高成幸福广场整合营销策略

怎么说？ How to say ?
时间
4.17-5.27 5.28 5.29-6.17 6.18 6.19-8.7
目的及主题
承前启后，二次蓄水 商业新中心 引起全城注意，积累 客户，促进招商工作 三次蓄水，招商扫尾 三次放水，促进成交
媒体及包装
内刊第三期、户外媒体广 告调整 报纸广告、短信广告、网 络广告 电视广告、电台广告 报纸广告、短信广告、网 络广告 内部刊物第四期
8年
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对谁说？ Whom to say ? 目标客户基础分析
1、高成品牌忠实跟随者 2、有一定资金实力的地产专业人士 3、政府公务员、事业单位员工 4 、周边高新技术企业高收入群体 5、个体经营户、私企老板等 6、我司掌握的置业投资客资源
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对谁说？ Whom to say ? 投资客户的投资心态分析
媒体及包装
项目基地包装、售楼处 包装、导识系统、围墙 、DM单页等宣传物料、 电梯（可选） 网络专题、 DM广告、 短信广告、杂志创刊 电视广告、电台广告 刊物二期、短信、网络 短信广告配合、报纸广 告
活动配合
无
寻找最幸福新 娘启动 网络海选活动 投资说明解析 会 开盘活动
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说什么？ What to say ? 商业的核心主张
我们商业的卖点很多，但不能简单罗列，我们必须找到 一个突破点：
幸福策源地，财富新中央
只要让常州人都记住：买婚庆用品，就来喜多街区，那 经营成功就ok了！ 只要让投资者知道，喜多街区能升值，能赚钱，是常州 一个商业新中心，就足够了！
高成地产
常州· 喜多街区 整合营销攻略 （前期导入阶段）
认识常州
常州是一座有着 2500 多年文字记
载历史的文化古城，同时又是一座 充满现代气息、经济较发达的新兴 工业城市。
目前有新北、天宁、钟楼、戚墅堰
五个行政区，全市总面积 4375 平方 公里，总人口 380 万，其中市区面 积 1864 平方公里，人口 230 万。
喜多街区整合营销攻略二媒介投放策略35开盘活动短信广告配合报纸广告放水成交签约416投资说明解析会刊物二期短信网络强力蓄水集中锁定前期积累客户和商户4115网络海选活动电视广告电台广告积累投资客户加大认筹量同时促进招商工作316331寻找最幸福新娘启动网络专题短信广告杂志创刊dm广告引起全城注意积累客户促进认筹工作3115无项目基地包装售楼处包装导识系统围墙dm单页等宣传物料电梯可选放出消息商铺认购销售开始幸福策源地财富新中心125228活动配合媒体及包装目的及主题时间怎么说
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怎么说？ How to say ?
常州喜多铺王成就大富翁十大理由
地处常州老城东南部，常州南北中心，城东商圈核心地段 中吴大道，常州第一景观生态大道，常州城市动脉 中吴大道沿线的城市标杆物业，5分钟车程市中心； 常州最大规模的婚庆幸福主题商业街区； 统一经营，统一管理，大手笔推广，经营成功有保障； 超长8年返租政策，买铺稳收租 大型主题“一站式”幸福体验街区，引领商业时尚新潮流 城市新中心黄金地段辐射500万消费人群 1.5万平方米，集中优势规模经营，小铺赚大钱，一铺养三代 品牌开发商高成地产实力打造，信心保障
销售模式
返租年期
返租率 第1年返租率7% 第2年返租率7% 第3-5年返租率8% 第6-8年返租率8%
返租款的返还方式 为最大程度上为开发商避税，总房 款的24%直接进入运营管理公司账户 。（双方避税、确保商城运营、表 明经营投入的决心） 第6-8年，8%是保底，超出部分3:7 分成； 第9-10年，根据实际租金9:1分成
在调控中成长，在成长中调控； 商业地产再次因住宅被打压而成为市场热点； 主题性商业地产的春天来临； 投资性物业，因保值增值性受追捧； 常州住宅地产必将经历调整，商业地产也会受到些许影响，但影响有限； 传统营销模式下，销售受得影响大，顾问营销模式下影响更小。
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我是谁？ Who am I ?
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怎么卖？ How to sale ?
