综合用地评估
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综合用地评估
土地资源管理：樊鹏飞
汇报内容
第一章 综合用地的概念
第二章：综合用地的分类及特征地发展速度日益加快
随着经济建设的不断发展，土地相对稀 缺性增强，土地集约利用增多，综合用地 在城市中所占的比重快速增长，其地位也 越显重要，在土地估价实务中，估价对象 除了用途、权属均单一的土地外，还有大 量的多用途、多种权属的综合用地。
土地总价=修正后的商业楼面地价x商业建筑面积+修正后的住 宅楼面地价x住宅建筑面积
分算法&合算法
全国各城市制定基准地价的时候，由于综合用地的 地价内涵难以界定，除北京等个别城市外，绝大多 数地方都回避了这个问题，基本上只确定了商业、 居住、工业三类用地的基准地价。并且，北京的综 合用地是指办公科研、写字楼、会展中心、文体卫 生等用地，并没包括同一宗土地中既有商业又有普 通住宅的情况。这样，国土资源部门在核定综合用 地的出让价格时，没有统一的基准地价可供参考。 综合用地土地价格的评估，根据不同情况可以采取 分算法与合算法两种方式解决。
合算法适用范围
合算法适用于宗地地块面积较小、用途区分不明显、不包含普通居住 用地或居住用地年限不要求70年使用期的情况。比如立体化、多层次 利用的商业办公综合写字楼或上住下商的公寓，由于所占土地面积小， 各用途分摊的土地面积基本上是建筑物的基底占地面积。在这种情况 下，土地无法进行物理性分割，可以把整宗土地视为一宗综合用地， 出让年限统一定为50年。
地。根据《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）的划分， 城镇用地包括居住用地；工业用地；教育、科技、文化、体 育及卫生用地；商业、旅游业及娱乐业用地四类用地。以上 类型中任何两种以上的综合称为综合用地，例如商业、居住 综合用地，科研设计、办公综合用地等。 关于综合用地的出让年限——国务院 55号令规定了各类 用地最高出让年限：居住用地 70年，工业用地 50年，教育、 科技、文化、卫生、体育用地 50年，商业、旅游、娱乐用 地 40年，综合或者其他用地 50年。
二、综合用地的分类
按其使用者分类
（1）多种用途的不动产无法分割开来，只有一个使用者
（2）可以分割，使用者为不同的单位或者个人。
按其不动产建筑物的空间布局形态
(1)立体型综合用地
立体型综合用地是指在单宗土地上的建筑物有许多不同用 途在楼层空间上的组合,常见的有底层是商业用房、上面是 写字楼、住宅等用房。这种类型的综合用地主要特征表现 在不同用途的建筑物分布在整幢建筑物的不同楼层空间结 构上(强调垂直结构)。 (2)平面型综合用地 平面型综合用地是指一大宗土地内有许多不同用途的建筑 物组成,常见的有宗地内既有商品房，又有住宅楼,有时还要 服务中心等公共设施。这种类型的综合用地主要特征表现 在不同用途的建筑物分布在宗地内的不同平面结构上(强调 平面结构)。 (3)混合型综合用地 混合型综合用地是指某一宗地内的多幢建筑物既有垂直结 构上的综合,又有平面结构的综合,即由平面型综合和立体型 综合复合而成的综合用地。其特征不同前面两种综合用地 那么明显,而是纵、横交错地分布着各种不同用途的建筑物 。
综合用地是指同一宗地具有两种或两种以上用途的用
综合用地及其年限该如何确定
综合用地可以分两种情形，一种是多种用途不动产很难分割、 只有一个使用者；另一种是各用途不动产之间可以分割，往往最 终使用者为不同的单位、个人，例如底下两层为商业、上面为居 民住宅楼等。 对于第一种情况，可以统一按照综合用地最高出让年限 50年 办理出让手续；对于第二种情况，由于不同用途界限清楚，可分 别属于不同的使用者，为保证各使用者的合法权益，一般应当按 照综合用地所包含的具体土地用途分别确定出让年期。例如商业、 居住综合用地，应当明确其中商业用地和居住用地各自分摊的土 地面积，并明确商业用地部分出让年期为 40年、居住用地部分 为 70年。如统一按 50年计，就会出现商业部分实际出让年限超 过 40年，而居民购买的住宅土地使用年限又明显小于 70年。
