厦门火炬集团物业管理有限公司、厦门市望龙门餐饮配送有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

厦门火炬集团物业管理有限公司、厦门市望龙门餐饮配送有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷
【审理法院】福建省厦门市中级人民法院
【审理法院】福建省厦门市中级人民法院
【审结日期】2020.04.16
【案件字号】(2020)闽02民终637号
【审理程序】二审
【审理法官】叶青林丽珊纪荣典
【审理法官】叶青林丽珊纪荣典
【文书类型】判决书
【当事人】厦门火炬集团物业管理有限公司;厦门市望龙门餐饮配送有限公司
【当事人】厦门火炬集团物业管理有限公司厦门市望龙门餐饮配送有限公司
【当事人-公司】厦门火炬集团物业管理有限公司厦门市望龙门餐饮配送有限公司
【代理律师/律所】郭跃元福建天衡联合律师事务所;黄巧玲福建天衡联合律师事务所;卓亮儒北京大成（厦门）律师事务所
【代理律师/律所】郭跃元福建天衡联合律师事务所黄巧玲福建天衡联合律师事务所卓亮儒北京大成（厦门）律师事务所
【代理律师】郭跃元黄巧玲卓亮儒
【代理律所】福建天衡联合律师事务所北京大成（厦门）律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判二审改判
【字号名称】民终字
【原告】厦门火炬集团物业管理有限公司
【被告】厦门市望龙门餐饮配送有限公司
【本院观点】一、关于诉讼时效问题。

【权责关键词】撤销代理违约金侵权自认质证诉讼请求撤诉开庭审理缺席判决维持原判发回重审执行诉讼时效
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院认为】本院认为，一、关于诉讼时效问题。

火炬物业公司主张其一直以各种方式向望龙门公司催缴欠款，但其向一审法院提交的催缴欠款的证据均是在2015年1月29日之前的，其未能提交2015年1月29日之后催缴的证据，故原审判决认定其要求支付2015年9月30日前的物业服务费已超过诉讼请求是正确的。

二、关于滞纳金的问题。

根据在案的相关证据，证明火炬物业公司在案涉房产公共区域的墙体维修、车辆的停放等存在一定的管理瑕疵和服务不到位的问题，故其要求望龙门公司向其支付滞纳金缺乏依据。

三、关于2016年4月之后的水电费问题。

上诉人一审庭审后未在一审法院指定的合理期限内补充2016年4月15日之后的数据，应承担举证不能的法律后果。

故一审法院根据其庭审前提供的水电清单，判决望龙门公司向火炬物业公司支付2015年10月至2016年4月的水电费并无不妥。

综上，火炬物业公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。

一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。

据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费件12948元，由火炬物业公司
负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2021-11-06 08:39:37
【一审法院查明】一审法院认定事实：火炬管委会系厦门市政府的派出机构，作为厦门火炬高技术产业开发区的管理服务部门；火炬集团系火炬管委会的下属企业，系由火炬管委会授权资产经营的一体化公司；火炬物业公司系火炬集团的全资子公司。

2009年1月5日，火炬集团就其开发建设的厦门火炬（翔安）产业区通用厂房二期生活配套区（即X2007G01-2地块1、2、3、4、5、6某楼）的前期物业服务事宜，与火炬物业公司签订一份《通用厂房二期生活配套区前期物业服务合同》，主要内容包括以下几个方面：1.火炬物业公司提供物业服务的受益人是购买或租赁生活区的业主或物业使用人，业主和使用人应履行本合同并承担相应的义务。

2.物业服务的内容包含物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；维持管理区域内车辆停放及道路交通秩序等。

3.物业服务费和房屋公共维修金由业主或使用人按其拥有或租赁物业的建筑面积交纳，物业服务费收费标准为1、2某楼住宅为人民币0.4元/月·平方米3、4某住宅楼、5某住宅楼及店面、6某楼（即综合楼）为人民币0.6元/月·平方米，房屋公共维修金收费标准均为人民币0.2元/月·平方米；水电费用由火炬物业公司代收代缴，统一向水电部门缴交；物业服务费和房屋公共维修金收费起始日为2009年1月1日。

