浅析个人住房贷款风险及对策

浅析个人住房贷款风险及对策
随着中国经济的快速发展,中国房地产市场化、货币化的程度不断加深,大力发展个人住房贷款已经成为中国房地产市场的催化剂,也是人们提高生活水平的重要手段;个人住房贷款在目前阶段相对风险小,业务发展成本较低,管理成本较低,能够较快扩大银行在市民中的影响力,可以带来附加业务,比如每个月你都需要到某银行办理按揭月供,长期的下来,相因的你在那里把水电费、电话费、煤气费、有线电视费等一并交掉啦,可能手头比较富裕把个人的储蓄存款也存在那里啦;因此各家商业银行都加大了对个人住房贷款支持力度,对于个人住房贷款这种新金融业务,商业银行一向把它当作一种低风险贷款来发展,以致只看到它的利润,而没有注意到它的风险,更是忽视了它的潜在风险;其实它的潜在风险更有危害性,它可以使银行倒闭,金融系统出现危机,这在美国的20世纪80年代和日本的20世纪90年代都出现过类似的情况;
据了解,目前反映个人住房贷款业务的风险因素主要有：一是能证明贷款者还款能力的收入证明水分较大；二是有的购房者利用银行间信息沟通不畅,其收入证明一式多份,在不同的银行按揭贷款,在多处购房；三是个人信用程度不明,且信誉度会随着收入多少而发生变化;
一、个人住房贷款的含义及系统性风险
个人住房贷款是由银行、房地产开发公司开发商和购房人三方共同参加的买卖商品房的一种融资活动;它是在购房人交付银行规定的一定比例的购房款后,差额部分由银行提供贷款;个人住房按揭涉及银行、开发商、购房人三方,它在开发商、银行、购方人三者利益上找到了一个最佳结合点,既能帮助开发商尤其是中小开发商渡过难以筹集大量资金以应付高昂地价和建设费用的困境,又能帮助购房人缓解一时难以凑足较大数额购房款的困难,进而解决了资金供求矛盾,有利于实现住房的扩大再生产;因此,自个人住房贷款产生之日起 ,就大受三方欢迎并不断发展完善;其具体做法为：开发商为尽快取得售楼价款,向房地产市场推出楼花期房或现房,购房人向开发商订购期房或现房,交付一定比例的首期购房款一般不超过购房总价款的30%,之后向与开发商订有协议的银行申请购房贷款,交清购房款余额,经出证、产权抵押登记后将物业权益移转给银行作抵押,购房人定期向银行还本付息,银行提供的此种贷款即为个人住房贷款;根据前述定义,个人住房贷款最显着的法律特征是：它涉及二个合同、三方当事人,二个合同是指购房合同和个人住房按揭贷款合同,三方当事人是指开发商、购房人和银行;
个人住房贷款分为现房贷款和期房贷款两种;
1.现房贷款风险的防范要点
1对个人住房现房贷款个人身份的准确认定：按照规定,办理个人住房现房贷款的贷款人需要提供个人身份证、军官证,外籍人士需要提供护照、签证,经办人员要对申请人提供的证件仔细查验,对无法辨别真伪的要到权威部门进行鉴定,但在实际工作中,经办人员往往忽视这一环节的重要性,例如,丹东农行某支行在办理一笔住房现房贷款过程中,由于对申请人刘某提供的证件查验不细,借款人用假身份证、户口簿办理了30万元贷款,贷款保证单位为市置业担保公司,后借款人因为贩毒被捕,房屋被公安部门查封,银行要求保证单位履行保证责任时,保证单位提出借款人姓名、身份都是假的,故合同不成立,银行也要承担三分之一责任,这是一起典型的由于经办人员操作失误引发的贷款风险;
