代建类项目激励管理办法

代建类项目激励管理办法
一、定义
1.代建类项目：指由项目所有人委托有相应资质的项目代建人对项目的可行性研究、勘察、设计、监理、施工等全过程进行管理，并按照建设项目工期和设计要求完成建设任务，直至项目竣工验收后交付使用人的项目建设管理模式。

代建人不是项目的投资者，不拥有项目的股权，不承担项目的投资。

2.包销：指代建人的销售团队代理项目物业销售与项目所有人约定物业销售均价，当实际销售均价高于约定销售均价时，高出的部分由代建人与项目所有人进行收益分成；实际均价低于约定销售均价时，低于部分由代建人向项目所有人补足差额。

并约定未售物业由代建人按约定均价购买的销售行为。

3.包干成本：指项目代建方对项目所有人承诺的“六项成本”（含：前期成本、建安成本、市政成本、配套成本、物业成本、销售成本）包干均价。

4.代建服务及品牌管理费：指代建人因向项目所有人输出品牌、管理等服务所收取的费用。

5.包销均价：指代建人的销售团队代理项目物业销售与项目所有人约定的物业销售均价。

6.开发团队：指发现代建类项目并与项目所有人商定合作方式并签订合作协议的团队。

7.运营管理团队：指代建项目取得后运营代建项目的团队。

8.营销团队：指负责对代建项目物业销售的团队。

二、原则
代建类项目激励的原则为：公正、公开、透明、分项激励
三、代建类项目的盈利方式
代建类项目与投资类项目最大的差异在于，代建方实际上为项目所有人与施工方间的第三人，输出品牌、管理，帮助项目所有人销售。

但并不是项目的投资者，不拥有项目的股权，不承担项目的投资及相应风险。

因此，代建人从代建项目赚取的利润来源于：
1.因输出品牌及管理所收取的代建服务及品牌管理费；
2.代建人与项目所有人在成本包干结算下，代建成本节约的部分；
3.代建人的销售团队代理项目物业销售，与项目所有人约定物业销售均价，实际售价高于约定售价，超额部分利益分成的收入。

四、代建类项目激励的对象
根据代建类项目产生盈利的方式，代建类项目应激励的对象为：
1.成功寻找并取得代建类项目，为代建人产生代建服务及品牌管理费的开发团队；
2.在取得代建项目后，运营管理代建项目，为代建人产生代建包干成本节约收益的运营管理团队；
3.代理销售项目物业，为代建人取得销售部分超额利润的营销团队。

五、代建项目的形式
根据代建项目因项目所有人需求不同而向其收取的费用不同，代
建项目可分为如下几种形式：
1.项目所有人同意向代建人支付代建服务及品牌管理费、代建包干成本节约费用、包销均价超出部分收益；
2.项目所有人同意向代建人支付代建服务及品牌管理费、代建包干成本节约费用；
3.项目所有人同意向代建人支付代建服务及品牌管理费、包销均价超出部分收益；
4. 项目所有人只同意向代建人支付代建服务及品牌管理费。

六、代建类项目的激励方式
根据代建类项目产生的相关收益及代建类项目的不同形式，代建类项目的激励采取分项激励的方式，即代建类项目哪部分为代建人产生了效益便对产生该部分收益的团队进行激励。

具体为：
1.当代建人与项目所有人就代建意向达成一致并签订相关合作协议后，根据该代建项目将产生的代建服务及品牌管理费总额的2‰对发现代建类项目并与项目所有人商定合作方式并签订合作协议的开发团队进行现金激励。

2.当项目竣工结算后，根据项目实际结算的成本与代建人与项目所有人约定包干成本节约部分总额除去相关税费后的1‰对代建项目的运营管理团队进行现金激励。

3.根据项目所有人与代建人约定的包销均价超出部分收益结算的情况，在项目所有人与代建人完成销售部分结算后，根据结算金额的3‰对代建项目的营销团队进行现金激励。

七、举例
假设某住宅代建项目总建筑面积200,000㎡，项目所有方同意向代建方支付代建服务及品牌管理费、代建包干成本节约费用、包销均价超出部分收益。

并约定代建服务及品牌管理费200元/㎡；代建包干成本4,000元/㎡；约定销售均价7,800元/㎡，超出约定售价部分的50%归代建方所有。

项目竣工结算后实际成本为3,700元/㎡，实际销售均价为8,000元/㎡。

在本例中代建方的收益分别为：
1.代建服务及品牌管理费=200元/㎡×200,000㎡=4,000万元；
2.成本盈余=300元/㎡×200,000㎡=6,000万元；
3.销售部分利润分成=（8,000元/㎡-7,800元/㎡）×200,000㎡×50%=2,000万元。

因此各团队的激励为：
1.开发团队=4000万元×2‰=8万元；
2.运营管理团队=6000万元×1‰=6万元；
3.营销团队=2000万元×3‰=6万元。