【研报】长租公寓

长租公寓行业研究报告
一、长租公寓简介
长租公寓并不是新鲜事物，也非创新模式，其实质是机构企业在房屋租赁市场更深层次的介入。

简单讲，就是机构企业通过整合房源、规范化运营，向租户提供长期居住空间和有限的服务。

目前租赁市场中的长租公寓，可分为集中式和分散式两种，集中式以整栋楼为基本单位，分散式则以房间为基本单位，分布于城市的不同区域。

分散式的长租公寓多以轻资产模式运营，集中式的长租公寓大多属于重资产模式。

二、长租公寓行业快速发展的原因
我国长租公寓的快速发展始于2015年，通过近4年的快速发展，涌现出了一批估值百亿级的企业，如链家旗下的自如、蛋壳公寓等；同时房地产巨头也积极布局长租公寓，如碧桂园的“BIG+碧家估计社区”、万科的“泊寓”等。

通过总结分析，我们认为主要的因素如下：
（一）政策的不断加码
众所周知，我国房地产发展经历了“黄金十年”后，行业拐点早已显现，在政策不断收紧的情况下，房地产行业必须寻找新的发展方向。

另一方面，我国早在2013年便提出建立“房地产长效机制”，“租购并举”逐渐成为新房地产时代的指导思想，建立健康可持续的房地产租赁市场成为房地产行业重要目标。

中央政府从2015年初，开始制定一系列的政策，鼓励支持租赁市场的发展。

2017年十九大报告中明确提出“房子是用来住的，不是用来炒的”
定位，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度；同年10月，中央12次发文，明确租赁市场方向，促进行业快速前进，监管行业平稳有序发展。

未来国家将着重发展长期租赁市场，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。

（二）租赁市场的自然发展规律
我国住房租赁市场长期以来一直处于自发性的发展状态，据36Kr数据显示，我国住房租赁市场专业化运营机构仅占1.5%-2%，市场结构比例严重失衡。

这种失衡导致租赁市场信息不对称，黑中介、虚假房源等事件、现象频繁发生，租赁市场持续处在混乱的环境当中，进一步加剧了租房需求与供给之间的矛盾，住房租赁市场亟待规范和升级。

（三）城市流动人口的增加
租赁需求的主要人群是流动人口，而随着我国城镇化进程的加快，流动人口增速明显，一线城市及核心城市流动人口增速更是连年递增。

公开数据显示，北上广深一线城市10年人口净流量分别为772万、954万、462万、756万人次，受制于这些区域严厉的限购政策及高企的房价，该部分人群的住房需求逐步外溢至租房市场。

（四）中等收入人群年轻化趋势明显
公开数据显示，我国中等收入人群已超过3亿，中等收入人群中90后、95后的比例也不断提高，而这部分人群已经成为租房市场的主力军。

相比于80后，90后、95后再消费观念超前、消费能力惊人，他们在租房上已不仅仅满足于简单的起居，更趋向于对生活品质的追求。

根据蛋壳公寓数据显示，90后、95后
租客不仅大多选择独居租房生活，而且仍愿意为增值服务支付更多租金。

三、关于长租公寓的市场分析
（一）市场规模
各类分析报告均指出，我国租赁人口及租赁房屋套数占比与发达国家相比均存在较大差距（发达国家的租赁人口占比在30%左右，而目前我国租赁人口占比仅为12%；美、日德、等发达国家租赁房屋套数占比均超过35%，我国目前仅19%），市场空间巨大。

而我们认为，我国长租公寓市场存在一定的市场空间，但空间有限。

首先，我国房屋租赁市场受户籍制度影响重大，与欧美等发达国家可对比性较小，其数据可参考性不高。

长期以来，受我国户籍制度的影响，租房与买房无法享受同等权利，国人更愿意举全家之力、负债累累去购买一套属于自己的房子，而不愿选择租赁。

所以，户籍制度间接催生了我国房地产市场的“黄金十年”，也造成了我国房屋租赁市场的不均衡发展。

未来，我们依然认为户籍制度改革将举步维艰。

其次，长租公寓的潜在客户群体大多是白领、金领及年轻群体，未来50年，我国老龄化严重，这一客户群体也将逐渐萎缩。

我们大胆的预测，未来五年，长租公寓行业将迎来一轮洗牌。

（二）行业利润水平
就长租公寓本身来说，依靠房租盈利的能力有限。

轻资产模式运营，做二手房东，拿房成本已经趋于市场利率，在加上后期的改造等投入，运营企业必须依靠房租溢价来保证利润空间，但
这种模式租金差不可能太大，否则市场空间将进一步缩小；重资产模式下运营，租金又无法覆盖运营企业的融资成本。

所以就长租公寓本质来说，其已经是微利行业，运营企业必须依靠长租公寓产业链上的其他方式来实现盈利。

目前，行业普遍认同的盈利模式是“租金差+增值服务+金融杠杆”的组合行为。

四、长租公寓发展的建议
（一）政策持续加码，探索“租售同权”
前文已经提到，户籍制度是制约我国长租公寓行业发展的最主要因素，但我国户籍制度改革缓慢。

这种大环境下，政府必须加强政策支持，通过其他方面的支持来推动长租公寓行业的可持续发展。

2017年，住建部就已经表示将立法明确“租售同权”，广州也已经开始试点实施，但实质进展缓慢。

“租售同权”中“权”的范围，将是长租公寓行业发展的关键。

（二）进一步规范市场秩序，引导资本合理投资
我国长租公寓行业自2015起发展迅速，资本疯狂涌入，但长租公寓本身是一个关系到民生的行业，其利润空间有限，资本更多是趋于政策影响而大规模试水，资本的盲目性势必会造成社会资源的浪费。

另一方面由于我国房屋租赁市场的“自发性”发展，市场缺少秩序，部分问题已经逐渐显现，例如前不久爆出的长租公寓企业为扩大市场份额，大打价格战，导致市场租金进一步提高，严重破坏了房屋租赁市场的正常秩序。

所以长租公寓行业必须进一步规范市场秩序，引导资本合理进入，以此促进长租公寓行业的良性发展。

（三）试探政府公租房与市场长租公寓的并轨
政府公租房与长租公寓面向的客户群体不同，但是其目的趋于相同，都是为了解决我国房地产市场快速发展导致的民生问题。

政府公租房由于缺乏专业的运营，并未发挥其最大效应，而房源缺乏又是长租公寓行业发展中的一个较为关键的问题，这两者之间的结合，势必会发挥“1+1＞2”的效应。

目前，部分地方政府已经开始这方面的探索，公开招标公租房专业运营机构，未来更深层次的探索值得期待。