计算商业用地和居住用地的地价 假设区域个别因素、期日、开发程度修正系数均为1，商业用地 出让年限为40年、居住用地为70年，—年期修正系数也为1.当容积率 为1.5时，商业用地容积率修正系数为1.3，居住用地容积率修正系数 为1.1. 商业用地总价＝900×1.3×3000＝351（万元） 居住用地总价＝600×1.1×17000＝1122（万元） 估价结果 商业用地分摊土地面积：3000平方米；土地单价：1170元／平 方米；土地总价：351万元，大写：人民币叁佰伍拾壹万元整 居住用地分摊土地面积：17000平方米；土地单价：660元／平方 米；土地总价：1122万元，大写：人民币壹仟壹佰贰拾贰万元整 （注：商业用地使用年限40年，居住用地使用年限70年）
三、综合用地价格的评估方法
我国在单一用途的土地估价方面进行了大量的研究 和探索,各地对其地价的评估有了较为成熟的理论 和方法,如：收益还原法、市场比较法、成本逼近 法、剩余法、路线价法以及基准地价系数修正法等。
综合用地估价的基本思路
综合用地价格的评估,在遵循单用途土地评估基本思路的同时, 还应对综合用地的性质和空间分布状况进行认真分析,以便评 估出多用途条件下的组合价格。 (以商住综合用途为例) (1)以各用途土地地面价格为基础,根据房地产价格构成比按一 定原则分摊出各用途土地使用面积,将不同用途的土地单价乘 以相应分摊的土地面积求得各用途条件下的价格,再将各用途 条件下的价格加和求得总地价。基本公式为:
方法举例
政府准备出让一宗国有土地使用权，有效面积2000平方米，规划建 设十层综合楼一栋（综合用地，50年），地下一层为仓库，建筑面 积1000平方米；地上三层为商场，建筑面积3000平方米；四至十层 为住宅，建筑面积7000平方米。该区域商业用地基准地价为900元平 方米，居住用地基准地价为600元／平方米，仓储用地基准地价参照 工业用地，为400元／平方米。计算过程如下： 计算仓储用地、商业用地和居住用地在总用地中所占的比例 总建筑面积＝1000＋3000＋7000＝11000（平方米）；容积率＝ 11000／2000＝5.5； R仓储＝1000／11000＝0.091； R商业＝3000／11000＝0.273；
或者可以采取另一种表示方法：先如上述步骤评估出商业、住宅等 用地的价格，再折算成综合用地价格。签订国有土地使用权出让合 同和颁发国有土地使用证时，同样要注明各个用途的分摊土地面积 和使用年限。 同上例，先计算出商业用地总价351万元、居住用地总价1122 万元之后，可得该宗土地总地价为1473万元，总用地面积20000平 方米，然后计算出综合地价为14730000／20000＝736.5（元／平方 米） 估价结果为：土地有效面积：20000平方米；土地单价：736.5 元／平方米；土地总价：1473万元，大写：人民币壹仟肆佰柒拾叁 万元整（注：商业用地使用年限40年，分摊土地面积3000平方米； 居住用地使用年限70年，分摊土地面积17000平方米）
一、综合用地的概念
•《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条 例》（国务院55号令）第十二条确定综合用地出让最高年 限为 50年，但对什么是综合用地并未作出解释。 •2001年国土资源部印发了《全国土地分类（试行）》（国 土资发[2001] 255号），其中没有综合用地类别，但提及到 城镇混合住宅用地（指城镇居民以居住为主的住宅与工业 生产或商业等混合用地）。 •2007年8月10日中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局、 中国国家标准化管理委员会联合发布了《土地利用现状分 类》（GB/T 21010-2007），其中也没有综合用地类别。 •《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)中对主要土地用 途分类中有综合用地，但未对其进行定义。
