营改增对房地产业财务绩效影响实证研究

收稿日期：2018-11-20
基金项目：国家软科学研究计划项目（2013GXS4D152）。

作者简介：王玉梅（1962-），女，河北人，副教授，博士，主要从事会计、审计理论与实务研究；
刘佳红（1992-），女，陕西汉中人，博士研究生，研究方向：会计理论与实务研究；吴海西（1976-），男，辽宁营口人，博士，主要从事项目融资研究。

营改增对房地产业财务绩效影响实证研究
王玉梅，刘佳红，吴海西
（西安建筑科技大学管理学院，陕西西安710055）
摘要：2016年5月1日房地产业正式面临“营改增”。

理论上，增值税能够有效的避免营业税重复课税的缺点，但在短时间内基于高税率以及进项税额抵扣机制的双重作用，其最终结果不一定表现为税负下降，企业财务绩效提升。

因而文章以房地产上市公司为样本，对2015年-2017年沪深两市的房地产公司的财务数据进行描述性统计分析、面板数据多元回归分析及对比分析，以期得出“营改增”前后企业财务绩效所受影响的波动性，并根据实证结果提出行之有效的建议，旨在帮助企业能在短期内全面应对“营改增”政策带来的变化，改善企业的财务绩效。

关键词：营改增；财务绩效；房地产业；税负水平
中图分类号：F293.30文献标识码：A
文章编号：1004-292X （2019）02-0009-05
The Empirical Study on the Impacts of Replacing Business Tax to
Value-Added Tax on Financial Performance of Real Estate Industry
WANG Yu-mei ，LIU Jia-hong ，WU Hai-xi
(School of Management ,Xi 'an University of Architecture and Technology ,Xi'an Shaanxi 710055,China )Abstract:With financial data of listed companies in real estate from 2015to 2017,based on the theory of financial performance to
choose the performance evaluation indicators ,fixed effect model and the random effect model of multivariate regression analysis are used to research the impacts of replacing business tax on real estate industry.According to theoretical analysis ,two assumptions about the im⁃pact of replacing business tax on financial performance of real estate industry are proposed.The empirical results show that the overall tax burden of the property industry is lower after the policy implemented ,and the lower tax burden has promoted the financial performance of enterprises.But because of the time limit for the policy implementation ,as well as the influence of the tax burden associated industry ,the performance of the affected degree is weak.Based on this ,after implementation of replacing business tax ,the government and enter⁃prises should work together to improve to make good use of policy ,tax cuts for the enterprise efficiency ,and perfect the tax system in
China as well.
Key words:Business Tax to Value-Added Tax ;Financial performance ;Real estate ;Tax burden level
一、引言
“营改增”作为我国特有的一项税改政策，从2012年上海试点方案提出之初到2016年5月1日所有行业领域全面实施，历时六年多，可见此项税改政策的实施颇具难度。

房地产业作为一个牵一发而动全身的特殊行业，“营改增”全面实施后其产生的具体影响由于错综复杂的多行业相互作用而难以具体判断。

许多学者通过对政策的解读、试点行业的专项调研、政策效应的预测得出的结果并非与预期效果完全一致。

在“营改增”税率及相关政策还未颁布前，彭晓洁、王安华、肖强
(2015)以十家房地产上市公司为研究样本，对营改增后房地产企业税负的影响进行研究，结果表明：在进项与销项税率均为11%的假设条件下，当进项税额可抵扣比例为100%时，房地产业的整体税负将下降。

张林波(2015)通过实例测算发现，营改增后由于固定资产进项税额可以抵扣，企业负债不变的情况下会造成企业的资产负债率提高。

李妹柔(2015)对营改增前后财务数据对比分析发现：营改增后，企业营运能力降低，偿债能力增强，盈利能力提高。

在营改增政策实施后，杨志银(2016)运用投入产出分析方法，以贵州省为例，分析营改增对房地产
营改增对房地产业财务绩效影响实证研究
9··
2019年第2期
行业税负的影响，认为行业经营过程中外购商品的总价值与房
地产业改革前后的营业收入比值越大，减税效应越明显。

