对拆迁问题中的博弈应用研究

对拆迁问题中的博弈应用研究
一、引言
2008年2月10日，韩国一名70岁男子纵火烧毁了韩国第一号国宝崇礼门上基层。

据警方透漏，该男子以为，其名下位于京畿道高阳市山区的土地于1997～1998年从头开发时，没有从施工方取得充分补偿，向相关部门反映了数次，但均没有取得满意的结果，因此开始对社会产生不满，进而决定在崇礼门纵火进行报复。

这次事件对韩国历史文化造成了不可挽回的庞大损失，很多韩国民众面对着崇礼门的废墟而痛哭流涕。

2008年3月27日凌晨，几十名“身份不明”男子闯入苏州市吴中区郭巷街道徐水香家，将她和老伴拖出屋外，随后拆了屋子。

55岁的徐水香就如此看着自己的屋子被拆为平地。

与徐水香一样遭遇的还有沈建方、陆素贞一家。

随着城镇化建设的不断加速，我国征地的数量随之不断增加。

城镇化是人类社会文明慢慢从低级向高级进展的必然趋势。

21世纪初，中国城镇化进展进人“第四波浪潮”后，正以迅猛之势汇入全世界城镇化进展浪潮，农村人口加速向城镇转移，城镇人口从1990年的亿增加到2005年的亿到2010年的亿左右。

城市化率从1990年的％增加到2005年的%，估计到2010年我国城市化水平将达42-45%。

那个进程中，城市建设需要的大量的土地，这就需要征收大量的农村集体所有的土地。

中华人民共和国国土资源部发布的《1997—2010年全国土地利用整体计划纲要》披露：2001—2010年，新增建设用地控制在万公顷(3072万亩)以下，合计不超过万公顷(5112万亩)，其中占用耕地面积不超过万公顷(2950万亩)。

但与此同时，我国有关土地征用的法律、法规建设仍处在探索阶段，很多方面的规定不具体，不清楚。

正是因为这种情形的存在，给征地行为带来了专门大的随意性，由征地所引发的各类矛盾在我国日渐凸现，专门是暴力问题，致使群众上访大幅增加，成为影响社会稳固和经济进展的突出矛盾。

二、问题现状
一、拆迁补偿标准偏低
拆迁补偿标准偏低，直接致使实际补偿金额低于拆迁衡宇的市场价钱，违背了等价补偿原则，侵犯了被拆迁人合法权益。

随着房价不断爬升，被拆迁人打算用拆迁补偿款购买一套原区位等面积衡宇的想法几乎不可能实现，无力负担衡宇差价的被拆迁人很有可能成为“无房人”。

所以，补偿标准低是引发拆迁矛盾的主要原因。

二、安置房源欠缺
拆迁管理部门常常接到关于过渡期限长、安置衡宇偏远等问题的上访，产生这些问题的本源在于缺乏适合的安置房源。

拆迁安置最理想的状态是现房安置，实现零过渡期。

在实际拆迁进程中，多数采取期房安置，集中建设以高层为主的安置小区。

可是由于拆迁量庞大，安置房建设跟不上拆迁进度，拆迁人往往将过渡期延长，超出规定的最高期限。

过渡周期越长，引发的拆迁矛盾越多。

3、上位法与下位法规定的征收补偿实施主体不一致
《宪法》规定国家是唯一具有资格征收公民私有财产的主体，而许多地方式规中却规定:“拆迁人是取得衡宇拆迁许可证的单位，由拆迁人对被拆迁人进行补偿或安置”，征收公民衡宇的主体变成拆迁人，与《宪法》中规定的国家作为征收主体相冲突。

不仅如此，征收人的转变，使征收的性质也发生了转变，由原来的行政法律关系转化为民事法律关系，而强制拆迁又违背民事法律关系中的“平等、志愿”原则，需要动用行政手腕解决问题。

