酒店筹建与筹备及其各部门工作大纲(45页)(DOC45页)

酒店筹建与筹备及其各部门工作大纲（45页）（DOC45
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前言
我们作为专业的的酒店职业经理人可以参与和设计成功的酒店必需是我们的优点，而且是我们的使命，及酒店生活之使然。

酒店树立与运营从设计末尾就应该是我们的命脉及优势所在，展现优质设计和盈利之间联络的理念也根植于我们酒店职业人的生命之中。

国际金融危机后，我国的旅游业将会愈加蓬勃开展，作为旅游业开展的物质基础和接待效劳基地的酒店业也出现出史无前例的飞速开展势头。

随着酒店数量的扩张，高星级酒店之间的竞争更趋剧烈。

高星级酒店因设备先进，现代化管理水平较高和普遍的营销网络，有相对动摇的客源，在竞争中占据自动。

而数目庞大的中、高档酒店由于设备不完善，规模偏小，运营者缺乏必要的市场营销实际指点，以及在争夺客源市场时运用了一些不合理竞争手腕等缘由，自身笼统遭到一定水平的损害，处境为难，面临整合洗牌的进程。

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内容
一、酒店前期筹建和准备的区别
酒店工程筹建和酒店营运准备，在筹建一个新的酒店时必需首先成立工程筹建总指挥部，该指挥部成员必需是专业的酒店工程筹建人员。

主要对酒店前期规划申报、设计申报、树立申报〔以上项目主要由集团公司相关人员担任〕、土建平基、起楼、土建与装修质量、设备的选型、用量、技术目的、功用运用效果智能控制、今后酒店节能和前期维护本钱停止技术上于质量上的有效把关等等的最终定位，协助运营方提出家具、厨具、监控等营运设备的建议。

其次工程筹建在土建工程完成时成立酒店营运指挥部(今后的酒店管理团队)，其任务主要对酒店的酒店项目全程整合开发筹划、酒店管理与运营筹划，市场定位，客源定位，管理定位，价钱定位，员工招聘，员工管理，员工培训，酒店营运设备、物品、印刷品、低耗品、运营商品、床上用品、棉织品、清洁用品、服装等等的选购、定质、定量、定标把关和监控！
※投资人对酒店的误区：
很多的投资人都走了错路，大致归结有以下几点：
1、酒店管理人员到位时间太晚。

50%的业主都是在酒店土建施工终了，装修停止到序幕时才末尾招聘酒店管理人员，让这些专业的酒店管理人员到现场就傻了眼：夜总会离客房太近，其低频的震动必将让主人失眠，厨房离餐厅太远，厨房地沟位置不对，客房楼层布草间太小或就没有，没有总库，没有工程加工场地，大堂吧吧台没有设洗杯池，没有大堂PA任务间，没有员工餐厅……很多曾经是处于心甘情愿的境地了!
2、设计顺序错误。

90%的业主是先找设计院停止酒店的结构、修建等土树立计，然后再找酒店装饰设计公司停止二装设计，或许是图方便、省钱，把二装设计与装修施工同时交
与装修施工单位停止。

大错特错！
正确的顺序应该是是：
确定酒店立项——招聘酒店专业筹建人员或酒店管理公司——参与停止酒店装饰设计——装饰设计方案确定——选择酒店土树立计单位——结合装饰设计停止土树立计——选择土建及装饰施工单位——会审图纸——土建施工及装饰设计图纸确定——末尾土建工程——末尾装饰施工工程
3、对〝装饰设计〞的了解错误。

80%的业主关于五星级酒店的装饰设计，要求的就是：气度、豪华、作风共同！其实，装饰设计最重要、最终是为酒店停业后的运营效劳的！当然，必要的豪华、气度、高档必不可少，但还需把相当的精神放在酒店的平面功用规划、效劳项目及各占的比例下面来。

二、树立高星级酒店的目的：
1、起到搭建中高端人士平台与桥梁的作用：高星级酒店是少数人才干拥有的重要的政治、经济平台，是与政界、商界及其他范围沟通的桥梁，经过这个平台可以结交更多的人脉、失掉更多的资源。

