对我国经济适用房政策的评析

对我国经济适用房政策的评析
摘要：经济适用住房供给增加了社会住房总供给量、缓解了住房供需矛盾。

然而经济适用房供给政策运行的过程中出现的一些负面现象．阻滞了经济适用住房健康发展．使得经济适用住房违背了政策出台的初衷．影响了政策的效果。

正确看待及解决目前经济适用房政策显露出来的问题．对于今后经济适用房的走向有着重要意义。

关键词：经济适用房，政策，居民住房
国家在取消福利分房后．为了解决中低收入家庭的住房问题．于1998年出台了经济适用住房政策。

经过多年的探索和实践．逐渐形成和完善了城镇居民住房体系，即低收入者租赁廉租房，中低收入者购买经济适用住房，高收入者购买商品房。

经济适用房政策从出台至今，已经运行多年。

经济适用住房供给增加了社会住房总供给量、缓解了住房供需矛盾。

然而经济适用房供给政策运行的过程中出现的一些负面现象．阻滞了经济适用住房健康发展．使得经济适用住房违背了政策出台的初衷．影响了政策的效果。

正确看待及解决目前经济适用房政策显露出来的问题．对于今后经济适用房的走向有着重要意义。

1经济适用房政策的意义
1.1有助于逐步缓解居民住房困难
通过不断改善住房条件，正确引导消费，实现住房商品化，最终解决居民住房困难，不断提高居民的居住水平。

着眼于房改目标的实现，致力于改善居民居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。

1.2有利于低收入家庭住房问题的解决
我国是低收入国家．中低收入者占大多数．迫切需要与其购买力相适应的住房，以满足基本的住房需求。

从国外经验看，即使经济发展到一定阶段也总有一部分低收入者需要政府提供社会保障性质的经济适用房。

因此，必须在社会主义市场机制原则下，把解决人民群众的住房问题既与市场经济相衔接，又与社会保障体系相结合．建立以中低收人家庭为对象具有社会保障性质的经济适用房供应市场，以保证巾低收入居民有基本的居住条件．并且经过中低收人家庭的努力．解决自身住房问题。

1.3有利于社会稳定
住房问题是一个社会问题，关系到社会稳定与政治安宁．经济适用房的建设体现了政府对住房困难户的关怀．体现了社会主义的优越性．直接关系到经济的发展和社会的安宁。

2经济适用房政策实施中存在的问题
2.1经济适用房的受惠对象比例过大．导致住房商品化成为空谈
按有关政策制定者思路．我国城市居民获取住房的方式依其收入水平的不同而分成三类：15%的高收入者直接从市场上购买一般商品房：5%的最低收人者由政府提供“廉租屋”：其余80%的中低收入者则选择含有多项优惠政策的经济适用房。

可见，经济适用房一旦大规模建造，一般商品房就只能面向15%的少部分人销售了、即使是在西方发达国家，政府也只能向少数的最低收入者提供住房补贴（如廉租房），而大多数人则依其购买力在市场上选购适合的商品房。

其实．无论一国经济有多发达，也很难达到绝大部分居民都能购买住房的地步．产权意义上的“居者有其屋”本身其实是一个遥远的目标，我国经济适用房的政策设计可能受福利房的影响．以所有的人都拥有自己的住房为前提，所以提出以大规模建造、优惠向中低收人群体出售住房的办法。

然而．以中国的国情．是否能支撑这样的目标？作为发展中国家，政府不仅没有如此雄厚的财力为80%的城市居民提供如此巨大的社会福利．而且它也有悖于住房改革的总体目标——实现住房的商品化供应。

2.2损害旧城居民的利益
普通商品房的土地为有偿使用、房屋自由定价．而经济适用房的土地为无偿划拨、房屋有最高限价。

开发商支付了昂贵的地价才获取城市中心区的土地．必然在此选择高回报的房地产开发项目而不愿在中心区建设利润微薄的经济适用房，这样，经济适用房就被排斥到了城市中心区外；再者，旧城拆迁的成本极为高昂，若建经济适用房，则土地将以无偿划拨的方式出让、房屋售价也要受到最高限价的制约。

如此，政府势必承担其已承担不起的拆迁费用．所以只能在人口稀疏地区选点建设．最大化降低拆迁成本。

综上所述，经济适用房住宅小区基本上都建在城市外围郊区。

由于旧城内居住的大多是中低收入者，他们搬迁到郊区居住．工作场所一般却未发生变更．他们或是无力负担房价．或是可以买房但又不能解决交通实际困难而望而止步，或是在新居附近寻找新的工作场所．由于就业机会的减少而失业．从而加剧了社会就业形势的紧张。

最后，这些本应从旧城改造中受益的低收入者变成了实际上的受害者。

2.3助长市场违规操作和不公平竞争
目前经济适用房主要由房地产企业来组织运作．既然是企业行为，那么追求利润最大化的目标将始终不会改变．、这样势必会与经济适用房是保障居民最起码居住条件的社会保障功能发生冲突。

