土地增值税税率表「新版」

⼟地增值税税率表「新版」
2017年⼟地增值税税率表「新版」
2017年⼟地增值税税率表最新版是怎么样的，⼤家是否有了解过?下⾯是YJBYS⼩编为⼤家收集的关于2017年⼟地增值税税率表，欢迎⼤家阅读借鉴!
⼟地增值税税率
⼟地增值税实⾏四级超率累进税率，具体税率如下：
1.增值额未超过扣除项⽬⾦额50%的部分，税率为30%;
2.增值额超过扣除项⽬⾦额50%、未超过扣除项⽬⾦额100%的部分，税率为40%;
3.增值额超过扣除项⽬⾦额100%、未超过扣除项⽬⾦额200%的部分，税率为50%;
4.增值额超过扣除项⽬⾦额200%的部分，税率为60%。

⼟地增值税四级超率累进税率表
级数增值额与扣除项⽬⾦额的⽐率税率（%）速算扣除系数（%）
1不超过50%的部分300
2超过50%⾄100%的部分405
3超过100%⾄200%的部分5015
4超过200%的部分6035
⼟地增值税的计算公式及9个实例
计算⼟地增值税的公式为：
应纳⼟地增值税=增值额×适⽤税率-扣除项⽬⾦额×速算扣除系数。

1、公式中的“增值额”为纳税⼈转让房地产所取得的收⼊减除扣除项⽬⾦额后的余额。

纳税⼈转让房地产所取得的收⼊，包括货币收⼊、实物收⼊和其他收⼊。

计算增值额的扣除项⽬：
(1)取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额;
(2)开发⼟地的成本、费⽤;
(3)新建房及配套设施的成本、费⽤，或者旧房及建筑物的评估价格;
(4)与转让房地产有关的税⾦;
(5)财政部规定的其他扣除项⽬。

2、⼟地增值税实⾏四级超率累进税率：
例1：我公司开发的⼀个房地产开发项⽬已经竣⼯结算，此项⽬已缴纳⼟地出让⾦300万元，获得⼟地使⽤权后，⽴即开始开发此项⽬，建成10,000平⽶的普通标准住宅，以4,000元/M2价格全部出售，开发⼟地、新建房及配套设施的成本为每平⽶1,500元，不能按转让房地产项⽬计算分摊利息⽀出，账⾯房地产开发费⽤为200万元。

已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地⽅教育费、印花税170万元，请问如何缴纳⼟地增值税。

第⼀步，计算扣除项⽬⾦额
1、购买⼟地使⽤权费⽤：300万元
2、开发⼟地、新建房及配套设施的成本：
1,500元×10,000平⽅⽶=1,500万元
3、计算加计扣除：
(300+1500)×20%=1800×20%=360万元
4、房地产开发费⽤：
因为你企业不能按转让房地产项⽬计算分摊利息⽀出，房地产开发费⽤扣除限额为：(300+1500)×10%=180万元，应按照180万元作为房地产开发费⽤扣除。

5、税⾦：170万元
扣除项⽬⾦额=300+1,500+360+180+170=2,510万元
第⼆步，计算增值额
商品房销售收⼊=4,000元×10,000平⽅⽶=4,000万
增值额=商品房销售收⼊-扣除项⽬⾦额合计
=4,000-2,510=1,490万元
第三步，确定增值率
增值率=1,490/2,510×100%=59.36%
增值率超过扣除项⽬⾦额50%，未超过100%
第四步，计算⼟地增值税税额
⼟地增值税税额=增值额×40%-扣除项⽬⾦额×5%
=1,490×40%-2,510×5%
=596-125.50
=470.50万元
例2：企业开发房地产取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额为1000万元;房地产开发成本6000万元;向⾦融机构借⼊资⾦利息⽀出400万元(能提供贷款证明)，其中超过国家规定上浮幅度的`⾦额为100万元;该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费⽤扣除⽐例为5%;该企业允许扣除的房地产开发费⽤为多少?
允许扣除的房地产开发费⽤=(400-100)+(1000+6000)×5%=650(万元)
例3：某企业转让⼀栋旧仓库，取得转让收⼊600万元，缴纳相关税费共计32万元。