借此可以满足融资、资源整合等等，也可以完成一些潜在的〝高难度〞的举措。

2、树立企业的品牌：如今较有规模、名望的大型集团或企业，都有自己的高星级酒店，经过这个最扯眼、最直观、最有压服力的窗口来展现本企业的品牌、笼统、实力、企业文明，从而表达自己潜在价值。

尤其如今众多的房地产开发商都看法到了：房地产自身很难构成品牌，哪怕是几十万平方米的小区树立都很难构成品牌，但高星级酒店在市场上很容易构成品牌，所以，思索到树立企业的品牌，思索到提升所要开发的住宅及周边区域的全体价值，在开发树立住宅小区的同时树立高星级酒店。

3、投资新建高星级酒店还有其他的益处：
首先是投资的动摇性比拟强，相应来说风险相对不大；
其次是生长性好。

虽然酒店投资是资金密集型投资，但是总体来看生长性比拟好；
最后是现金流的作用。

酒店的运营会构成动摇的、较少量的现金流，从企业运营的角度来说，现金流比利润还重要!正是这个现金流效应，使很多酒店的投资商即使暂时盈余也要继续运营。

三、选择树立高星级的类别：是商务酒店兼带普通会议功用酒店？纯度假型酒店？度假兼会议型酒店？
酒店类别各项功用所占基本比例〔按突出的比例水平表示〕
餐饮文娱休闲会议会展住宿
商务酒店★★★★★★☆☆★☆☆☆★★★☆☆☆☆☆★★★★
度假酒店★★★☆★★★☆★★★★★★☆☆☆☆☆☆★★★★
商务会议型酒店★★★★★★☆☆★☆☆☆★★★★★★★☆★★★★
商务会展型酒店★★★☆★★☆☆★★☆☆★★★★★★★★★★★★
四、高星级酒店市场定位的进程
高星级酒店市场定位的进程大致可按以下四个步骤停止。

1、选择适宜的客源层次
高星级酒店在停止市场定位时，要依据目的市场不同层次的顾客的不同需求停止有条件的挑选，明白不同层次的顾客的关键利益所在，有针对性地投其所好。

酒店考究的是高贵、温馨、品味，在定位时应把目光放在消费层次偏高档的顾客
群体上，如国际外知名企业的高管出差人员、国际外高端旅游团社、国际外高端家庭旅游等等，以已所能，供客所需。

2、树立起异乎寻常的市场笼统
在选择了详细的目的市场之后，运营者就应思索酒店应树立什么样的笼统来博取主人的好感与信任。

决策时要从主人的立场来思索效果，忧主人之忧、乐主人之乐，如针对外地出差人员可提供市内交通图，汽车等等方便主人。

同时运营中要突出自己的作风与特性，在竞争中独树一帜，让顾客情有独钟。

例如酒店能反映出浓郁的民族风情和中央特征，就能惹起主人的猎奇与喜欢。

3、宣传媒介的选择
酒店的市场笼一致经确定，就应经过宣传媒介向目的客源市场传递和宣传。

宣传要注重精练、详细，强调特征和顾客能获取的益处，与此同时，挑选适宜的媒介也是十分必要的。

在选择时既要留意媒介在酒店目的市场的影响力，又要留意浪费广告开支。

比如针对高端人群，选择高端杂志作为宣传媒介，就能收到较理想的效果。

4、酒店产品的设计
酒店产品能否被顾客接受并使主人满意是检验酒店运营质量优劣的规范，也是停止市场定位需最终到达的目的。

高星级酒店依据目的市场和自身笼统来设计或更新酒店产品，一直本着主人所需。

同时经过产品的魅力又可加深酒店在顾客心中的位置，稳固酒店所树立起的信誉。

五、高星级酒店选址要素
1、区域规划：首先思索的区域规划能否触及到的改造和拆迁，如查未经剖析、调查，自觉确定地址，停业后遇到拆迁和重建，定会带来经济损失，定会失一局部客源。

