《员工培训手册》设备设施篇／道闸系统保养

《员工培训手册》设备设施篇／道闸系统保养
第一篇：《员工培训手册》设备设施篇／道闸系统保养
××××物业管理有限公司
员工培训手册
设备设施篇／道闸系统保养1.0目的：
规范道闸系统的保养程序，确保道闸外观良好，开闭操作灵活可靠。

2.0适用范围：
适用于物业管理处各岗亭道闸的保养工作。

3.0职责：
3.1设备部主管负责组织监督道闸的保养工作。

3.2设备部维修人员具体负
责依据此规程实施各道闸的保养工作。

4.0程序要点
4.1保养内容：
4.1.1修整挡车杆，对反光膜脱胶或脱落的进行修复。

4.1.2取下齿轮箱顶盖，打开齿轮箱门，对各转动轴加润滑油。

4.1.3补充齿轮箱内机油。

4.1.4全面紧固电线接头，修锉电器触点。

4.1.5检查电容器有变质漏油时，立即替换。

4.1.6检查箱门、箱盖密封，防止雨水进入。

4.1.7打开齿轮箱盖，查验齿轮磨损及限位开关紧固。

4.1.8全面抹擦箱内务部件灰尘。

4.2保养周期：
管理处设备部维修工应按下列频次保养道闸系统：
4.2.1修整挡车杆，每月检查保养1次。

4.2.2给各转动轴加润滑油，每月检查保养1次。

4.2.3补充齿轮箱内机油，每月检查保养1次。

4.2.4紧固电线接头，修锉电器触点，每月检查保养1次。

4.2.5检查电容器，每月检查保养1次。

4.2.6检查箱门、箱盖密封，每月检查保养1次。

4.2.7查验齿轮磨损及限位开关紧固，每年6月及12月各1次。

4.2.8全面抹擦箱内各部件灰尘，每月检查保养1次。

4.3本规程作为设备部员工的绩效考评的依据之一。

5.0记录
6.0相关支持性文件
6.1《设备综合管理标准作业规程》。

6.2《公共设施安装/维修标准作业规程》。

第二篇：《员工培训手册》设施设备篇／供配电设施设备维修保养××××物业管理有限公司
员工培训手册
设备设施篇／供配电设施设备维修保养标准作业规程1.0目的
规范供配电设备设施维修保养工作，确保供配电设备设施各项性能良好。

2.0适用范围
适用于物业管理公司辖区内供配电设备设施的维修保养。

3.0职责
3.1主管经理负责审核《供配电设备设施维修保养
计划》并检查该计划的执行情况。

3.2设备部主管负责组织制定《供配电设备设施维修保养计划》并组织、监督、实施该计划。

3.3变配电室组长/值班电工负责对供配电设备设施进行维修保养。

3.4公共事务部负责向有关用户通知停电的情况。

4.0程序要点
4.1《供配电设备设施维修保养计划》的制定。

4.1.1每年的12月15日前，由设备部主管组织变配电室组长/值班电工一起研究、制定《供配电设备设施维修保养计划》并上报公司审批。

4.1.2《供配电设备设施维修保养计划》制定的原则：
a)供配电设备设施使用的频度；
b)供配电设备设施运行状况(故障隐患)；
c)合理时间(避开节假日、特殊活动日等)。

4.1.3《供配电设备设施维修保养计划》应包括如下内容：
a)维修保养项目及内容；
b)备品、备件计划；
c)具体实施维修保养的时间；
d)预计费用。

4.2对供配电设备设施进行维修保养时，应严格遵守《供配电设备设施安全操作标准作业规程》，按《供配电设备设施维修保养计划》进行。

4.3高压开关柜、变压器的主要维修保养项目由外委完成，外部清洁及部分外部附件的维修保养由变配电室值班电工负责，低压配电柜的维修保养由变配电室值班电工负责。

4.4变压器维修保养。

4.4.1外委维修保养：每年的11月份委托供电公司对住宅小区内所有变压器进行测试、试验等项目的维修保养，此项工作由变配电室值班电工负责监督进行，并将结果记录在《供配电设备设施维修保养记录表》内。

