我国典型宅基地置换模式比较_冯蓉晔
宅基地置换改革反思及其启示
宅基地置换改革反思及其启示作者：朱玫瑛来源：《经济师》2013年第03期摘要：海盐“两分两换”中宅基地置换试验，政策层面和理论层面均一定程度面临社会舆论压力，造成一些改革参与者步入迷惘徘徊。
无论从公平性角度考量，还是从效率性角度考量，大力革新我国现行宅基地制度，充分实现农民宅基地使用权的权益，已成社会广泛共识。
从效率性、公平性等角度，理性剖析“两分两换”中宅基地置换的利弊得失，有利于汲取改革营养，助推我国相关制度完善，实现农民宅基地权利呼唤与权利运作的互动结合，为实现统筹城乡发展的美好目标探寻可行性路径。
关键词：“两分两换” 宅基地置换价值分析措施建议中图分类号：F301 文献标识码：A文章编号：1004-4914（2013）03-059-03一、农民土地权益保护——宅基地置换面临的评价压力（一）“两分两换”中宅基地置换改革简介海盐县户籍人口38万，农业人口28.8万，辖5个镇4个街道、105个行政村、8万多农户，村庄数量多达3900多个，村均20户。
到目前为止，主要改革措施及成效如下：1.完成“1+X”规划。
全县农居点将缩减至78个点，其中“X”点69个，新市镇“1”共9个（每个新市镇“1”由3-6个社区组团构成，共计33个社区组团）。
规划总户数7.6万，总人口27万，总用地面积3.6万亩，其中新市镇规划总户数4.3万，总用地面积1.8万亩。
按现状户均用地1.15亩，安置用地0.45亩计算，通过宅基地复垦整理，可节约建设用地5万亩左右。
2.“三位一体”系统推进。
海盐县坚持土地流转、农房搬迁和土地复垦“三位一体”，确保“两新”建设系统、有序推进，9个新市镇社区全部启动建设，56个农村新社区已有农民建房。
至2011年底，累计完成农房搬迁集聚1.4万余户，土地复垦3451亩，新增土地流转7.5万亩。
3.工作创新成效突出。
在服务机构创立方面，在全省率先搭建了全县建设用地复垦指标交易平台，为保障农户搬迁进“两新”社区居住后的农村土地经营问题，成立了县、镇、村三级土地流转服务平台。
上海远郊农村宅基地归并和置换两种模式比较研究
产权 归农户所有 ， 老房子拆除。建成后 ， 农户住新房的底楼 ． 楼上共有 ３ 套成套住 房由农户以出租方式交给企业投资经 营 ，３ ０年经营权归企业。农户对每套房收取 ３ ０ ０元 ／月 的
房租 费．并约定每五年增长 １ ０ ％。 百曲村宅基地 归并呈现 多赢局 面 ： 对 工商 企业来说 ， 出资建房后 ． 租赁农民闲置住房 ． 引进城市居民到郊 区度假 ，
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Ｉ 南地
上海远郊农村宅基地归并韧
置换两种模式此较研究
十八届三 中全会 《 决定》提出改革 完善农村宅基地制度 ．表明中央对农村 土地制度改革中的难点问题有了明确部 署。多年来 ，上海远郊地 区农村宅基地 制度改革的探索一直没有停止过。特别 是十七届三中全会以来 ．奉贤区被确定
（ 二）庄行 、青村镇宅基地置换试点
２ ０ （ ３ ４年上海市政府确定全市首批 １ 点基地 ，由政府牵头推进 三个集 中 ．
生产和管理费用降低 。农业适度规模经营后 ，可 留存一定
比例的公益金 ，壮大村级集体经济 。存在的主要问题如下 ：
一
是由于原建造房产 的工商企业现已歇业 。房屋有质量问
第一 步是 对农 民宅基地 归并。一是 前期充分 筹备 。
２ ０ １ ０ 年下半年 村班子成员对不 同类型家庭作深入摸底 印制 《 宅基地 归并工作 宣传手册》 ．让村 民充分酝酿讨论 。 二是宅基地归并 以 “ 一个 自主、三个不变、四个统一 ”原 则推进。 一个 自主 是农民 自愿 、自主建房。 三个不变 集中、 工业 向园区集 中、 农 民居住 向城镇
人， 搬迁费补贴 ３ ０ ０ ０ 元／户。 农民新住房有二层和三层两种 ，
城乡一体化背景下的宅基地使用权流转模式探析
人住宅的 ， 还应 当保障被征收 人的居住条件 ” 。对 于农民而言 ，
住 宅被征收后 ， 国家需要异地 重新安排宅基地 或者将农 民集 中 居住于新 建住 房中。因此 ， 因公 共利益征收农 民住宅 ， 国家 类似
于农 民将 住宅按照一定价格 卖给了 国家 ， 后国家将集体土 地 然 变成 国有 土地 ， 将住 宅用地变成 公益建设用地 。这种流转不仅 改变 了土地使用权人 ， 还改变了土地的性质和用途。
使用权 人作 为信托财 产的农民住宅被强制执行时 ， 宅基地使用 权 也会发生相应的流转 。
２ 农村 集体 经济 组 织 主 导 流转 的模 式 、
这 种流转模式主要是 由农村 集体经济组织推动 、 农村集体
理 论 探 索
— —
Ｃ Ｏ Ｎ Ｔ Ｅ Ｍ ＰＯ
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理论探索
【 要】 《 摘 物权 法》 草案的 出台， 引发 了又一轮 关于宅基 地
流转 问题 的 讨论 。本 文 就 宅基 地 使 用权 和 宅基 地 使 用权 流 转 的
宅基地使用权人享有的处分权表现在 ‘ 宅基地使用权人有权 在
依法转让房屋所有权时 ， 该房屋 自有范 围内的宅基地 使用权 将
一
含 义及 其模 式进 行 了 阐述 ， 提 出宅 基 地 使 用权 流 转 对 于 城 乡 并
一
同转让” 但是宅基地使用权人不能单 独处分宅基地使用权 ， ，
体 化 发 展 有 着 重要 意义 。
只能在处分房屋的同时附带处分宅基地 使用权 ， 这就 表明了宅
流 转 模 式
【 键词 】 宅基 地 宅基 地 使 用权 关
“宅基地换房”如何补偿
“宅基地换房”如何补偿?作者：来源：《国土资源导刊》2011年第02期【案例背景】近年来，通过宅基地置换，推动农民集中居住，正在一些地方大力推进。
此前有江苏在全省推进的“农民集中居住”，近年来则有天津的“宅基地换房”和成都的“双放弃”——农民放弃“承包地”、“宅基地”后，可进城买房，纳入社保体系。