2、市场调查：
〔1〕口岸：
一级口岸：地处较为繁华街区或商业中心左近，曾经构成商业一条街，消费市场已成熟。

二级口岸：地处知名旅游景点，曾经构成大型旅游商业街，消费市场已成熟。

或有较多大型厂矿区域密积型，具有一定外部培训和会议用房基数的企业集团。

〔2〕人中密度：周边人口密度适中，居民区域不太密积型，交通便捷。

〔3〕消费才干：选择高端消费群体、大中型会议集团、大中型企业高管、中外高端集团观光主人、高端散客、高端家庭旅游观光者。

〔4〕竞争才干：周边同行散布密度及其品牌效应、效劳、质量、环境、价钱等状况如何，对自己构不成要挟。

3、天文位置：酒店天文位置的好坏，直接影响运营状况，所以在选择天文位置时，要从多方面选择。

A、酒店的天文位置应选择四通八达，有至少三路甚至少路公交车站左近，酒店VI的可见度高，相对客源较多，更能方便前来入住的宾客，假设店址前路为单行线，受其他交通控制，这里的过往行人相对较少，不能为前来入住的顾客提供交通便利。

B、酒店应有相对容量的停车场，这样方便有车来入住的主人。

C、店址应选择在以上二级口岸经济支出动摇、购置愿望较强，这样可拥有动摇的客源。

D、店址宜在十字口，丁字口，此地人流量和车流量大，VI标志好认，容易识别〔但是这些路口必需是可停留人、车处〕。

E、店址应选择在一条街的街头或街未，这样知名度突出，广告费用低，宾客
选择性强，运营特征和价钱易突出比拟，有利于竞争，更能构成气候。

4、动力供应：动力主要是指水、电、气等运营必备条件，水、电、气必需保证餐厅的正常运营，假设水、电、气供应不正常，影响酒店的运营状况。

5、酒店门前的公共卫生:门前的公共卫生要好，如有无渣滓废物池或坑要及时联络相关部门处置，防止今后影响环境。

6、关于店址的关于信息，可以从外地政府机关，公路系统，环保，旧事，左近的相关单位取得，另外也要思索到一些与市场数据相关的信息。

六、酒店的投资本钱及报答感念性剖析〔精品高星级酒店不在以下条件之内〕：
1、依照修建单位面积的价钱〔不包括置地的钱〕：高星级酒店普通为：10000—12000元/m2，〔四星级酒店普通为：8000—10000元/m2；〕
2、依照客房总数计算：高星级总造价=房间数×〔140------160〕万元/间
3、以酒店总修建面积均摊至客房，那么每间客房所占修建面积为：五星为120m2～180m2，〔四星为90m2～110m2〕。

4、投资本钱类别比例的大致划分：土建本钱占30%、机电本钱占30%、装修本钱占40%；
5、中国的高星级酒店投资报答率能到达8%或9%就不错了，普通投资报答周期为15-20年。

七、组建自己的一个酒店专业筹建团队——请酒店专业装饰设计公司出设计方案：在这个进程中，要详细剖析：
1、酒店层次、类别确实定；
2、各效劳项目功用的称号、功用规划、各占修建面积比例；
3、各项硬件满足高星级评定硬件要求、满足运营管理便捷并最大水平降低管理本钱、满足兽性化和温馨化、最大化地发明利润、最迷信地控制能耗等五大项要求；
4、依照第3项的五项要求详细列出实施方案；
5、预期未来5—10年内的开展需求，做好各种管线的预留、预埋；
八、可行性调查报告〔自己做，同时请酒店专业人士做，然后对比〕——酒店建形本钱的大致剖析〔依据酒店自身状况停止调研〕
九、寻觅设计单位。

