存量房买卖网签备案制度的法律问题探究

存量房买卖网签备案制度的法律问题探究
发布时间：2023-01-29T05:06:24.454Z 来源：《科技新时代》2022年9月16期作者：耿若楠[导读] 为防范存量房交易过程中存在的诸如“一房数卖
耿若楠
陕西地建土地综合开发有限责任公司陕西西安710075 【摘要】：为防范存量房交易过程中存在的诸如“一房数卖”、房源信息作假等风险，我国较早地开始实施存量房买卖网签备案制度，但是对于该制度我国理论界和司法界存在诸多争议。

据此，本文从存量房网签备案的性质认定出发，对存量房网签备案合同成立问题、网签后房屋抵押的效力问题进行分析，进而提出从立法层面建立健全存量房买卖网签备案制度，推动网签备案与预告登记制的衔接，同时加
强部门联动以及信息共享共建，以期更好地保障房屋交易管理的有序化。

【关键词】：存量房；网签备案；法律效力一、存量房买卖网签的性质认定
网签备案本质上是一种程序性事实行为，是具有强制性的行政管理措施，房屋交易合同网签备案并不创设物权、也未改变交易房屋的物权状况，这一点毋庸置疑。

[ 赵鑫明：《对房屋交易合同网签备案若干问题的思考》，载《中国房地产》，2019年第23期。

]之所以得出这样的结论，主要体现在以下几方面：（一）网签备案的功能
首先，网签备案数据是全面、客观、及时的，为房地产市场动态监管提供了数据基础，实时掌握房价变动、销售状况等信息。

其次，网签备案起到了网上公示不动产债权状态的作用。

一方面是让相关当事人知悉该交易合同的存在以及该合同所负担的权利状况等；另一方面，通过登记备案购房协议的基本内容，并将相关内容向社会公开，供公众查询。

最后，存量房网签是有效遏制防止“一房数卖”，保障房屋交易安全地有力手段。

存量房网签备案可以让相关当事人知悉有关交易合同的存在，这样，对于已经网签备案的存量房买卖合同，撤销备案前不得重复签订买卖、租赁合同。

（二）网签备案制度和预告登记制度的关系第一，从法律价值上来看，预告登记作为一项民事权利，属于不动产物权登记的一种，其目的在于保障将来实现物权，在法定期限内具有一定的物权公示效力。

而网签备案制其法律意义在于通过登记备案来公示特定的债权债务关系，只是使得买受人获得了一种期待权。

[陈诗梦：《关于存量房网签制度的思考与建议》，载《中国房地产》，2019年第2期。

]第二，从法律效果上来说，当事人在申请预告登记之后，就会限制房屋交易出卖方的处分权利，且其效力有一定的期限限制。

而网签备案的公示、管理效果是汲于所有当事人的，一经备案一般具有永久效力，除非双方当事人申请注销。

第三，从程序上来说。

不动产登记主要内容是关于不动产物权变动的记载。

大多数学者认为网签备案行为不属于不动产登记，其具有较强的行政性，不可能会产生不动产登记的效力。

二、存量房买卖网签备案存在的法律效力问题（一）网签下存量房买卖合同的成立
一种观点认为在办理网签时填写的《存量房买卖合同信息表》即意味着买卖合同的成立。

另一种观点则认为签署买卖合同书才成立买卖合同。

对于这两种观点，我更支持第一种，一方面，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。

另一方面，根据《最高人民法院关于<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第1条规定，信息表是由房管部门统一设计和提供的格式文书，其中包括当事人、标的、价款等买卖合同的主要条款，同时签订信息表的直接目的是提交房管部门以引发网签，该合意行为一定有法律约束力，不仅当事人一方不能擅自变更或撤回，房管部门也要充分尊重。

（二）网签后房屋产权转移登记前房屋抵押的效力认定在现实生活中，经常会出现存量房网签后到房屋产权转移登记之前房屋被卖方抵押的情况，对于此，司法实践中存在不同的意见。

持有肯定观点的通常认为，[上海市第三中级人民法院（2020）沪03行终286号]存量房买卖合同网上备案登记作为对房屋买卖的交易行为所采取的行政管理手段，不改变买卖合同的债权性质。

网签合同备案不产生预告登记的效力，不能对抗因设立抵押权而可能引起的物权变动。

持有否定观点的则认为，网上签约的房屋在申请抵押登记前，是否存在出售的事实成为不动产登记机构核查“财产是否存在争议”的一项重要审查事项，登记机构对此类房屋有能力也有义务就该事项进行审查。