4.4.2外部维修保养：每年的4月份、10月份对小区内所有变压器外部进行一次清洁、保养。

a)测定变压器线圈的绝缘电阻，如发现其电阻值比上次测定的数值下降30～50时，应作绝缘油试验(对外委托试验)，如绝缘油不合格则应全部换掉；换上新鲜的合格的绝缘油后，如果变压器的绝缘电阻还低于120m，则应对变压器线圈进行处理(外委完成)；
b)清扫变压器外壳，变压器漏油时应拧紧螺母或更换密封胶垫；
c)拧紧变压器引出线的接头，如发现接头烧伤或过热痕迹，应进行整修处理并重新接好；
d)变压器油位处于指示器下限时，应补同型号绝缘油，并清除油枕集泥器中的水和污垢；
e)检查变压器的接地线是否良好，地线是否被腐蚀，腐蚀严重时应更换地线。

4.5高压开关柜维修保养。

每年12月份委托供电公司对小区内所有高压开关柜进行一次维修保养，此项工作由变配电房管理员负责监督进行并记录在《供配电设备设施维修保养记录表》内。

4.6低压配电柜维修保养：每年的4月、10月份对小区内的所有低压配电柜内外都进行一次清洁，先用压缩空气进行吹污、吹尘，然后用干的干净抹布擦拭。

4.6.1刀开关维修保养：
a)检查安装螺栓是否紧固，如松驰则拧紧；
b)检查刀开关转动是否灵活，如有阻滞现象则应对转动部位加润滑油；
c)检查刀开关三相是否同步，接触是否良好，是否有烧伤或过热痕迹，如有问题则进行机械调整或整修处理；
d)用500V摇表测量绝缘底板，其绝缘电阻如果低于lOMΩ，则应进行烘干处理，烘干达不到要求的则应更换。

4.6.2熔断器维修保养：
a)新熔体的规格和形状应与更换的熔体一致；
b)检查熔体与保险座是否接触良好，接触部位是否有烧伤痕迹，如有则应进行修整，修整达不到要求的则应更换。

4.6.3交流接触器维修保养：
a)清除接触表面的污垢，尤其是进线端相间的污垢；
b)清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；
c)清除触头表面及四周的污物，但不要修锉触头，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；
d)清洁铁芯表面的油污及脏物；
e)拧紧所有紧固件。

4.6.4自耦减压启动器维修保养：
a)用500V摇表测表绝缘电阻，应不低于0.5MΩ,，否则应进行干燥处理；
b)外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应除锈处理后拧紧接地线。

4.6.5电容器维修保养：
a)清理冷却风道及外壳灰尘，使电容器散热良好；
b)检查电容有无膨胀、漏油或异常响声，如有则应更换；
c)检查接头处，接地线是否有松脱或锈蚀，如有则应除锈处理并拧紧；
d)检查电
容三相不平衡电流是否超过额定值的15或电容缺相，如是则更换电容。

4.6.6热继电器维修保养：
a)检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则更换；
b)检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。

4.6.7断路器(自动空气开关)维修保养：
a)用500V摇
表测量绝缘电阻，应不低于10MΩ，否则应烘干处理；
b)清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂，则应更换；
c)断路器(自动空气开关)在闭合和断开过程中，其可动部分与灭弧室的零件应无卡住现象；
d)在使用过程中发现铁芯有特异噪音时，应清洁其工作表面；
e)各传动机构应注入润滑油；
f)检查主触头表面有小的金属颗粒时，应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭；
g)检查手动(3次)、电动(3次)闭合与断开是否可靠，否则应修复；
h)检查分励脱扣、欠压脱扣、热式脱扣是否可靠，否则应修复；
i)检查接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则修复并拧紧；
j)检查接地线有无松脱或锈蚀，如有则除锈处理并拧紧。

