昔日“鬼城”迎来复活时代？

昔日“鬼城”迎来复活时代？
作者：邹毅
来源：《中国房地产业》 2011年第8期
早在去年美国《纽约时报》针对中国房地产泡沫而对鄂尔多斯新城作出的鬼城报道问世以来，“鬼城”这一名词就频繁见诸各家媒体报端。

人们这才发现中国城市化进程中由各地方政
府和房地产商合力掀起的新城狂欢中原来是“鬼影”重重。

然而，随着时间的推移，昔日“鬼城”、“空城”如今开始出现鲜为人知的变化。

那就是大部分新城在经历了艰难而又痛苦的
“空城期”以及“鬼城期”之后，相继开始出现一些积极变化，人气开始聚集，新城的活力逐
渐显山露水，似乎“鬼城”一下迎来了“复活时代”。

然而，这些昔日“鬼城”果真会轻易复
活吗？
“鬼城”复活绝非易事
昔日开发原罪难以消弭。

目前世界上新城开发模式耳熟能详的主要有：田园新城、边缘新城、TOD新城、产业新城等多种新城模式。

（表1）这些成功的新城模式或以极具人文关怀的田园式居住空间为抓手，或以交通干道的延伸为框架，或以先进的主导产业为开发龙头，无一例
外地做到了紧密结合自身发展条件和现实状况，实施严密规划、逐步有序地进行新城的开发与
建设。

从而在世界上新城建设史上留下了绚丽的身影。

而细数大多数国内“鬼城”的开发建设我们则会发现，这些新城的建设无一不是政府廉价
供地、开发商高调出位、以土地财政为依托、偏重于以房地产开发经营为先导的堆砌式开发模式。

在这场借着城市化东风兴起的造城盛宴中，地方政府在经济与政治利益面前与房地产开发
商一道大块朵颐，新城表现出投资巨大、开发规模过大，规划过于超前、建设速度过于迅速等
非理性特征。

“大干快上”的运动式开发无疑拉大了理想与实际的距离，透支了未来新城的发
展空间。

尤其是开发时序上先期以畸形的房地产开发为先导，房价被哄抬，使得新城相对具备
过多的投资、投机价值而减少了新城的真正使用价值。

这种本末倒置的一系列新城开发原罪必
将在新城后期发展中难以消弭。

新城配套功能缺失难以改观。

从地域维度来看，绝大部分“鬼城”配套功能缺失主要纠结
于绝对体量不足和相对分布不均两种情况。

绝对体量不足令整个“鬼城”规划范围内基础商业、公共服务、市政等配套设施建设量同居住、商务、工业等新城主导功能的建设体量之间不成正比，配套设施体量大幅落后于主导功能建设量司空见惯。

例如：温州新城从兴建开始，教育配
套就一直缺位，在新城开发建设18年之久的情况下，由于先期规划时未留出足够的教育设施用
地，造成现在增建小学无地可用的尴尬。

广州珠江新城政府性质的公共厕所和垃圾压缩站仅有
1个，已建成的变电站仅2座，肉菜市场3个，已经竣工但是尚未移交的中小学也仅有3所。

无独有偶，“鬼城“内部配套设施即使在总量上可以满足规划人口导入量的使用需求，但
是在新城分区土地祥控性规划时，设计单位大多未能合理确定配套设施的建设地点，造成“鬼城”内局部位置同类配套设施的分布过于密集，而其他位置却紧缺的不合理现象。

（表2）
尽管表现形式有所不同，但无论是何种类型的配套缺失，都会破坏“鬼城”宜居功能，降
低“鬼城”整体的运作效能，导致“鬼城”人口导入受阻，后期招商引资难度加大，徒增“鬼城”的复活难度。

部分“鬼城”建设中商业配套设施分布情况
人口结构均衡难以达到。

随着城市业态的逐渐引入以及交通配套设施的跟进，目前部分
“鬼城”隐约呈现出城市人口集聚的图景，但是仔细分析就会发现这初期的人口集聚有着三大
缺陷。

三大缺陷处处彰显出“鬼城”中人口结构难以达到均衡的现实窘境。

这必将影响“鬼城”复活的效率和优劣。

缺陷一：人口的过度同质化造成社会结构脆弱。

由于“鬼城”开发中房地
产泡沫和投机的盛行，造成“鬼城”住房的出租率明显高于自住率。

租住在“鬼城”的前期主
流人群是从事低收入工作的外来务工人员。

这在半个世纪前欧美等国的新城建设中已有惨痛的
教训，因为大量低收入群体的聚集，引发了一系列物质环境衰败、脆弱群体聚集、社会问题集
中爆发等问题。

缺陷二：特定需求人群潮汐现象带来的问题将会凸显。

年轻的中产家庭通常为寻求相对低
廉而宽敞的住房，或者邻近企业居住以减少通勤成本，成为迁居新城的主要来源，这就会造成
同质化的社会特点和年龄构成，容易导致对某些公共服务和设施的需求阶段性爆发的现象。