4.业主或使用人每月10日之前向火炬物业公司交纳本月物业服务费、房屋公共维修金、特约服务费及代缴上月水电等相关费用；如有逾期，从逾期之日起每日按应付未付金额的千分之三向原告交纳滞纳金。

2008年9月1日，火炬管委会与望龙门公司签订一份《租赁合同书》，就望龙门公司承租厦门火炬（翔安）产业区通用厂房二期综合楼一层餐厅（含超市）事宜约定如下：1.望龙门公司承租的建筑面积为2353平方米，租期自2008年9月1日起至2013年8月31日；2.望龙门公司除应按照约定支付租金外，在装修及经营中产生的电费、水费、城市污水处理费、燃气费、卫生费等相关费用由望龙门公司自行承担；3.望龙门公司认可管委会指定的综合楼物业服务企业，物业管理费由望龙门公司缴交；4.望龙门公司拖欠物业管理费，水电气等各项费用而产生的滞纳金，由望龙
门公司按规定承担等。

该租赁合同签订后，望龙门公司即入驻并开始经营厦门火炬（翔安）产业区通用厂房二期综合楼一层餐厅（含超市）至今。

2009年6月17日，火炬管委会与望龙门公司再次签订一份《租赁合同书》，就望龙门公司承租厦门火炬（翔安）产业区通用厂房二期综合楼二层事宜，约定如下：1.望龙门公司承租建筑面积2717平方米租赁经营期限为2010年1月1日起至2019年12月31日；2.望龙门公司除应按照约定支付租金外，装修及经营中产生的电费、水费、城市污水处理费、燃气费、卫生费等相关费用由望龙门公司自行承担；3.望龙门公司认可管委会指定的综合楼物业服务企业，物业管理费由望龙门公司缴交；4.望龙门公司拖欠物业管理费，水电气等各项费用而产生的滞纳金，由望龙门公司按规定承担等。

该租赁合同签订后，望龙门公司即入驻并开始经营厦门火炬（翔安）产业区通用厂房二期综合楼二层至今。

2009年5月，望龙门公司为了给其员工提供宿舍，向火炬管委会承租通用厂房二期生活配套区1某楼101、102、201、202四套住宅，其中1某楼101预算面积180.96平方米、1某楼102预算面积180.75平方米、1某楼201预算面积212.68平方米、1某楼202预算面积212.15平方米，合计为786.54平方米。

望龙门公司承租了上述场所后，火炬物业公司为望龙门公司提供了相应的物业管理服务，并代望龙门公司支付了其承租场所的水电费用。

但望龙门公司未按照约定向火炬物业公司缴交相关费用。

2014年12月31日，火炬物业公司向本院提起诉讼，要求望龙门公司支付物业管理相关费用，并于2015年1月26日向本院提出撤诉申请，本院于2015年1月29日裁定准许火炬物业公司撤诉。

其后，火炬物业公司未再向望龙门公司催缴，直至2018年9月30日向法院提起诉讼。

【一审法院认为】一审法院认为，厦门火炬（翔安）产业区系由政府部门开发、创办，并由火炬管委会负责管理。

鉴于厦门火炬（翔安）产业区内的企业尚未成立业主大会或者业主委员会，相关的物业服务由火炬管委会下属的火炬集团根据有关的职责划分，代表厦门火炬（翔安）产业区内的企业与火炬物业公司签订《物业管理服务合同》，由火炬物业公司对厦门火炬（翔安）产业区内的入驻企业提供物业管理服务，该行为并不违反法律法规的强制性规定。