在宅基地置换中，有的地方给农民宅基地一定补偿，有的则没有任何补偿，也有的将宅基地变成农民在集体经济组织中的股权。
《中国改革》第6期报道的《江苏丹阳:“一步到位的城镇化”》，农民集中居住后宅基地可变为集体经济的股权，分享该村项目开发的收益。
另外，天津华明镇的“宅基地换房”试点，甚至上了世博会，其中的一些做法，也颇值借鉴。
目前，中国缺乏专门针对农村集体土地房屋拆迁补偿和安置的法律法规，各地基本上是自行其是。
如何认识这种“宅基地换房”的试验?在宅基地置换中，应该如何给农民补偿?对话华明街“宅基地换房模式”破解城镇建设土地和资金难题记者（下同）：华明街的宅基地换房实施以来受到了很大的关注，请给我们介绍一下当时启动的背景。
李光华（天津华明街道办事处主任下同）：在2005年之前，地区进行小城镇建设，但是在建设过程中发现有两大制约瓶颈——土地和资金问题，后来针对现实情况提出了以宅基地换房的创新模式。
：在试点过程中，这个项目怎么来解决土地和资金的问题？：宅基地换房是习惯性的叫法，按照国土资源部的要求应该是城镇建设用地增加与村庄建设用地减少相挂钩试点的一种全新的模式。
主要两个大的原则，第一要做到土地平衡，第二要做到资金平衡。
所谓土地平衡就是说在小城镇建设过程中，耕地一亩地不能减少，能够实现原有村庄的建设用地全部得到覆盖，达到归还国土资源部给我们的建设指标。
第二资金平衡，就是说政府不花钱，老百姓不掏钱，所用来操作的公司也不往里搭钱，实现小城镇建设。
所运用的方法就是划拨出一部分土地用于招拍挂，所获得的收益用于平衡老百姓换建房的运作资金。
农村宅基地置换三种模式和对策建议
农村宅基地置换三种模式和对策建议一、宅基地换房模式：宅基地换房模式是指农村居民将已有的宅基地权益转化为商品住房，在城市购买一套住房。
这种模式可以帮助农民实现户籍、提高住房条件，并且缓解城市土地供给不足的问题。
对策建议：1.加强政策引导，提供相应的奖励机制，鼓励农民主动选择宅基地置换。
2.完善宅基地使用权转让政策，确保农民在置换过程中的权益得到保障。
3.建立健全的宅基地换房市场，提供多样化的住房选择，满足农民不同需求。
4.加强土地管理，提高土地利用效益，确保宅基地置换过程中的资源合理利用。
二、宅基地转让模式：宅基地转让模式是指农民将宅基地转让给需要的买家，获得相应的经济补偿。
这种模式有助于优化农村土地配置，推动农民就业创业，增加农民收入。
对策建议：1.完善宅基地转让的产权交易制度，明确产权归属，确保农民合法权益。
3.加强对买卖双方的教育和培训，提升交易能力和法律意识。
建立健全的法律法规，维护买卖双方的合法权益。
4.引导买卖双方签订合同，明确交易的价格、权益等，减少纠纷发生。
三、宅基地置换流转模式：宅基地置换流转模式是指农民将宅基地出租或者承包给农业经营主体，换取经济收入。
这种模式可以有效利用农村宅基地资源，推动农村经济发展。
对策建议：1.完善宅基地流转的政策法规，明确流转的权利义务，加强流转合同的管理和监督。
2.建立健全的宅基地流转市场，提供信息发布、交易撮合、评估服务等，促进农民与农业经营主体的对接。
3.加强农村公共基础设施建设，提高农村生产条件，促进宅基地流转的顺利进行。
4.支持农民参与农村合作经济组织，推动农村产权制度，鼓励农民在宅基地流转中发挥积极的主体作用。
总之，农村宅基地置换模式的选择应根据当地实际情况灵活运用，同时政府应加强政策引导和监管，确保农民在置换过程中的合法权益得到保障，实现农村土地资源合理配置和农民利益最大化。
农村宅基地置换政策
农村宅基地置换政策随着城市化进程的加快，越来越多的农村宅基地被征用或者被用于城市建设。
为了保障农民的基本权益，国家出台了一系列政策，其中之一就是农村宅基地置换政策。
本文将从政策背景、政策内容和政策实施效果三个方面进行探讨。
一、政策背景农村宅基地置换政策是在我国城市化进程中逐步形成的。
随着城市化进程的加快，城市人口不断增加，城市用地需求不断增加，农村宅基地的征用和占用也随之增多。
这给农民的生产和生活带来了很大的影响，也引起了社会的广泛关注。
在这种情况下，国家出台了农村宅基地置换政策，旨在保障农民的基本权益，促进城乡一体化发展。
二、政策内容农村宅基地置换政策主要内容包括：1. 建立农村宅基地管理制度。
完善农村宅基地管理法规和制度，明确农民的宅基地使用权和管理权，保障农民的基本权益。
2. 推行农村宅基地集体所有制改革。
将农村宅基地的集体所有制改为农民家庭的所有制，使农民能够自主使用和经营宅基地，增强其自我发展能力。
3. 推行农村宅基地置换。
对于征用或者占用的农村宅基地，可以通过置换的方式进行补偿。
政府可以提供其他土地或者经济补偿，或者与农民协商达成其他形式的补偿方案。
4. 加强农村宅基地管理和维护。
完善农村宅基地登记和档案管理制度，加强对农村宅基地的监管和维护，保障农民的宅基地使用权和管理权。
三、政策实施效果农村宅基地置换政策的实施效果是显著的。
一方面，农村宅基地置换政策有效保障了农民的基本权益，增强了农民的自我发展能力。
另一方面，农村宅基地置换政策也促进了城乡一体化发展，推动了城市化进程。
通过农村宅基地置换，政府可以将农村宅基地集中起来，形成规模化的土地资源，方便城市建设和发展。
同时，也可以为农民提供更好的生产和生活条件，促进农村经济和社会的发展。
总之，农村宅基地置换政策是我国城乡一体化发展的重要举措。
通过政策的实施，可以保障农民的基本权益，促进城乡一体化发展，实现城市化和农村现代化的良性互动。
同时，也需要政府和农民共同努力，加强农村宅基地的管理和维护，为农民提供更好的生产和生活条件。
我国“宅基地换房”利益主体博弈分析
一
、
引 言
弈分 析模 型 ， 得 出“ 宅 基地换 房 ” 博弈结 果 ， 以期 为进
自２ ０ ０ ５年下 半年 开始 ， 包 括 东丽 区华 明镇在 内 的天 津 市共 十二 个镇 五 个 村进 行 了一 场 “ 宅 基 地 换 房” 模 式 的土地 变革… 。之后 我 国很多地 方都 进行 了 以“ 宅 基地换 房 ” 为主要 模式 特征 的农 村土 地综合 整 治 。“ 宅 基地 换 房 ” 模式 即在 国家 现 行政 策 框 架 内 ，