林敏
(2016)认为营改增对房地产企业最直接的影响是使得企业的营业
成本降低，利润总额增加。

赵天宇(2016)发现营改增政策实施后，
会降低企业生产成本，增加企业利润。

另外，由于房地产业最晚被纳入“营改增”的征税范围，
其适应政策改革的过渡期限更短，面临的经营环境也更加复
杂，做好成本控制与税务筹划难度更大。

因此，在实践中税收
政策的改变是否能达到减少企业税负的效果？是否由于“营改
增”的实施使得企业财务绩效发生了变化？变化的趋势对企业
的影响是否利好？短时间内企业如何快速的适应政策变化，合
理的利用政策来享受优惠？纵观当前研究，学者们都得出了
“营改增”后房地产企业税负降低，财务绩效提升的结论，但
都集中于预测和理论分析，利用企业财务数据来实证分析“营
改增”对企业财务绩效影响的研究较少。

鉴于此，为研究实施
“营改增”以来房地产业税负的变化以及其对企业财务绩效的
影响，文章选择沪深两市的房地产上市公司作为研究对象，以
2015年-2017年三年的财务数据作为研究样本，对营改增前后
的企业税负进行测算，并对比分析营改增对企业财务绩效的影
响，进而得出相关结论，提出改善建议。

二、理论分析与研究假设
“营改增”前房地产企业缴纳的营业税以及以流转税为计
税依据的的城建税、教育费附加计入“营业税金及附加”，成
为利润表所要列报的项目。

“营改增”后“营业税金及附加”
科目调整为“税金及附加”，此科目中由于营业税被取消，其
计税基础发生了变化，进而导致“税金及附加”科目的金额较
大幅减少。

营业税与增值税并行税制下，增值税税率有17%和13%两
档，“营改增”后新增了6%和11%两档阶梯型增值税税率，
2017年7月1日起增值税税率简并的有关政策实施，原适用于
13%税率的征税项，税率均降至11%。

营业税与增值税相比，
税率上升导致税负上升，成本可抵扣导致税负下降，减税的本
质在于可抵扣进项税额带来的减税作用高于税率上升所带来的
增税作用。

“营改增”后企业税率普遍上升，且上升幅度较
大。

根据“营改增”相关政策规定，房地产业一般纳税人的适
用税率为11%，在营业收入不变的情况下如果不考虑可抵扣的
进项税额较之前需多缴纳1倍多的税。

企业的税收负担增加，
但增值税的进项可抵扣机制会降低企业税负。

营业税与增值税最大的区别在于，前者是价内税而后者是
价外税，企业所销售货物与其相关的增值税是单独核算的。

在
增值税的征收中销项税额和进项税额是不算入应税销售收入与
销售成本的，缴纳增值税是销售收入中的销项税。

进项税主要
来源于企业的成本，在征收营业税时相关变动成本全额纳入，
而在实施“营改增”后，一部分成本可以被抵扣，使得变动成
本得以降低。

同样，就固定成本而言，“营改增”前其进项税
额不能抵扣，购买成本均在以后期摊销。

“营改增”后由于增
值税特有的抵扣机制，企业购进的机器设备的进项税额准予抵
扣，固定资产最终的入账价值则不包含进项税。

实施“营改增”
后，利润表中的“主营业务收入”扣掉了相关的销项税额，导
致此科目金额减少，与此同时，进项税额的扣除同样也减少了
“主营业务成本”的金额，由于这些涉及资产负债表以及利润表
的会计科目的变化，使企业的财务报表发生了变化，最终导致
企业的财务绩效受到影响。

根据以上分析提出以下假设：
假设H1：营改增会降低房地产企业税负，且税负变动与财
务绩效之间存在正相关关系。

假设H2：营改增与企业财务绩效正相关，即营改增能够改
善企业财务绩效。

三、实证研究
房地产业作为最后一批被纳入改革之中的行业，截止到目
前，房地产业税改后实证数据研究尚无参考。

因此以房地产业
为研究样本，为保证在实施新的税收政策前后时间段内，实证
的数据具有较高可比性，因此选取样本企业2016年与2017年三
季报数据作为研究组，另选取2015年三季报数据作为对照组。