[ 郑君、于磊：《存量房网签合同对不动产登记的影响》，载《房地产权产籍》2016 年第2期。

]根据《不动产登记暂行条例》及《城市房地产抵押管理规定》等规定，房屋是否存在财产争议是登记机构进行抵押权登记时应审查的重要事项，网上签约是因房屋买卖引起的权属转移登记的一个重要环节，是政府交易管理的重要手段，网签的合同具有对外公示的效力。

四、存量房买卖合同网签备案制度的完善路径（一）从立法层面建立健全网签备案制度建议国家层面出台法规条例和工作指导意见，填补法律规范体系上的空白，明晰网签备案合同效力，提高网签备案合同法律地位，为推动房屋网签备案制度的执行提供法律支撑。

具体来说，一是要在专门法中明晰网签备案的概念和性质；二是对于网签备案合同的法律效力予以认定，确定买卖合同成立时间以及明确将该标的不动产是否已经进行买卖进行“网签”纳入审核范围。

根据我国现行的相关法律法规，网签并不属于行政管理部门审核不动产抵押的基本要素。

针对查明已经进行过网签的不动产就暂不能进行抵押登记，必须在得到网签双方当事人与抵押权人三方达成一致同意之后，方可对该标的不动产进行抵押登记，以保障买方的合法权益。

三是将合同备案适用范围由现行的预售合同备案扩大至销售合同备案。

现售商品房房屋虽已竣工，购房人权利等待周期较短，风险相对预售较小，但并不能排除商品房现售中不存在交易风险，[ 王娟：《新建商品房买卖合同网签备案若干问题》，载《房地产交易管理》，2020年第9期。

] （二）促成网签备案与不动产登记的衔接
基于两种制度之间的功能倾向以及缺陷，我们就应立足于现实，优化制度配置，促成网签备案与不动产登记的无缝衔接，这将是最好的选择，也符合《指导意见》中提出的加强不动产统一登记与房屋交易管理的有序衔接的要求。

具体来说，我们可以借助网签备案的前置性和强制性，将其与预告登记进行结合，即将当事人进行不动产预告登记的意向征集融入房屋买卖合同的网签程序中去。

[ 彭熙海、陈希：《商品房买卖网签制度下的恶意抵押问题研究》，载《湖南警察学院学报》，2017年第4期。

]主要是在不违背当事人意愿的前提下，主管部门可在其提供的网签备案系统中明确表明，在当事人不反对的情况下，其办理网签备案的意思表示，同时也是向不动产登记机构提出的预告登记申请。

这样既可防止当事人因缺乏法律专业知识不知预告登记制度的存在而没有进行预告登记，放弃了一项日后维权的重要工具，同时也发挥了网签备案监管市场和服务交易的作用。

（三）加强部门联动以及信息共享共建
住建部门必须正确认识存量房网签备案的行政监管效力，需要合理设计网签备案制度流程，尽量让其他职能部门可以在现行法律法规范围内配合推行存量房网签备案制度。

据此，一方面，我们应当充分利用房源锁定、完税阻断登记方式，可防控房屋权利限制风险及一房多卖的风险，不动产办理转移登记后权利信息反馈到存量房网签备案系统，启动资金划拨程序，可防控资金风险，至此交易活动安全结束。

[ 李刚：《关于实施存量房交易网签备案制度误区的辨析及对策研究》，载《建材与装饰》，2020年第8期。

]另一方面要搭建统一的互联网房屋交易平台系统，将房地产开发企业、房屋买卖中介机构、住建部门、税务部门、不动产机构等涉及房屋的主体全部纳入房屋交易的统一体系之下，加强部门间数据信息实时互通互限共享，推进线上到线下的备案登记的融合，从而保障网点备案更好地实现其应有的功能和法律效果。

参考文献：
[1] 赵鑫明.对房屋交易合同网签备案若干问题的思考[J].中国房地产,2019(23).
[2] 陈诗梦.关于存量房网签制度的思考与建议[J].中国房地产,2019(02).
[3] 郑君,于磊.存量房网签合同对不动产登记的影响[J].房地产权产籍,2016(02).
[4]王娟.新建商品房买卖合同网签备案若干问题[J].房地产交易管理,2020(09).
[5] 彭熙海,陈希.商品房买卖网签制度下的恶意抵押问题研究[J].湖南警察学院学报,2017(04)。