构成酒店初步设计方案后，找一家修树立计单位依照此酒店初步设计方案做酒店修树立计方案〔水、暖、电、土建、结构图纸〕——会审——酒店专业装饰设计公司出酒店装饰深化设计方案——会审——将装饰深化设计方案递交修树立计院，由修树立计院一致出施工图纸〔各专业蓝图〕——末尾施工，同时酒店专业装饰设计师及各专业工程师跟踪现场，及时处置效果。

详细的操作：
1、施工总体方案的制定：
A土建，5万平方修建面积的施工期普通为13-15个月〔在南方，要思索冬天冻土期、春节放假的影响〕；
B封顶后，按先后顺序，末尾是给排水、消防、中央空调管道、强电、弱电、外立面施工，前面几项可以局部交叉作业，给排水及消防都打压试水后，最后才是内装，内装普通为13个月左右；
2、土建施工队伍的选择：
A资历预审——具有甲级资质，修建过酒店类修建等等，当然，这些都是可以挂靠的，最关键的是要调查其能否有经济实力，假定自己公司一点现金都没有，地道靠甲方按进度拨款，那将会严重影响施工进度的；
B甲方在与乙方〔土建施工承包单位〕签署合同时，一定要注明：甲方在向乙
方拨付施工进度款的同时，在乙方所聘用的修建工人工资支付效果上，乙方必需按与修建包工方所签署合同中商定的工资支付方式执行，甲方有责任停止监视，否那么甲方有权益暂时中止向乙方划拨施工进度款。

修建工人因工资不能失掉及时支付而停工或堵政府大门的事例在全国都有发作，目前，国度有相关规则，树立方和承建方都必需按一定比例向政府有关部门预交民工工资保证金，就是担忧出现民工干了活拿不到钱，甲方推乙方，乙方推他方的事情发作。

由此可见签署合同前调查土建承包方的真实经济实力是多么关键！
3、土建施工的进度、质量的监视和管理：
A要求乙方做出实在可行的施工组织设计；
B甲方的现场监理工程师要监视乙方各阶段在工地的实践施工人数，能否依照方案实施，能否完成进度要求，发现效果及时反应；
C甲方现场工程师应该针对施工进度做出奖惩制度：完成那么奖，延后就罚；
D甲方现场工程师还应该针对监理公司制定奖惩制度：仔细实行职责的那么奖，假定我方发现效果而监理方置假定罔闻或走马观花或睁只眼闭只眼的那么坚决处分或改换监理公司。

这样，经过一些较硬的手腕使监理方发生危机感，别让工程监理形同虚设。

E公司要防止现场工程部、土建承包方、工程监理方这三方人员坑瀣一气，做好对自身人员的督察任务。

树立合理的严密的任务制度、职责，划分各级权限，一旦制定，坚决执行。

4、土建建形本钱剖析：
A近一年内钢材价钱的大起大落，使修建本钱肯定遭到影响，但目前酒店高层修建的土建均价也基本在1400—1800左右了；
B确定修树立计院的时分就要特别留意：其主结构设计师的资质、实际水平、务虚的态度，假定遇到学究类的，没有实际阅历，一味只强调规范，一丁点的责任都怕承当的那种，设计出来的结构钢含量会大得让你瞠舌！尤其地下几层那钢筋啊，编织得密密层层，穿钢筋的工人也是累得吭哧吭哧的，甲方不知道要冤枉花多少钱！
C土建的建形本钱也和最后的酒店专业装饰设计有关系：
酒店主体设计尽能够地不采用圆弧类或异型类外型，否那么将添加修建模板及人工本钱，同时也添加了前期装修的资料及人工本钱；
5、装饰本钱剖析，控制：
A普通高星级酒店的装饰本钱占总投资本钱的40%；
B酒店的装饰设计和装饰施工必需区分由专业的酒店装饰设计公司和有才干的装修施工公司来完成，支持由装修承包方收费停止装饰设计的做法：
①专业的酒店装饰设计公司：其目的是挣设计费、同时作好自己公司的口碑，与其所采用的何种价位装饰资料，最终的装饰总本钱无直接经济利益联络。