收稿 日期 ： ２ ０ １ ２ － ｌ ｌ 一 ０ ６
益和经济利益 。 政治利益主要表现为政府声誉 、 公众 的支持率以及地方政府首脑的晋升。经济利益主要 是指政府对满足 自己经济需要的稀缺经济资源的占
有， 主要表现为经济增长率 、 就业率等 。
我国 目 前的地方政府绩效评估实践 中， 以Ｇ Ｄ Ｐ
及对策等吸引了很 多专家 、 学者 的关注。但对于宅 基地换房过程中涉及的主体 ： 政府 （ 中央政府及地方 政府 ） 、 企业 、 村集 体 、 村 民个 人之 间 “ 权 利与 利益 ” 的 博弈策略和过程 、博弈的不对等利益分配结果的研 究却很缺乏。 本文以“ 宅基地换房” 模式为研究对象 ， 采用博弈论研究方法 ， 分析政府 、 企业 、 村集体以及 村民个人作 为有限理性人采取策略的动机 ， 建立博
坚持承包责任制不变 、 可耕种土地只增不减以及农
民 自愿 的原 则 ， 高水平 地 规划 、 设 计 和建设 一批 有特 色、 适 于产 业 聚集 和 生态 宜 居 的新 型小 城 镇 。农 民 以其 宅 基 地 ， 按 照 规定 的置 换标 准 无偿 换 取 小城 镇 中的一套 住宅 ， 迁入 小城 镇居住 【 ２ Ｊ 。“ 宅基 地换 房 ” 实 质 上是农 民与地 方 政府 之 间 ， 就 农 村集 体 建设 用 地 及 其增 值 收益 分 配权 的微 弱 博弈 ｌ ３ ｊ 。 作为“ 宅基 地换 房 ” 模 式 的先 行 者 和 ２ ０ １ ０年 上海 世 博 会 唯 一 以农 村 城市 化 为题 材 的展 示 案例 ， 天津 华 明镇 的农 村 居 民点 整 理 模式 特 别 是宅 基 地换 房 的标 准 、 潜 在 问题
我国宅基地置换的法理分析
我国宅基地置换的法理分析作者：柏晨来源：《赤峰学院学报·哲学社会科学版》2014年第02期摘要：随着中国城市化和工业化进程的加速，各项工程建设大量增加对土地的需求，有限的土地资源和用地需求的矛盾日益凸显，我国当前许多地区进行的宅基地置换探索不仅是城市化进程中化解土地、资金难题的重要方法，更是提高土地利用效率的重要途径。
关键词：宅基地置换；法律关系；法律问题；制度完善中图分类号：DF45 文献标识码：A 文章编号：1673-2596（2014）02-0081-03一、宅基地置换综述（一）宅基地置换的概念宅基地置换是指根据政府整体的土地用途规划，为节省土地进行集约利用，引导农民集中居住，将农民所享有的宅基地使用权及已经构建的建筑物、附属设施根据置换标准，重新在划定的建设用地范围内换取新的住房，对节约出来的土地进行更加合理的开发利用，是城市化进程中化解土地、资金难题的重要方法。
（二）我国现行宅基地制度的突出问题1.一户多宅和超标占地比较普遍。
农民取得宅基地使用权不是通过在土地市场交易取得，而是作为农村集体经济组织的成员取得。
我国农村宅基地制度是为了充分保障和维护农村居民的居住生活，是对农村居民的一种社会福利。
农民取得宅基地使用权的成本基本为零，并且宅基地只可以在本集体经济组织成员内部进行流转，这就使许多农民产生占用越多宅基地越好的想法，结合我国在农村宅基地的监管不严格，加上我国农村缺乏村庄规划，居民散居的特点比较突出，非常不利于宅基地使用的管理。
一些乡、村领导干部凭借权力、关系甚至占有多处宅基地，加之农房继承等事实行为以及祖宅不卖等风俗习惯，导致一户多宅和超标占地现象较为普遍。
2.城市化加剧了农村宅基地闲置。
从城市化的角度分析，随着城市化水平的提高，劳动力会从农业转向非农业，从农民转变为产业工人。
在计划经济时代，人口和生产要素的流动被严格限制，宅基地制度的基本功能主要是承担农村社会稳定，但随着市场经济体制的逐步建立，城乡居民管理登记制度改革，我国城市化进程速度明显加快。
农村宅基地“三权分置”实现形式及政策建议
农村宅基地“三权分置”实现形式及政策建议作者：朱欣吕桂军来源：《河南农业·综合版》2024年第02期2018年中央在借鉴义乌改革经验基础上提出农村宅基地实行“三权分置”，2020年、2021年和2023年中央一号文件均提出在“三权分置”格局下，稳妥推进农村宅基地制度改革。
宅基地所有权是指所有权人对其宅基地具有占有、使用、收益和处分的权利。
农户资格权基于村集体经济组织成员身份设定，还应考虑居住保障权。
宅基地使用权包括对宅基地的继承、租赁、转让等权利。
农村实行宅基地“三权分置”可以激活存量闲置土地资产，促进农民增收，进而促进乡村振兴。
一、宅基地“三权分置”的实现形式（一）落实宅基地集体所有权《民法典》规定，对于集体所有的土地，属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或村民委员会依法代表集体行使所有权。
落实宅基地集体所有权是宅基地“三权分置”的前提，也是探索宅基地“三权分置”有效实现形式的基础。
落实农村宅基地集体所有权，主要体现在以下几个方面：1.强化宅基地管理权。
村集体经济组织拥有对本村宅基地的管理权，包括分配宅基地、对超占面积进行管理、对闲置低效宅基地进行监管、对违规使用宅基地进行整治等。
落实宅基地管理权，村集体经济组织应积极参与村庄规划编制，确定宅基地规模和布局，明确宅基地开发利用强度。
以保障农户资格权为前提，村集体经济组织对闲置宅基地进行盘活利用，对宅基地流转进行引导与管控，保证合法合规使用宅基地。
同时，村集体经济组织可通过制定村规民约来落实宅基地管理权，实现对宅基地分配、占地面积标准确定、资格权认定、宅基地有偿退出、宅基地流转等的管理。
2. 落实村庄规划权。
村集体经济组织或村委会作为基层自治组织，应按照乡村振兴工作要求，积极参与编制村庄规划，并落实农村生产、生活、生态空间，探索宅基地在不同区域实现户有所居的形式，对农房进行统一规划、集中建设。
在城市或乡镇规划区内，集中建设农民公寓、农民新型社区，严格限定面积标准；在人均耕地少、二三产业比较发达的地区，实行集中统建、多户联建的方式；在传统农区，提倡统一规划、农户自建，实现“一户一宅，面积法定”。
城乡结合部宅基地置换管理模式研究