2准确确定借款人的收入：收入是贷款偿还的第一来源,收入证明是银行判断借款人还款能力的重要依据,在办理个人住房贷款业务时,借款人必须提供有效的收入证明,并加盖单位人事部门公章,收入金额要大小写同时写清,同时还要对贷款人收入证明的真实性,可靠性进行严格的审查,并结合借款人学历、职务、职称、年龄等因素,综合判断借款人还款能力,对于个体经营者、私营业主、有限责任公司合伙人等,不能仅凭个人开具的收入证明判断其还款能力,因为其个人收入完全取决于企业经营状况,必须要求其提供有关资产证明、银行对账单、财务报表、税单证明等,更为重要的是,要通过实地调查等方式,了解其实际的经营情况和真实财务状况,全面分析其还款能力;
3交易行为的真实性审查：交易行为是个人住房贷款的前提,其真实性直接关系贷款的风险程度;个人住房贷款中存在的诸多假按揭贷款,是个人住房贷款操作风险的重灾区,假按揭贷款是售房人和购房人为获得现金流而共同采取的一种虚假房屋交易行为;假按揭贷款一般具有三个特征:一是交易双方为关系人;二手房交易出售方出于财产安全考虑,往往选择家庭成员或直系亲属人作为房屋的购买方,而一手房其交易对象主要是开发商及其亲属、内部职工、施工企业职工、建筑材料供应商等,这些人都与开发企业有共同的利益关系,往往是联手骗取贷款;二是交易价格偏高,借款人为了获取更多的贷款,交易双方通常编造高出同类物业的价格,并以此向银行申请贷款;三是一手房按揭贷款办理时间集中,开发企业在某一时段需要大量资金时通常会安排一些人办理假按揭贷款;具有上述特征的其中一项发生假按揭的可能性极大,如果同时具备上述特征,基本上可以断定是假按揭,就应拒绝贷款,并对开发企业提出警告;
4及时办理贷款担保及划款扣款授权手续：鉴于个人住房不良贷款许多都是由于假担保手续造成的,因此,银行在贷款的发放阶段要及时办理贷款担保手续,并由信贷人员亲自办理,不能由客户或开发企业代办；同时,还要求客户签订划款扣款授权书,以避免在贷款的划款和贷款偿还阶段产生法律纠纷;
5做好贷款资料的归档工作：银行应该在贷款发放后的十个工作日内完成贷款业务资料的复查和清理,重点检查业务资料的完整性和有效性,对业务资料进行分类整理,合理编排顺序,装订成册,填写档案案卷封面,并移交给档案管理员保管;
6加强贷后管理工作：银行贷后管理的重点是日常管理,要对所有的贷款户按月监测偿还情况,发现有不按期还款的要及时催收,贷款超过3个月未偿还的要在风险预警的同时视情况对借款人违约行为提出催收措施或强制清收贷款;
2.期房贷款系统性风险的防范要点
按照规定,银行为购房人办理的期房按揭贷款必须满足银行规定的按揭条件:开发单位取得了商品房预售许可证,并且高层住宅封顶,多层住宅完成总投资三分之二,这种贷款一般由开发商提供阶段性担保,等到房屋验收合格,购房人办理了正式抵押登记后,开发单位担保责任才能解除,期房按揭贷款,购房人购买的是一种期货,只能办理预备案登记,因此除了具有上述现房贷款的风险外,还具有自身的风险点;
1注重对开发商经济实力的审查;由于个人住房期房贷款需要开发商提供阶段性担保,如果开发商实力不济,或规模铺得过大,超出了企业自身承受的范围,造成资金紧张,其结果很可能使工程不能按期完工,使开发商和购房者之间产生纠纷,部分购房者可能要求退房,或提出偿还贷款利息,造成开发企业资金更为紧张,影响银行贷款的偿还；另一种结果是工程烂尾,其中既有开发贷款,也有银行的按揭贷款,开发商已经人去楼空,除了烂尾工程外,基本上没有可执行财产,贷款风险凸现;
