第26讲第六章房地产市场和投资(四

第四节房地产投资分析
一、房地产投资的概念
对投资有着各类各样的概念，但其本质是为求事后回报而事前投入。

投资一样是指经济领域的行为，此刻也时常将其引申到其他方面，如“情感投资”。

在经济领域中，投资较具体一点讲，是为了获取预期的以后收益而事前投入资金的活动，是以此刻的、较确信的资金，去换取以后的、较不确信但预期比此刻要多的资金。

投资有4个特性：①投资必需有投入。

没有投入就取得回报是一种敲诈、抢劫或取得他人的施舍。

②投资必需求回报。

不求回报的投入是一种奉献、捐赠或施舍。

③投资具有时刻性。

投入是事前的，回报是事后的，从投入到回报在时刻上总要通过必然的时刻距离，不然确实是一样的生意行为。

④投资具有风险性。

投入由于是事前的(一般是此刻的)，因此投入以后就变成了确信的。

而回报由于是事后的(即以后的)，因此它是不确信的——可能取得，也可能得不到；可能取得的比预期的多，也可能取得的比预期的少。

投资的预期以后收益主若是经济收益，也包括社会效益，乃至是任何“益处”。

投入的资金通常称为资本，能够是货币资金，也能够是实物，或是其他“稀缺资源”。

由于在市场经济下任何稀缺资源都能够折算成必然的货币价值量，因此投资的最一样表现形式是投人货币资金，其获取的收益通常也是用货币来衡量。

广义的投资包括投机，投机也能够说是一种特殊的投资。

经济学所说的“投机”，依照《新帕尔格雷夫经济学大辞典》提供的概念，是指如此一种经济行为，即不是为了利用，而是为了再出售(或再购买)而临时购买(或出售)商品，以期从价钱转变中获利。

投资、投机、赌博三者有时很难区分，但它们在内涵上通常有以下区别；投资较重视长期的时刻介入，而且强调理性的分析与评估，背后隐含着合理的风险与收益；投机较看重短时间的时刻介入，缺乏理性的分析与评估，要紧凭直觉或非正规渠道的信息作判定，背后隐含着不正常的风险与收益；赌博是没有时刻的因素介入，无法进行理性的分析与评估，背后隐含着极大的风险，而且长期平均收益为负值。

弄清楚了投资的概念以后，就不难弄清楚房地产投资的概念。

房地产投资是指以房地产为对象(或说以房地产为媒介、载体、工具)的投资，是借助于房地产来获取收益的投资行为。

房地产投资一样包括4个时期：①寻觅投资机遇；②评判投资机遇(也称为投资方案评判、投资项目评判)；③选择投资方案(也称为投资决策，其结果为投资和不投资两种)；④实施投资方案。

房地产投资的类型多种多样，可分为直接投资和间接投资两大类。

其中，直接投资要紧有：①购买现房(如现成的写字楼、铺面或住宅)、场地或期房后出租。

②购买房地产后出租一段时刻(如假设干年)，然后再转卖。

③购买房地产后等待一段时刻，涨价后再转卖。

④购买房地产后自用一段时刻(如假设干年)，然后再转卖。

⑤购买土地、在建工程或旧房后进行开发、续建、装修改造等，然后出售、出租、直接经营。

二、房地产投资项目经济评判概述
房地产投资项目经济评判是房地产投资的最重要环节之一，它为房地产投资决策提供依据。