横岗天虹调研报告

横岗天虹调研报告
一、项目概况
横岗天虹，是天虹商场股份有限公司下属的大型分店之一，位于深圳市龙岗区横岗街道信义湛宝大厦项目物业1-4楼（横岗街道办旁），于2010年12月25日开业。

商场共4层，总面积25000平方米。

经营模式采用百货+超市+电器+餐饮（面点王、湘院子、特色小吃等）+儿童乐园，将项目打造成为集购物、休闲、娱乐为一体的一站式购物场所。

营业时间为：周一到周五营业时间为：超市早上8：00至晚上10：00，其它楼层早上9：30至晚上10：00，周六到周日，超市早上8：00至晚上10：30，其它楼层从早上9：30至晚上10：30。

经营品类主要包括：化妆品、鞋类、黄金珠宝、服装、皮具箱包、钟表首饰、儿童用品、床上用品、体育用品、大小家电、摄像器材、五金灯饰、通讯器材、汽车用品、办公设备等商品。

同时提供钟表维修、机器修鞋、洋服制作、改缝裤脚、艺术摄影、票务、儿童乐园、美甲、餐饮等专业服务和配套设施。

共有17条经过横岗天虹商场站的公交线路:
309路、351路、357路、366路、380B路、616路、65路1、812路、823路、832路、839路、863路、865路、938路、943路、深惠3A线、B679陆
共有1条地铁线经过：地铁龙岗线塘坑站C出口
二、业态分布及经营
1、楼层布局及业态比例：
A:一层业态比例
B:二层业态比例：
二层主要为超市、电器、床品、家居服、药店、其他配套（小吃、烟酒茶）等C:三层业态比例：
D:
四层业态比例
三：品牌分析小结
楼层品类比例品牌分析
一层
女鞋8% 女鞋主要为大众消费品牌。

单价主要集中在200-2000元男鞋 1.8% 男鞋主要为中档消费品牌，单价主要在600-1200元
皮具 4.6% 皮具经营品类为钱包、手提包、皮带、行李箱、手提包的
价格主要集中在1000-3000元。

化妆品、珠宝、
钟表）
5% 化妆品和珠宝主要为大众消费品牌。

重点品牌欧莱雅、天
梭、周大福
配套8.7% 钟表维修、修鞋、票务、摄影、餐饮
二层超市12% 天虹直营超市。

超市入口有药店、保健品、茶叶、配饰
电器6% 大小家电及专柜电器齐全，国内知名品牌
床品4% 床品主要为中低档品牌
功能服0.1% 主要为低档品牌
烟酒茶、休闲
6% 烟酒、休闲小吃、汽车用品等
小吃及其他
三层少女少淑8% 品牌档次较低，价格主要集中在100-700元。

淑女成熟5% 品牌档次较低，主要为国内二线品牌，价格主要集中在
500-1500元
童装6% 主要为国内知名品牌，单价在100-500元
内衣4% 品牌档次中端，主要为国内品牌
配饰0.2% 品牌档次较低
其他 1.5% 美容院、袜子、美甲等
四层休闲服饰 6.5% 品牌档次较低，单价在100-800元
运动 4.7% 为国际及国内知名品牌，单价在300-1000元
男装7.8% 主要为国内知名品牌，单价在400-5000元
其他0.1% 家居服、体育用品
四、项目定位
横岗天虹定位为大型综合社区型商业中心，集购物、饮食、休闲为一体的百货商场，追求品位、时尚。