城乡结合部宅基地置换管理模式研究—以华明镇宅基地换房管理模式为例摘要：城乡结合部是城市化进程中影响城市有序发展的一个重要地区,对城市建设和农村发展都有不可忽视。
其发展需要集约、节约利用土地资源和严格保护耕地,在切实尊重农民意愿和保护农民利益的基础上,进一步保障和改善农民生活居住环境。
通过探讨天津市华明镇宅基地换房模式实施原则、步骤、特色和成效，提出行之有效的城乡结合部宅基地置换管理模式建议。
关键词：城乡结合部；宅基地置换；华明镇1 研究背景城乡结合部是城市化进程的产物,随着城市化的发展,城市建设不断扩张,使原来的农村逐渐向城市方向发展。
城乡结合部是城市、乡村地区的过渡地带，兼具城市和乡村的土地利用性质。
党的十七大强调，要统筹城乡发展，推进社会主义新农村建设。
在天津这样一个大城市中，结合自身实际，统筹管理好城乡结合部的发展是实现城乡统筹发展的一项重要课题。
城乡结合部的性质要求其发展需要集约、节约利用土地资源和严格保护耕地,在切实尊重农民意愿和保护农民利益的基础上,进一步保障和改善农民生活居住环境。
天津市在推进城乡结合部建设过程中，以华明镇、南八里台等为代表的一批村镇试验“宅基地置换”的示范性改革，试图探索出一条建设社会主义新农村的有效途径。
所谓“宅基地置换”，是指将分散居住的农民集中起来，搬入新建多层或规划合理的住宅小区之中，“腾出来”农村非农建设用地可以从事其他用途，包括复耕、工业用地等等。
其实质，就是开展农村宅基地统一整理，使农村居住凌乱分散变为集中有序、由自然形态变为规划形态，由土地零散使用为集约使用，有利于基础设施和公共服务设施配套。
这种统一整理是在尊重农民意愿、保障农民权益的原则下，合理引导农民住宅相对集中建设，加强对近郊农村农民专门用地改造，盘活用好农村现有宅基地的一种尝试。
2 城乡结合地区存在的问题（1）宅基地问题：存在宅基地浪费的处理和农民利益的保障这两方面的矛盾。
一方面，随着农村劳动力转移速度的加快，越来越多的农民开始进城务工，他们长期在城市就业，承包地无暇耕种，基本上是自发流转，有的甚至成了荒地；农村宅院也基本无人居住，出现了大量的“空心村”和“留守村”。
精品毕业论文-宅基地置换模式;差异性;机理分析
摘要：探讨农村宅基地置换差异性及其机理所在。
当前宅基地置换模式主要有置换商品房模式、置换小产权房模式、置换宅基地模式，具有显著差异性。
宅基地置换模式的选取取决于当地农民对于土地的依赖程度，具体从土地稀缺程度、农地流转程度、非农就业机会、社会保障稳定程度四方面来衡量。
所以，在推进宅基地置换工作时，要综合考虑农民对于土地的依赖性，选取适合宅基地置换模式，以便于实现宅基地置换工作的平稳推进以及保证置换后农民福利不减少。
关键词：宅基地置换模式；差异性；机理分析1 引言农村宅基地置换对城乡一体化建设有直接影响，同时关乎地方的发展和农民的切实利益。
有些地方政府强制性的进行宅基地置换工作推广，很大程度上侵犯了农民的基本权利，所以，选取适合的宅基地置换模式，保障农民在宅基地置换后福利不减少则是宅基地置换工作的关键所在。
2 理论分析2.1 宅基地置换模式的差异性按照置换房屋产权类型的不同，宅基地置换模式可以分为置换商品房模式、置换小产权房模式和置换宅基地模式。
置换商品房模式即农民放弃宅基地的使用权，搬迁进由政府统一建设的集中居住小区，商品房可以入市交易[1]。
置换小产权房模式即农民可获得土地产权属于集体的小产权房，安置房产权不完整，在规定年限内不能入市交易。
异地宅基地置换方式即农民在县政府规划的集中居住区域内，获取新的宅基地[2]。
2.2 宅基地置换模式差异性的机理分析宅基地是农民生产生活中最重要的财产，具有仓储农机、农具以及给农民提供住房等多重功能。
对于非农就业的农民来说，宅基地是其失业后回归村庄的失业保障；对于农村老人来说，宅基地为其提供了养老保障。
由于建设用地指标紧张，农地越来越成为政府、学者关注的焦点，宅基地作为资产的属性也体现得更加明显。
若农民主要以农业生产作为其收入来源，主要生活范围在农村，需要利用宅基地储存粮食、农机农具等，那么其对农村环境的依赖性较大，适宜选择置换宅基地模式，方便其生产生活。
如果农民主要以城镇非农就业为主，主要定居在城镇，那么其对农村土地的依赖性较小，就会更加希望实现宅基地的资产价值，对这类农民而言适宜选择置换商品房模式。
农村宅基地使用权流转模式及其比较研究
农村宅基地使用权流转模式及其比较研究何丹冯春林刘玉林黄丽摘要：随着我国城市化进程的不断深入，从农村到城市的人口迁徙规模越来越多，在扩大城市规模的同时，也伴随着两点突出问题。
其一，农村地区出现大量的闲置房屋，既占用土地又影响整体规划。
其二，城市外扩的土地需求不断增加，与边缘农村地区形成了激烈的土地竞争。
为了解决一系列的相关问题，就必须规范农村宅基地使用权的流转模式，使其能够更好地服务于整个社会的经济发展。
文章主要探讨农村宅基地使用权的流转模式，并对其进行比较，最后得出结论。
关键词：农村宅基地;使用权;流转模式引言在对农村宅基地使用权的主要流转模式进行探讨时，应结合实现情况的基础上加以分析与研究。
目前我国现行法律在转让农村宅基地使用权时限定其只能转让给同一组织内部没有宅基地的人员，而不能转让给包括城市居民在内的非同一组织内的人员。
但目前私下转让宅基地使用权已经成为了广大农村地区的普遍现象，通过调研可以看到主要有以下三种模式。
其一，农户将宅基地以低廉的价格出租给城市里的务工人员;其二，农户利用宅基地开办工厂等非农业生产活动;其三，对宅基地使用权进行交易。
上述三种模式虽然在具体细节上存在差异，但都不同程度地违法了现行的法律制度，如何规范农村宅基地使用权的流转过程是城市化进程中不得不面对的一大难题，对此加以探析一方面能够解决诸多的现实问题，在另一方面也能够保证国民经济的繁荣稳定。
一、农村宅基地流转的典型模式与经验（一）农村宅基地流转的典型模式与案例1.政府引导型所谓政府引导型，指的即是各级政府根据当地社会经济的发展情况，主动地参与到农村宅基地使用权的流转中来，以政府的公信力为依托，通过统一的政策制定与适度的财政支持，在规范农村宅基地使用权转流过程的同时，也切实保证了农户的合法利益。