在能表达设计效果的前提下，本钱控制得越到位，越能真正表达其设计才干。

②装修施工公司：其强项在于施工，在保证进度的前提下，装修质量高、动摇、细节处置完美，能到达这点就曾经很不错了。

如今的很多大型装修施工单位都下设了设计部门或设计室。

但其接的单，大多是写字楼、住宅、商场、学校、机关、酒楼一类的。

接到高星级酒店设计的单子了，多是暂时再延聘专业的酒店设计师来停止设计，出的产品的质量、动摇性，就不好说了。

③由装修承包方收费停止装饰设计的结果：
外表上看，由装修承包方收费停止装饰设计，投资方省了笔不小的设计费。

但投资方要思索这个效果：装修承包方在停止装饰设计时，他能尽心尽力地将本钱控制到了最为适宜的一个点了吗？原本这个点就是不容易量化的，即使业主方
招聘专业酒店筹建人员全程跟踪设计，收效也是甚微。

一个好的酒店设计方案，无论是自己做或许另外花钱请专业酒店设计人员做，都是要破费设计费用的。

如今高星级酒店的国际设计单价是180元/㎡—260元/㎡，设计费用都是好几百万。

这个费用全部由装饰施工单位自己去消化，吞下去是滋味吗？于是，设计中本可以省的资料用上了，可以用替代资料的中央也全采用高档资料〔资料费添加了〕，可以繁复的中央出现了很多的曲线或异型设计〔人工费添加了〕，另外，在施工中还会不时地、〝合理地〞多出现本可以防止的施工变卦，外表上看是没有什么效果，但明天牵两笔、明天牵两笔，不知不觉中，设计费的本钱又收回来了。

※支持一昧地漫山遍野般采用〝镶金嵌玉〞的装饰设计手法：
高星级酒店确实是用钱堆砌出来的，但不计本钱般的处处运用高档装饰资料及饰品的设计手法，置信是大少数投资方所不情愿看到的。

酒店装饰效果的表达，最主要是靠装饰资料的选型、合理搭配、细节处置，同时还要巧妙地表达出酒店的主题文明，再配以灯光，效果自然就出来的，这样，就能节省一大笔装饰费用。

试想，主人一迈进酒店的大堂，首先感遭到的就是大堂的空间高度、面积、装饰资料的颜色及搭配、装饰物品、总体灯光等的综合效果，细看才干体会到表达出的装饰作风、主题文明，而不会就立刻就走到墙前看贴的什么石材，是意大利的还是西班牙、美国的。

主人走进客房，首先体会到的也是房间的空间、面积、家具、窗帘、布草及整个房间的颜色基调等综合气氛。

有谁会马上端详这墙上贴的墙纸、卫生间洗面台的石材是出口的还是国产的？
A在酒店大堂、餐厅及文娱场所通道、豪华的餐厅及文娱包间、总统套房等等重要区域，适当运用出口资料能更好地表达装饰效果是很必要的，总之：好钢要用在刀刃上！
B酒店在一些非重要区域，如消防楼梯通道、各员工任务间、技师房、贮藏间、厨房、隶属楼、酒店管理人员办公区域等地，采用本钱极低的颜色相仿的仿制品也未尝不可。