比
如在学龄儿童入学问题上，众多“鬼城”在新城教育设施规划的弹性和兼容性表现不如人意。

缺陷三：人口社会经济地位的过度差异化或将阻塞人口流入，常见于依托传统小城镇建设
的“鬼城”。

外来的高端职业者和就业人员，如果短时间内大量涌入“鬼城”，不同群体对于
城市公共资源的需求会呈现较大差异化，对原有公共服务提出迫切的升级要求，或将导致本地
消费市场的流失和萎缩。

2005年的一项调查显示，北京顺义新城外来居住和就业人口与原城镇
居民在对当地公共设施的评价和满意度上就呈现很大分歧，最后很多外来人口不得不每天回到
中心城区居住和消费。

复活空间足够小，后续追加成本足够大。

新城的总体规划不应该仅仅是新城建设的蓝图，
而应该是致力于建立一个能够随着发展、需求的变化灵活调整的战略框架。

“鬼城”的开发建
设往往因为开发进度以及开发规模的原因过快过大地将新城的规划加以固化，从而使得新城的
发展后期暴露出城市更新困难、城市功能变更空间有限等诸多棘手问题。

这无疑会降低“鬼城”复活的弹性并压缩“鬼城”复活的空间。

新城开发规划上造成的先天性不足与缺陷，只能靠后期运作来完善与整改。

然而这就意味
着新城开发后期成本的加大，而纠错的成本往往比用来完善的成本大得多。

更何况这样的后期
成本更多时候是个无底洞。

以京津新城为例，在2005年建成之时，其配套设施投资高达68亿，而到了2008年二次定位整改时期则导致配套设施建设追加资金40亿，接近原计划相关投资的
三分之二，代价不可谓不大。

另外，为了使“鬼城”能尽快复活，各地政府可谓是伤透了脑筋，从人才引进到各种政策
优惠，想方设法、甚至不惜代价的进行招商引资。

总之，地方政府对于产业的引入以及各种后
期交通设施和相关配套设施的重复建设都无疑客观上增加了地方政府的人力和财力成本，可谓
是尝尽了“先造城后造市”的苦果。

以时间换发展的无奈选择
无论从基础设施的完善程度还是从其他服务性功能的配套方面；无论从城市的承载能力还
是企业的数量；无论从产业聚集程度还是从集约化发展水平来看，新城开发总体上尚处于起步
和发展阶段。

中国城市化发展的背景注定了这些仓促诞生的“鬼城”要想复活绝非易事。

即使个别“鬼城”开发中规划合理、人口导入及时，但是面对庞大的城市规模，短时间内
必定难以聚集与之相称的人口和各种业态，只能以长时间的人口繁衍、迁徙以及要素集聚来换
取新城空间的充实。

由于这些典型的“鬼城”规模过大，即使目前出现活力也是局部性的、分
散性的。

这种局部性、分散性的要素集聚极有可能会形成特有的“城中城”现象。

当前的新城建设开发处在与原有城区共同发展的局面，新城发展面临与原有城市协调发展
还是竞争发展的尴尬境地。

很多新城往往是以承接大城市人口转移作为城市定位。

现实的情况是，除了一线特大城市之外，中国目前的大城市人口实际上还是处在集聚的过程中。

新城所谓
的人口分散功能并不能有效地实现，新城和中心城区的关系更多的是竞争关系，这样就存在资
源和要素如何分配的问题。

尤其是短时期内这些资源和要素能否注入到仓促而建的新城中，这
些无疑都需要时间。

根据资料显示，改革开放30年，我国平均每年城市化率仅为0.86%。

以人
口规划100万的云南呈贡新城为例，结合云南省最大的城市昆明人口有320万人，第二大城市
曲靖人口50万人口来看，按照常规速度，呈贡要聚集100万人口将需要大约100年的时间。

新城开发终极目标不改变，“鬼城”复活将是一厢情愿
如火如荼的中国城市化进程中新城建设“鬼影重重”，其实这凸显出一个本质的问题：中
国新城的开发建设的终极目标是什么？是以假借城市化浪潮，弄桨超额投资，换取政治、经济
利益为目标还是以尊重城市建设发展规律，务实为民，建造美好舒适新城，提高人居品质的城
市化发展需要为目标？
如果不改变城市开发和建造中的极权管理模式，继续将广泛的公众意见排除在理性决策的
大门之外，在新城开发建设的终极目标上枉顾“以人为本”的城市化现实需求，众多“鬼城”
的复活终将只是我们一厢情愿的美好希冀。

除了那些当初开发时考虑了新城建设的实际需要、
城市设计规划多元化，自身产业基础好，区位选择理想，建造规模适中、拥有充足的后续可操
作空间的极个别“鬼城”或许会经过一定的调整期尚存一丝复活的希望之外，中国新城建设狂
欢之后的精疲力竭必将为我们城市发展史留下一段不堪回首的往事。

（本文作者系洲联集
团·五合智库总经理）。