“先租后让”：浙江探路工业用地新模式

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“先租后让”：
浙江探路工业用地新模式
“先租后让”一方面降低了政府的风险，政府能够掌握主动权；另一方面，也降低了企业的经营风险，并倒逼企业高质量发展，可谓双赢。

■王 翀
前段时间去某三线城市考察，当地干部都在抱怨土地指标不够。

但在走访过程中，笔者却发现一个问题，虽然土地基本已经出让完毕，但实际入驻的企业却并不是很多，尚待开发的空地几乎连成了片。

细问才了解到，原来有很多企业买地的目的不是为了经营，只是想着升值并找机会进行再开发，对于出现这样的结果，政府几乎是无法控制的。

政府手中的土地资源极其有限，现任领导还要为前任低效利用、粗放用地的后果埋单。

怎样找寻一种行之有效的模式，打击企业“围而不建”，合理促进土地集约化利用，已是各地政府的共识。

2016年，浙江率先提出“先租后让”的理念，经过两年多实践，对地方政府因地制宜、约束土地功能、提高土地集约化利用做出了重要贡献，值得各地参考借鉴。

难题和瓶颈的倒逼
前些年，浙江一些地方政府为了招商或留住本地企业，利用各种优惠政策吸引企业落地。

签订合作协议时，又对企业单位面积土地投入、产出强度等土地集约利用的硬指标缺乏
考核；对准入指标未达要求时的惩罚
措施及退出机制也规定甚少，反而政府方应承担的责任及义务更多。

考核机制的缺失，让企业更加围而不建。

而政府只有等到50年年限届满时，才能收回土地再行出让。

彼
时，浙江工业用地还存在一个突出矛
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S
盾，即无法利用有限土地资源精准地服务实体经济。

一方面，浙江各地工业用地需求量大，用地极其紧缺，高地价则增加了企业的用地成本，对促进本地优质企业留驻本土发展、招商引资、战略新兴产业培育有负面效应。

另一方面，浙江工业用地高地价的市场环境，变相地使一部分投机者产生囤地行为，特别是因各种原因延期开竣工，无法按时投产，使真正想用地又拿不到地的实体企业陷于无奈境地，只能租地维持生产。

由于出让的土地很难马上退出来，造成别的企业也无法使用，导致土地闲置。

为了破解工业用地难的困境，进一步强化土地要素保障，2016年，浙江在全国率先推广工业用地“先租后让”模式。

“先租后让”的实质是让企业先租赁土地，等进入稳定期后，再决定是否购买土地，从而减少因盲目购地所导致的土地浪费。

根据“先租后让”的新规定，以招拍挂方式公开确定土地使用者的工业用地，政府对供地方式、供地程序、土地利用标准和达产考核等方面作出明确要求，并给予企业5年考核期。

这5年里，土地以租赁方式出租给土地使用者，土地使用者缴纳租金并进行开发、使用、经营，按照租赁合同约定时间达到约定利用条件后，可申请办理出让手续；5年内没有成效、或未达到约定条件，政府收回土地。

“先租后让”一方面降低了政府的风险，政府能够掌握主动权，如果企业效益不好，政府可以将土地收回来。

另一方面，从企业的角度看，如
果经营情况不好，可以提前终止租期，
这种损失相对较小。

改革红利带来良性循环
“先租后让”与传统土地出让方
式究竟有何不同，对企业发展、产业
升级和地方发展有哪些好处？从浙江
温岭的做法和企业的评价中，能回答
这些问题。