开发商要想赢取更多的利润，就只有千方百计从中牟利，使住宅的综合质量受到影响。

如建筑材料低劣、建设密度过高、售后服务质量差等，给居住者带来无尽烦恼。

另外，政府至今仍未形成有效的监督体系，开发商极有可能不按照国家的规定减免费用，甚至加收不合理的费用，从中赚取额外利润。

政府最初在制定经济适用房标准时．仅规定了经济适用房的售价，并未严格规定经济适用房的面积标准．因此．产生了经济适用房建筑面积过大，房屋总价过高的现象。

这使得经济适用住房偏离了中低收入消费群体，经济适用房“富人化”现象日趋普遍。

这样，不但政府的优惠政策在一定程度上没有落实到中低收入阶层的身上，反而无形中增加了政府的负担，减少了政府的土地出让金收入，造成了新的社会不公。

另外．经济适用房的操作缺乏必要的监督机制．从而容易形成“黑箱运作”。

一些地方和部门为了获得经济适用房的有关政策优惠，受利益驱动，有可能会打着经济适用房的旗号争项目、争计划、争土地、争贷款，这就容易诱发政企间交易和寻租行为，其结果可能使经济适用房突破标准，游离出主体适用范围。

3完善经济适用房政策的建议
3.1要合理控制经济适用房的价格
政府要加强其优惠政策的透明度，其减免价格的标准要依据当地的实际经济水平明确规定，如果其减免标准是规定在一个比较大的幅度内，不仅不能切实降低经济适用房的建设成本，而且容易导致腐败。

同时，在控制经济适用房的价格时，除认真执行划拨土地，降低征地、拆迁安置费外，还要严格控制其他成本因素和利润，切实将政府的优惠政策落到实处，具体来讲，应免征配套工程、市政设施费用及其它税费等建设基金，这部分资金应由市县政府在市政建设投资中列支。

住宅小区内配套设施．属于经营性的，其配套费由经营者自己承担：属非经营性的，其配套费可由政府适当承担。

小区内供水、供电、供气、电信设施配套应主要通过调整公用事业价格的办法解决。

经济适用房建设应停止征收商业网点配套费，取消各种违规的摊派、集资和收费
3.2要严格经济适用房购买资格审核
制定城市中低收入线划分办法，明确购房资格条件，建立和完善经济适用房申请、审查、销售一整套规范化的管理办法和办理程序，抓好购房对象的认定，组织好认购。

地方政府要对辖区内申请购买经济适用房的住户进行全面调查．向申请购房人所属单位、住区居委会、民政部门或房地产管理部门进行审查、核实。

同时，向社会发布公告，接受社会监督，听取群众意见，对不符合经济适用房购房条件的予以清除。

3.3坚持商品化原则，适时实行“人头补贴”政策
住房政策包括住房供给政策、住房消费政策与住房金融政策。

住房供给政策又分为公共住房政策和住房供给者补贴政策．前者是由国家直接干预住房的建设．主要表现在为低收入阶层提供廉租住房．而后者则是通过向生产者提供补贴，建造大量符合现实需求的大众化住
房。

通常把向住房供给者提供的补贴称为“砖头补贴”，而为了直接提高居民的住房购买力以带动住房需求的增长而采取的对消费者的直接补贴，我们称之为“人头补贴”。

很明显，我国的经济适用房政策属于住房政策中的“砖头补贴”。

应取消目前经济适用房土地无偿划拨、其它税费予以减免的做法，在土地和税费政策上与普通商品房保持一致：同时，国家从在商品房开发收入中．提取一定的比例作为专项基金，专门用于中低收入者的购房补贴。

如此，能够避免政府对住房市场的直接干预：财政补贴不会在住房建设阶段产生效益流失或被生产者占有，其作用可直接到达需要补贴的人头：政府也不必付出巨额的监督成本，提高了政府的市场调控效率：还能够充分鼓励居民自置住房。

3.4促使经济适用房和商品房走向并轨
经济适用房建设面积的扩大给商品房销售带来巨大压力，可能会使开发商想方设法缩减商品房开发成本，降低工程质量，造成其他负面影响。

如果开发面积过大．使得部分有能力购买商品房的人也争着去买经济适用房，有违政府初衷。

因此，应采取下列措施促使经济适用房和商品房走向并轨：一是对全国各城镇收入状况进行分析。

各地城市化、市场化程度不同．在市场化程度己很高的大中城市或城镇再进行大规模经济适用房建设，是住房商品化道路上的倒退。

在城市化、市场化己很高的城市减少或不进行经济适用房建设开发，代之以完善的金融政策促进商品房建设和销售：二是分配政策实行动态管理，对重复购买、生活水平已经提高的市民进行清理，鼓励他们购买标准更高、环境更好的商品房。

建立家庭收入档案．进行微机管理，以备监督检查；同时利用良好的社会舆论环境，配以适当优惠的住房政策，引导住户自觉、自愿地转让经济适用房后去购买商品房，从而推动二级市场和住房商品化的发展。

4结语
总之．经济适用房政策是现阶段针对我国特定消费水平所作出的过渡性政策选择。

历史经验证明，住房建设的总体规模和水平要受一定阶段的国家和地区经济发展水平所制约。

中国住房问题的彻底解决需要长时间的努力，决不可能“一蹴而就”。

我国住房改革的大方向是推行商品化、市场化，鼓励居民自主购房，不可混淆政府的住房保障职能与过渡阶段的住房支持职能，更不能以此冲击政府营造公平竞争投资环境的职能。

相信随着相关政策法规的不断完善，经济适用房政策将为中国住房市场的健康发展作出应有的贡献。

参考文献
汪利娜．对经济适用住房政策的反思[J]．中国房地信息．2005(9)
李书田．经济适用房建设缘何步履艰难[J]．价格与市场，2005(3)
包宗华．住房分类供应和经济适用住房的若干问题（下）[J]．住宅与房地产，2002(1)。