因此，即便本案双方当事人未直接签订书面的物业管理合同，前述的《物业管理服务
合同》对于作为厦门火炬（翔安）产业区内的企业业主的望龙门公司亦具有法律约束力。

望龙门公司通过租赁方式承租了厦门火炬（翔安）产业区通用厂房二期综合楼一层、二层及生活配套区1某楼101、102、201、202四套住宅，成为厦门火炬（翔安）产业区内的企业业主，应依约履行提供服务和接受服务，支付对价的权利义务。

一、关于火炬物业公司与望龙门公司之间是否存在事实上的物业法律关系问题。

望龙门公司作为厦门火炬（翔安）产业区内的企业，其日常的生产、生活均无法脱离厦门火炬（翔安）产业区而独立存在，而火炬物业公司系厦门火炬（翔安）产业区入驻的唯一物业管理单位，因此望龙门公司对公共环境及公共设施不可避免存在实际使用的事实，这也导致望龙门公司客观上成为火炬物业公司提供的物业服务的受益人。

火炬物业公司提交的水泵房运行记录、保安值班及交接班记录表、绿化养护作业记录、垃圾清运协议、征收城市生活垃圾处理费协议书等证据，可以证实其对产业区提供物业管理服务，包括望龙门公司在内的企业享受了火炬物业公司提供的物业管理服务。

故一审法院认为，虽然火炬物业公司未与望龙门公司签订书面的物业管理服务合同，但其实际上提供了物业服务，望龙门公司亦接受，故双方之间可视为已形成事实上的物业管理服务关系。

二、关于望龙门公司主张的火炬物业公司的部分诉求已超过诉讼时效问题。

1.关于物业服务费的诉讼时效。

现有证据证实火炬物业公司在2015年1月29日经一审法院裁定准许撤诉后，未再向望龙门公司催缴该项费用，直至2018年9月30日向一审法院提起诉讼。

根据民法总则关于诉讼时效的规定，火炬物业公司要求望龙门公司支付2015年9月30日前的物业服务费已超过诉讼时效，不予支持。

一审法院支持望龙门公司向火炬物业公司支付2015年10月至2018年8月共计35个月的物业服务费0.6元/月·平方米×（2353+2717）平方米×35个月+0.4元/月·平方米×786.54平方米×35个月
=106470+11011.56=117481.56元。

2.关于公共维修金的诉讼时效。

因公共维修金属于代收性质，望龙门公司未缴交该部分费用侵犯的是全体业主的共同权益，产生的侵权行为是连续的，不适用诉讼时效的规定，望龙门公司应当支付公共维修金。

其中，厦门火炬（翔安）产业区通用厂房二期综合楼一层，从2009年1月计算至2018年8月共计116个月的公
共维修金为0.2元/月·平方米×2353平方米×116个月=54589.6元。

厦门火炬（翔安）产业区通用厂房二期综合楼二层从2010年1月计算至2018年8月共计104个月的公共维修金为0.2元/月·平方米×2717平方米×104个月=56513.6元。

厦门火炬（翔安）产业区生活配套区1某楼101、102住宅从2009年5月计算至2018年8月共计112个月的公共维修金为0.2元/月·平方米×361.71平方米×112个月=8102.3元。

厦门火炬（翔安）产业区生活配套区1某楼201、202住宅从2009年9月计算至2018年8月共计108个月的公共维修金为0.2元/月·平方米×424.83平方米×108个月=9176.3元。

上述公共维修金共计128381.80元。

3.关于水电费的诉讼时效。

现有证据证实火炬物业公司在2015年1月29日经一审法院裁定准许撤诉后，未再向望龙门公司催缴该项费用，直至2018年9月30日向一审法院提起诉讼。

根据民法总则关于诉讼时效的规定，火炬物业公司要求望龙门公司支付2015年9月30日前的水电费已超过诉讼时效，不予支持。

因火炬物业公司仅提供至2016年4月的水电费清单，故一审法院支持望龙门公司向火炬物业公司支付2015年10月至2016年4月的水电费。

其中，望龙门公司应支付的电费为41354.78元，其已支付2015年10月电费501元、2015年11月至2016年2月电费707元，尚需支付电费40146.78元。