要避免出现上述后果,银行对于个人住房期房贷款业务,除了对开发企业的项目手续进行查验外,还需要对开发单位的财务状况、经营状况、项目资金需求情况、项目资金来源,特别是自有资金情况进行分析,在确保项目手续齐全,自有资金比例充足,其他资金来源真实可靠的情况下才能办理按揭贷款;按揭贷款发放后,更要严密监视企业资金使用,确保按揭贷款能全部用于项目,保证项目顺利实施;
2开发项目完工且满足了办理房屋产权条件后,及时将预备案登记转办为正式的抵押登记;实际工作中,产权部门一般要求在房屋竣工3个月内办理产权,但在什么时候办理产权对购房人没有太大的影响,所以一些购房人可能一拖几年,这种情况对银行贷款风险有着较大的影响;当借款人不履约,银行主张权利时,由于银行没有在规定的时间内转办他项权证,抵押权的实现将颇费周折,形成操作风险;这一问题的关键是在办理产权过程中要发生部分费用,而借款人之所以贷款购房就是因为资金较紧,再拿出钱来办理产权和他项权证还不如先偿还银行借款;解决这一问题可从两个方面入手:一是开发商,期房贷款必须要求开发商存入一定比例的保证金,在借款人没有办妥他项权证前不得返还开发商,以此制约开发商尽早配合办理他项权证;二是要对借款人本身有所制约,应在个人购房担保借款合同中明确约定借款人要在项目竣工三个月内办理他项权证,否则应视同违约,有的行在发放贷款前要求借款人先行在经办行存入办理产权和他项权证有关费用,待办理时使用,这也不失为一种可选择的办法;
二、商业银行在个人住房贷款中的主要风险
在个人住房按揭的二个合同、三方当事人之中的任何一个环节,一旦发生违约情况,就很有可能发生银行风险,危及银行信贷资产安全,损害银行合法权益;因此,在个人住房按揭中银行风险无时不在,并且其来源多元化,表现形式多样化;概括起来银行在个人住房按揭中主要存在如下风险：
一来源于开发商的风险
1、开发商的欺诈行为;开发商在取得银行给予购房人的贷款后,用于其他用途或这携款而逃,此种情况在楼花按揭中产生的概率较大;
2、开发商由于经营不善,导致楼盘烂尾,无法按期交楼致使购房协议无法履行,必然导致按揭贷款协议无法正常履行,银行信贷资产受到损害;
3、由于开发商所建楼房存在质量缺陷,不符合合同要求等原因,购房人以开发商违约为由要求解除购房协议不再履行按揭贷款协议;
4、开发商所开发楼盘没有取得合法使用权或伪造使用权证,无法取得房产证或开发商违法预售等原因,导致银行风险等;
二来源于购房人的风险
1、购房人经济状况严重恶化或发生其他足以影响其偿债能力的变故,无力继续履行按揭贷款协议;
2、购房人死亡或者被宣告死亡或者失踪,继承人或财产代管人不再或不愿继续履行协议;
3、购房人存在欺诈行为,故意提供虚假证明材料如个人收入证明、营业执照等;
三来源于银行自身的风险
1、银行在审查开发商资质、购房人还贷能力时因疏忽大意未发现开发商资质欠佳或购房人无力偿还贷款而放贷;
2、银行在订立合同时因签章不规范导致合同未成立或者合同无效在合同法中,当事人签字或盖章关系到合同的成立或生效,因此签章问题显得异常重要从而危及银行权益;
四来源于其它方因素的风险
在按揭贷款协议履行期限内,由于国家政策、不可抗力等因素也会使银行存在风险;如国家因公共利益和公共基础设施建设需要征用房屋使用范围内的土地,虽给购房人一定补偿金但数额不足以清偿银行贷款,使银行未受清偿的部分贷款处于无法收回的境地；又如,因地震、火灾等难以预料的自然灾害导致楼房毁损、灭失而无恢复原状之可能或必要时,虽为房屋进行投保但保险公司因特殊原因破产或无力支付保险赔偿金从而使银行权益受到损害;
三、建立防范机制,化解银行在个人住房中的风险