目前较为顺利的案例有天津市华明镇宅基地置换、重庆市宅基地回购以及成都市宅基地买卖等。
下面以上海市郊区宅基地置换项目为例来进行简单分析，上海市将15个村作为宅基地置换的试验点，用已经建设完成的新村来置换农户的宅基地，并提供了房屋置换与货币置换两种模式供农户选择。
农村宅基地置换工作的调查与思考——平水副城建管委
ＸＮ ０ Ｇ Ｕ ＩＮ Ｎ Ｃ Ｎ
农村宅基地置换工作的调查与思考
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平水 副 城 建管 委
王 海 娟
３２５） １ ０ ５
（浙 江省 绍 兴 县 平 水 镇 人 民政 府 ，浙 江 绍 兴
摘
要 ：先 就 农 村 自然 村 数 量 多规 模 小 、 宅 基 地 占用 面 积 大 及 城 镇 购 房 者 增 多三 方 面 提 出农 村 宅 基 地 置 换 势 在 必行 ；其 次
一
进 行复 垦或 出 让 、公 开拍 卖 集 聚区 中部 分住 宅及 商 业 用户 都 有一 个过 程 ，在较 长 一段 时 间 内难 以实 现收支 平 衡 ，大 量建 设 资金仍 需 要平 水 副城 自筹 解决 ，财 政 压 力较 大 。二 是 上级 安排 的用 地 计划指 标 少 ，平水 在 除 去重 点项 目 、重 点 区块 外 ，用地 指标 十分 紧 张 。此 次实施 农 村宅 基 地置 换 工 作 ，虽然 在拆 迁 区块 中想 方 设法 安排 了土 地 ，但 要规 模
二 、建 议和 对 策
１统 一思想 ，充分认识农村宅基地置换工作 的重要意义 ． 农村 宅 基地 置 换 ，是指 农 户退 出所 有 合法 宅 基地 和房 屋并承 诺 永久 放弃 宅基 地使 用 权 ，或 者符 合农 村 建房 条件 的无房 户放弃 审批 并承 诺 永久 放弃 宅 基地 使 用权 的 ，来 交 换 城镇 住 房或货 币 ，统 一安 置 到集 中居 住 或 自行 购买 商 品 房 的方 式 。宅 基地 置换 的 目的 是推 进农 民建房 集 聚 、基础 设 施集 聚 和公 共服 务集 聚 ，进 一步 引导 村 民 向集镇 社 区集
平水 副城地 处绍 兴县南 部 ，辖 三镇 （ 平水镇 、王坛 镇 、 稽东 镇） ，距 绍兴 市 区 １ ２公里 ，地域 面积 ４ ７８平方 公里 ， ５． 辖７ ６个行政村 、３个居 委会 ，人 口 １ ． ３３万 （ 中外来 人 口 其 １６万） ． 。村庄形 态 呈带 状型 居 多 ， 自然 村落 规模 小 ，农 居 相 对 分 散 ，呈 现 以 下 特 点 ： １自然村数 量多规 模小 ． 据对 ３个 镇 的调 查 ， 自然村 落 达 ４ ９个 。其 中 自然 村 ５ ３ Ｏ户 以下 占 ６ ，３ 至 ５ ％ １ ０户 的 占 ２ ％ ，５ ３ ０至 １ ０户 的 占 ０ ３ ％ ，１ １户及 以上 的 占 ３ ％。 由于 自然村 落小 而 散 ，而 ５ ０ ６ 存在基 础设施 难建 设 ，环境 卫生难 整治 的状况 。 ２宅基 地 占用面积 大 农居 分 散 ，宅基 地 面 积 占用 土地 多 。据 调查 三 镇农 户 的宅 基地 面 积包括 批 准建 房面 积及 场 院杂 地 等 ，占用面 积 平 均 在 ０８亩 以 上 。 ． ３去城 镇购房 者增 多 ． 随 着城 镇 建 设 加 速 ，农 民从 农村 移 居 城 镇 越 来越 多 。 据调查统 计 ，三镇有 ５ ８ 个 农村 家庭在 城镇 有住房 ，占三 ３１ 镇农 户总数 的 ｌ ％ ，其 中户 口已不 在本 村有 宅基 地 的家 庭 ３ １ ５ 个 。这些 调查 户中有 １ ％的家庭 也打 算到城 镇购房 或 ６５ ４ 建房居住 。 上述 基本 情 况 ，都说 明 了农 村 宅基 地整 治 工 作在 农 村 是势在 必 行 ，而宅 基地 置换 又恰 好是 直接 而有 针 对性 的 有 效 方 法 ：一有 利于 促进 新农 村建 设 ；二 有 利于 加快 城 镇 化 发 展 ；三有 利 于提 高土地 集 约率 ；四有 利于 推 进城 乡一体 化 ；ｊ 有 利于 改变农 民居住观 念 。 农村 宅基 地 置换 是一 项 创新 工作 ，虽 其他 县 、市 已 多 有 实践 ，但 尚 未有 固定 的模式 可 以借 鉴 。平 水 副城 在 推进 这 项工作过 程 中，我认为有以下几个方面问题需要引起 关 注 ： 是思 想 观念 没 有转 变 。广 大农 民不 同程 度 存有 “ 恋 土 情节 ”和 “ 变求 安 ”的思 想 。要 改 变农 民 的传 统观 念 怕 和 生 产 、生 活 居 住 习 惯 ，决 非 一 朝 一 夕 所 能 奏 效 。 不 少 农
政府主导型宅基地置换的问题及对策
中图分 类号 ： Ｆ ３ ２ ０
文献标 志码 ： Ａ 文章编号 ： １ ６ ７ ３ — ２ ９ １ Ｘ （ ２ ０ １ ３ ） １ ５ — ０ ０ ４ １ — ０ ２
●
宅基地 置换按照 组织主体 划分 ， 可 以分为政府 主导 、 市 场主导和农 民 自发型三类 。 其 中政府主导型宅基地置换是最 为普遍 的模式 。企 业参与宅 基地置换 的 区域 通常也是 区位 条 件较好 ， 具有发展潜力的地区 。而农 民 自发 型宅基地置换
、
政府 主导 型 宅基地 置换 的特 点
是使得政府 出于提高农 户福利的考虑 ， 更 多地制定保护农 民 权益 的政策 。特别是反 映在置换 后的土地 和房屋权 属 问题 上， 政府 主导 型宅基地 置换解决 得较好 ， 会 给置换后 的农户 颁发集体土地使用权证 和房屋所有权证 。另外有些地 区 ， 政
用益物 权 ， 将农 户列 为分享土地增 值收 益的对象 ， 把通 过宅 基地置换得 到的收益部分 返还给村集体或农户 ， 用于农村社
会保障方面 。
二、 存在 的 问题
