增长量与序时平均数的比E：执行层的组织协调2、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度，即。
A：土地有偿有期限使用制度B：房地产价格申报制度C：房地产价格评估制度D：房地产价格评估人员资格认证制度E：住宅专项维修资金制度3、商品房销售计价方式包括。
A：按均摊建筑面积计价B：按套内使用面积计价C：按建筑面积计价D：按套(单元)计价E：按套内建筑面积计价4、房地产开发中属于外在不经济的是。
A：房地产开发投资结构失衡，导致高价商品房滞销B：新入市商品房项目增长迅猛，导致整体销售速度下降C：房地产开发企业管理水平较低，投资效率不高D：部分商品房忽视环境建设，对环境造成破坏和污染E：商品房供需失衡，造成商品房价格不稳5、债券的偿还期限，一般分为短期、中期和长期。
下列说法正确的包括。
A：偿还期在1年以内的为短期B：1年以上、5年以下的为中期C：1年以上、10年以下的为中期D：10年以上的为长期E：5年以上的为长期6、下列墙体中，属于非承重墙的有。
A：围墙B：外墙C：隔墙D：填充墙E：幕墙7、对零售商业物业进行分类的主要依据有__。
A．建筑规模B．经营商品的特点C．商业辐射区域的范围D．周围环境E．服务人口的收入水平8、土地使用税在征收。
A：城市B：县城C：建制镇D：工矿区E：农村9、运用路线价法估价，遇有__等临街土地价值的计算，需进行加价或减价修正A．一面临街的矩形土地B．前后两面临街的矩形土地C．一面临街的三角形土地D．梯形土地E．街角地10、业主大会成立前，维修资金由__管理。
A．开发商B．当地房地产行政主管部门C．物业公司D．全体业主11、现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”是__。
A．资金运动的时间始点B．日历年度的年初C．某一基准时刻D．既不能有现金流出也不能有现金流入的时间点E．既可有现金流入也可有现金流出的时间点12、某房地产开发商开发了一栋6层商品住宅楼，假设每层楼的建筑面积和户型都相同，且第一层和第六层住宅售价同为2000元/m2，第二层和第五层的住宅售价同为2100元/m2，第三层和第四层的住宅售价同为2200元/m2，则该住宅楼的加权算术平均价格和简单算术平均价格相比，__。
A．前者高于后者B．前者低于后者C．前者等于后者D．无法确定13、下列关于房地产抵押权的实现中，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款，说法正确的是。
A：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿B：抵押权已登记的先于未登记的受偿C：抵押权已登记的后于未登记的受偿D：抵押权未登记的，按照债权比例清偿E：抵押权为价值权，也是实体权14、施工单位签署建设工程项目质量合格的文件上，必须有签字盖章。
A：注册建筑师B：注册结构工程师C：注册建造师D：注册施工管理师E：执行层的组织协调15、根据财务核算与分析的需要，企业利润可分为等四个层次。
A：经营利润B：利润总额C：税后利润D：可分配利润E：未分配利润16、对收益性物业来说空置率提高将会导致（）以及新租客要求更大的租金折扣A．租金收入减少B．附加支出增加C．物业资本价值下降D．运营成本下降17、某写字楼的建筑面积为8万m2，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是__万m2。
A．5.2B．6.4C．6.8D．7.618、对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算项目财务分析等进行的预测可行性研究，属于__阶段。
A．投资机会研究B．初步可行性研究C．详细可行性研究D．项目的评估和决策19、某家庭购买一套面积为100m2的商品住宅，单价为5000元/m2，首付款为房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为（）元。
A．1002.45B．1012.45C．1027.42D．1037.4520、下列关于物业管理的日常运作阶段的特点，说法错误的是。
A：物业管理的日常运作是物业管理最主要的工作内容B：物业管理的日常运作包括日常的综合服务与管理，系统的协调两个基本环节C：物业管理的日常运作包括日常的综合服务与管理，用户入住，系统的协调三个基本环节D：系统外部环境条件主要是物业服务企业与业主、业主大会、业主委员会的相互关系的协调E：系统内部环境条件就是与相关部门及单位相互关系的协调21、按房地产的__来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。