3、特殊性
由于综合用地较一般用途的宗地复杂,在评估过程中不能像 单一用途的宗地那样简单地测算价格,而应针对综合用地的不同 使用状况采取适当的方法进行价格评估。
4、综合效用性
综合用地由于其土地利用类型的多样性和功能的综合性,无 法用单一的分类用地基准地价来反映,必须根据综合用地的收益 实现的途径和特征,在客观、科学分析的基础上,运用综合评估的 方法加以合理评估。
分算法适用范围
分算法适用于宗地地块面积较大，用途区分明 显且包含普通居住用地的情况。具体方法是： 按照该宗地块内不同用途的分摊土地面积分别 评估出商业、住宅等用地在法定出让年限下的 价格，并在签订国有土地使用权出让合同和颁 发国有土地使用证时，注明各个用途的分摊土 地面积和使用年限。
方法举例
例1：政府准备出让一宗国有土地使用权，有效面积为20000平方米。 根据规划设计条件，该宗地用途为R2、C2（二类居住和二类商业 用地），容积率≤1.5，建筑层数≤12，建筑高度≤36，绿地率≥35％。 其中，商业建筑面积为4500平方米。该区域商业用地基准地价为 900元／平方米，居住用地基准地价600元／平方米。计算过程如下： 计算商业用地和居住用地的分摊面积 根据最高最佳使用原则，估价设定该宗地规划容积率为1.5 总建筑面积＝20000×1.5＝30000（平方米） 商业用地分摊土地面积＝（4500／30000）×20000＝3000 （平方米） 居住用地分摊土地面积＝[（30000-4500）／30000]×20000 ＝17000（平方米）
R居住＝7000／11000＝0.636
计算仓储用地、商业用地和居住用地的年期修正系数： 假设仓储、居住用地的土地还原利率为8％，商业用地土地还原利率 为10％。 K仓储＝1 K商业＝{1－[1／（1＋10％）50]}／{1－[1／（1＋10％）40]}＝1.014 K居住＝{1－[1／（1＋8％）50]}／{1－[1／（1＋8％）70]}＝0.983 计算综合用地的地价： 假设区域个别因素、期日、开发程度修正系数均为1，当容积率大于 3时，仓储用地不考虑容积率修正；商业用地容积率修正系数为2；居住 用地容积率修正系数为1.6. 综合地价＝400×1×1×0.091＋900×1.014×2×0.273＋ 600×0.98317624×1.6×0.636＝1134.91（元／平方米） 估价结果： 土地有效面积：2000平方米；土地单价：1134.91元／平方米；土地总价： 226.98万元，大写：人民币贰佰贰拾陆万玖仟捌佰元整（注：综合用地 使用年限50年）
(2)以各用途土地地面价格为基础,利用地价分配率求出每楼层 土地利用方式产生的单位面积地价,然后以各用途各楼层土地 利用方式产生的单位面积地价之和乘以土地总面积得到总地 价。基本公式为:
土地总价=(分摊后的商业用途单价+分摊后的住宅用途单价)x土 地总面积
(3)以各用途楼面地价为基础,通过容积率修正及楼层修正得出 不同用途不同楼层的楼面地价,再将不同用途不同楼层的楼面 地价乘以相应楼层建筑面积求和得到总地价。基本公式为:
土地总价=商业用地单价x商业分摊土地面积+住宅用地单价x住 宅分摊土地面积
面积分摊的一般方法为: 1、各用途建筑造价相差较大,房地产售价相差不大时,可按建 筑面积大小进行分摊; 2、各用途建筑造价相差不大,房地产售价相差较大时,可按房 地产售价多少进行分摊; 3、各用途建筑造价相差较大,房地产售价相差较大时,以剩余 法计算出各用途土地价格后进行分摊。
平面型
立体型
综合用地的特性
综合用地除了具有土地的一般性质,、还具有以下特性：
1、高价值性
随着经济社会的发展和城镇化进程的不断推进,城镇中可利 用的土地资源日益稀缺,综合用地的价格也水涨船高.近年来,综 合用地的使用权价格在一路飘升,很多城市的楼面地价已经突破 万元大关。
2、复杂性
综合用地的复杂性不仅包括土地用途上的多样性,也包括土 地使用权方面的复杂性,使得在综合用地估价实践中很难把握各 种用途、不同权利主体之间的相互关系。
