7.中美最大住宅建筑商对比：万科VS普尔特
万科地产对竞争对手公司的分析
竞争对手公司会根据产品特点和市场需求 ，选择合适的销售渠道和推广渠道，包括 线上渠道、线下渠道、社交媒体等。
竞争对手营销策略实施效果
市场份额
竞争对手公司通过实施有效的营 销策略，可以获得更多的市场份 额，提高品牌知名度和影响力。
客户满意度
竞争对手公司通过提供优质的产 品和服务，可以满足客户需求，
提高客户满意度和忠诚度。
营销策略
采用多种营销策略，如线 上推广、线下活动等，以 提高品牌知名度和销售额 。
竞争对手产品劣势
产品同质化
一些竞争对手的产品可能存在同 质化现象，缺乏独特性和创新性
。
服务质量不稳定
一些竞争对手的物业服务可能存在 质量问题，如维修不及时、服务态 度不好等。
价格较高
一些竞争对手的产品可能价格较高 ，使得一些客户望而却步。
创新设计
注重建筑设计、景观设计 等方面的创新，以满足不 同客户的需求。
优质服务
提供全方位的物业服务， 包括物业管理、社区服务 等，以提高客户满意度。
竞争对手产品优势
品牌知名度
竞争对手公司可能在市场 上具有较高的品牌知名度 ，能够吸引更多潜在客户 。
产品质量
注重产品质量和细节，能 够提供高品质的住宅和商 业地产。
一些公司注重品牌建设，通过提升品牌形象和知名度，吸引更多客 户。
竞争对手战略规划实施效果
市场份额提升
01
通过实施战略规划，竞争对手公司可能取得了市场份额的提升
，扩大了业务规模。
盈利能力增强
02
有效的战略规划可能带来盈利能力的提升，使公司能够更好地
应对市场变化。
竞争力提升
03
通过多元化、区域扩张和品牌建设等战略，竞争对手公司可能
万科综合对比分析
一、产品定位万科：专注于住宅开发目前，万科的业务范围集中于住宅。
在会计新准则使用投资性房地产来计量持有型物业资产后，万科所持有的物业资产非常之少，并且根本没能够形成持续增长的模式。
虽然一直有万科由“住宅开发”向“住宅开发+商办持有”转向的猜测，但就目前形势看，万科还是以住宅为主，深耕住宅的模式使得周转更快，更容易做大规模。
1、产品开发历程迄今为止，万科的住宅产品已经历了三代：（1）第一代产品起步阶段:从最早的天景花园，到荣获“鲁班奖”的荔景大厦。
（2）第二代产品成长阶段:从围合式、人车分流的城市花园，到四季花城、金色家园、水榭花都、西山庭院等。
（3）第三代产品创造阶段:从金域蓝湾、东海岸、17英里，到万科城、第五园等产品更为成熟，风格日趋细致，多是不能重复的精品。
2、产品种类数据来源：公司数据、高通智库3、万科系列产品的城市区分布数据来源：公司数据、高通智库龙湖：聚焦中高端/创新引领目标客户集中于再改、豪宅客户，对他们的市场期望和需求进行有效解读，追踪关注潜在高端客户的需求和喜好转变，善于引导市场趋势及喜好，其创造的75％重复推荐率远超同行。
1、产品发展历程从龙湖的发展历程来看，产品经历过六个阶段，已经从单业态多项目转入多业态多项目并联发展阶段。
龙湖起步阶段：在初涉地产的1997～1999 年间，龙湖地产的发展呈“糖葫芦型”，主打住宅领域，做完一个项目再做下一个，单业态单项目的串联运营，管理重心是理顺房地产项目开发流程，积累业务流程中需要的知识，细化流程节点与岗位、岗位职责的对应关系。
龙湖花园是在探究房地产项目的开发与运作阶段的第一个住宅地产项目，如今已成为重庆市的新地标，并以形成“龙湖大社区”而呈现全貌：占地面积72 万平方米，建筑面积约128 万平方米，提供各类住宅及商铺约6600 户。
龙湖积累阶段：从1999 年至2001 年，龙湖地产开始进入“鱼骨型”的发展阶段，在一条主脉上多个项目同时展开，单业态多项目的并联运营，管理重心是规范集团与下属项目公司的关系、解决不同项目之间的资源分配问题。
中美房地产经纪差异比较分析(注册房地产经纪人培训课程)
第一课中美房地产经纪差异比较分析课程内容：一、历史差异二、市场差异三、法律环境差异四、交易流程/环节差异五、经纪公司运作模式差异一、历史差异•形成历史差异美国房地产经纪行业历史悠久中国房地产经纪行业十分年轻•发展历史差异美国房地产经纪行业较为成熟和规范中国房地产经纪行业处于快速发展中二、市场差异•交易主体不同美国房地产交易市场以二手房交易为主中国房地产市场交易以一手房交易为主，二手房交易发展迅猛•消费意识不同美国房地产经纪市场上，独家委托受到法律保障，而且消费者对房地产经纪公司和经纪人信赖度高，大多数房地产交易都是通过经纪公司完成中国由于消费习惯和法律保障等原因，独家委托较难实现三、法律环境不同•行业管理部门的差异美国从事房地产经纪的公司由政府管理美国从事房地产经纪的经纪人由房协管理中国从事房地产经纪的法人由政府下设的主管部门进行管理•房协性质及地位的差异美国房协属于民间组织，其领导人多由各大房地产经纪公司高层担任，对行业政策有一定影响力美国房协是盈利性组织，每年收取大量经纪人的会费中国房协属于行业内非盈利组织，属于政府和房地产企业之间的交流桥梁•房协作用的差异美国房协分为四个层级：全国（United