1.经营策略（含营销策略）：
采取“品牌领先、配套齐全、顾客信赖”的经营策略，横岗天虹的品牌主要为大众消费的低端品牌为主，配有少量的中端品牌。

商场针对周边社区家庭型顾客，力求涵盖家庭购物需求。

客群以周边社区、工厂客群为主。

2.经营状况（销售、客流、消费率）
横岗天虹品牌进驻率为95%，经营状况以扭亏为目标，预计2012年实收可达2亿元。

3.主力店及重点品牌销售：
横岗天虹主要是以专柜形式销售，商场采取扣点的形式。

配套餐饮、儿童乐园、美容美甲等。

4.促销方式（是主动还是被动跟随）、广告宣传、促销效果（是为短期效果还是长期效果）：
横岗天虹营销计划较为系统，有完善的年度/月度营销计划指导日常促销。

促销方式主要以折扣形式，少数商铺以会员或赠送礼品等方式进行。

节日主要为主题营销活动，除换倍/打折等形式外，还较多开展品牌特卖/秒杀等活动，并针对周边客群开展较多文化类主题活动。

5.租金价格或合作条件、相关费用（物管费）：
主要采取扣点的形式盈利。

扣点根据品类品牌定，一般在15％—30％之间。

个别租赁商户（如黄金钟表）租金在500—900/月。

6.停车场收费：
停车场为物业所有，消费满30元满免费停车3小时，金卡免费停车3小时
三、环境调研
四、服务项目
横岗天虹设有VIP顾客接待室、客服中心，为客户提供送货、包装、咨询、集团购买等服务项目。

五、评价分析：
综上，横岗天虹商场定位为集购物、饮食、休闲为一体的百货商场，追求品位、时尚。

目标顾客居住地在龙岗、年龄21-35岁，主流客群（占61%）家庭收入8000元以下，职业多为基层、中层工作人员及家庭主妇，多以公共交通工具代步；部分高端客群（占39%）家庭月收入大于8000元，职业多为企业中、高层管理者、事业单位人员、专业人员，多为有车一族；
横岗天虹现行经营采用“百货+超市+电器+餐饮+儿童乐园”的业态组合，商品定位中档，以中、低品牌吸引客流，点缀少量高档品牌以满足部分中高档消费需求。

重点将百货打造少女、少淑、青春休闲、体用、时尚饰品、鞋、童装、玩具及儿童配套设施等强势竞争力。

超市则将粮油、个人护理、零食、奶粉、水果做强。

优势
1. 地理优势：
项目位于龙岗横岗街道深惠路旁。

交通便利，共有17条公交线路和1条地铁线路经过。

2. 规模优势
总建筑面积为2.5万平米，共四层。

根据周边消费人群的实际消费能力来对商场进行定位，从而引进合适的品牌，这是项目成功的关键。

3. 产品线优势
横岗天虹品类齐全，品牌较多，配套齐全，是横岗片区最具竞争力的综合购物商场。

根据周边群体的消费能力，引进中低端品牌。

一层主要为：化妆品，黄金首饰、珠宝玉器、钟表、鞋类、皮具、机器修鞋、钟表维修等。

二层主要为自营超市，药品、茶叶、烟酒、床品、功能服、电器、休闲小吃等。

三层为女装、内衣、家居服、美容中心、童装、儿童用品、儿童乐园等。

四层为休闲运动服饰、男装、家居服、改缝裤脚等。

大多为国内知名品牌，适合大众消费。

不足之处：
1.竞争对手
横岗天虹周边超市竞争对手强劲（龙洲和华润万家），场内布局由于受整体建筑结构影响布局不够清晰明了，且配套餐饮数量和品种较少，少女少淑装品牌性较差，缺乏具有市场号召力的品牌如欧时力、ONLY、MODA等
2.物业管理
主要采取扣点的形式盈利.
3.广告位
横岗天虹广告位设置上不太凸显，且广告位靠近竞争对手龙洲百货方向均被路边绿色植被遮挡，影响广告位出租率。

五、对比分析及建议、措施
1.盈利模式
横岗天虹主要采取扣点方式盈利，部分是租赁商户，收取租金。

同时根据不同周期的营销活动和促销位等相应收取广告、仓租、电费、活动赞助费等，不另行收取物业管理费。

东大街主要采取租金＋物业管理费的方式。

2.广告位
横岗天虹除传统墙体广告外，设置了LED广告位，广告位由商场统一规划，管理较为规范。

但由于广告位不太凸显且遮挡明显，所以出租效果不佳，目前LED广告位正在与广告公司洽谈承包事宜。

东大街广告位部分由乐安居管理，部分由社区商业部管理。

3.经营管理
横岗天虹统一经营，统一管理，针对商户的各项经营均有统一的执行标准，包括人员管理、收银管理、服务管理、形象管理等等。

东大街除主力店/次主力店为规范经营外，其他以个体商户租赁为主，因此商户经营自主性较高。

改善建议：综上所述，横岗天虹和东大街由于业态模式的不同，因此在盈利模式、经营管理等方面均有较为显著的差异。

东大街可借鉴横岗天虹的主要是是根据周边消费群体更为合理的规划商户业态，同时针对商户经营可适当制定一定标准，提升消费潜力，促进物业增值。