基于文章实证研究的目的，为保证样本企业能够客观反映研究
结果，样本的选择遵循以下标准：（1）沪深两市A股主板上市公
司；（2）属于2012年证监会对行业进行分类的房地产行业；（3）非
ST公司；（4）2010年12月31日前上市，公司运作已趋于稳定，能
够应对市场变化。

通过以上标准后共筛选出118家公司作为此
次实证分析的研究样本。

所有数据均来自国泰安数据库，数据处理均采用Eviews与
企业财务绩效的考核一般从企业的盈利能力、营运能力、
偿债能力以及后续的发展能力四个大的方面来进行整体的衡
量，而衡量这四方面能力的指标也相对较多，托宾Q、每股收
益等众多指标均能对其进行衡量。

尽管托宾Q作为颇具优势的
绩效衡量指标，但托宾Q的前提条件是市场有效，我国的股票
市场表现则为弱式有效，为避免在后续实证回归分析中多种绩
效变量共存会导致多重共线性的产生，文章选择用每股收益来
衡量企业的财务绩效，因为它不仅可以衡量企业的盈利能力，
同时也是普通股收益水平的具体体现，是股东和投资者颇为关
心的指标之一。

在自变量和控制变量的选择上基于其他学者的研究，将房
地产公司销售收入负税比和营改增作为自变量，净资产收益
率、每股净资产和企业规模作为控制变量，如表1所示。

第一，销售收入负税比(TAX)。

流转税与企业所得税之和与
营业收入的比值来衡量企业税收负担，流转税指的是“増值
税+营业税金及附加”。

第二，净资产收益率(ROE)。

净资产收益率是净利润与平均
股东权益的百分比，该指标反映股东权益的收益水平，用以衡
量公司运用自有资本的效率，体现了自有资本获得净收益的能
力。

而不同的公司自有资本结构与数量不尽相同，投资的效能
也有一定的差别。

为减小在研究过程中净资产收益率所带来的
偏差，文章将该指标作为控制变量。

10··
第三，每股净资产(NAPS )。

为避免在对比研究过程中，不同企业由于每一股的含金量对因变量每股收益可比性的影响，将每股净资产作为一项控制变量，来进一步确保研究的科学性和前后数据的可比性。

第四，企业规模(SIZE )。

不同规模的公司具有不同的企业绩效，在日常的生产经营活动中，规模越大的公司在人力、物力和财力等方面的投入更大。

而“营改增”后，由于固定资产购进进项税额可以抵扣，因此有些企业可能会把握住这一政策进行固定资产的购进，因此文章将资产规模作为控制变量。

第五，营改增(YGZ )。

“营改增”之前用“0”代表，“营改増”之后用“1
”代表。

由于文章的研究样本选择为2015年至2017年118家上市房地产公司的面板数据，因此在建立模型之前要先确定本文的模型类型，根据面板数据回归的步骤，数据首先要进行平稳性的单位根检验和协整检验，但是在时间序列上，如果样本数据的观测序列较小，数据平稳性检验和协整检验可以不进行。

本文样本公司的财务数据选取房地产业“营改增”前后2015年-2017年数据，在时间序列上，观测区间颇少，因此不进行单位根检验和协整检验，直接对数据模型进行Hausman 检验。

检验结果如表2，根据表中结果可以看出模型（1）中2015年-2016年财务绩效P 值为0.0094，小于5%的置信水平，表明拒绝了原假设，所以可以建立固定效应模型。

而2015年-2017年及剔除过渡年的2015年与2017年财务绩效的P 值分别为0.1493和0.4251，表明该模型接受Hausman 检验的原假设，可以建立随机效应模型。