土地资源管理：樊鹏飞
汇报内容
第一章 综合用地的概念
第二章：综合用地的分类及特征地发展速度日益加快
随着经济建设的不断发展，土地相对稀 缺性增强，土地集约利用增多，综合用地 在城市中所占的比重快速增长，其地位也 越显重要，在土地估价实务中，估价对象 除了用途、权属均单一的土地外，还有大 量的多用途、多种权属的综合用地。
土地总价=修正后的商业楼面地价x商业建筑面积+修正后的住 宅楼面地价x住宅建筑面积
分算法&合算法
全国各城市制定基准地价的时候，由于综合用地的 地价内涵难以界定，除北京等个别城市外，绝大多 数地方都回避了这个问题，基本上只确定了商业、 居住、工业三类用地的基准地价。并且，北京的综 合用地是指办公科研、写字楼、会展中心、文体卫 生等用地，并没包括同一宗土地中既有商业又有普 通住宅的情况。这样，国土资源部门在核定综合用 地的出让价格时，没有统一的基准地价可供参考。 综合用地土地价格的评估，根据不同情况可以采取 分算法与合算法两种方式解决。
合算法适用范围
合算法适用于宗地地块面积较小、用途区分不明显、不包含普通居住 用地或居住用地年限不要求70年使用期的情况。比如立体化、多层次 利用的商业办公综合写字楼或上住下商的公寓，由于所占土地面积小， 各用途分摊的土地面积基本上是建筑物的基底占地面积。在这种情况 下，土地无法进行物理性分割，可以把整宗土地视为一宗综合用地， 出让年限统一定为50年。
地。根据《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）的划分， 城镇用地包括居住用地；工业用地；教育、科技、文化、体 育及卫生用地；商业、旅游业及娱乐业用地四类用地。以上 类型中任何两种以上的综合称为综合用地，例如商业、居住 综合用地，科研设计、办公综合用地等。 关于综合用地的出让年限——国务院 55号令规定了各类 用地最高出让年限：居住用地 70年，工业用地 50年，教育、 科技、文化、卫生、体育用地 50年，商业、旅游、娱乐用 地 40年，综合或者其他用地 50年。
二、综合用地的分类
按其使用者分类
（1）多种用途的不动产无法分割开来，只有一个使用者
（2）可以分割，使用者为不同的单位或者个人。
按其不动产建筑物的空间布局形态
(1)立体型综合用地
立体型综合用地是指在单宗土地上的建筑物有许多不同用 途在楼层空间上的组合,常见的有底层是商业用房、上面是 写字楼、住宅等用房。这种类型的综合用地主要特征表现 在不同用途的建筑物分布在整幢建筑物的不同楼层空间结 构上(强调垂直结构)。 (2)平面型综合用地 平面型综合用地是指一大宗土地内有许多不同用途的建筑 物组成,常见的有宗地内既有商品房，又有住宅楼,有时还要 服务中心等公共设施。这种类型的综合用地主要特征表现 在不同用途的建筑物分布在宗地内的不同平面结构上(强调 平面结构)。 (3)混合型综合用地 混合型综合用地是指某一宗地内的多幢建筑物既有垂直结 构上的综合,又有平面结构的综合,即由平面型综合和立体型 综合复合而成的综合用地。其特征不同前面两种综合用地 那么明显,而是纵、横交错地分布着各种不同用途的建筑物 。
综合用地是指同一宗地具有两种或两种以上用途的用
综合用地及其年限该如何确定
综合用地可以分两种情形，一种是多种用途不动产很难分割、 只有一个使用者；另一种是各用途不动产之间可以分割，往往最 终使用者为不同的单位、个人，例如底下两层为商业、上面为居 民住宅楼等。 对于第一种情况，可以统一按照综合用地最高出让年限 50年 办理出让手续；对于第二种情况，由于不同用途界限清楚，可分 别属于不同的使用者，为保证各使用者的合法权益，一般应当按 照综合用地所包含的具体土地用途分别确定出让年期。例如商业、 居住综合用地，应当明确其中商业用地和居住用地各自分摊的土 地面积，并明确商业用地部分出让年期为 40年、居住用地部分 为 70年。如统一按 50年计，就会出现商业部分实际出让年限超 过 40年，而居民购买的住宅土地使用年限又明显小于 70年。
