广州华侨糖厂商业项目改造计划方案_104PPT

项目理解 广州“退二进三”政策的市场情况
项目定位 SWOT分析 初步可行性业态分析 项目初步定位建议 项目功能规划布局建议
初步产品探讨及租金收入分析 综合评语
S 1. 项目地块环境优越，对商业项目
操作形象有所帮助 2. 项目有一定的规模，易于形象建
立 3. 个别厂房具备一定特色，空间可
塑性较强 4. 入口广场有利于形象打造 5. 改造建设周期比一般项目较快 6. 减低土地成本费用
娱乐 休闲
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考虑
运动类
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住宅 公寓
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LOFT √ √ √ √ √
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考虑 不考虑 考虑
考虑因素
写字楼 会展业
仓库
工业园
创意 产业
物流 中心
酒店
形象好
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政府/政策支持
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工厂方赞同
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交通便捷要求低
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停车位需求小
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改造成本低
市场同类型项目较多，焦点感容 易弱化，交通不便捷容易边缘化
小结
1.必须淡化项目所在位置、地段周边环境秩序的混乱 及交通隐患；
2.通过优化园林及江边景色资源，打造精致的入口广 场及外立面，配置充足的停车位等，提升项目自身 形象；
3.需要准确的市场定位，才能给本项目带来良好的发 展前景、稳妥的经营和合理的投资回报。
初步产品探讨 综合评语
项目在定位时应充分发挥项目所具有的优 势，实现项目在业态上的复合性，通过塑 造主题化形式，打造一种全新的体验式生 活、娱乐、休闲的体现。
整体定位
松南六零——直接提取项目的地址松南路60号作为案名， 能让人更加直观及容易认知本项目，英名 文字所选取Sixty Park是结合松南60的深 化，给人知道本项目是一个休闲、娱乐的 中心。
W 1. 偏离交通干道，减弱项目整体临街
爆光率 2. 项目入口位置路段形象较差 3. 厂房占地大，上盖建筑物较为残旧，
对改造造成一定困难 4. 项目个别区域建筑物幅盖面积较高，
环境创造力较弱 5. 总建筑面积较低，影响到可出租面
积及租金回报 6. 停车位置需细致考虑
O 1. 政府“退二进三”政策扶持
西、北至环城高速， 覆盖车程15分钟距
第一商圈 南至环市路，东至增 离内的专业市场老
槎路北段
板和高尚住宅区
第二商圈
整个金沙洲
——
第三商圈
全市范围
——
产品定位
区域
主题名称
产品类型
面积 [平方米]
A区 个性主题区
康体中心 精品天下
梦工厂
羽毛球、网球、 乒乓球等
特色个性产品、 品牌专区
主题店/特色DIY/BBQ
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回报较为可观
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能吸引人流
容易打造项目亮点
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潜在消费需求大
合适度评价
不考虑 不考虑 不考虑 不考虑 可考虑 不考虑 可考虑
可行性业态选定
1. 餐饮业 2. 娱乐休闲 3. 运动类 4. LOFT 5. 零售业 6. 创意产业 7. 酒店 8. 展销市场
可行性业态分析
序 号
产品类型
前言
工作目标：透过项目的改造，根据市场的具体 状况及项目自身情况探讨本项目的 初步定位。
工作背景：利用现时广州市“退二进三”政策 为契机，为本项目带来一个良好的 发展前景及稳妥的经营保障。
项目理解 广州“退二进三”政策的市场情况
项目定位 SWOT分析 初步可行性业态分析 项目初步定位建议 项目功能规划布局建议
部分区域的功能必须有一种私密性较强，奢华而不奢侈的内在建设
客户定位
经营商户
1. 希望扩大生意或改善经营环境，以及开设连锁 商店。
2. 愿意并有能力承受较高租金，抗风险能力强。 3. 注重店铺形象，经营中高档次的商品。 4. 具有较好的品牌形象，自身能吸引和聚集人流。