该仓库原造价400万元，重置成本800万元，经评估该仓库六成新。

该企业转让旧仓库应缴纳⼟地增值税多少万元?
收⼊总额=600(万元)
扣除项⽬合计=800×60%+32=512(万元)
增值额=600-512=88(万元)
增值额占扣除项⽬⽐例=88÷512×100%=17.19%，适⽤税率为30%。

应缴纳⼟地增值税税额=88×30%=26.4(万元)
例4:某房地产开发企业转让⼀幢写字楼取得收⼊1000万元。

已知该企业为取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额为50万元，房地产开发成本为200万元，房地产开发费⽤为40万元，该企业没有按房地产项⽬计算分摊银⾏借款利息，该项⽬在省政府规定计征⼟地增值税时房地产开发费⽤扣除⽐例按10%计算，转让房地产有关的税⾦为60万元。

该公司应缴纳的⼟地增值税应为多少万元?
扣除项⽬⾦额=50+200+(200+50)×10%+ 60+(50+200)×20%=385(万元)
增值额=1000-385=615(万元)
增值率=615÷385×100%=159.74%
应纳税额=615×50%-385×15%=249.75(万元)
例5:2009年7⽉某房产开发公司转让5年前购⼊的⼀块⼟地，取得转让收⼊1800万元，该⼟地购进价1200万元，取得⼟地使⽤权时缴纳相关税费40万元，转让该⼟地时缴纳相关税费35万元。

该公司转让⼟地使⽤权应缴纳多少⼟地增值税?
扣除项⽬⾦额=1200+40+35=1275(万元)
增值额=1800-1275=525(万元)
增值率=525÷1275×100%=41.18%
应纳税额=525×30%=157.5(万元)
例6：某公司销售⼀栋已经使⽤过的办公楼，取得收⼊500万元，办公楼原价480万元，已提折旧300万元。

经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为800万元，成新度为50%，销售时缴纳有关税费30万元。

该公司销售办公楼应缴纳⼟地增值税多少万元?
扣除项⽬⾦额=800×50%+30=430(万元)
增值额=500-430=70(万元)
增值率=70÷430×100%=16.28%
应纳税额=70×30%=21(万元)
例7：某县城⼀家房地产开发企业2008年度委托建筑公司承建住宅楼10栋，其中：80%的建筑⾯积对外销售，取得销售收⼊7648万元;其余部分暂时对外出租，本年度内取得租⾦收⼊63万元。

与该住宅楼开发相关成本、费⽤有：
(1)⽀付⼟地使⽤权价款1400万元;
(2)取得⼟地使⽤权缴纳契税42万元;
(3)前期拆迁补偿费90万元，直接建筑成本2100万元，环卫绿化⼯程费⽤60万元;
(4)发⽣管理费⽤450万元、销售费⽤280万元、利息费⽤370万元(利息费⽤虽未超过同期银⾏代扣款利率，但不能准确按项⽬计算分摊)。

当地政府规定，房地产开发企业发⽣的管理费⽤、销售费⽤、利息费⽤在计算⼟地增值税额时的扣除⽐例为9%。

1、该房地产开发企业2008年度应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加共计多少万元?
营业税、城市维护建设税、教育费附加
=7648×5%×(1+5%+3%)+63×5%×(1+5%+3%)=412.99+3.40=416.39(万元)
2、该房地产开发企业计算⼟地增值税的增值额时，允许扣除项⽬⾦额共计有多少万元?
价款=1400×80%=1120(万元)
开发成本=(42+90+2100+60)×80%=1833.6(万元)
开发费⽤=(1120+1833.6)×9%=265.82(万元)
税⾦=7648×5%×(1+5%+3%)=412.99(万元)
加计扣除=(1120+1833.6)×20%=590.72(万元)
允许扣除费⽤合计=1120+1833.6+265.82+412.99+590.72=4223.14(万元)
3、2008年度该房地产开发企业应缴⼟地增值税多少万元?
增值额=7648-4223.14=3424.86(万元)
增值率=3424.86÷4223.14×100%=81.10%
应纳⼟地增值税额=3424.86×40%-4223.14×5%=1158.78(万元)
4、该企业应缴纳企业所得税多少万元?(不考虑房产税、印花税)。