计算商业用地和居住用地的地价 假设区域个别因素、期日、开发程度修正系数均为1，商业用地 出让年限为40年、居住用地为70年，—年期修正系数也为1.当容积率 为1.5时，商业用地容积率修正系数为1.3，居住用地容积率修正系数 为1.1. 商业用地总价＝900×1.3×3000＝351（万元） 居住用地总价＝600×1.1×17000＝1122（万元） 估价结果 商业用地分摊土地面积：3000平方米；土地单价：1170元／平 方米；土地总价：351万元，大写：人民币叁佰伍拾壹万元整 居住用地分摊土地面积：17000平方米；土地单价：660元／平方 米；土地总价：1122万元，大写：人民币壹仟壹佰贰拾贰万元整 （注：商业用地使用年限40年，居住用地使用年限70年）
三、综合用地价格的评估方法
我国在单一用途的土地估价方面进行了大量的研究 和探索,各地对其地价的评估有了较为成熟的理论 和方法,如：收益还原法、市场比较法、成本逼近 法、剩余法、路线价法以及基准地价系数修正法等。
综合用地估价的基本思路
综合用地价格的评估,在遵循单用途土地评估基本思路的同时, 还应对综合用地的性质和空间分布状况进行认真分析,以便评 估出多用途条件下的组合价格。 (以商住综合用途为例) (1)以各用途土地地面价格为基础,根据房地产价格构成比按一 定原则分摊出各用途土地使用面积,将不同用途的土地单价乘 以相应分摊的土地面积求得各用途条件下的价格,再将各用途 条件下的价格加和求得总地价。基本公式为:
方法举例
政府准备出让一宗国有土地使用权，有效面积2000平方米，规划建 设十层综合楼一栋（综合用地，50年），地下一层为仓库，建筑面 积1000平方米；地上三层为商场，建筑面积3000平方米；四至十层 为住宅，建筑面积7000平方米。该区域商业用地基准地价为900元平 方米，居住用地基准地价为600元／平方米，仓储用地基准地价参照 工业用地，为400元／平方米。计算过程如下： 计算仓储用地、商业用地和居住用地在总用地中所占的比例 总建筑面积＝1000＋3000＋7000＝11000（平方米）；容积率＝ 11000／2000＝5.5； R仓储＝1000／11000＝0.091； R商业＝3000／11000＝0.273；
或者可以采取另一种表示方法：先如上述步骤评估出商业、住宅等 用地的价格，再折算成综合用地价格。签订国有土地使用权出让合 同和颁发国有土地使用证时，同样要注明各个用途的分摊土地面积 和使用年限。 同上例，先计算出商业用地总价351万元、居住用地总价1122 万元之后，可得该宗土地总地价为1473万元，总用地面积20000平 方米，然后计算出综合地价为14730000／20000＝736.5（元／平方 米） 估价结果为：土地有效面积：20000平方米；土地单价：736.5 元／平方米；土地总价：1473万元，大写：人民币壹仟肆佰柒拾叁 万元整（注：商业用地使用年限40年，分摊土地面积3000平方米； 居住用地使用年限70年，分摊土地面积17000平方米）
一、综合用地的概念
•《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条 例》（国务院55号令）第十二条确定综合用地出让最高年 限为 50年，但对什么是综合用地并未作出解释。 •2001年国土资源部印发了《全国土地分类（试行）》（国 土资发[2001] 255号），其中没有综合用地类别，但提及到 城镇混合住宅用地（指城镇居民以居住为主的住宅与工业 生产或商业等混合用地）。 •2007年8月10日中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局、 中国国家标准化管理委员会联合发布了《土地利用现状分 类》（GB/T 21010-2007），其中也没有综合用地类别。 •《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)中对主要土地用 途分类中有综合用地，但未对其进行定义。
