不动产置业投资分析 (PPT 42页)

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❖ 9.1.3 影响不动产置业投资的主要因素 ❖ 1. 租金收益率
例如，一个市价为120万的别墅，预计每 月租金为1万元，则
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❖ 2. 市场利率与预期楼价升幅 ❖ 再假设该别墅一年后卖出的市价为P1。 ❖ 倘若同一年后卖出该不动产作比较，则该投资在一
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❖ （2）股东权益报酬率
❖ 不同于全面资本化率，股东权益报酬率区别经营收 益的受益主体，剔除负债因素对项目的影响，独立 考察权益资本为投资者带来的经济效益。
❖ 一般而言，投资者最注重的就是股东权益报酬率， 即投资者每投入1元的自有资本，未来能回收多少 现金的概念，它是投资者自有资本获利能力的指标 。投资者的股东权益报酬率可分为税前股东权益报 酬率和税后股东权益报酬率。
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9. 3 不动产置业投资分析工具
❖ 9.3.1 比率分析与获利能力分析
❖ 1. 收益乘数(Income Multiplier)
❖ 收益乘数分析是一种古老而简单的不动产投资绩效 评价方法。它以不动产市场价格与预期总收入或净 收入之间的关系来反映不动产投资绩效。
❖ 收益乘数即不动产的市场价值（或投资价格）除以 未来每期收益所得的倍数。对于投资者而言，不动 产投资的收益乘数越高，说明该项投资的绩效越差 。
❖ 相反地，如果承租人负责支付全部营业费用，就叫做净租赁 ，也叫完全服务租赁。
❖ 一种方法是出租人只负责规定数额的营业支出，这一规定数 额叫做最高费用。
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❖ 9.2.2 不动产置业投资现金流入的确定
❖ 1. 市场租金
❖ 市场租金是指在现行市场条件下，某潜在租户为租用某宗房 地产而付出的租金价格。这一租金水平受很多因素的影响： （1）国民经济前景；（2）房地产所在地区的经济基础；（ 3）该地区对于该类房地产的需求状况；（4）类似房地产供 给竞争情况。
（2）净收益乘数(Net Income Multiplier, NIM) 净收益乘数与总收益乘数计算方法相同，它反映的是投 资总额与经营净收入之间的关系。其计算公式为：
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2. 财务比率 财务比率一般计算简单、直观易懂，所以成为不动产投 资分析的常用工具。最常用的财务比率包括经营比率，损 益平衡比率及债务支付比率。 （1）经营(Operating Expense Ratio) 经营比率为不动产投资的营运费用占实际总收入的比例 ，即每收入1元所需支出的营运费用。其计算公式为：
❖ 计算投资回收期就是估算要多少年才能回收在该项目上的初 始现金投资。运用投资回收期评价项目绩效，就是将所有候 选投资项目的投资回收期进行排序。
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❖ 全部投资回收期＝投资总额÷经营净收入（全面资 本化率的倒数）
❖ （税前）权益投资回收期＝初始权益现金投资÷税 前现金流量（股息率的倒数）
吸纳率的记录；投资者预期占有的市场部分。
❖ （2）区位 ❖ （3）其他因素
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❖ 3. 零售及商店中心
❖ （1）商圈
❖ 必须仔细地考察出将人口引向讨论中特定位置的牵 引力。这些牵引力取决于交通类型、其他竞争性设 施的邻近度。
❖ （2）市场人口
❖ 居民收入的消费类型是如何根据讨论的区域不同而相应变化 的？农村社区和制造中心之间、商业区和服务业区之间、老 年人和年轻人之间、高收入家庭和低收入家庭之间、不同民 族为主的区域之间，以及更多不同领域之间的购买习惯显然 会有差异。
❖ 租约中关于租金调整的相应条款决定着租赁收入是否会随着 时间的推移而与时下的市场租金产生较大差别。
❖ 购物中心的租赁通常还要参考承租人的销售量来确定租金， 这叫做百分比租金。此时，无论销售量如何，最低租金额一 定；当销售量超过规定的数值时，租金按销售额的一定百分 比收取。此时的租金额与最低租金额之差叫做溢价租金。
用、机构用房地产及旅店。 ❖ 1. 出租性住宅投资 ❖ （1）区位 ❖ （2）建筑物及其设施的舒适型 ❖ （3）公寓单元的最佳布局 ❖ （4）公寓是否配备家具
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❖ 2. 办公用不动产 ❖ （1）市场因素
❖ 一般应考虑以下信息：该地区竞争性场所的数量；竞争性建筑的质量； 当前的租金水平和自动调价条款；空置面积及相应的空置原因；该地区