C主要装饰资料停止把控：
普通采取甲供或甲方认定品牌、规格、型号。

甲方应派专人对本地及周边装饰资料市场停止询价，局部资料，如石材，很有必要到国际几个主要的石材产地〔如福建、山东、四川、广西、云南等〕停止市场调查。

6、专业酒店装饰设计公司的选择：
A首先主设计师必需是要懂酒店的运营方式、构架、运营流程、酒店管理者的管理需求、酒店星级评定规范；
B设计之前对酒店外地市场的调查了解，必需要明白调查些什么，有哪些项目？至少要做到以下方面：
①外地的各星级酒店及街边社会酒楼、咖啡馆、OK厅、洗浴中心、洗脚房的调查：餐饮、文娱、休闲、会议等项目的天文位置、规模、装饰特征、主题文明、销售价钱、客源分类、顾客口碑、上客率、停车场、其他附加效劳、效劳质量等等细项；
②本地市场餐饮、文娱、休闲、会议、会展、精品购物等的市场饱和度或完善水平；
③准确了解外地城市未来5-10的规划，预测酒店未来5-10内的开展状况，做出的设计方案必需是具有前瞻性的；
④对主要装饰资料的市场价钱必需熟习以及新型装饰资料的选择应用才干
〔较好地把控本钱、提高效率、保证质量〕；
⑤可以提供实在可行的装饰本钱控制方案；
⑥各效劳场点尽能够地思索是多功用性的，将〝最大限制的获取运营利润〞这一思绪贯串在整个设计中；
⑦设计中必需满足少数的贵宾效劳需求：
第一，必需保证〝私密性〞：从停车、乘电梯、进入餐饮或文娱或会议的通道、包房的位置、结帐方式地点等等细节都必需充沛地思索周全。

试想，一个政府要员想要到你的酒店洗个桑拿抓紧一下，假定像普通主人那样非得从大门出去，经过大厅乘坐电梯，再到桑拿楼层，还得经过桑拿效劳台，再进入包间，这么多的环节中，不知道有多少人看见了你的面孔，还能够遇到你的部下或不想见到的其他人，假设是这样，你说这官员下次还敢来吗？这口碑一带出去，别的重要人物还敢来吗？？真正的重要人物，你假定能倒贴钱把他给请过去了，一次、两次，消费愉快了，能够你就能办成一些大事了。

酒店作为一个平台，在这一方面的作用无足轻重。

这一点，能做到、做好的设计师极少！
第二，要充沛显示出位置、身份：接待贵宾的场所硬件的豪华水平充沛表现出来，这一点普通设计师都容易做到；
第三，充沛的兽性化的表达：要让主人运用方便。

如休会，贵宾休息室要紧靠主会议室，而且有通道直接到主席台上，除惯例通道外，还有公用的撤离会场的通道；
7、由于人员活动的缘由，在看其成功案例的同时，必需落实该主设计师能否还在其设计公司；
十、酒店工程筹建可分为
土建〔包括平基、地基、主体框架、内外砌体、外立面贴面、给排水管路等任务〕、机电〔包括高压、高压控制的各种设备等〕、电控〔包括高压控制、高压控制、安防控制、消防控制、智能控制、音响控制、机电控制、开关与线板和插板控制、电脑管理系统控制、空调暖通控制、内外景照明控制、电梯控制、与网络控制、卫星电视接纳控制、景观照明控制、厨房电控系统等〕、装修〔包括墙体隔音、孔洞隔音、幕墙隔音、补砌墙、打线槽、埋线管、穿线、补灰、墙体底灰、空中屋顶卫生间等的防水、墙体防水面漆贴砖或墙纸、门窗柜、上下提交线、吊顶装饰、灯具与家具选样装置调试、洁具卫生用具选型装置调试、墙面空中石材选样装置、电控开关线板的装置与定位、与网络机电暖通安防消防的工程配合与衔接等等〕。

园林景观等等
十一、酒店工程筹建需求的机电、设备设备与功用
1、给排水系统：
普通是交给土建完成。

要留意选择好管材的类型，目前市场上出现的新产品较多，要多对比一下价钱、材质、寿命、安康、维护方便性等综合目的；
2、消防及自动报警系统：
功用要求：为满足酒店宾客与财富平安和国度公共平安所须
A施工普遍是由外地消防部门垄断。

要留意在签署合同时，细心划分需由消防施工单位完成的任务范围，哪些是由消防施工方带为上报而实践由甲方担任的任务，与装饰、弱电施工需求配合的任务等等。

B依然要采取招标〔邀标〕的方式来压消防装置本钱。

3、中央空调系统：
功用要求：满足酒店夏季冷风、夏季采暖并节能环保！
A主机如今各种品牌有30多个，建议选择时先分个层次，假定拿国产货和美国品牌对比，确实是不适宜的。

建议分红三个层次：出口品牌的，如美国的开利、。