模型（2）中三组不同时间段的数据模型中财务绩效的P 值分别为1、0.2745、0.4998，均表明模型（2）接受Hausman 检验的原假设，可以建立随机效应模型。

根据前述分析假设以及模型检验结果，由此建立如下回归分析模型：
EPS=α0+α1TAX+α2ROE +α3NAPS +α4SIZE +ξ(1)EPS=γ0+γ1YGZ+γ2ROE+γ3NAPS +γ4SIZE +ω
(2)
改增媒体吹风会上，国家税务总局根据实施营改增后的实际情况，向大众公布了四大行业实施营改增以后总体的减税情况：2016年5-11月份，四大试点行业累计实现增值税应纳税额6409亿元，与应缴纳营业税相比，减税达1105亿元，税负下降
14.7%。

其中房地产业减税111亿元，税负下降7.9%。

（1）“营改增”前后每股收益均值的变化
根据表3可以看出118家样本房地产企业在“营改增”前每股收益连续两年出现下降，而在实施“营改增”后，每股收益的均值出现了上升的情况，并且2017年增长幅度大于2016年。

通过国家官方公布的数据和对样本公司的每股收益数据分析可以得出在实施“营改增”后，房地产企业的财务绩效得以提升，税改政策的“增效减税”效应得以体现。

（2）“营改增”前后房地产业流转税及附加均值的变化房地产业在实施营业税改征增值税前后时期内净利润和流转税及附加均呈上升态势，且变化趋势相同，但在实施“营改增”后，样本企业2016年和2017年前三季度净利润增幅比例基本持平，而2017年流转税及附加税增幅较2016年实施营改增初期增幅发生大幅度的下降。

由此可以看出，房地产企业在实施“营改增”以后，企业利润上升幅度远远大于所应负担的税费的增长幅度，达到了“增收减税”的政策效果，见表4。

由于营业税和增值税是两种不同的税目，因此有着不同的税收政策。

当企业的税目发生变化必然会导致企业的利润表、资产负债表等财务报表的相关数据发生大幅变动进而导致相关绩效指标发生变化。

因此，通过描述性统计分析了税收政策的改变对企业财务绩效的影响，还需进一步通过回归分析更加严谨的对税改政策带来的影响及其显著性加以研究。

由此根据前述两个回归模型，利用统计分析软件分别对2015年至2017年的上市公司三季报数据进行多元线性回归并进行对比分析。

表5-表7是根据模型（1）分别对2015年-2016年、2015年-2017年以及去掉存在过渡时间段的2016年后2015年和2017年的三季报财务数据进行回归所得结果。

三张回归结果表的R 方分别为0.899、0.633和0.677，表明方程的拟合程度较好，表中数据可以看出在企业整体税负降低的情况下，税负变动与企业的财务绩效在5%
的水平上存在显著的正相关关系。

该结论验证了文章
流转税及附加均值
流转税及附加
均值增幅
净利润均值净利润增幅2013年557，
423，873.18452，118，859.072014年595，748，509.440.0688418，442，495.83-0.07452015年873，647，595.20
0.4665521，843，665.140.24712016年1，178，134，741.010.3485620，700，427.490.18942017年
1，289，627，864.730.0946
732，
605，003.31
0.1803
变量符号变量名称计算公式变量类型EPS 每股收益净利润/普通股股数
因变量TAX 销售收入负税比（流转税+企业所得税）/营业收入
自变量YGZ 营改增“营改增”前为“0”，“营改增”
后为“1”
自变量ROE 净资产收益率净利润/平均净资产控制变量NAPS 每股净资产股东权益/普通股股数
控制变量SIZE
企业规模
Ln 总资产
控制变量
估计模型Hausman 检验
Chi-Sq.
Statistic
P 值检验结果税负对财务绩
效影响模型
模型（1）2015年-2016年
13.4116210.0094固定效应
2015年-2017年
6.7562360.1493随机效应2015年和2017年
3.8612010.4251随机效应营改增对财务
绩效影响模型
模型（2）2015年-2016年
0.000000 1.0000随机效应2015年-2017年
5.1271790.2745随机效应2015年和2016年
3.358023
0.4998
随机效应
“营改增”前
“营改增”后年份2013年2014年2015年2016年2017年EPS 均值
0.2205
0.2171
0.1967
0.2205
0.2669
营改增对房地产业财务绩效影响实证研究
11··
2019年第2期
所提出的假设H1。