应纳所得税额=(7648+63-1120-1833.6-416.39-450-280-370-1158.78)×25%=520.56(万元)
例7：某县城房地产开发公司建造⼀幢普通标准住宅出售，签订商品房销售合同，取得销售收⼊9500万元，分别按国家规
定缴纳了营业税、城建税、教育费附加、印花税。

该公司为建造此住宅⽀付地价款和有关费⽤1000万元，开发成本2000万元，房地产开发费⽤500万元，其中利息⽀出200万元，但由于该公司同时建造别墅，贷款利息⽆法分摊，该地规定房地产开发费⽤的计提⽐例为10%。

转让该普通住宅应缴纳⼟地增值税多少万元?
1、应缴纳营业税=9500×%=475(万元)
2、应缴纳城建税、教育费附加=475×(5%+3%)=38(万元)
3、扣除项⽬⾦额=1000+2000+(1000+2000)×10%+475+38+(1000+2000)×20%=4413(万元)
4、增值额=9500-4413=5087(万元)
5、增值率=5087÷4413×100%=115.27%
6、应纳税额=5087×50%-4413×15%=1881.55(万元)
例8:2009年王某因改善居住条件，经主管税务机关申报核准转让其已居住两年的⾮普通住宅⼀套，取得转让房价款24万元。

经评估，该住房的重置成本为20万元，成新度为70%。

住房转让时，李某已按国家统⼀规定缴纳⼿续费0.18万元、评估费0.5万元、税⾦1.32万元。

王某应缴纳多少⼟地增值税?
从2008年11⽉1⽇起，对居民个⼈转让住房⼀律免征⼟地增值税。

例9：某中外合资房地产开发公司，2009年发⽣以下业务：
(1)1⽉份通过竞拍取得市区⼀处⼟地使⽤权，⽀付⼟地出让⾦600万元，缴纳相关费⽤24万元;
(2)以上述⼟地开发建和普通标准住宅楼、写字楼各⼀栋，占地⾯积各为1/2;
(3)普通标准住宅楼开发成本300万元，写字楼开发成本620万元;
(4)分摊到住宅楼利息⽀出40万元，包括超过贷款期限的利息4万元，写字楼的利息⽆法分摊;
(5)9⽉初全部竣⼯验收后，公司将住宅楼出售，取得收⼊1080万元，其中包括像购房者⼀并代收的市政施⼯费共计50万元;
(6)9⽉底将写字楼与他⼈联营开设⼀商场，共同承担经营风险，写字楼税务机关的核定价格是1500万元。

其他相关资料：该房地产公司所在的省规定，按⼟地增值税暂⾏条例规定的最⾼限额计算扣除房地产开发费⽤;如果代收费⽤计⼊房价像购买⽅⼀并收取，则可转让房地产取得的收⼊计税，相应地，在计算扣除项⽬⾦额时，代收费⽤可以扣除，但不得作为加计20%扣除的基数。

(1)公司销售普通标准住宅楼的⼟地增值税扣除项⽬⾦额是多少万元?
(2)该公司应纳的销售普通标准住宅楼的⼟地增值税是多少万元?
(3)公司写字楼对外投资缴纳⼟地增值税时扣除项⽬⾦额是多少万元?
(4)公司写字楼对外投资业务应纳的⼟地增值税是多少万元?
(1)应扣除的⼟地使⽤权的⾦额=(600+24)×1÷2=312(万元)
开发成本=300(万元)
公司缴纳⼟地增值税时应扣除的开发费⽤=(40-4)+(300+312)×5%=66.6(万元)
税⾦=1080×5%=54(万元)
其他扣除项⽬=(300+312)×20%=122.4(万元)。