１ ． 资金需求量 大、 筹措渠道单 一。 在农村宅基地置换过程 中， 从拆 旧房 、 建新 房 ， 到农户 的拆 迁安 置补偿 ， 再到集 中居 住 区基础设 施配套建设 、 旧宅基地 复垦 ， 都需 要大量资 金投 入。 虽然政府 主导 型宅基地置换能够整合各项涉农资金作为 建设投资 ， 但筹措渠道仍然过于单一 ， 且不利于广泛推广 。 与 融资渠道单一相对 的是 ， 政府主导型宅基地置换 的资金平衡 问题。 目前 ， 部分宅基地置换地 区已经显现 了巨大的资金缺
（ １ ． 华 中农业大学 土地管理学 院 ， 武汉 ４ ３ ０ ０ ７ ０ ； ２ ． 中国科学 院地理科学与资源研究所 ， 北京 １ ０ ０ １ ０ １ ）
探析宅基地置换的发展方向
良性 循环 局面 。
． 村 土 地 利 用 制度 的 改 革 ，制 度 变革 全 部 社 员 的 股 份 。３ 社 员 集 体 股 。
以合作社为经营主体开展农村 土地置换和经营
合 作 社 成 为 置 换 经 营 主体 有 利 于维 护村 集 体 利 益 ，为 壮 大 集 体 经
济打 下基 础 ；有 利于 维护 农 民利 益 ， 树 立农 民主 体 性 地 位 ：有利 于 降低
ｉＨ Ｏ ＹＩ 论 Ｔ Ｅ Ｒ 理
也 许 。宅基 地 置 换 是
探析宅基地 置换 的发展 方向
⑧ 向勇
宅 基地 置 换 实 现 了试 点 地 区农 村 宅 基 地 节 约 集 约 利 用 目标 ，但 在 尊 重农 民意 愿 、维 护农 民合 法 权益 、
壮 大 集 体 经 济 、促 进 置 换 土 地 统 筹 建 设 用地 的 目标 ；有利 于 降低 置 换 土 地 使 用 者 的 进 入 门槛 ，落 实 置 换
符 合就 业 岗位 技能 要 求的前 提 下， 置 换 村 民有 优 先 就 业 权 ， 比如 建 筑
行 业 的 各 种 具 体 工 种 、 保 安 、 保 洁 等 岗位 由置 换 村 民优 先 上 岗。５ 分 ． 享 集体 土 地 收 益 权 。集 体 置 换 土 地 收 益 由 置 换 村 民 共 同分 享 。 ６ 以 宅 ．
于 社 员 ，有 利 于 打 消 村 民顾 虑 ，降
低 土地置 换风 险。
团体 的 投 资 股 以现 金 或 实 物 出 资 ，
占比不超过 总股 本 的 ２ ％ ． 府优 ０ 。５ 政
合 作 社 经 营 主体 制度 的构 建 重 点 是 明确 合 作 社 的社 员 股 权 结 构 ．
我国农村宅基地置换过程中存在的关键问题及对策建议
我国农村宅基地置换过程中存在的关键问题及对策建议作者：于钟涵来源：《经营者》 2018年第8期一、引言农村宅基地置换是在符合土地利用总体规划的前提下，解决区域发展中建设用地指标约束，提高农村宅基地利用效率，实现农民宅基地与城镇用地的置换，是集体建设用地流转的一种形式。
二、农村宅基地置换现状与评价（一）天津“宅基地换房”模式天津“宅基地换房”模式是在国家现行法律框架内，坚持承包责任制不变及耕地数量不减，以比例换置住宅，将农民迁入小城镇，原宅基地统一组织整理复垦。
该模式实现了土地和资金的两大平衡，也促使农村人口向城镇集中。
（二）重庆“地票”模式重庆市“地票”交易模式是将闲置的宅基地整理、复垦为耕地，新增的建设用地指标首先满足农村建设用地的需求，然后将多余指标在土地交易所公开交易用来增加城镇建设用地，达到合理配置城乡建设用地的目的。
然而，这种模式存在由城乡土地在使用用途上边际收益的差别引起的城乡之间的土地用途收益差距日益拉大以及城乡收入将越来越不平衡的问题。
（三）城中村和园中村改造模式城中村是城市经济快速增长和用地规模不断扩张的产物，改造后实现农民搬迁安置，并配建公租房，集体用地集中安排。
通过宅基地整理腾退出来的土地将与城市功能规划衔接，与周边高端产业功能区配套，发展新兴、高端产业。
园中村是随着大量工业、科技园区集中化发展而形成的，是各类园区用地内包含的大量自然村落，改造除安置用地外，腾退出来的土地在留足集体用地的基础上转为建设用地。
（四）空心村整理与迁村并点模式空心村整理模式是在原村内进行改造，将整理节约出的建设用地中的一部分留作农村集体建设用地，一部分复垦为耕地，增加城镇建设用地指标。
由于宅基地粗放利用在各地普遍存在，因此该模式的适用性较强，整理效果较为显著。
迁村并点模式是将原址不适宜建设的村庄、布局分散且规模较小的村庄进行整体搬迁，将几个自然村庄合并成新的行政村，实现居民点集中安置，并对原来的居民点进行复垦。
农村宅基地置换模式比较与分析——以上海佘山镇、天津华明镇、重庆九龙坡区为例
农村宅基地置换模式比较与分析——以上海佘山镇、天津华明镇、重庆九龙坡区为例杨建军;阮丽芬【摘要】该文主要对宅基地置换典型模式:上海佘山镇模式、天津华明镇模式、重庆九龙坡模式,从置换背景、区位与区域发展定位、资金平衡方式、就业、社会保障等方面进行比较与分析,提出影响宅基地置换的因素,分析宅基地置换模式,的具体方法与模式,为其他地区宅基地置换工作的进行提供参考.【期刊名称】《华中建筑》【年(卷),期】2011(029)002【总页数】4页(P112-115)【关键词】宅基地置换;上海佘山镇模式;天津华明镇模式;重庆九龙坡模式【作者】杨建军;阮丽芬【作者单位】浙江大学区域与城市规划系;浙江大学城市规划与设计研究所【正文语种】中文【中图分类】TU984.11+42008年10月，党的十七届三中全会审议通过了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，并提出了农村土地流转、破除城乡二元结构推进城乡一体化的政策方向，而中国城市化快速发展三十年来占用了大量的耕地进行建设，目前全国耕地总量已逼近18亿亩的粮食安全底线，城市建设用地必须另辟蹊径，从存量土地中寻找出路。
基于“三农”问题的解决和快速城市化、工业化与土地资源的博弈，各地按照“城市建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩”的要求，纷纷对农村宅基地置换提出新的模式来解决我国城市化过程中的瓶颈——“三农”问题和土地资源紧缺问题。
经过近几年的实践，农村宅基地置换的先行者在实践过程中，已经取得一定的成效，但同时也遇到了一些问题，前期理论准备不充分，缺乏对其实施条件的必要探讨，在实践中存在急于求成的倾向等问题逐步显现出来。