3、特殊性
由于综合用地较一般用途的宗地复杂,在评估过程中不能像 单一用途的宗地那样简单地测算价格,而应针对综合用地的不同 使用状况采取适当的方法进行价格评估。
4、综合效用性
综合用地由于其土地利用类型的多样性和功能的综合性,无 法用单一的分类用地基准地价来反映,必须根据综合用地的收益 实现的途径和特征,在客观、科学分析的基础上,运用综合评估的 方法加以合理评估。
分算法适用范围
分算法适用于宗地地块面积较大，用途区分明 显且包含普通居住用地的情况。具体方法是： 按照该宗地块内不同用途的分摊土地面积分别 评估出商业、住宅等用地在法定出让年限下的 价格，并在签订国有土地使用权出让合同和颁 发国有土地使用证时，注明各个用途的分摊土 地面积和使用年限。
方法举例
例1：政府准备出让一宗国有土地使用权，有效面积为20000平方米。 根据规划设计条件，该宗地用途为R2、C2（二类居住和二类商业 用地），容积率≤1.5，建筑层数≤12，建筑高度≤36，绿地率≥35％。 其中，商业建筑面积为4500平方米。该区域商业用地基准地价为 900元／平方米，居住用地基准地价600元／平方米。计算过程如下： 计算商业用地和居住用地的分摊面积 根据最高最佳使用原则，估价设定该宗地规划容积率为1.5 总建筑面积＝20000×1.5＝30000（平方米） 商业用地分摊土地面积＝（4500／30000）×20000＝3000 （平方米） 居住用地分摊土地面积＝[（30000-4500）／30000]×20000 ＝17000（平方米）
R居住＝7000／11000＝0.636
计算仓储用地、商业用地和居住用地的年期修正系数： 假设仓储、居住用地的土地还原利率为8％，商业用地土地还原利率 为10％。 K仓储＝1 K商业＝{1－[1／（1＋10％）50]}／{1－[1／（1＋10％）40]}＝1.014 K居住＝{1－[1／（1＋8％）50]}／{1－[1／（1＋8％）70]}＝0.983 计算综合用地的地价： 假设区域个别因素、期日、开发程度修正系数均为1，当容积率大于 3时，仓储用地不考虑容积率修正；商业用地容积率修正系数为2；居住 用地容积率修正系数为1.6. 综合地价＝400×1×1×0.091＋900×1.014×2×0.273＋ 600×0.98317624×1.6×0.636＝1134.91（元／平方米） 估价结果： 土地有效面积：2000平方米；土地单价：1134.91元／平方米；土地总价： 226.98万元，大写：人民币贰佰贰拾陆万玖仟捌佰元整（注：综合用地 使用年限50年）
(2)以各用途土地地面价格为基础,利用地价分配率求出每楼层 土地利用方式产生的单位面积地价,然后以各用途各楼层土地 利用方式产生的单位面积地价之和乘以土地总面积得到总地 价。基本公式为:
土地总价=(分摊后的商业用途单价+分摊后的住宅用途单价)x土 地总面积
(3)以各用途楼面地价为基础,通过容积率修正及楼层修正得出 不同用途不同楼层的楼面地价,再将不同用途不同楼层的楼面 地价乘以相应楼层建筑面积求和得到总地价。基本公式为:
土地总价=商业用地单价x商业分摊土地面积+住宅用地单价x住 宅分摊土地面积
面积分摊的一般方法为: 1、各用途建筑造价相差较大,房地产售价相差不大时,可按建 筑面积大小进行分摊; 2、各用途建筑造价相差不大,房地产售价相差较大时,可按房 地产售价多少进行分摊; 3、各用途建筑造价相差较大,房地产售价相差较大时,以剩余 法计算出各用途土地价格后进行分摊。
平面型
立体型
综合用地的特性
综合用地除了具有土地的一般性质,、还具有以下特性：
1、高价值性
随着经济社会的发展和城镇化进程的不断推进,城镇中可利 用的土地资源日益稀缺,综合用地的价格也水涨船高.近年来,综 合用地的使用权价格在一路飘升,很多城市的楼面地价已经突破 万元大关。
2、复杂性
综合用地的复杂性不仅包括土地用途上的多样性,也包括土 地使用权方面的复杂性,使得在综合用地估价实践中很难把握各 种用途、不同权利主体之间的相互关系。