具体操作（项目操作阶段分析）
招商及销售准备期 （1.20-2.18 ） 销售 目标
释放商业认筹消息，积累意向客 户，确保认筹开始后有认筹火爆 势头
一期认筹阶（2.194.16）
•2倍商铺套数的认筹号 •40%解筹成功率 •解筹日实现70%销售率
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怎么说？ How to say ? 一、创意表现风格与原则
风格氛围：喜庆、喜气，财富诱惑； 原则：在不影响格调的情况下，主要强调财富增值 效应，强调项目优势和升值潜力。
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怎么说？ How to say ? 二、媒介投放策略
基地包装为基础，炒作为主，硬广为辅！ 常州日报系列专题报道； 常州高速路出口广告牌； 搜房网或乐居多地联动； 自身网站建设； 自办内刊《幸福创造财富》3-5期；
楼盘定位（项目概念）
天鹅湖广场，10万平米财富核心圈
喜多街区，1.5万平米主题幸福生活城
常州人的幸福天地！
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怎么卖？ How to sale ?
具体操作（项目操作阶段分析） 1、第一批商铺VIP卡认购：2011年2月18日开始；（招商 咨询的另行登记） 2、第一批商户签约仪式暨第一批商铺vip解筹：2011年4 月16日（周六），同时启动第二批商铺的销售工作。 3、第二批商铺解筹开盘：2011年5月28日 4、第三批商铺解筹开盘：2011年6月18日 5、最后一批商铺开盘：2011年8月8日
成熟配套 交通便利 片区潜力大
城市中心东区 城市综合体大盘 婚庆幸福主题
统一经营管理 返租分成 增值潜力
核心价值卖点 幸福策源地，财富新中央
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说什么？ What to say ?
常州喜多 部分核心买点
1. 东区中央，常州喜庆中心 2.幸福策源地，商业新中心 3.统一管理经营，财富增值保值 4. 10年返租，轻松当房东
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怎么说？ How to say ? 三、阶段营销主题及媒体安排
时间
1.252.28 3.1-15 3.163.31 4.1-15 4.16
目的及主题
放出消息，商铺认购销售 开始 幸福策源地，财富新中心 引起全城注意，积累客户 ，促进认筹工作 积累投资客户，加大认筹 量，同时促进招商工作 强力蓄水，集中锁定前期 积累客户和商户 放水，成交签约
地段：老城的东南部区域——不算第一流，但也绝不差 产品：高端住宅区内的大型商业广场 配套：日益成熟完备——很自在很方便 环境：虽没有强势的山水资源，但周边项目一道形成了 很浓厚的品质居住生活区——居住环境日益提升 品牌：高成品牌形象日益强大
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我是谁？ Who am I ?
公开发售强销 期（4月17日-8 月8日）
1、通过3次认筹 解筹活动，逐步 去化商铺； 2、累计完成90% 以上销售率
尾盘阶段 （2011年89月）
促销政策跟进 ，完成全部销 售标的。
阶段 性
重点 工作 内容
确定招商政策、销售模式、营销 策略及营销推广计划；售宣传物 料设计、印刷及制作； 3销售法律文件的完备； 4、认筹地点选择及相关工作准备 5第三方资源的整合（媒体、协会 、旅行社等）；销售顾问的培训 。
活动配合
五一期间自驾游 最幸福新娘揭晓 颁奖，二次开盘 解筹 网络海选活动 开盘解筹，投资 分析 财富增值计划
最后一次蓄水
8.8
扫尾放水，成交签约
短信广告配合、报纸广告
开盘活动
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怎么说？ How to say ? 围墙广告
第一是，案名logo，含跟随语：常州人的幸福天地； 第二个，幸福策源地，财富新中央 第三个，把常州人的喜事装进钱包！ 第四个，人来，喜事来！喜到财富到！ 第五个，喜事越多，赚钱更旺！ 第六个， 5分钟，把提款机抱回家！ 第七个，常州财富总动员！ 第八个，喜事一桩，财富一筐 第九个，喜多有钱庄，三代不发慌 第十个，抢到就赚到，千万别错过！ 每个画面都有投资商、开发商、电话
区域，区域位置优越，规划的侧重点将 主要 会以环境和功能提升为先导，
戚墅堰区位于城市规划中对接上海的
新北区
首要区域，经济形式看好
武进区内高新开发区的发展直接带动
区域内的房地产发展
钟楼区内规划定位于新材料、精密机
钟楼区 一体两翼发展格局 天宁区
械、电子信息 3 大产业，以产业带动房 地产发展趋势明显
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怎么说？ How to say ? 室内展板广告
第一是，天鹅湖广场，东区中央10万平米财富磁场 第二个，喜多街区，常州人的幸福天地 第三个，喜多街区，常州财富总动员！ 第四个，把常州人的喜事装进钱包！ 第五个，喜多有钱庄，三代不发慌！ 第六个， 5分钟，把提款机抱回家！ 第七个，喜一桩，财一筐；喜越多，财更旺！ 第八个，金铺不等人，抢到就赚到，千万别错过！