能够看出，下位法与上位法冲突，在实际中容易产生矛盾，应加以修正。

4、公共利益没有明确概念
在实际拆迁中，存在公共利益滥用现象。

若拆迁项目是以修路、建设学校为目的，明显是出于公共利益需要，而以旧城改造或危房改造为目的实施的拆迁项目，是不是出于公共利益考虑，其性质很难界定。

国内存在很普遍的现象:开发商假借“旧城改造”、“危房改造”之名进行圈地活动，致使某些小区建成不足10年，再次面临拆迁，一些具有较高经济价值的地段以公共利益之名逐渐被开发商占有。

5、估价机构的选择缺乏有力的监管机制
2003年建设部公布了《城市衡宇拆迁估价指导意见》，其中第六条规定:“市房地产管理部门应当向社会公示一批估价机构，供拆迁当事人选择。

拆迁估价机构的肯定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。

”在实际的拆迁工作中，估价机构是在市政府主管部门召开的拆迁预备会上肯定的，通常会议上并无被拆迁人代表参加，那么委托评估机构就成了拆迁人单方面行为。

虽然拆迁政策有明文规定，选择估价机构要公开、透明，可是法律没有制定相应的监管办法，致使居民选择的大体权利被忽略，难以表现公平、公正的原则，其评估结果也难以令人信服。

6、拆迁政策缺乏针对暴力拆迁的惩罚条款
拆迁工作人员针对不配合拆迁工作的被拆迁人，通常采取停水、停电等方式施加压力，乃至采取胁迫、要挟等暴力手腕干扰被拆迁人正常生活，被拆迁人权利受到侵犯。

可是除侵犯居民人身权利触及刑法，需对其追究刑事法律责任以外，对于其他形式的拆迁行为，法律未做出任何限制和惩罚办法，同时居民缺少及时有效的利益诉求渠道，这就致使很多拆迁工作人员为了尽快完成拆迁任务不择手腕，从而引发拆迁矛盾，严峻影响社会和谐，所以，针对暴力拆迁仅限舆论谴责是不够的，拆迁政策需要完善，填补暴力拆迁惩罚的空白。

三、国内外研究综述
一、国外研究现状
世界上大部份国家实行资本主义制度，土地为个人私有，国家法律只有针对土地征用和土地流转等方面的法律，衡宇依附于土地，没有单独针对衡宇拆迁的法律。

一样国外学者普遍以为城市衡宇拆迁补偿属于土地征用补偿范围，相关研究主要集中在公共利益界定、城市更新理论、土地征收补偿等方面。

关于公共利益界定，各国学者观点不尽相同。

美国学者亨廷顿以为，公共利益的含义是随着研究方式转变的，主要有三种解释:①公共利益是某些重要的、抽象的、理想化价值观的表现；②公共利益可视为特定阶级或大多数人的利益；
③公共利益是个体与群体竞争的结果。

日本学术界的大体观点是:公共利益或公共福利，应当是社会中个人利益的集合，是调整人权彼此之间冲突的实质性公平原理。

在英美国家，公共利益也称之为公共政策(Public Policy)，主要指被立法机关或法院视为与整个国家和社会根本有关的原则和标准，该原则要求将一般
公共利益(General Public Interest)与社会福社(Good of Community)纳入考虑的范围，从而能够使法院有理由拒绝承认当事人某些交易或其他行为的法律效劳。

城市更新理论趋于多样性，美国学者路易斯(1961)对大规模拆迁，肃清贫民窟，建造标准住宅不以为然，他以为城市更新应该以人为本，注重人精神层面的追求，在表面对城市进行更新，是对城市功能的集中破坏。

雅各布(1961)站在社会学视角，尖锐地指出大规模的城市更新改造破坏了城市的多样性，城市正逐渐失去自己的特色而趋于单调乏味。

内奥米(1999)将欧美国家的城市更新划分为三个时期:以改善居住环境为目的的旧城改造时期;以解决社会问题为目的的改造时期;以经济进展为目标的中心区域改造时期，提出应增强全民合作，避免出现阶级分化。