望龙门公司应支付的水费为7416.8元，已支付2015年10月的水费39元，尚需支付7377.8元。

综上，望龙门公司应向火炬物业公司支付2015年10月至2016年4月的水电费47524.58元。

三、关于望龙门公司是否应当缴纳滞纳金的问题。

根据望龙门公司提供的证据，火炬物业公司在公共区域墙体维修、维持管理区域内车辆停放方面存在一定的瑕疵，其提供的服务质量存在不足的地方，对火炬物业公司要求望龙门公司支付滞纳金的诉求，不予支持。

据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条第（三）项，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款规定，判决：一、厦门市望龙门餐饮配送有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向厦门火炬集团物业管理有限公司支付2015年10月至2018年8月期间的
物业服务费117481.56元；二、厦门市望龙门餐饮配送有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向厦门火炬集团物业管理有限公司支付2009年1月至2018年8月期间的公共维修金128381.80元；三、厦门市望龙门餐饮配送有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向厦门火炬集团物业管理有限公司支付2015年10月至2016年4月期间的水电费47524.58元；四、驳回厦门火炬集团物业管理有限公司的其余诉讼请求。

本院二审期间，当事人未提交新的证据。

本院经审理，对一审法院查明的事实予以确认。

【二审上诉人诉称】火炬物业公司上诉请求：一、撤销一审判决第四项，依法改判并支持上诉人的全部诉讼请求。

二、本案的一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。

事实和理由：一审判决在部分事实的认定上存在的错误，应当予以纠正。

一、关于诉讼时效的问题。

一审法院认定：上诉人曾于2014年12月31日起诉被上诉人，后于2015年1月29日撤诉，其后上诉人未再向被上诉人催缴。

该等认定与事实不符。

事实上，被上诉人自其入驻上诉人管理的园区以来，仅支付过极少的款项。

对此，上诉人一直以各种方式向被上诉人及其法定代表人催缴欠款（见上诉人一审证据第85-101页），上诉人该等催缴行为已构成诉讼时效的中断，故上诉人的诉讼请求并未超出诉讼时效，一审法院应当对上诉人的全部的一审全部诉求予以支。

二、关于滞纳金的问题。

一审法院以园区公共区域墙体维修、维持管理区域内车辆停放存在瑕疵为由，认定上诉人提供的服务质量存在不足，驳回了上诉人要求被上诉人支付滞纳金的诉求。

上诉人认为，被上诉人在庭审中出示的所谓墙体，其性质并非公共区域，而在被上诉人承租的房屋内部，管理和修缮的责任在于被上诉人，并非上诉人的物业管理职责。

而车辆停放问题更是与上诉人无关，该停放区域是被上诉人强行侵占的园区共同停车场所，并提供给在被上诉人开设的餐饮娱乐的消费者的停车区域，并非被上诉人陈述的上诉人未履行管理职责的问题。

三、关于2016年4月之后的水电费问题。

首先，上诉人在庭后向一审法院补充提交了2016年4月至2018年8月期间的包括水电费在内的所有欠费明细；其次，上诉人一审的诉讼请求金额已经包含了所有的欠费金额，被上诉人虽然对该等欠费事实问题提出异议，但其亦承认租赁使用上诉人管理的房产、水电的事实，且被上诉人对于欠费的金额并
未提出任何反驳证据。

故，上诉人认为，上诉人提出的2016年4月之后的水电费欠费事实应当得到认可，诉讼应当得到支持。

综上，火炬物业公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。

一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。

据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
厦门火炬集团物业管理有限公司、厦门市望龙门餐饮配送有限公司物业服务合同纠纷二
审民事判决书
福建省厦门市中级人民法院
民事判决书
(2020)闽02民终637号当事人上诉人（一审原告）：厦门火炬集团物业管理有限公司，住所地厦门火炬高新区火炬园火炬路某某火炬某某。