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一般而言，贷款偿还可以分为两种方式：①本金及利息按每 期摊还，如购房贷款的摊还；②贷款期间内各期仅支付利息 ，至最后一期才偿还全数本金。在第二种情况下，偿债备付 率又可称为“现金备付率”(Cash Coverage Ratio)，即
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Hale Waihona Puke 22：李军峰（4）贷款比率(Loan-to-value Ratio，LTV) 贷款比率即贷款成数，也就是贷款额占总投资额（或市场 价值）的比率。其计算公式为：
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（1）全面资本化率(Overall Capitalization Rate) 全面资本化率，又称为资本还原率或总资本还原率，反 映了每年预期经营净收入占不动产投资总额（或市场价格 ）的百分比率，即每年的资本回收率。其计算公式为：
而不动产投资项目的投资价值也可反推得到：
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项目 预期总收入 减：风险损失准备 实际总收入 减：经营支出 经营净收入
金额（元） 270 000 20 000 250 000 130 000 120 000
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主讲人：李军峰
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（1）总收益乘数(Gross Income Multiplier，GIM) 总收益乘数强调不动产投资总额（或市场价格）与其总 收入之间的关系。其计算公式为：
❖ （税后）权益投资回收期＝初始权益现金投资÷税 后现金流量（现金回报率的倒数）
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【案例9-2】昆仑置业开发某步行商业街，计划初始权益投资 为48330万元。假设投资于项目初期一次完成，且全部物业实 施租赁经营。预计每年税后现金流量的预测值与累计税后现金 流量表9-5所示：
年后的总收益是：R+ (P1 - P)
进行不动产投资的初步条件是
或改写成
式中，
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表示该不动产一年后的净升幅。
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9.2 不动产置业投资的财务数据测算
❖ 9.2.1 不动产置业投资现金流出的确定 ❖ 1. 不动产的获取成本 ❖ 不动产获取成本即房地产的投资总额，包括购买价
格、搜寻成本和所有的实际资产持有费等。 ❖ （1）购买价格 ❖ （2）搜寻成本 ❖ （3）延期付款条件
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❖ 3. 盈利能力指标
❖ 追逐利润是资本的基本属性，不动产投资也不例外 。因此，盈利能力自然便成为评价不动产投资绩效 的重要指标。
❖ 所有反映不动产投资项目盈利能力的指标都有一个 共同点，即试图以某种特定的方式将现金投资与预 期回报联系起来。
❖ 其不同之处在于，不同的盈利能力指标所使用的数 据计算口径不同。
❖ 2. 空置
❖ 在特定的时期内，一宗房地产并不能把所有空间都租赁出去 。这或者是因为租户在租约到期时走了，或者是有些房间根 本就没被租用过（特别是新建房地产）。
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❖ 3. 均衡市场租金率 ❖ 在任何时点上，都存在着一定数量的存量房地产。
它们一部分已被租用，一部分闲置着，形成了可供 租赁的供给量。
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（2）损益平衡比率(Break-even Flow Ratio) 损益平衡比率，又叫做亏损比率，为不动产投资活动在 税前的现金流出与流入之间的比率。其计算公式为：
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（3）偿债能力比率(Debt Coverage Ratio，DCR) 偿债能力比率，又称偿债备付率、债务支付比率、偿债 保障比率、还本付息比率，为不动产投资营运净收入（即 实际总收入减营运费用）可以支付偿债支出的倍数。作为 不动产开发项目运营绩效的评价指标，偿债能力比率不仅 为不动产开发企业高度重视，而且其债权单位，如银行， 也会高度关注这一指标的变化。其计算公式为：