纵向对比三组回归结果可以看出2015年-
2016年和2015年-2017年两组数据回归后由营改增带来的减税
效应对财务绩效的影响系数分别为0.048和0.038，结果略有波
动。

而在剔除2016年财务数据后，由营改增带来的减税效应对
财务绩效的影响系数为0.126，较上述两组数据回归结果上升近
三倍。

此三组数据对比分析说明，由于2016年属于过渡年，其
财务数据中既包括营改增以前财务数据又包括营改增以后财务
数据，过渡阶段税收政策为新旧交替使用，减税效果不明显，
因而导致对财务绩效的影响较弱。

表8-表10是根据模型(2)分别对2015年-2016年、2015年-2017
年以及去掉存在过渡时间段的2016年后2015年和2017年的三季
报财务数据进行回归所得结果。

三组数据的回归R方分别为
0.604、0.626、0.662，表示方程的拟合程度较好。

回归结果均
显示出营改增对财务绩效的影响显著不相关。

该结论拒绝了本
文的假设H2。

但根据表8和表9可以看出营改增导致财务绩效的
波动性是反向的，且反向的影响程度减小，其系数由-0.014变
为-0.003。

表3-表9显示出营改增导致的财务绩效的波动性变为
正向，系数为0.003。

模型(2)三组数据的回归虽然拒绝了原假设，
但是从回归的结果可以看出，营改增对财务绩效影响的趋势性
为正向影响，进一步说明了营改增改善了企业的财务绩效。

“营改增”条件下，在控制其他因素不发生变化的情况下，
企业费用的扣除必然会受企业应负担的税负的影响，费用的变
化又会进一步的影响企业的利润水平。

“营改增”后以营业税为
计税依据的相关税种由于计税依据的改变而发生了大幅度的变
动，此时计入利润表的相关税收发生变化进一步导致企业所得
税的变化，最终使得企业整体税负发生较大的变化。

因此，房
地产业实行营业税改征增值税后，会减轻企业税负并改善企业
的财务绩效。

前述回归结果通过实证结果加以证实，但模型(2)
的回归结果表明虽然营改增改善了企业的财务绩效，但利用样
本数据实际回归结果来看，关系呈由反向波动向正向波动改善
的趋势，相关性不是很显著。

可能存在以下原因：
（1）政策实施时间短，减税效应不能完全体现
根据国家税务总局数据显示：2016年5月四大行业中税负
上升的纳税人比例为3.9%，之后这一比例不断下降，到2016年
11月，这一比例己下降到1.5%，但仍然有16万户纳税人存在税
负増加现象。

文章的研究数据选取的是2015年-2017年的三季
报数据进行分析，处于税改政策实施的时间段仅为一年多，在
短短一年多时间里，企业对于改革的税收政策正处于过渡时
期，各个岗位层级的人员都在适应政策的改变，一些政策的实
施与落实需要一定的时间才能执行，因此减税增效不能完全体
现出来，但是，就样本数据的回归结果来看，虽然相关性较
弱，仍体现出了“营改增”改善了企业的财务绩效。

（2）房地产企业开发周期长，老项目采用简易征税
房地产开发企业的增值税一般纳税人销售房地产老项目选
择简易计税方法计算缴纳增值税。

房地产业征收营业税时不论
规模，一律按5%的税率征收。

“营改增”后，房地产老项目的
征税方式与小规模纳税人相同，由于增值税为价外税，营业税
为价内税，因此其实际税率为4.76%，但价外税的扣除也使得
房地产企业土地增值税和企业所得税的税基增加，税负有所提
高。