2017年9月，温岭出台了《关于
工业用地先租后让促进土地节约集约
利用的实施意见》，鼓励辖区范围内
10亩以上的工业用地，采用“先租后让”
方式供地。

林建是温岭市一家厨卫企业负责
人，他在网上看到一块工业用地“先
租后让”挂牌出让的消息后，因公司
发展需要扩张用地，便想尝试一下这
种新的方式。

最终，他以2100万元竞
得其中某地块，折106万元每亩。

在林建看来，“先租后让”将传
统的工业用地出让分成前期租赁和后
期出让两个阶段，是一种土地使用权
有偿使用创新形式，它大大减轻了企
业的资金压力。

具体以林建租赁的这
块工业用地来说，该地块的生命周期
是50年，包括租赁年限6年和出让年
限44年。

按照原来的方式，竞得用地
后，企业要一次性付清所有的出让金。

但是现在，林建只需在租赁成交后一
次性交付6年的租金252万元即可。

企业发展需要流动资金的支持，
相比传统的土地出让方式，“先租后
让”为企业争取了资金的缓冲期，暂
时“省下来”的这笔资金可以先用于
找寻一种行之有效的模
式，打击企业“围而不
建”，合理促进土地集
约化利用，已是各地政
府的共识。

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厂房建设、技术研发等。

根据双方协定，6年后租赁期满，温岭市相关部门将对该厨卫企业的投资强度、亩均税收和土地产出进行验收合格后，并签订剩余年限的出让合同，企业再支付1848万元出让金。

这也对企业自身的发展水平提出了更高要求，各项指标如果做不到，后期的用地也会受到限制，所以“先租后让”的一大红利是激励、倒逼企业增强自身实力。

此举还可促进本地的优质企业留驻本土发展，确保真正想做实业的企业能拿到土地。

在激励、倒逼企业做好经营的同时，先租后让对地方产业结构调整和做强实体经济也带来诸多好处。

“先租后让”可以更大程度促进土地节约集约利用，完善工业用地市场化配置制度、加大工业项目有效投入，从而实现精准服务实体经济的愿景。

先租后让的“升级版”
尽管有诸多红利，但是浙江在向全省推广“先租后让”时发现，这种工业用地模式的创新不宜盲目复制。

首先，对于政府来说，“先租后让、弹性年期出让”，其土地租金和弹性年限出让金，比直接出让土地的出让金低得多。

对于许多尚处于土地价格倒挂的地区，将造成一定的中短期资金压力。

其次，对于企业来说，一旦未达到设定的标准，将会对企业的固定资产和经营造成难以估量的损失；就算达到了标准，数年后土地的出让价格也很有可能按当年的市场价格来算，企业陡增一大笔额外支出。

而且先租后让的土地很可能无法抵押，这对企业的融资造成不小的影响。

针对此类弊端，有专家建议，要针对租赁期满的考核结果进行梯次设计，分别对应不同的出让年限和出让价格，这或是“先租后让”模式未来努力的方向。

虽然存在一些不可避免的弊端，但是浙江目前正在最大化先租后让的改革红利，浙江的办法是将“标准地”模式融入“先租后让”，在此前与企业约定相关投资、产出标准的基础上，进一步完善事前定标准、事后强监管的措施，确保拿地的企业都是好企业，达到企业和政府双赢互惠的局面。

因此，尽管“先租后让”能够省下一大笔钱，但这并不意味着拿地企业能够高枕无忧。

相反，真正的考验才刚刚开始。

以温岭为例，企业拿得土地之后，项目要接受综合评估，“不合格”者将面临淘汰。

温岭对“先租后让”引入项目进行动态跟踪及分类管理。

项目竣工投产且达到合同约定的投资开发要求的，在租赁期满前3个月，以协议出让方式确定土地使用权人，办理出让手续。

如未达到投资开发协议要求，允许续租1次，续租期限不得超过1年，年租金按前期平均年租金缴纳，待评估合格后再办理出让手续。

如租赁期满未续租或续租期满，土地使用人未达到建设、投资、税收等相关要求，政府有权无偿收回土地使用权。

这意味着，不仅优质企业项目工业用地紧缺困境得到了解决，工业用地“先租后让”模式，还确保了土地资源要素由低质低效领域向优质高效领域集中。

“未达标即收回土地”，更有效解决了“囤地炒地”、无序转让、私自改变用途、高价出租等行为，使得资源配置效率不断提高。

温岭市工业用地“先租后让”模式创新做法，已被浙江省经济体制改革工作小组确定为典型经验，获评台州市解放思想十佳典型案例。

目前，这一做法已在浙江全省推广。

（作者单位：园区在线）
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