4.6.8二次回路维修保养：
a)号码管是否清晰或掉落，如是则补上新号码管；
b)接头处是否松弛，如松弛则拧紧。

4.6.9主回路维修保养：
a)标示牌是否清晰或掉落，如是则补上新的标示牌；
b)接头处是否有过热或烧伤痕迹，如是则修复并拧紧；
c)母线排油漆是否脱落，如是则重新油漆。

4.7供配电设备的维修保养时间不允许超过8小时，如必须超过8小时，则设备部电工填写《申请延时维修保养表》，经设备部主管审核、主管经理批准后方可延时。

4.8对计划中未列出的维修保养工作，应由设备部主管尽快补充至计划中，对于突发性设备设施故障，先经设备部主管口头批准后，可以先组织解决而后写出《＿＿＿＿事故报告》并上报公司。

4.9变配室值班电工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《＿＿维修保养记录表》内，变配电室组长应于每次维修保养后的三天内将记录整理成册后交设备部存档，保存期为长期。

4.10停电管理。

供配电设备设施因检修等原因需要停电时，应由设备部主管填写《停＿＿申请表》，经主管经理批准后通知公共事务部，由公共事务部提前24小时通知有关住户。

如因特殊情况突然停电，应在恢复供电12小时内向有关住户作出解释。

5.0记录
5.1《——维修保养计划表》。

5.2《维修保养记录表》。

5.3《申请延时维修保养表》。

5.4《——外委维修保养申请表》。

5.5《停——申请表》。

5.6《事故报告》。

5.7《——备品、备件计划表》。

6.0相关支持文件
《供配电设备设施安全操作标准作业规程》。

第三篇：《员工培训手册》设备设施篇／防避雷与接地系统保养××××物业管理有限公司
员工培训手册
设备设施篇／防避雷与接地系统保养1.0目的
规范防避雷与接地系统保养工作，确保避雷系统在雷雨气候下能正常起作用。

2.0适用范围
适用于物业管理处所辖物业防避雷与接地系统的日常维护工作。

3.0职责
3.1管理处设备部主管负责监督检查工作的实施状况。

3.2管理处设备部员工负责实施每月的定期保养。

4.0程序要点
4.1保养内容。

4.1.1检查避雷针、避雷线，避雷带及引下线有否锈蚀，如有要及时除锈并刷银粉漆。

对于锈蚀程度严重，截面锈蚀达30以上的必须更换。

4.1.2用小锤轻敲引下线的导电接触部件，检查接触是否良好，焊点连接有否脱焊，有问题要及时解决。

4.1.3检查接地引线和接地装置是否正常，接地螺母是否牢固可靠，如发现问题要及时改正及紧固。

4.1.4每年雨季来临前，用接地电阻仪测试避雷系统的接地电阻(R≤10Ω)。

4.2保养频次。

管理处设备部维修工应按下列频次保养防避雷与接地系统：
4.2.1避雷系统有锈蚀，刷银粉漆，每季度保养1次。

4.2.2导电接触部件，焊点，每季度保养1次。

4.2.3接地电阻测试，每年保养1次。

4.3本规程作为设备部相关人员绩效考评的依据之一。

5.0记录
6.0相关支持性文件。

6.1《设备综合管理标准作业规程》。

6.2《公共设施维修/安装标准作业规程》。

第四篇：《员工培训手册》设备设施篇／弱电系统维修
××××物业管理有限公司
员工培训手册
设备设施篇／弱电系统维修1.0目的
规范弱电系统维修程序，确保高效率、高质量地完成弱电系统的维修工作。