宅基地置换是否真的可以解决中国城市化的瓶颈问题、宅基地置换是否可以在全国的范围推广呢？宅基地置换是中国农村土地第三次改革，通过农村地区土地制度的改革，缓解农村剩余劳动力从第一产业向二、三产业转移与现行的制度之间的矛盾，解决农村生产经营规模小、土地产出率低、大量农村住房闲置、宅基地浪费严重等问题；再根据“城市建设用地的增加与农村建设用地的减少相挂钩”的原则，拓展城市建设空间，为当地的经济社会发展提供土地资源保障；保证基本农田保护面积不减少，通过承包地流转和宅基地整理复垦，实现土地规模经营；农民集中安置，解决农村宅基地低效利用问题，提高土地节约集约利用程度，提高基础设施的建设和利用率。
三权分置下宅基地使用权流转的现实困境与完善路径
三权分置下宅基地使用权流转的现实困境与完善路径
杨雪;闻丽英
【期刊名称】《社科纵横》
【年(卷),期】2022(37)4
【摘要】随着中国经济发展进入新时代,农村宅基地使用权的流转也被赋予新的要求。
在当前“三权分置”的制度背景之下,农村宅基地使用权流转过程中仍然存在流转相关立法缺位、流转受让范围混乱、流转方式散乱无章、流转登记规定笼统、流转监管亟待完善等诸多问题。
结合先进地区经验,要通过完善流转相关立法、明晰受让主体范围、规定流转具体方式、规范流转登记制度、建立流转监督机制以丰富“三权分置”制度内涵,并为发挥宅基地保障功能及财产价值应有之效用提供有益参考。
【总页数】6页(P120-125)
【作者】杨雪;闻丽英
【作者单位】西安财经大学法学院
【正文语种】中文
【中图分类】D922.32
【相关文献】
1.三权分置背景下宅基地使用权流转合同效力实证探究——基于55份判决文书分析
2.乡村振兴背景下宅基地\"三权分置\"的现实困境及行动路径
3.制度变迁视角下宅基地使用权流转市场研究——基于义乌市宅基地"三权分置"改革实践
4."三权分
置"背景下宅基地使用权流转制度的变革5.“三权分置”背景下宅基地使用权流转的法学视角再审视
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收稿日期： 2014 － 06 － 30 作者简介： 冯蓉晔（ 1977—） ，女，江苏太仓人，工程师，从事土地评价及土地规划研究。
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江西农业学报
27 卷
建立，土地开发中的市场行 为 不 断 被 强 化，为 降 低 成 本，开发商往往只占耕地、跳过农村居民点，这也使得 农村居民点外 围 的 土 地 不 断 减 少，这 些 被 遗 留 下 来 的 农村居民点成为了城中村。园中村即是在工业园区内 的农村，是一种特殊的城中村。
1 农村宅基地置换方式
高等特点，但同时我国区域经济发展不均衡、资源禀赋有
对农村宅基 地 置 换 方 式 进 行 了 比 较 分 析，具 体 见
差以及社会风俗不一致，各地对于农村宅基地流转的 表 1。
表 1 宅基地置换方式比较
置换适合区位
典型案例
城市内部的宅基地（ 宅基地价值较高， 城中村改造、园中村改造 改造成本高）
关键词： 宅基地； 地票； 宅基地换房； 两分两换 中图分类号： D922． 32 文献标志码： A 文章编号： 1001 － 8581（ 2015） 01 － 0113 － 06
Comparison of Typical Homestead Ｒeplacement Modes in China
FENG Ｒong － ye （ Land Consolidation and Ｒehabilitation Center of Jiangsu Province，Nanjing 210017，China）
有学者对天 津 市 华 明 镇 的 居 民 进 行 了 调 查，结 果 显示农户对耕 地 征 用 补 偿 标 准、宅 基 地 换 房 的 面 积 置 换标准以 及 对 宅 基 地 换 房 政 策 的 不 满 意 程 度 均 超 过 38% ，情况不容乐观。并且对未来的期望中，39% 的人
觉得很茫然，33% 的人觉得生活会很糟糕，10% 的人认 为差，仅有 18% 的 人 认 为 生 活 会 过 得 好 或 者 过 得 更 好［2］。宅基地流 转 并 没 有 充 分 尊 重 农 户 的 意 愿，出 现 强迫命令，使得流转后出现了一系列问题。 1． 3 远离城区的宅基地
江西农业学报 2015，27（ 1） ： 113 ～ 118 Acta Agriculturae Jiangxi
我国典型宅基地置换模式比较
冯蓉晔
（ 江苏省土地开发整理中心，江苏 南京 210017）
摘 要： 对我国现有的宅基地置换模式按照置换离城区的远近进行了分类，并对各类模式的优缺点进行了比较。对天 津“宅基地换房”、浙江“两分两换”和重庆“地票”模式进行了深入分析，对这 3 种模式产生的背景、运行路径、补偿方式、资 金来源以及模式的优缺点都进行了对比，并探讨了各类模式的适用范围。最后，在对各类模式总结的基础上，提出了相应 的改进方案。
2 宅基地典型模式对比和分析
通过对天津“宅基地换房”、重庆“地票”模式以及 嘉兴“两分两换”模式进行对比分析，并进行深入研究， 发现这 3 种模式在实践的过程中都有一定的突破。对 这 3 个地区在实践中的创新进行深入评价，探讨创新 实践的地方适 用 性，对 宅 基 地 流 转 的 发 展 能 起 到 一 定 的指导作用（ 表 2） 。 2． 1 宅基地置换背景比较
天津是沿海开放特大城市，处于京津冀经济圈，区 位优势明显。天津市的实际情况是传统的一户一宅居 住方式，土地利用率低，土地资源浪费； 另一方面，随着 天津的发展，尤其是滨海新区的开发开放，近郊的土地 级差效益更加明显，土地升值空间不断增长，近郊农民 大量脱离农业，对土地的依赖减弱。2005 年天津市在
