小商养家 中商利民 大商济世——说说商业地产

小商
文 ／ 宏 志 孙
中商织
大商
说说商业地
展 重 点 ； 内国际 游资 因 日趋 严重 国 际货 币贬 值 风 险 为成 增 值 保 值 原 区
入 中国商 业地 产。
什么是商业地 产？ 这个基础 ｎ问题， 生
从事房地产行 业十六年 ， 深知 这个行 业的博大精 深 。笔者 以前
如 果规 划方 案 缺 乏 足够 的理 性 商 议 ， 案做 得 不 好 ， 方 又被 规 划 法强 制实 施 ， 反而 会成 为危害 行业和 整个 经 济 则
成 都 市 烂 尾 楼 清 理 普 查 工作 ， 成 都 是
市东部和南部新区规 划建设实施方案
研 制报 告的 三 个 最 主要 执 笔 人 之一 ， 这 两 年 又在不 同程 度 接 触 过 重 庆 市 渝
人想 出去 ， 也有 更 多的城 外人在 进入 。
于 这个 行 业 的 迅 猛 发 展 ， 城 市 商 业 从
商 业地 产 的更 高境 界 、 层面 ， 例如 在 某个 城 市 的核 心 商 圈、 ８ 、 市运 ＣＤ城
估计 中国很多城 市商业地产既存 在供过于求的问题 ， 也存在供不应求的
４ ２ｆ
Ｍ 叫 。
视线
ＳＩ Ｈ Ｔ Ｇ
具体 到商 业地 产 行业 ， 小规 模 、 低
层 次 的从业 者， 以通过 某 个或 若干 个 可
发、 经营相关信贷政策、 税收政策的建立
健全 ， 也显 然是可 以达 到 大规 模 的经 济 社会治 理效 用， 达到经世 济 民的效用。
中国商业地 产热 实 际上是 假 象 ， 真相 是 “ 围城 现 象 ” 也 就 是 看 热 闹 的 多、 。 议
论的多， 真正入行 的并不多。 但就笔者
的初 步接 触 和 了解 ， 真 的真 相是 ： 更 中
国 商业 地产 确 实很 热 ， 真热 、 热 ， 有 虚
既有 围观 ， 有大举 进 入 。 也 既有城 里 的
活， 是城 市 治理 的重 要组 成 部 分， 还 能治 国 安邦 、 经世 济 民 。 经世 济 匡 也 简称 经 济， 中国传 统 文化 中的绍 是 理 念 、 想 和定 义 ， 者称 之 为 “ 思 笔 大
步包括城市运营、 总部经济区和工业园
区等 各 类 产 业 园区、 游 地 产等 等 ， 旅 可
思是 说 ， 小商 小 贩 ， 以养 家糊 １： 可 ２ ］ 等、 中级的商 业 ， 以利及群 众 （ 可 亲
地产 的交集 ， 在狭 义概念 基础 上还 进 一
街 坊、 区、 客 、 费者 等 ） 大蓿 社 旅 消 ； 就 是 更 为高级 的商业 ， 或者 说 高层 商 业 ， 以满 足 市 民需 求 ， 可 丰富物 赝
社会平稳 发展 的恶法。 另外 ， 商业地产 开
鹏
。
ｆ３ ４
可以通 过 对商业地 产项 目的较 大投 资、
开发 、 营 、 理 ， 相 当一 批 设 计 、 运 代 使 建 筑 、 料、 理 、 材 代 运营 、 经营 、 消费 、
著《 围城》中最著名的一句话 ： 围在城
里面的人 想 出去 ， 外 的人想 进 来 。 城
笔 者参 加 的好几 次 商业 地 产 高 峰 论 坛 中， 业界 资深 人士和 观 察 家都提 出
北 京恒 富物业服务有 限公 司供 图
济 学 ”， 比建 立在 商贩 私 人 利 益 、 么
股东利益为核心的中小商业利益观 ，
从 中小 商业 利 益 观 发 展 起 来 的西 方 典 和 现 代微 观 经 产 逐渐 满 足了需求 ， 商业 地 产成 为 发
主要 涉猎 的是其 中的宏观 政 策研
究 ， 因工作 原 因随缘 介 入 其 中的 后
它不仅是这 个行业外 人士常提 到的问题，
就 是在全 国性 的商业地 产专业论 坛上也 常被提 及。 笔者认 为， 和很多概念一样 ， 商业地产也有狭义 和广义 概念之分。 狭 义 的 ， 者说是 核心 的商业地 产 或
重新催生一大批 “ 鬼城 ” 和烂尾楼。 对
于 商 业地 产 “ 五 ” 划 ， 十二 规 笔者 认 为
最 重 要 的 是 总 量 规 模 规 划 ， 次 是商 其 业 地产 的 区域 布局 规 划和结 构 （ 型 ） 类
规 划。
管理 人 员获 利 ， 自己也能 因此得 到相 当 的利润 。比如 ， 体某 个城 市 综合 体 项 具 目， 益者 无 疑 是众 多的 ， 少 包括 这 受 至