2.0适用范围
适用于物业管理公司辖区内的弱电系统的维修。

3.0职责
3.1设备部主管负责检查弱电系统维修工作的实施情况。

3.2设备部组
长负责弱电系统维修工作的组织实施。

3.3维修员负责弱电系统的维修工作。

4.0程序要点
4.1维修员进住户家进行弱电系统维修时，应遵守《住户家庭安装/维修标准作业规程》的“4.1”条款。

4.2维修员注意事项。

4.2.1应熟悉维修设施的电路原理及功能方框图。

4.2.2应注意安全操作。

a)确保人身安全：维修时如需带电作业(电压高于36Ｖ时)，应做好相应的绝缘措施；
b)确保维修设施的安全：测量某焊点电压时切忌与相邻焊点相碰；维修设施印刷线路板底面切忌与金属物件相碰，最好用绝缘板托起；注意合理放置维修工具以免引起意外。

4.2.3必须正确判断故障部位、故障元器件，切忌乱换乱拆、胡乱调整。

4.3基本维修方法。

4.3.1观察法：
a)有无虚焊、松脱、烧焦的元器件；
b)有无异常的声音；
c)观察图像效果。

4.3.2静态测量法：
a)短路电阻测量法；
b)电流测量判断法；
c)电压测量判断法。

4.4天线系统维修。

4.4.1放大器：
a)检查输入、输出插头是否松驰、氧化、生锈，如是则应整修或更换插头；
b)检查输入信号，一般应为90dB，如相差太大(15dB以上)则应通知广播站解决；
c)如果输入信号满足要求(90dB)，调整低频增益、高频增益至最大，而输出仍不能达到要求(104dB)则应通知广播站拆修放大器。

4.4.2分配器：
a)检查输入、输出插头是否松脱、氧化、生锈，如是则应整修或更换插头；
b)检查分配器输入、输出信号强弱，如果输出信号比输入信号减少5dB以上，则应更换分配器。

4.4.3分接盒：
a)检查分接盒输入、输出插头是否松脱、氧化、生锈，如是则应整修或更换插头；
b)检查分接盒输入、输出信号强弱，如果输出信号比输入信号减少2dB以上则应更换分接盒。

4.4.4插座：
a)检查插座接线是否牢固，插孔是否太松驰，如是则应整改插座，整改达不到要求的应更换；
b)检查插座输入与输出信号，如果输出信号较输入信号减少2dB 以上，则应更换插座。

4.4.5馈线：
a)检查馈线对地绝缘电阻应大于2Mn，线间绝缘电阻应大于
10MΩ；
b)检查馈线100m内的信号衰减应不超过10dB，否则应更换馈线。

4.5电话线维修。

4.5.1检查电话线接头有无生锈、氧化或发霉断火，如是则应重接接头(烫锡处理)。

4.5.2检查电话线有无断线，如有则应更换一根电话线(有两根备用线)。

4.5.3检查电话线有无短路或漏电，如有则应更换电话线。

4.6楼层防盗对讲机维修。

4.6.1室内听不到铃声：
a)检查主机按钮开关是否接触良好，否则应更换按钮开关；
b)检查室内分机待机转换开关是否接触良好，如接触不行则应整修处理；
c)通过上述两个步骤如仍不振铃，则应重点检查振铃放大电路，直至故障排除。

4.6.2不能对讲：
a)检查通话线是否接触良好，如不行则重新焊接；
b)检查室内分机扩音器、扬声器是否正常，如不正常则应更换；
c)检查室内分机放大电路，重点检查三极管直至故障排除。

4.6.3不能开楼下大闸门：
a)检查锁舌部件是否灵活，如阻滞则应加润滑油；
b)检查开锁磁线圈接线是否良好、线圈是否烧坏，如是则应重新接好线头或更换电磁线圈；
c)检查分机开锁按钮是否接触良好、开锁继电器是否动作可靠、开锁电路有无损坏的元器件，如有问题则应逐一检查并排除故障。

4.6.4主机无电源：
a)检查桥式整流二极管有无损坏，如损坏则应更换同规格二极管；
b)检查电源变压器是否烧坏，如是则应更换同规格的变压器。

4.7可视对讲机维修。

4.7.1无图像、声音，但开锁正常：
a)调节亮度电位器观察屏幕有无光栅，如有光栅则应检查室内机与门口机的图像信号连接线是否接牢，不牢则应重新接好(烫锡焊接)；
b)如调节亮度电位器屏幕仍无光栅，此时应检查室内机电路板，包括振荡电路、推动电路、输出电路、图像显示电路等逐级检查，直至故障排除。