赫尔本(2004)以为不仅要提高居民的生活品质，使城市旧貌换新颜，还要考虑到节约建筑物的全寿命周期本钱，最后提出了城市更新改造取得成功必需具有的条件。

土地征用补偿是由于国家行政权利的行使，使特定人发生了经济上的损失，由国家对受损失人承担金钱给付的义务。

美国法律规定在征收业主财产之前，不允许任何私人性质的针对业主财产的投资，拆迁改造均以征收土地为前提的，这一点值得我国立法机关参考。

米塞利和塞格松(1994)提出以非公共利益为目的征收的土地，依照市场价补偿给土地所有者；由于公共利益需要征收的土地，不予以补偿。

埃尔马兰(1995)表明，以下两点能够实现社会资源最优配置:①土地利用者必需购买土地，不然国家征收土地时不补偿给利用者;②当政府征收土地时，政府补偿投资者与土地近似相等的社会价值。

埃里克(2008)提出一种新的城市改造模式，即政府对旧城进行整体计划，由银行对改造项目投资，实现土地征收开发一体化模式，土地所有者能够入股开发项目，分享开发带来的增值收益。

二、国内研究现状
薛姝(2006)针对目前衡宇拆迁普遍运用本钱法和基准地价修正法估价，被拆迁人利益受损的现状，提出了假设开发法应用于拆迁估价的必要性，通过构建GM(l，l)模型，计算出开发商能同意的拆迁费用范围，挖掘土地的潜在价值，为假设开发法应用提供了理论支持。

孙光卫(2007)以为拆迁评估不该只局限于被拆迁衡宇的价值，还应看到土地的附加值，站在公平、公正的角度，政府、拆迁人、被拆迁人应该共享拆迁改造带来的经济利益。

拆迁评估的“以旧易旧”只能挫伤被拆迁人的踊跃性，也违背了改善居民生活条件的初衷。

显然有条件的东部沿海部份地域已经开始实施依照新建商品房价钱进行货币补偿的“以新易旧”的补偿政策。

刘学平(2007)提出的土地进展权补偿观点与孙光卫的土地附加值观点如出一辙，另外，他以为采用债
券融资方式，被拆迁人能够入股拆迁改造项目，即减轻了拆迁人负担，又使被拆迁人多了一种拆迁补偿方式选择。

王宏(2008)出版的《中国衡宇拆迁程序研究》一书，主要研究了拆迁许可程序、评估程序、补偿安置程序、听证程序、强制拆迁程序，从制度和操作层面分析了拆迁程序的执行现状，提出了完善拆迁程序的一系列观点。

另外，还研究了政府的法律责任，以完善衡宇拆迁保障机制。

目前拆迁人仅通过申请方式，就可以够取得衡宇拆迁资格，被拆迁居民却毫不知情，损害了被拆迁人利益。

针对这种情形，北京大学法学院五位教授(2009)基于法律制度层面对拆迁进行研究，以为《城市衡宇拆迁条例》部份条款与宪法相冲突，城市衡宇拆迁应当以国家征收为前提；补偿应在征收阶段，不能拖至拆迁阶段；补偿主体应为国家，而不是拆迁人。

这些研究功效引发了社会各界的普遍关注。

四、举例分析：农村集体组织一方与农户一方利益冲
突博弈分析
在分析博弈行为之前，咱们将对博弈两边的行为特征进行界定：
（1）博弈的参加者为农村集体组织和农户，农村集体组织单方面决定补偿利益的分派，农户大体上没有发言权，农村集体组织和农户间博弈进程为典型的“强权博弈”，即农村集体组织在博弈进程中具有借用行政权利对博弈另一方进行适度惩罚的优势。

农户按照以往的经验，对惩罚带来的损失能够进行判断估算。

（2）农村集体组织清楚农人最大经受能力，能够在确保自身安全（包括经济、政治）的前提下，肯定能产生预算最大化的补偿利益的异化价钱（一般低于农户应得的市场价钱）。

即农村集体组织肯定异化价钱并对不合作交纳的农户采取必然的惩罚办法，若是控制在必然程度内，在现行体制下不会招致惩罚。

（3）博弈两边信息不对称。

农村集体组织组织补偿利益的生产和供给，具有信息优势。

农村集体组织-农户博弈支付矩阵如下图。

其中：Q为补偿利益供给量，P为补偿利益的正常价钱，A为补偿利益的异化价钱，A<P；C为农户不合作时的征纳本钱（包括经济、政治）；R为农户从补
偿利益中的受益；S为农户不合作时的受罚本钱。