而房地产开发企业的周期较长，大型上市房地产企业属于
过渡时期的老项目数量较多。

因此在较短的时间里，整体的减
税效应不甚明显，但随着老项目的逐步完工，此过渡性政策将
Variable Coefficient
Std.Error t-Statistic Prob.
C-0.4541260.228315-1.9890300.0475
YGZ-0.0031170.018369-0.1696940.8653
ROE 2.275636
0.12236518.597070.0000
NAPS0.0427400.00395610.803540.0000
SIZE0.0151200.010181 1.485121
0.1384
Variable Coefficient Std.Error
t-Statistic Prob.
C-0.3143480.263813-1.1915590.2347
YGZ0.0060280.024359
0.2474620.8048
ROE 2.5193660.16299115.457120.0000
NAPS0.0463990.0046699.9386300.0000
SIZE0.0079560.0118120.673537
0.5013 Variable Coefficient Std.
Error t-Statistic Prob.
C-0.5231900.227271-2.3020580.0219
TAX0.0376090.015057 2.497727
0.0130
ROE 2.2294610.12253118.195130.0000
NAPS0.0428000.00391510.931520.0000
SIZE0.0175190.010069
1.739882
0.0828
Variable Coefficient Std.
Error t-Statistic Prob.
C-0.4425860.260403-1.6996190.0905
TAX0.1262310.039672
3.1818690.0017
ROE 2.5559550.15997515.977210.0000
NAPS0.0466470.00457010.206470.0000
SIZE0.0118930.011551
1.029629
0.3043
Variable Coefficient Std.Error
t-Statistic Prob.
C-0.5515630.370901-1.4870880.1398
TAX0.0486530.019071
2.5511710.0121
ROE 1.5903770.1672189.5107840.0000
NAPS0.0329710.006568 5.0197030.0000
SIZE0.0216180.016428 1.315861
0.1909
Variable Coefficient Std.Error t-Statistic Prob.
C-0.7139890.254166-2.8091450.0054
YGZ-0.0142260.020295-0.7009560.4840
ROE 1.9750240.13779114.333480.0000
NAPS0.0389680.0047268.2450340.0000
SIZE0.0275500.011362 2.4248700.0161
12··
不存在，“营改增”的减税增效效应将会显著体现。

（3）房地产相关行业税负变化的影响
建筑安装成本在房地产开发企业的成本中占有较大的比例，房地产企业的建安业务主要由其上游建筑施工企业提供，因此其税负的波动必然会传导至房地产业。

政策实施初期，由于建筑业存在直接人工费无法抵扣进项税、材料成本不能充分抵扣进项税、“营改增”之前购买的生产经营所用的机械设备等固定资产其进项税额不能进行抵扣，导致建筑业的税负不能减少甚至可能会使税负上升，进一步影响到房地产业税负的上升。

而同样作为资本密集型的房地产企业，融资是维持企业正常运转的日常经济活动，高额的融资成本对房地产业税负产生不利影响，金融业“营改增”规定“企业为取得各类借款所支付的利息及与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额均不得从销项税额中抵扣”。

这意味着虽然金融业实施了“营改增”，但其下游企业向金融业支付的利息等服务购进无法抵扣进项税。

而房地产企业资金需求量大，融资成本相对较高，企业每年支付给银行或相关金融机构的利息支出是比较大的，这对于房地产企业的税负都会带来较大的影响。

（4）税率较高，固定资产分批抵扣
增值税税率的高低是影响房地产企业“营改增”后企业税负大小的直接因素，就房地产企业的小规模纳税人而言，“营改增”后适用3%的征收率，相比之前的营业税税率，其税负会下降。

对于一般纳税人而言，适用11%的增值税税率，比之前的营业税髙出许多，从前述分析中可看出，房地产企业要想在“营改增”之后减轻税负，必须要有足够的可抵扣进项税额。

但房地产业“营改增”开始仅一年，企业在经营模式和管理制度等各方面还未及时调整和完善，导致一些企业难获得足额抵扣，从而导致企业税负增加。

同时，房地产企业征收营业税时，购进的固定资产不得进行抵扣。

营改增以后，购进的固定资产可以抵扣，企业为此会加大固定资产的投资。

但是房地产企业固定资产的会计核算上规定“2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者试点后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分两年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