法定代表人：王卫杰，董事长兼总经理。

委托诉讼代理人：郭跃元，福建天衡联合律师事务所律师。

委托诉讼代理人：黄巧玲，福建天衡联合律师事务所实习律师。

被上诉人（一审被告）：厦门市望龙门餐饮配送有限公司，住所地厦门火炬高新区(翔安)产业区通用厂房某某综合楼某某。

法定代表人：王明容，执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：卓亮儒,北京大成（厦门）律师事务所律师。

审理经过上诉人厦门火炬集团物业管理有限公司（以下简称“火炬物业公司"）因与被上诉人厦门市望龙门餐饮配送有限公司（以下简称“望龙门公司"）物业服务合同
纠纷一案，不服厦门市翔安区人民法院（2019）闽0213民初2284号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2020年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称火炬物业公司上诉请求：一、撤销一审判决第四项，依法改判并支持上诉人的全部诉讼请求。

二、本案的一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。

事实和理由：一审判决在部分事实的认定上存在的错误，应当予以纠正。

一、关于诉讼时效的问题。

一审法院认定：上诉人曾于2014年12月31日起诉被上诉人，后于2015年1月29日撤诉，其后上诉人未再向被上诉人催缴。

该等认定与事实不符。

事实上，被上诉人自其入驻上诉人管理的园区以来，仅支付过极少的款项。

对此，上诉人一直以各种方式向被上诉人及其法定代表人催缴欠款（见上诉人一审证据第85-101页），上诉人该等催缴行为已构成诉讼时效的中断，故上诉人的诉讼请求并未超出诉讼时效，一审法院应当对上诉人的全部的一审全部诉求予以支。

二、关于滞纳金的问题。

一审法院以园区公共区域墙体维修、维持管理区域内车辆停放存在瑕疵为由，认定上诉人提供的服务质量存在不足，驳回了上诉人要求被上诉人支付滞纳金的诉求。

上诉人认为，被上诉人在庭审中出示的所谓墙体，其性质并非公共区域，而在被上诉人承租的房屋内部，管理和修缮的责任在于被上诉人，并非上诉人的物业管理职责。

而车辆停放问题更是与上诉人无关，该停放区域是被上诉人强行侵占的园区共同停车场所，并提供给在被上诉人开设的餐饮娱乐的消费者的停车区域，并非被上诉人陈述的上诉人未履行管理职责的问题。

三、关于2016年4月之后的水电费问题。

首先，上诉人在庭后向一审法院补充提交了2016年4月至2018年8月期间的包括水电费在内的所有欠费明细；其次，上诉人一审的诉讼请求金额已经包含了所有的欠费金额，被上诉人虽然对该等欠费事实问题提出异议，但其亦承认租赁使用上诉人管理的房产、水电的事实，且被上诉人对于欠费的金额并未提出任何反驳证据。

故，上诉人认为，上诉人提出的2016年4月之后的水电费欠费
事实应当得到认可，诉讼应当得到支持。

二审被上诉人辩称望龙门公司答辩称，一、一审判决“火炬物业公司要求望龙门公司支付2015年9月30日前的物业费、水电费已超过诉讼时效，不予支持"，事实认定及适用法律正确。

现有证据证实：火炬物业公司在2015年1月29日经厦门市翔安区人民法院裁定准许撤诉后，未再向望龙门公司催缴物业费、水电费、公共维修金等任何费用，直至2018年9月30日向翔安区人民法院提起本案诉讼。