为便于直观分析，农户为取得补偿利益价钱的本钱和受惩罚本钱前面均加负号。

咱们运用“划线法”来求解博弈。

对农村集体组织来讲，假设农户策略是合作，由于QA<QP，则农村集体组织不合作，由于QA－C<QP－C，农村集体组织仍会选择补偿利益分派异化价钱策略，得报酬会选择异化价钱策略，得报酬QA，咱们在QA下划一横线；若是农户得策略是QA－C，咱们在QA－C下划一横线。

咱们能够看到，无论农户合作与否，农村集体组织都会选择补偿利益分派异化价钱策略，因此异化价钱策略是农村集体组织的占优策略。

下面，咱们讨论农户的策略。

农户的策略选择比较复杂。

农户不肯合作有多方面的原因，可能是对补偿利益分派价钱太低不满意，也可能是存在公共选择中“羊群效应”的心理。

按照QP、QA、S值的大小，分三种情形讨论：
（1）S<QA<QP，即农户在不合作时受惩罚的损失小于补偿利益的取得，在正常价钱时，由于－S+R>－QP+R，农户选择不合作；在异化价钱时，同理，－S+R>－QA+R，农户也是选择不合作。

因此，在这种情形下，农户有占优策略，即不合作。

从矩阵图中能够推出，格中均划横线的报酬组合（QA－C，－S+R）所对应的（异化价钱，不合作交纳）的策略组合达到纳什均衡。

（2）QA<S<QP，即农户在不合作交纳时受惩罚的损失小于正常价钱的补偿利益的取得，大于异化价钱的补偿利益的取得。

在正常价钱时，由于－S+R<－QP+R，农户选择合作交纳；在异化价钱时，－S+R>－QA+R，农户则选择不合作交纳。

因此，在这种情形下，农户没有占优策略。

从矩阵图中能够推出，格中均划横线的报酬组合（QA－C，－S+R）所对应的（异化价钱，不合作交纳）的策略组合达到纳什均衡。

（3）QA<QP<S，即农户在不合作交纳时受惩罚的损失大于补偿利益的取得。

在正常价钱时，由于－S+R<－QP+R，农户选择合作交纳；在异化价钱时，－S+R<－QA+R，农户也是选择合作交纳。

因此，在这种情形下，农户有占优策略，即合
作交纳。

从矩阵图中能够推出，格中均划横线的报酬组合（QA，－QA+R）所对应的（异化价钱，合作交纳）的策略组合达到纳什均衡。

通过对农村集体组织－农户的博弈行为分析，咱们能够得出以下结论：
（1）现行农村集体组织公共管理体制所决定的强权博弈中，无论农户对补偿利益的取得和所受的惩罚损失大小如何，两边的博弈均在异化价钱时达到纳什均衡，产生补偿利益分派异化。

（2）农村集体组织在肯定惩罚手腕S和异化价钱A时也受到自身政治和经济风险的约束，在此前提下，追求其自身利益的最大化。

第一和第二种博弈情形中，农村集体组织的报酬是QA－C，第三种博弈情形下，农村集体组织的报酬是QA，因此，农村集体组织在肯定A和S时，以追求实现第三种博弈类型为原则，即以S>QP>QA为原则，在准确估定S的前提下，肯定补偿利益分派异化价钱A。

（3）在两边的博弈中，S和A的关系超级重要。

农村集体组织的惩罚手腕S 决定了补偿利益分派价钱A的高低，即补偿利益的分派价钱不是依据社会边际本钱的原则，而是依据农村集体组织权利对农户约束力的程度与农户对农村集体组织权利的反约束程度来肯定。

若是要改变博弈结果，只有改变现行农村集体组织公共管理体制，限制S值，并使农村集体组织在降低补偿利益分派异化价钱时受到惩罚，降低其不合理分派补偿利益时的报酬。

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