外环境因素对房地产开发项目环境影响评价分析

外环境因素对房地产开发项目环境影响评价分析
【摘要】近几年，在房地产开发项目对环境的破坏日益严重的情况下，做好房地产开发建设项目的环境影响评价工作，对促进房地产业健康发展具有重要意义。

本文就外环境因素对房地产开发项目环境影响评价进行了分析，并给出了外环境因素影响的解决方案，可供参考。

【关键词】房地产开发项目；环境影响评价；外环境因素；公众参与
近年来，随着城市化脚步的不断加快，房地产业犹如雨后春笋般蓬勃发展起来。

房地产业为推动经济发展做出了重要的贡献，已经成为了国民经济的支柱产业。

但是，其带来的环境问题也日益突出，建设过程中和建成后自身产生的废水、废气、噪声等对周围环境造成了严重影响，这不仅影响了住户日常生活，还导致环境纠纷日益的增多。

因此，只有科学评价房地产开发建设项目对环境的影响，将房地产开发项目的建设、管理与保护环境密切结合起来，才能使房地产行业实现可持续协调发展。

下面，就外环境因素对房地产开发项目环境影响评价进行分析。

1.外环境因素概述
房地产开发项目的外环境因素包括场地内的外环境因素和项目用地周边的环境因素，环境影响评价工作中常遇到的外环境因素见图1。

2.房地产开发项目环境影响评价中外环境因素
2.1 项目场地内的环境因素
房地产开发项目中需要考虑项目用地的情况，即选址是否合理。

随着城市规模的不断扩大，房地产开发用地逐渐由城市向周边扩张，一些原本规划为工业用地的土地也逐渐作为房地产开发用地。

环境影响评价报告中针对项目用地建设住宅的适宜性分析通常包括以下几方面：
1）首先应该通过现场调查及资料收集，对项目用地情况进行历史回顾，根据工业企业的生产性质，判断场地污染的可能性和识别场地内的污染物来源，环境影响评价中主要考虑对项目用地土壤及地下水可能造成污染的污染因素。

2）项目用地中若涉及高压线，说明高压线的名称、电压等级及走向等。

3）项目建设用地内涉及到文物保护单位，应该上报相关文物保护部门。

2.2 项目用地周边外环境因素
对于项目用地周边的外环境因素，一般是对评价范围内可能对本项目产生影
响的污染源进行分析。

项目用地周边污染源可能涉及的有工业企业、垃圾填埋场、污水处理厂及道路、铁路噪声等，及其可能对项目产生的环境影响。

1）工业企业：项目周边如涉及工业企业，环境影响评价中应该调查企业生产内容、主要排污状况及周边居民的反馈等。

有些企业在不利气象条件下或者某一特定时段内可能对周边居民产生的影响都会引起居民的反映投诉。

2）垃圾填埋场、污水处理厂：需要对周边涉及的垃圾填埋场、污水处理厂进行污染源调查，并考虑其卫生防护距离；根据其污染源的排放情况，对项目用地特征污染物进行监测，分析项目用地的合理性。

如若项目用地在规定的卫生防护距离内或者受到污染源的影响，在环境影响评价中应该提出调整周边污染源的分布情况及项目平面布置方案。

3）道路：目前道路噪声影响也是居民投诉最多的项目。

在环境影响评价报告中，应该考虑项目周边已经建成的道路和规划道路，并通过调查了解道路类别，来预测道路及铁路等交通噪声居住项目的影响，应该分低、中、高层分别进行预测，并根据预测结果，采取安装隔声窗、调整平面布置及绿化带等措施来降低交通噪声的影响。

周边规划建设的道路应该在设计中考虑对附近居民的影响，考虑是否加装隔声屏障。

4）电磁污染：项目区周边若存在微波发射塔、高压线、变电站等电磁污染，在评价过程中还须分析上述污染源对建设项目的影响。

3.房地产开发项目环境影响评价中外环境因素影响的解决方案
3.1 项目用地内环境因素影响的处理
在对项目用地环境因素进行识别后，环境影响评价中应根据不同类型污染源进行分析：
1）对项目用地内原先的工业企业遗留的环境问题可能对土壤、地下水等造成的影响进行分析，必要时应该进行土壤、地下水的监测，参比相关标准来说明项目用地是否适合住宅的建设。