介、 代理、运营业务等， 获得养家糊 口
的 收入 。
“ 围城 现 象” “ 和 十二 五”规划
“ 围城 现 象 ” 出自钱 钟 书先 生 名 ，
理。 业界远 虑 者所 能做 的 ， 只能是 呼 吁 尽 量 少在 都 市 的 老 城 区和 新 城 区 人 为
中等规模、 中等层次的商业地产，
北 区的 房地 产 “ 十二 五 ” 划 ， 重 庆 规 和 市商业流通 “ 十二 五” 划、 业 地 产 规 商
职业培训、 认证的服务和管理工作 。 这
方面行业协会有义不容辞的 职责。 四
作 者单位 重庆 房 地产业协会 －
编辑 殷 晶晶
“ 五 ” 划 研究 ， 是 重庆 抗 战史 十二 规 还 研 究和 抗战 文武 保 护的热 心市 民， 因此
对规 划工作 略有 关注和 了解 。 就 笔 者 的 有 限 了解 ，“ －ｚ ” 十＿ 规
划期 间， 中国绝大 多数城 市 的商业 地 产 专 项规 划是 空 白， 远远 谈不上科 学合 还
具体 的 商业 地 产 项 目或 商 业 品牌 的 小 规模 甚 至仅 仅 是 个案 的 营销 、 商、 招 中
广义 的商业地产 是广义商业和 广义
者提出两个说法予以解释： ． １商业 心内涵和核心精神是为生存和发展
要 而进 行商 品 或 服 务 的 商议 和 交 易
有些感触、 思考和研 究。 现略 微梳
理 ， 砖 引玉 给业 界 同仁 。 抛
２小商 养 家 ， ． 中商利 民 ， 商 济世 。 大
商业地 产 的专业 人才， 应优 先从 住
宅 类、 综合 类 房地产从 业 人 员中进 行培 训 ， 样一方 面有利 于 缩短 培训 周期 ， 这
营， 以及整个行业的发展规划、 税制和
法治管 理 ， 则能 涉及到足 以影响社 会 治
平 的大 规 模 就 业、 产业 结 构、 益分 配 利 和 调节、 会公 平、 会管理 机制、 社 社 长治 久 安。 比如商业 地产 的 “ 十二五 ” 划 ， 规
加快 紧缺 人 才的培 养 ， 一方面减 轻大 规 模住宅 类中介从业 人员失 业导 致的社 会 问题 。 当建 立健 全商业 地产 专业 人才 应
如果 其研制过 程足够广 泛、 公开 、 专业、 科 学合 理 ， 将毫 无疑 问有利 于这个 涉及 广泛 的行业 的持 续健 康 发展 ， 对整个 并 经 济社 会发展 做 出重要 贡献 。
商业 地产 的效用和 价值境界
对 于正 道 商 业 的 精 神 和 境 界 ，
商业地 产板 块 。随 着对 商业地 产
的接 触和 关注 ， 这个专业逐 渐 对
概念 ， 主要是 指商业 用地 、 圈、 Ｂ 、 商 Ｃ Ｄ 各 类购 物 中心 、 商场 、 区商业、 铺、 社 商 写
字楼 等的供 求及其 中介、 理各方， 代 包括 对商业 地产下游 的核心 关联 产业之 主力 商家、 品牌 店等。
商业地产呼唤多层次人才
房地产行业太博大精深 ， 商业地
产有 很 多专 家 ， 不 少 通 才， 可 以肯 有 但
定 的说 没 有全 才， 不 可 能有 全才 。 也 由
个项 目的设计、 筑、 建 材料 、 中介、 代
理 、商 家 、 费 者、周 围居 民、 市形 消 城 象等 等 ， 复杂 的 、 有 广泛 的 经济 社 会效 用， 有较 大 规模 的利群 。
问题 ， 主要 是小 区域 性布局 失衡 和 产 品 的结构 性 失衡 ， 源在于商 业地 产规 划 根
滞后 或错 误 。 笔者 曾对 钱学 森 先 生 的城 市 规 划 观和 山水 城市 理论 略 有研 究 ， 曾参 与了
地 产 的规 划 ， 到商 业地 产项 目的规 划 设
计， 到招商和后期管理 运营， 不同层次 的专家和通才都很缺乏。
以认 为 是 除住 宅之 外 的所有 地产、 相关 商业 ， 以及 中介 服务机 构、 理商 、 代 运营
商、 府管理 部门， 关法律机 构、 政 相 金融 保险机 构等等 。 近几 年 ， 业地 产持 续 走热 ， 商 笔者 认 为 主要 有 以下几 个原 因 ： 地 产 宏观 房 调 控 主要 针 对 住 宅 ， 业 地 产 因此 受 商 益； 中国 房地 产业 发 展 阶 段 变化 ， 宅 住