个人住房按借贷款的期限一般较长,各种人为事件或意外情况均有可能发生;事先对各种可能产生的银行风险进行有效的法律防范可谓明智之举,这也是维护银行信贷债权的根本所在;笔者认为银行风险防范应着重从风险转移、风险化解、风险预防三方面考虑,借鉴国外及香港的有益经验,进行综合防范,建立行之有效的有中国特色的个人住房按揭银行风险的法律防范机制; 保险业必须全面介入住房按揭,建立住房按揭银行风险转移机制
保险融资与住房按揭融资具有许多内在的切合因素,购房人的人身财产安全、开发商的履约能力与银行风险的防范,这些需求均可以通过保险业的介入而得以妥善解决,使保险与按揭各方利益得到最佳组合;银行风险转移机制可通过以下三个方面得以建立：
1、购房人所购房屋的财产保险;此处值得注意的事,在实际操作中,笔者发现在绝大多数保险合同中都明确写着“如发生意外事故导致房屋毁损后,银行为被保险人或第一受益人”,笔者认为由于银行对抵押房产并不拥有所有权,这种作法违反保险法的规定,该保险法律关系是无效的;对此笔者建议在保险合同中可以明确约定“如发生意外事故导致房屋毁损后,银行可以从保险赔偿金中优先受偿”;
2、购房人的人寿保险,核心是将购房抵押贷款与人寿保险相结合,它要求购房人购买相应年限和金额的人寿保险作为借贷的担保,购房人只需支付全部房价15%至20%的首期购房款即可购房;在这种机制下,一方面购房人每月仅需支付贷款的利息,人寿保险期满后其保险金恰足以清偿贷款本金,经济负担大为减轻；另一方面又可确保银行债权不会因购房人中途死亡、残废以致丧失还款能力而出现贷款无法收回的风险;“ING模式”为购房人带来许多便利,也为保险公司带来新型客户群体,拓展市场业务领域,同时也给开发商带来新的生机,最终也给银行确立了因购房人伤亡而造成的还贷风险防范机制;
3、开发商和购房人的履约保险;这是一种新的保险业务,其核心是当开发商和购房人因某种原因保险责任范围导致其履约能力下降时,由保险公司支付赔偿金,从而避免了因开发商和购房人履约能力下降给银行带来的还贷风险;
四、防范个人住房贷款风险
1、加大住房贷款保证保险制度的推广力度,将贷款风险转移给保险公司;贷款行为保障贷款的安全,要求借款人投保房屋财产险,以保障贷款抵押物的安全,来增强借款人的信用,保证资金安全贷放;
2、对开发商进行考察,防止欺诈行为;要求开发商对购房人负连带保证,如果由于开发商在质量、日期、违反合约等方面造成购房人拖欠贷款时,应由开发商负连带责任;
3、改进对购房人还款能力的评估方式;不但要求购房人提供收入证明,还应该要求提供单位证明、个人职位、学历、家庭收入等情况,更为客观、准确地对购房人的整体信用进行评估;
3、改善银行贷款结构改善银行贷款结构,降低房地产和个人住房贷款所占的比率,提
高对个人住房贷款的质量,避免银行之间对楼宇按揭的盲目竞争;因此银行没有必要放宽对贷款审查条件,只能是提高个人住房贷款的比例和不良贷款的比例,人为地增加个人住房贷款的风险;现在银行须在严格保证个人住房贷款质量的前提下,发展个人住房贷款;
4、加大金融改革,引进新的金融商品;尽快导入资产证券化和房地产投资信托,这些也是发达国家通常用来提高银行的资金流动性,降低个人住房贷款风险,以及作为处理房地产危机的金融工具;
5、银行有必要严把贷前审查关;对借款人的资金来源、收入与贷款后月偿还比率、借款人社会信用等严格审查,对不能按期归还贷款客户建立违约档案,指定专人负责催办,对逾期贷款要及时向法院提出强制拍卖房屋的诉讼;。