目前国家尚未出台相关居住用地的标准，可以参照国外标准进行评价，同时对人类健康与环境潜在风险进行评估。

如若用地内的土壤和地下水污染物超标，应该进行项目用地内的场地环境影响评价并提出修复方案，待修复完成再进行监测，达标后再进行房地产开发项目的环境影响评价。

2）项目用地中如若涉及高压线，应该对现场电磁辐射背景值监测，根据监测结果，环境影响评价中应该提出相应的解决方案。

目前的解决方案主要包括两个方面：一是与电力公司协商入地、迁移方案，该方案投资较大，同时也得征求电力部门的同意。

在环境影响评价中协商入地方案应列出时间表并盖章确认。

二是调整平面布置方案，目前很多地方环保局均出台高压线的安全防护距离，因此环境影响评价应该符合当地环保局的规定，保证住宅与高压线边导线保持一定距离，可以在高压线附近建设绿化用地或者商业用房。

平面布置方案应该有建设单
位盖章确认保证的书面说明。

上述方案均需得到建设单位的盖章同意，以免日后的纠纷产生。

3）项目建设若涉及到文物保护单位，环境影响评价中应考虑建设项目是否符合文物保护的有关法律法规，报有关部门，先考虑是否进行原址保护，再考虑采取相应的措施进行规划调整。

处理步骤见图2。

3.2 项目用地周边外环境因素影响的处理
对评价范围内对本项目有影响的污染源进行调查，目前投诉比较多的是工业企业、交通噪声及电磁辐射等，对于这些污染源在环境影响评价中需要提出一些措施及建议，保障住宅的建设。

1）有行业卫生防护距离标准的工业企业，房地产开发项目建设应该在卫生防护距离之外，若规划在卫生防护距离之内的话，需要对工业企业进行搬迁或者说明房地产开发项目选址不合理。

对于工业企业涉及的特征污染物，应该在可能的影响范围之内对项目用地进行大气、土壤及地下水监测，以说明项目用地本底值是否受到工业企业的污染影响，以此来分析项目用地的合理性。

2）污水处理厂和垃圾填埋场是目前投诉比较多的项目，尽管目前的住宅建设都考虑在其卫生防护距离之外，还应该对项目用地内的恶臭气浓度进行监测，并说明是否达标。

由于污水处理厂和垃圾填场在小频率的不利气象条件下或者超负荷运转状态下，会有恶臭气味影响到居民住宅，因此在销售阶段应该公示项目周边涉及的污水处理厂及垃圾填埋场。

3）项目区周边若存在微波发射塔、高压线、变电站等电磁污染，应该进行项目用地范围内的电磁监测。

4）环境影响评价中新建住宅应该标注建筑隔声情况，并将该项投资列入环保投资内。

同时建议小区与道路之间建设绿化带或者土坡降低噪声影响，满足居民安静生活的需要。

场地外环境各因素处理方法见图3。

3.3 房地产开发项目环境影响评价中的公众参与
房地产开发项目环境影响评价中必须有相关利益主体的参与，环境影响评价的信息应及时、完全地公开，保障公众的知情权。

对于上述的环境问题，环境影响评价报告中应该提出：在销售阶段，向购房者公示相关环境信息，且在购房合同中明示可能存在的环境影响，避免可能出现的纠纷。

4.总结
总之，房地产开发项目的环境影响评价对于环境保护来说十分重要，在进行环境影响评价时，不仅要考虑工程施工和运营对外部环境的影响外，还要重点分析外部环境对房地产开发项目的环境影响，当然，环境影响评价的过程必须要有
相关利益主体的参与，这样既能提高公众参与的有效性，也满足了环境保护审批部门及社会公众的要求。

参考文献：
[1] 胡乐君.房地产开发项目环境影响评价内容的探讨[J].城市建设理论研究，2011年17期
[2] 吕贻敏；齐放.房地产项目开发建设对城市环境影响分析[J].价值工程，2011年21期。