消费客户
商圈分类
覆盖范围
说明
初步产品探讨 综合评语
项目区域地理位置分析
本项目所在区域的地理位置优越
• 本项目位于广州市西北面
• 邻近广佛、广清高速公路 及内环路放射线增槎路出 口处，是广州市的八大出 口处之一
• 西隔西华海、沙贝海与南 海市里水镇、白云区金沙 洲相望；东以石井河与白 云区同德街为邻；南以增 步河（桥）、珠江与荔湾 区相接
2. 以居住性质作为动机，
3. 可容纳细面积较小的经
政策不支持
济型商务酒店
1. 缺乏集中式中偏高档次 1. 交通不便利，难吸引大
4
零售类
的零售购物网点
人流量
2. 场地有一系列物业适合 2. 需用要其他配合才可生
作为另类购物场
存
5
1. 以租金及环境优势作为
品牌形象营销 诱因 展示批发市场 2. 有新带动卖点,可刺激增
项目理解 广州“退二进三”政策的市场情况
项目定位 SWOT分析 初步可行性业态分析 项目初步定位建议 项目功能规划布局建议
初步产品探讨 综合评语
可行性业态探讨
专业市场
零售业
餐饮业
娱乐休闲
运动类
住宅公寓
写字楼
会展业
仓库
工业园
创意产业
物流中心
酒店
筛选业态的10条考虑因素
① 形象好 ② 政府/政策支持 ③ 工厂方赞同 ④ 交通便捷要求低 ⑤ 停车位需求小
通过线条感建造仓库的外立面，配以简单的层次效果
部分建筑物可采取色彩感丰富，或通透感强烈的效果
部分建筑物以欧式或美式设计改造，提升整体形象档次
简单的外立面改造，配合主题区域的经营业态
具有一定档次的经营业态模拟产品图片
具有一定档次的经营业态模拟产品图片
采用富有色彩层次对比作为本项目的建筑物进行改造
加形象展示式销售量
1. 交通不便利
2. 专业市场转向广州市边 缘及郊区外发展
推断小结
1. 集中式餐饮及娱乐 2. LOFT（创意产业 + 公寓） 3. 精品/产品的品牌或特价仓库 4. 产品营销展示市场
项目理解 广州“退二进三”政策的市场情况
项目定位 SWOT分析 初步可行性业态分析 项目初步定位建议 项目功能规划布局建议
商业形象打造 3. 增槎路塞车现象严重 ，存在较大交通隐患 4. 区域整体商业环境档次中偏低，缺乏上档次
的商业项目
项目理解 广州“退二进三”政策的市场情况
项目定位 SWOT分析 初步可行性业态分析 项目初步定位建议 项目功能规划布局建议
初步产品探讨 综合评语
“退二进三”政策的市场反应
1. “退二进三”政策实行后，很多投资者对“退二进三”的 厂房感兴趣，但未见到有大型房地产商对其表示关注；
2. 广州江边出色商业项目稀少，容易 造就项目亮点
3. 周边大型居住社区（特别金沙洲）， 潜在商业消费需求巨大
4. 区域专业市场较多，项目可借势发 展
T 1. 所在位置、地段周边环境欠佳
2. 交通不畅顺，严重堵塞路段，存 在较大交通隐患
3. 只租不售，资金回笼慢 4. 非招拍挂项目，在经营过程中有
机会让政府回收 5. 大量旧工厂、旧单位用房改造，
利好
存在问题
1. 大型餐饮租值不高，要
1. 以江边主打的精致型餐
解决配套问题多
1
集中式餐饮
饮及娱乐欠奉
2. 小型餐饮欠缺人气，也
及娱乐类 2. 特色餐饮租金承受力高
要其他配合才可生存
3. 金沙洲潜在消费群巨大 3. 项目周边消费力不足及
环境较为混乱
2
运动类
1. 潜在较高的消费群体
2. 作为配套业态，有利于 人流聚集
项目区域交通情况分析
1. 项目所在区域正处于广佛都市圈的核心位置
2. 主干道增槎路南北贯穿全区、连接107国道
3. 区域内有广清、广佛及内环路放射线多个出口，是 广州市的八大出口处之一
4. 离白云新机场直线距离为30公里，走内环路和机 场高速大约需时20分钟左右
5. 离省汽车站和广州火车站的距离为5公里左右
商务写字楼、产品展示 中心、工作室等
连锁酒店
10,000-12,000 5,000-6,000 2,000-3,000 9,000-10,000 3,000-5,000
合计
——
约56,000-72,000
项目理解 广州“退二进三”政策的市场情况
项目定位 SWOT分析 初步可行性业态分析 项目初步定位建议 项目功能规划布局建议
1. 只以包租形象外判，不 自行经营，利润低
2. 交通不便利，容易降低 消费群体热情
序 号
产品类型
利好
存在问题
1. 具备宜居宜商的功能，
吸纳周边专业市场客户 1. 创意产业在广州未有特
3
办公居住类 2. 创意产业地块存在可创
（创意产业、
造空间及政府支持
别成功例子及其租金承 受力不高
LOFT、公寓）
4. 交通瓶颈问题，影响当地产业的发展。
项目基本情况
• 本项目现时为华侨糖厂厂房，占地面积约12万平方米 • 内有沿江风景线及小型山丘
项目现场图片
项目土地用途主要以工业用地为主
项目现场图片
项目现场图片
项目建筑物主要是厂房以及仓库
小结
1. 本项目所在区域的地理位置优越 2. 本项目内有沿江风景线及小型山丘，有利于