”由于购进的固定资产价值颇大，其进项税额较高，抵扣又需分批，在一定程度上会使企业税负上升。

四、相关建议
国家采取“营改增”措施是为了降低企业税负，是一项促使企业利好发展的税收政策。

而本文的实证分析结果也显示出了这一政策预期所达到的结果，但是由于一些客观原因的存在，这一利好结果尚未最大化的给企业带来效益，提高企业的财务绩效。

据此，本文提出以下几点建议，促进企业能在“营改增”的税改环境之下，充分享受其所带来的减税增效的作
用。

房地产业的行业复杂性导致“营改增”政策的制定与实施极具难度，虽集思广益权衡各方利益后落实，但在实际执行过
程中必然会存在与预期相冲突或不足之处，因此需有后续相关政策加以完善。

基于此，时刻关注税收政策变化，加强政策培训，与相关税务机关保持良好的信息共享与交流沟通，使财务人员能够快速的应对政策变化中的会计核算，提高财务人员的工作效率。

利用政策结合企业的实际情况，在如纳税人身份的选择，供应商的选择等方面紧扣新政策在合理范围内进行税务筹划，尽可能多的获得可抵扣进项税额，减少成本，达到降低企业税负的目的。

同时增值税的可抵扣性为企业税收筹划带来更大的空间，房地产企业应当充分利用新税收政策，结合企业
实际情况进行税务筹划。

由于“营改增”后，企业购进的固定资产进项税额可抵扣，此时固定资产的入账价值减少，企业的资产负债率会提高，但是由于财务杠杆的存在，企业的每股收益会随着资产负债率的增大而增大，同时负债比率的增加又会使每股收益下降。

因此企业在为获取尽可能多的进项抵扣额来降低企业税负时，应当合理的进行投资，在提升企业生产效率，节约相关成本费用的同时关注加大投资后所带来的财务风险与绩效变化，因此房地产企业在投资前充分结合行业特点及企业自身情况，在资金周转允许的情况下加大固定资产的投资，通过合理的规
划测算，在税改政策的优势下达到减税增效。

房地产开发企业可以根据小规模纳税人和一般纳税人应纳税额的差，依据企业的实际情况合理的选择，可将项目进行拆分或合并。

此外，房地产开发企业的税率为11%，低于一般的商品销售的17%。

因此可在合理范围内进行税务筹划，尽可能多的获得可抵扣进项税额。

同时，房地产行业较强的关联性使“营改增”政策下各上下游企业的税收结构及核算发生改变，面临不同的税收压力。

“营改增”前后供应方的选择标准也随之改变，为能够获得进项抵扣专票，企业应当在供给方的选择上倾向于一般纳税人企业，企业自身的定价模式也发生改变，合作过程中加强联系，确保及时准确地获得专用发票进行抵扣。

此外，进项税额凭票抵扣，但有些企业为延迟纳税，推迟提供票据，此时就需要企业加强与对方的合作交流，尽可能按时获得增值税专用发票，若合作企业无法开具专票的，企业应当提高自身的议价能力，降低因特殊原因而不能抵扣进项税额
带来的损失。

增值税能达到减税目的的重要原因是进项税额凭专用发票抵扣。

因而房地产企业要达到进项税额抵扣最大化，就要对增值税专用发票进行严格管理，无论是员工的日常报销，还是原材料的供应亦或是与其他相关企业的合作，在这一系列的过程中都需要对发票进行严格把控，对专用发票的收集、保管及认证工作上设专人负责，能够识别发票的真伪以及确保票据的规范性和正确性。

同时，政府及相关部门加强合作，坚决打击虚开发票等偷漏税行为，既要确保维护纳税人的权益，又要维持良好的市场秩序。

营改增对房地产业财务绩效影响实证研究
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