4.7.2通话无声音：
a)检查听筒与室内机的接线
是否牢固，否则应重新接好(烫锡、焊接)；
b)调节音量电位器，如扬声器里有交流声发出，则说明室内机的放大电路正常，此时应检查门机上的麦克风，如麦克风损坏则应更换同规格麦克风；
c)调节音量电位器，如扬声器里什么声音都没有，则说明室内机的放大电路有问题，室内机放大电路包括音频输入电路、前置放大电路、功放电路，此时应逐级进
行检查直至故障排除。

4.7.3不能开大闸门：按本规程“4.
5.3”条款执行。

4.8维修工作结束后，维修员应及时清洁工作场地，把小的垃圾装入塑料袋内，用干净干抹布擦拭弄脏了的部位。

4.9向住户试验维修后的效果，试验应不少于3次，并向住户说明使用中应注意的事项，如住户有不满意的地方(合理的要求)，维修员应及时进行整改直至住户满意为止。

4.10一切正常后请住户在《住户家庭安装/维修(收费)通知单》上签名确认。

如住户对此次维修收费有异议，维修员应根据《设备部制作维修项目收费规定》向住户作出解释，尽量打消住户的疑虑。

4.11维修员回到设备部后，应及时填写好《住户家庭安装/维修(收费)通知单》(内容包括：维修内容、所用主要材料、施工时间等)，最后签上维修员的姓名以备查询。

4.12设备部做好《住户家庭安装/维修(收费)通知单》的登记工作。

5.0记录
6.0相关支持文件
第五篇：《员工培训手册》设备设施篇／电梯困人救援
××××物业管理有限公司
员工培训手册
设备设施篇／电梯困人救援1.0目的规范电梯困人救援工作的程序，确保乘客与电梯安全。

2.0适用范围
适用于物业管理公司辖区内电梯困人后的救援工作。

3.0职责
3.1设备部主管负责电梯困人后的救援工作的组织实施。

3.2电梯管理员负责电梯困人后的救援
工作。

4.0程序要点
4.1当发生电梯困人事故时，电梯管理员通过电梯对讲机或喊话与被困人员取得联系，务必使其保持镇静，不要惊慌，静心等待救援人员的援救；被困人员不可将身体任何部位伸出轿厢外。

如果轿厢门处于半开闭状态，电梯管理员应设法将轿厢门完全关闭。

4.2根据指层灯、PC显示、选层器横杆或打开厅门观察判断轿厢所在位置。

4.3轿厢停于距厅门0.5米左右(高于或低于)位置时的救援。

4.3.1拉下电梯电源开关。

4.3.2用专用厅门钥匙开启厅门。

4.3.3在轿顶用人力开启轿厢门。

4.3.4协助乘客离开轿厢。

4.3.5重新关好厅门。

4.4轿厢停于距离厅门0.5米以外位置的救援方法。

4.4.1进入机房切断电梯电源。

4.4.2拆除电动机尾轴罩盖，安上旋柄座及旋柄。

4.4.3援救人员之一把旋柄，另一援救人员手持释放杆，轻轻撬开制动器，利用轿厢自重向正方向移动。

为了避免轿厢移动太快发生危险，操作时应一撬一放使轿厢逐步移动，直至最接近厅门(o.5米左右)
为止，确认刹车制动无误，放开盘车手轮。

4.4.4当轿厢停于距厅门0.5米远左右位置时，其救援方法按“4.3”条款进行。

4.5遇有其他复杂情况，应请求电梯公司帮助救援。

4.6困人救援工作完毕后，电梯管理员应将情况完整、规范地记录在《电梯运行日记》内。

5.0记录
6.0相关支持文件。