根据民法总则关于诉讼时效的规定，火炬物业公司要求望龙门公司支付2015年9月30日前的物业费、水电费已超过诉讼生效。

二、火炬物业公司未尽物业服务职能，望龙门公司从未享受火炬物业公司提供的物业管理服务，一审法院“不支持火炬物业公司要求望龙门公司支付滞纳金诉求"的判项正确。

首先，案涉物业公共区域的墙面脱落至今无人修缮。

望龙门公司在一审期间已提供证据证明（详见一审被告证据1）：案涉物业的公共区域墙面严重脱落，无人进行修理。

火炬物业公司代理人当庭自认确实从未对案涉物业公共区域的墙面脱落进行修理，但其辩解称墙面脱落属房屋质量问题，没有修理义务。

现又辩称“墙体并非公共区域"，该辩解与本案证据及其一审自认不符。

其次，望龙门公司在一审期间已提供证据证明（详见一审被告证据2）案涉物业（望龙门餐厅）门口及消防通道车辆违停无人管理，望龙门公司于2018年5月29日、7月5日和2019年3月6日多次向12345政务热线反映，均未得到解决。

三、火炬物业公司仅提供至2016年4月的水电费清单，一审法院“不支持火炬物业公司主张的2016年4月之后的水电费"的判项正确。

首先，本案分别经过分调裁衔接中心调解和开庭审理，经法庭多次释明，火炬物业公司均未提供2016年4月之后的水电费清单，已过举证期限，应当承担举证不利的后果。

其主张在庭后向一审法院补交了欠费明细，望龙门公司及代理人从未收到，一审法院也未组织质证。

其次，望龙门公司在一审期间对火炬物业公司主张的欠缴水电费的金额和计算方法及依据均进行了反驳。

1、火炬物业公司未与望龙门公司就水表的底数进行确认。

2、火炬物业
公司未提供证据证明水表、电表为望龙门公司专属，无其他公司或个人共同使用。

3、火炬物业公司提交的证据《专题会议纪要》（一审原告证据P53）证明：存在企业窃电的情形。

但火炬物业公司提供的《电费清单》《水费清单》并未扣减被窃电金额。

综上所述，恳请法庭驳回上诉人全部上诉请求。

原告诉称火炬物业公司向一审法院起诉请求：1.判令望龙门公司立即向火炬物业公司支付厦门火炬（翔安）产业区通用厂房二期综合楼一层、二层及宿舍楼截至2018年8月的物业费369371.95元、公共维修金128590.97元、水费114125.97元、电费656350.52元，以上合计为1268439.41元；2.判令望龙门公司立即向火炬物业公司支付逾期付款违约金（违约金以1268439.41元为基数，按照每日千分之三的标准，自起诉之日起计算至实际付款之日止）；3.本案诉讼费用由望龙门公司承担。

一审法院查明一审法院认定事实：火炬管委会系厦门市政府的派出机构，作为厦门火炬高技术产业开发区的管理服务部门；火炬集团系火炬管委会的下属企业，系由火炬管委会授权资产经营的一体化公司；火炬物业公司系火炬集团的全资子公司。

2009年1月5日，火炬集团就其开发建设的厦门火炬（翔安）产业区通用厂房二期生活配套区（即X2007G01-2地块1、2、3、4、5、6某楼）的前期物业服务事宜，与火炬物业公司签订一份《通用厂房二期生活配套区前期物业服务合同》，主要内容包括以下几个方面：1.火炬物业公司提供物业服务的受益人是购买或租赁生活区的业主或物业使用人，业主和使用人应履行本合同并承担相应的义务。

2.物业服务的内容包含物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；维持管理区域内车辆停放及道路交通秩序等。

3.物业服务费和房屋公共维修金由业主或使用人按其拥有或租赁物业的建筑面积交纳，物业服务费收费标准为1、2某楼住宅为人民币0.4元/月·平方米,3、4某住宅楼、5某住宅楼及店面、6某楼（即综合楼）为人民币0.6元/月·平方米，房屋公共维修金收费标准均为人民币0.2元/月·平方米；水电费用由火炬。