目前常州市的综合实力位列于长三
角地区的第四位。是长三角经济圈 经济实力较强的城市，
常州市位于长三角散圈层的第二扩
散圈层。这一圈层产业结构处于 “二、三、一”阶段，工业发展迅 速，主要向机械、电子方向发展。
位于上三角辐射圈内，地理位置优越，整体经济实力较强
常州地产板块格局
天宁区位于市中心，作为常州的中心
火热，又能让企业品牌响亮提升，便于后面项目运作，如何做到？ 3、在项目物业形态较多的情况下，如何让住宅和商业协调发展， 都能赢得漂亮？
喜多街区 整合营销攻略
我们的任务
1、将找出喜多街区卖点，并提炼出核心价值； 2、把核心价值演绎透彻，成为刺透市场的利剑； 3、提出适合的营销战略，实现商业销售与招商的双成功，实 现整体项目盈利与品牌双丰收；
的希望，是集中火力于准确的目标，实施市场区
隔，一言以蔽之，就是“定位”。
竞争，就是找个位置当老大
走别人没走过的路，走别人没走好的路
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说什么？ What to say ?
说什么取决于卖什么
1、卖商业，我们就深入讲我们的投资价值，讲商业价 值，升值潜力；
2、全面整合地盘包装、销售现场、广告创意、媒 体、 促销、公关等一切传播工具，持续的、一致的传达项 目信息。
销售中心及现场包装设计 ； 2全面开展认筹工作； 媒体资源的有效利 户外广告到位； 5系列促销活动全面展开 ； 媒体广告全面展开。
1公开发售活动 （解筹活动）； 媒体广告及促销 活动趁势追击。
1、根据市场反 馈适时调整营 销策略 做好老业主口 碑传播。
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怎么卖？ How to sale ?
4、将项目品牌与高成地产发展品牌充分嫁接；
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我是谁？ Who am I ?
[ 分析项目态势 ]
“非洲的茅草屋和现代的居舍有什么不同？”
分析阶段既要看，又要想；看和想的广度、深度、
长度、高度将决定项目的未来命运。
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我是谁？ Who am I ?
市场研判 ——畅想2011年
5.喜多街区，让幸福更具体
6.财从喜多来！ 7.常州人的幸福中心！
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房地产广告之
怎么说？ How to say ?
[ 创意表现 ]
聪明的广告创意，往往是利用潜在顾客心中早已存
在的需求作文章。 在创作上，去凭空创造某种并未存在于心中的事物或 需求，即使不一定不可能，也必会十分困难。
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说什么？ What to say ?
案名
常州·喜多街区
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说什么？ What to say ?
备选案名
常州·喜堂
常州幸福天地
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说什么？ What to say ?
主题口号
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
常州人的幸福天地
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喜多街区卖点
• 对谁说？ Whom To Say ? （界定目标人群）
• 说什么？ What To Say ?
• 怎么说？ How To Say ?
（确定广告策略）
（发展广告创意）
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我们的思考
1、本项目为高成天鹅湖项目中率先销售的商业部分，销售必须保 证当然要火红而响亮，如何成就？
2、如何将项目品牌和企业发展的品牌联动起来，既能让项目销售
新北区未来主要以旅游休闲区、商贸
戚墅堰区
本案
生活区、行政中心区等版块组成。市政 建设力度加大，房地产行业一路高歌猛 进
武进区
本案位于天宁区核心区域，地块潜力巨大
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喜多街区 ·必须解决的问题
• 我是谁？ Who am I ? （分析项目自身）
• 怎么卖？ How to sale ？ （确定售卖模式）
l 较为看好常州市场，熟悉周边环境 l 较注重投资风险，看重高成品牌实力 l之前可能投资高成开发物业，或者投资过商铺，并从中获 得过较大投资收益 l 看好高成品牌，认可商业定位，认为整体升值潜力大 l 对本项目商业的整体规划非常认同
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说什么？ What to say ?
[ 传播定位问题 / 制订广告策略 ] 在传播的丛林沼泽中，唯一能取得良好记忆效果