物业查验处理遗留问题管理办法

物业查验处理遗留问题管理办法
第一章目的
第一条为了规范物业参与地产项目入伙前进行的工程质量查验及质量整改的监督与核销工作以及入伙后房屋工程质量投诉的客户接待及质量整改的监督与核销等售后服务工作，明确由此产生的应该由地产支付给物业的相关费用的计费方式、收费标准和支付流程，特制定此办法。

第二章适用范围
第二条适用于由中海地产开发，入伙日期在本办法生效之日以后的所有住宅项目。

第三条分期入伙但尚未入伙完毕的项目，分别以当期入伙物业实际投入人工以及实际入伙面积（建筑面积）为计算依据，执行此办法。

第三章物业参与工程质量查验及协调销项的工作内容
第四条项目入伙前配合地产进行的工程质量查验及质量整改的监督与核销工作：
(一)项目正式入伙前，为了减少房屋在交付时的工程质量瑕疵，确保项目顺利入伙，物业应根据当地地区公司要求，组织人员参与项目的工程质量查验工作，主要包括以下工作内容：（1）对户内和公共部位的土建及附属设备设施的查验，即通过观察和使用工具测量，了解室内墙面、地面、天面等工程是否开裂、空鼓，平整度和垂差是否在合理范围内；对卫生间等有防水要求的部位进行闭水试验无渗漏；户内门、窗等无变形无异响，外观完好，各类配套五金件齐全，无生锈；户内安防设备、有线电视、电话、网络等安装到位，外观及功能完好；户内供水、供电、煤气等安装到位，各类电源箱、水表、煤气表等配套设备齐全，功能完好；记录水、电、煤气等的初始读数。

（2）对公共设施设备按电气系统、电梯系统、安防系
统、消防系统、楼宇自控及综合布线系统、通风与空调系统、给排水系统、绿化工程系统等分类对其使用功能、安全性问题方面进行查验。

（3）相关结果及时录入CRM系统。

(二)查验结束后，分户、分专业汇总整理工程质量查验结果，形成质量报告，报地区公司，并按照地区公司要求，配备工程管理人员，根据查验报告，协调施工单位进行缺陷整改，监督各项整改销项工作的实施，并组织物业人员对整改结果进行复验，在CRM系统中逐一销项。

整改过程中，在CRM系统中如实做好各项整改记录，定期汇报给地区公司。

第五条项目入伙后房屋工程质量投诉的客户接待及质量整改的监督与核销等售后服务工作：
(一)项目入伙后，物业应在当地地区公司客户服务部的统一安排下，组织物业客服及工程管理人员，按照工作流程完成以下工作内容：
第四章服务收费原则
第六条为配合工程质量查验及协调销项工作，物业需进行额外的资源配备，以满足各项工作的及时性和专业性，由此产生的用工成本，物业按照各地实际的物业线各类人员人工成本进行核算，与当地地产公司进行费用结算。

第七条各地实际的物业线各类人员人工成本标准由集团物业管理部每半年汇总一次，下发到各地区公司人事部门备案。

第五章服务收费标准
第八条根据配合地产工作不同阶段的服务内容，物业分阶段进行收费，其计费方式和收费标准如下表：
备注：项目入伙后房屋工程质量投诉的客户接待及质量整改的监督与核销等售后服务工作的收费标准为3.00元/平米，此标准是根据近期各地区公司上报的《项目内部验房和入伙服务阶段物业服务地产投入人工统计表》数据以及物业自身统计上报的《物业服务地产人员统计表》数据资料综合分析，按照各地实际的物业线各类人工支出成本为依据得出的综合平均值，并参考市场同类地产公司支付费用标准。

详细测算见附件一、附件二。

第九条截止本办法生效之日已入伙但入伙时间不满六个月的项目，因物业仍在配合地产进行项目入伙后的房屋工程质量投诉接待及质量整改的监督与核销等售后服务工作，地产公司应按照全额支付该部分费用，物业不再计收项目入伙前配合地产进行的工程质量查验及质量整改的监督与核销工作的费用。

第十条商铺物业的工程质量查验与协调销项费用，按照住宅物业的收费标准计收。

车位的交付，物业不再计收工程质量查验与协调销项费用。

第六章费用支付流程及方式
第十一条地区公司需要当地物业参与项目不同阶段的服务配合工作，应分阶段与物业签订相应的服务委托合同，合同范本见附件三、附件四。

第十二条各地区公司与当地物业应结合项目实际情况，按照合同范本制定服务委托合同，并以合同为依据，落实合同内容、服务时间、服务费用以及费用结算等各项工作。

第十三条合同中未涉及的部分，地区公司与当地物业可经过协商，以补充协议的方式进行说明。

第七章服务监管
第十四条物业需根据服务内容，在规定时间内配备专业人员，保质保量完成各项工作内容，并如实做好人员配备、服务结果等各项记录，定期将各阶段工作成果形成汇报材料，报地区公司客户服务部，并随时接受地区公司监督管理。

第十五条地产对物业提供的服务进行监督管理及考核，并依照考核情况进行书面确认，对未按要求、方案、合同完成的工作，地产有权按照单次服务费用的5-20%进行扣款处罚，并责令其整改。

第八章附则
第十六条此收费办法自二〇一一年十月一日起实施。

第十七条本办法由公司客户关系部负责解释。

附件1：项目内部验房和入伙服务阶段物业服务地产投入人工统计表
附件2：物业服务地产人员统计表
附件3：物业参与项目入伙前工程质量查验及质量整改的监督与核销服务委托合同
附件4：物业参与项目入伙后工程质量客户接待及整改销项服务委托合同。