A区 个性主题区
分为三大板块：①康体中心、②精品天下、③梦工 厂（以上板块视乎招商情况进行灵活调整，或取替）
500-2,000㎡（不考虑康体中心板块）
①康体中心 20-30 元/㎡ ②精品天下 40-80元/㎡ ③梦工厂 30-60元/㎡
约27,000-36,000㎡
建筑物交付标准建议
整饰原有建筑物外立面，预留空调位置
初步产品探讨 综合评语
项目现状情况
项目现状情况
糖厂大门口周边情况
项目现场图片
项目现场图片
功能分区建议
（包括：业态、产品及租金）
注：以下分区仅为初步功能划分，最终功能分 区仍需由发展商提供详细资料再进行细分
C区
D区 B区
E区 A区
区域暂命名 经营业态 租户单元面积区段 租金单价预测 可发展区域面积
具有自身档次的经营业态模拟产品图片
具有自身档次的经营业态模拟产品图片
C区 D区
B区
E区 A区
区域暂命名 经营业态 租户单元面积区段 租金单价预测 可发展区域面积 建筑物交付标准建议
C区 特色餐饮区（金沙SOHO海岸）
主题餐厅/咖啡厅/西餐厅/酒吧/茶吧 150-600㎡ 80-130元/㎡
约5,000-6,000㎡ 部份推倒重建，部份修缮， 但外立面重要部分自行设计改造
2. “退二进三”政策规限厂房不能改变土地属性进行住宅开 发，而不少工厂地理位置不适合做一般综合性商业开发， 寻找合理的经营性定位不容易，且回报周期较长；
3. 不少厂方、集团要求过高（对厂房和政策不太理解），甚 至有个别厂方还想自行开发；
4. “退二进三”政策在经营期间有给政府回收可能，存在的 风险较大。
⑥ 改造成本低 ⑦ 回报较为可观 ⑧ 能吸引人流 ⑨ 容易打造项目亮点 ⑩ 潜在消费需求大
考虑因素
专业 市场
零售业 餐饮业
形象好
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政府/政策支持
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工厂方赞同
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交通便捷要求低
停车位需求小
√
改造成本低
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回报较为可观
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吸引人流
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容易打造项目亮点 √
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潜在消费需求大
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合适度评价 可考虑 可考虑 考虑
6,000-10,000 13,000-16,000 8,000-10,000
B区 大型食肆区 C区 特色餐饮区 D区 高端产品区
E区 LOFT区
食通天 金沙SOHO
海岸 铂金岭
绿色创意 生态公寓
如：海港人、厨房制造、 鸿星、炳胜等
主题餐厅/咖啡厅/西餐 厅/酒吧/茶吧
私人会所/高级餐厅/养 生馆/医疗馆/SPA
C区 D区
B区
E区 A区
区域暂命名 经营业态 租户单元面积区段 租金单价预测 可发展区域面积 建筑物交付标准建议
B区 大型食肆区（食通天） 大型食肆（如：海港人、中森明菜、 厨房制造、鸿星、东江、炳胜……）
5,000-8,000㎡
25-40元/㎡
约10,000-12,000㎡ 清空室内空间，纯结构交楼， 部分原有建筑物外立面小量整改
江边长堤的经营业态模拟产品图片
个别特色区域的门面打造建议
部分建筑可采用砖结构或者玻璃通透感强的效果改造
通过色彩与玻璃作为对比改造建议
简单而生动的效果改造
C区 D区
B区
E区 A区
区域暂命名 经营业态 租户单元面积区段 租金单价预测 可发展区域面积 建筑物交付标准建议
通过复合型互动类的业态，塑造本项目精致品 味的集购物、餐饮、娱乐多种功能的休闲商业
形象概念主题
城市山水精品餐饮消闲娱乐区 GREEN BOX 生态商业迷城
特色个性货品、品牌专区
项目建筑物形象建议采用多些欧美式风格，加强项目的互动元素， 给人与广州市的休闲娱乐购物场所对比有焕然一新的感觉。
不同区域的外立面，建议按其区域的功能分区打造不同的主题特色
6. 区域内还有多条公交线路，颇具规模的罗冲围客运 站和西城货运中心，承担着全国各地的客货运任务
增槎路塞车现象严重 ，存在较大交通隐患
项目周边区域情况分析
1. 区域主要以专业批发市场及厂房、仓 库租赁为主的第三产业；
2. 区域整体商业环境档次中偏低，缺乏 上档次的商业项目；
3. 区域主要是城中村分布，周边环境欠 佳；