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①税前股东权益报酬率(Before Tax Return on Equity) 税前股东权益报酬率，又称为股息率、自有资本还原 率，它是以税前现金流量（经营净收入减贷款本息）与 所需初始权益投资（投资总额减借贷资金）的百分比， 即投资者在纳税前的投资报酬率。其计算公式为：
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租金
市场租金
供给
空置率
需求
均衡占用量 目前的空间存量
空间单元数
图9-1 均衡市场租金率的决 定
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❖ 4. 租金的计算
❖ 不同的租赁方案会影响一宗房地产的预期收入。签订租约时 的租金水平，是根据市场上类似房地产的类似租赁方式的市 场租金制定的。
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❖ （4）资产持有费 ❖ ①税负、②利息、③修缮费用、④公用设施附加费
、⑤保险
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❖ 2. 营运费用 ❖ （1）变动费用与固定费用
❖ 变动支出随着房地产的租用情况不断变动 ❖ 固定支出不随占用情况变化而变化。
❖ （2）费用支付责任
❖ 两种极端方式是：承租人承担全部费用或不对此类费用负责 。全部营业费用由出租人承担的方式叫毛租赁。这种情况下 ，出租人承担了营业费用发生各种意外变动的风险。
不动产置业投资分析 (PPT 42页)
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9.1 不动产置业投资概述
❖ 9.1.1 不动产置业投资的优点与缺点 ❖ 1. 不动产置业投资的优点 ❖ （1）能够得到税收方面的好处
❖ 置业投资的所得税是以毛租金收入扣除经营成本、贷款利息和建筑物折 旧后的净经营收入为基数以固定税率征收的。
❖ （2）易于获得金融机构的支持 ❖ （3）能抵消通货膨胀的影响 ❖ （4）提高投资者的资信等级
经纪人回报率＝(税后现金流量＋权益增加值)÷初始权益现金 投资＝(37 230＋8 400)÷250 000＝0.183或18.3%
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❖ 9.3.2 投资回收期
❖ 作为简单、常用的不动产投资项目绩效评价方法， 投资回收期是指投资项目的累计预期净现金流入等 于其初始现金投资时项目运营的时间，一般以达到 此时间点项目需持续运营的年数表示。
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❖ ②税后股东权益报酬率(After Tax Return on Equity) ❖ 税后股东权益报酬率，又称为现金回报率，是指预期每年可
支配净现金（扣除所有融资成本与所得税）占初始权益现金 投资的百分比。它反映了表示投资者每投入1元的自有资本 ，在扣除所有费用、偿债支出及税负之后，未来实际能回收 的金额；即每投入1元的现金，未来回收多少现金的概念。
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❖ 2. 不动产置业投资的缺点 ❖ （1）投资巨大 ❖ （2）缺乏流动性 ❖ （3）投资回收周期较长 ❖ （4）需要专门的知识和经验
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❖ 9.1.2 不动产置业投资的类型及其特点 ❖ 房地产可以分为住宅用及非住宅用两大类。住宅用房地产包
括单户住宅及多户住宅房地产等。 ❖ 非住宅用房地产一般又被分为五类：商业用、工业用、娱乐
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【案例9-1】嘉伦地产某不动产投资项目，其投资总额为 1000000元，且银行可以提供75%的不动产抵押贷款。预 计在第一年各项经营指标如表9-1所示。其他相关信息如 下： 已获得75000元为期25年的抵押贷款（不妨假设该 项目以租赁经营为目的），按9%的年利率每月等额支付 （每月支付6294.0元，全年贷款本息额为75527.7元）；“ 最佳估计值”表明，该房产的市场价值会以5%的年复利 增值；投资者的边际所得税率为40%。
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❖ （3）经纪人回报率
❖ 在经纪活动中，经纪人注意到了股息率与现金回报 率的不足。
❖ 为了充分展示不动产的良好投资前景，更好地吸引 客户，经纪人在考察不动产投资绩效时不仅考虑了 所得税因素，而且将因分期偿还抵押贷款而导致的 不动产投资者权益增加的情况考虑进来，用税后现 金流量与递增的投资者权益之和占初始权益投资的 比例作为计算不动产盈利能力、考核不动产投资绩 效的指标，这就是经纪人回报率。