城市内部 的 宅 基 地 价 值 高，改 造 成 本 也 高。 典 型 的案例有北京 唐 家 岭 城 中 村 改 造、广 州 城 中 村 改 造 和 浙江义乌 园 中 村 改 造 等。 由 于 土 地 在 城 区 内，这 种 宅 基地在改 造 时 需 要 大 量 的 资 金，土 地 权 属 调 整 大。 宅 基地经过置换之后，可以连片开发，对城乡一体化有很 大的促进。但 是，随 着 流 转 规 模 的 加 大 以 及 补 偿 成 本 的上升，进 一 步 推 广 的 难 度 也 比 较 大。 义 乌 月 白 塘 村 在“园中村 ”改 造 时，按 照 生 产、生 活 用 房 相 分 离 的 原 则，农民用宅基地置换住宅和标准厂房，住宅有多层和 高层公寓 2 种，对原有住房评估后予以补偿。住宅和 标准厂房统一规划、分步建设，即先建设多层公寓，再 建设标准厂房，最后建设高层住宅。置换标准： 按人头 确定农户的建设用地面积 × 6，得出农户安置房的总面 积，农户可在多层公寓、标准厂房和高层住宅中，根据这 一总面积自由组合进行置换。住宅建设分为 2 个区，一 个区供农户自住，一个区供农户出租，其土地性质均为国 有划拨，补足土地差价后可进入市场交易。多层标准厂 房的土地性质仍为集体所有，农户参股并成立董事会， 组建村集体资产经营公司进行运营。取得效果： 月白 塘村原有村庄建设用地 3． 66 万 m2 ，通过宅基地置换住 宅和生产用房，进行生产、生活用房功能分区，住宅规 划用地面积为 2． 07 万 m2 ，节约住宅用地 43． 4% 。而 村庄的建筑总面积则从 2． 62 万 m2 扩大到 8． 52 万 m2 ， 是原来的 3 倍多，土地的集约利用率大大提高［1］。 1． 2 城区周边农村宅基地
浙江省丽水 缙 云、松 阳 等 县 为 促 进 欠 发 达 地 区 加 快发展，积极引导资源贫瘠、交通不便、居住条件恶劣 的深山农民搬迁下山，异地建造新宅，将农民原有宅基 地复垦为 耕 地，部 分 因 地 制 宜 种 植 茶 叶。 新 建 用 地 主 要是旧城改造过程中节约的宅基地。对于移民下山整 村搬迁的，政府给予每人 10100 元补助和 500 元过渡安 置费［4］。
Abstract： In this paper，we classified the current various modes of homestead replacement in China according to the distance between replacement site and urban area，and compared their advantages and disadvantages． On this basis，the author deeply analyzed the following three typical homestead replacement modes： “Exchanging Homestead for Urban House”in Tianjin，“Two Separations and Two Exchanges”in Zhejiang，and“Land Tickets”in Chongqing． The generating background，operating path，compensation way，funding sources，advantages and disadvantages of these three modes were compared，their applied ranges were explored， and the relevant improvement programs were proposed．
Key words： Homestead； Land tickets； Exchanging homestead for urban house； Two separations and two exchanges
0 前言
2005 年我国首次提出了建设社会主义新农村，各 地开始进 行 新 的 探 索，全 面 推 行 城 乡 一 体 化。 土 地 要 素是城乡发展 的 重 要 支 撑，分 割 的 城 乡 二 元 土 地 市 场 是推行城乡一 体 化 的 一 大 难 题，农 村 宅 基 地 使 用 权 流 转问题也是一个无法回避的现实。由于我国社会经济 发展不充分，社会保障体系不完善，宅基地作为农民居 住最基本的保障之一，对农村居民有重大的意义。目前 我国农村宅基地使用存在人均面积大、居住分散、闲置率
这些地方距 离 城 镇 较 远，受 城 市 化 和 工 业 化 的 辐 射较小。中心村建设模式是将一定范围内布局分散且 规模较小的自然村合并成一个大村或者向邻近的中心 村集聚，原 村 庄 土 地 成 片 复 垦。 该 模 式 以 农 村 产 业 结 构调整为导向，对新村建设的布局、基础设施等进行统 一规划。中心村建设模式推进速度快、综合效益明显， 但所需资金多，权属调整、安 置 补 偿 等 方 面 的 难 度 较 大。村内改造模式是针对用地总规模和人均宅基地面 积偏大、不适宜合并也不适宜搬迁的村庄，本着合理布 局、集约利用的原则，对村庄内部的闲置土地、空置宅 基地进行复垦，以达到美化农村景观、集约利用土地的 目的。整理出 来 的 土 地 比 较 零 碎，一 般 用 于 农 业 开 发 和农村基 础 设 施 建 设。 村 内 改 造 模 式 具 有 普 适 性，对 资金要求较小，经济上可行，但 复 垦 出 来 的 土 地 数 量 少，整理动力不足，推进速度慢。异地搬迁模式是针对 原有村庄布局 选 址 和 农 业 生 产 生 活 条 件 较 差、移 民 搬 迁和灾后重建 而 实 施 的 一 种 农 村 居 民 点 整 理 模 式，适 用于自然经济 条 件 较 差 的 远 郊 村 整 治 改 造，复 垦 后 的 土地主要用于农业和林业生产［3］。重庆的“地票”模式 提升了远郊农 村 宅 基 地 的 价 值，并 与 城 市 近 郊 需 求 相 结合。
距离城镇较近（ 城乡结合部，非农就业 天津“宅 基 地 置 换 ”、嘉 兴“两 分 两
水平比较高，对土地的依赖性不高）
换”、无锡“双置换”、江阴“三置换”
距离城镇较远（ 受到城镇化和工业化的 中心村建设、异地搬迁、村内改造，重
影响较小）