states）房协、各州（State）房协、各县（County）房协、各市（City ）房协美国房地产经纪人一般会自愿参加以上24个房协，并为每个房协支付200300 美金/年中国房协主要面向房地产企业美国实行独家委托制，因此各级房协都有属于自己的独家委托房源，经纪人加入该协会，能够获取更多的房源信息各级房协都会在其网站上公布所属会员经纪人的所有交易记录，任何人都可上网查询各级房协每年都提供一定的培训、资料、资质认证等会员服务美国房地产经纪人愿意成为房协会员，房协则愿意与交易记录良好的经纪人实现双赢四、交易流程/环节不同•居间和代理中国广泛存在的居间代理形式，存在经纪人损害一方利益的隐患美国许多地方规定：房地产经纪人只能代理卖方或买方，即每笔交易必须由买方、卖方及各自的经纪人四方才能成交•过户环节不同中国的二手房交易多由经纪人代理客户完成签约、过户、按揭等一系列程序美国许多地方规定：买卖合同签订后，接下来的环节必须交由公证公司进行后续的过户、按揭等服务公证公司是独立的第三方（可以是经纪公司投资）机构为保证公证公司提供公正、优质的服务，美国法律规定：每年由州政府对公证公司进行审核（包括不良记录、投诉记录），并依审核结果强制要求公证公司存取一定的保证金（数额随信用记录升高而降低）到指定商业银行；州政府控制该州公证公司的数量，并随时监督其服务质量•产权调查不同中国的二手房交易中，一般由经纪公司进行产权调查美国由产权保险公司进行产权调查，交易方支付相应费用产权保险公司进行产权调查之后，对调查的不动产生成相应的保单，若交易中出现问题，则按照标的物价值进行相应赔付五、经纪公司运作模式不同•薪酬结构不同中国房地产经纪公司大多采取“适度底薪、低提成”的薪酬结构美国前十大经纪公司均为“无底薪、高提成（6%左右）”的薪酬结构美国经纪行业的高提成缘于美国交易程序复杂，交易费用约占交易总额的6%-7%•佣金形成机制不同中国相关行业主管部门规定佣金收取比例，美国则不强制规定美国法律规定：严禁市场上较大的房地产经纪公司联合控制市场上的佣金收取比率第二课房地产中介门店经营管理实战房地产中介门店管理■门店选址■日常管理■门店选址◊概览◊选址方法◊信息获取的方法◊选址程序▲门店选址一一概览♦商铺和办公楼投资情况概览△经济环境和生活结构△区域城市结构•上海的三横三纵△规划和政策【字体：大中小】【打印】200 斗2005 2006▲门店选址----- 选址方法口商铺投贺■办公用房。
国内外房地产市场对比分析报告
国内外房地产市场对比分析报告随着经济的飞速发展以及人口的不断增长，房地产市场成为各国经济发展的重要支柱之一。
本文将对国内外房地产市场进行对比分析，探讨其相似性和差异性，并从政策、投资、风险等多个角度进行深入剖析，旨在为读者提供更全面的了解和参考。
1.全球市场概览房地产市场是全球范围内最具活力和潜力的产业之一。
目前，世界上的房地产市场主要集中在中国、美国、英国等国家。
这些国家的房地产市场规模庞大，市场活跃度高，对经济的贡献度也很大。
2.市场规模对比国内外房地产市场在规模上存在巨大差异。
以中国为例，中国的人口众多，城市化进程快速，因此房地产市场的规模非常庞大。
目前，中国是世界上房地产市场规模最大的国家之一。
而美国和英国等发达国家的房地产市场规模相对较小，但其市场运作机制更加成熟。
3.政策环境对比房地产市场的发展离不开政策的引导和支持。
在中国，政府一直以来都高度重视房地产市场的发展并制定了一系列相应的政策措施，如限购、限贷等，以控制市场过热。
而在美国和英国等国家，政府对房地产市场的干预较少，更注重市场的自我调节。
4.投资方式对比房地产市场的投资方式也存在较大差异。
在国内，人们普遍通过购买住房或商业地产进行投资，以获取租金或升值收益。
而在国外，除了购买物业外，还有更多的投资方式可供选择，如房地产基金和房地产信托等。
5.风险控制对比房地产投资的风险等级也各有差异。
中国的房地产市场存在较大波动性和待偿风险，尤其是在市场调控政策不断加强的情况下。
相比之下，美国和英国等发达国家的房地产市场更加成熟和稳定，投资风险相对较低。
6.市场运作机制对比国内外房地产市场的运作机制也有所不同。
在中国，市场交易主要依赖于开发商和中介机构，而在发达国家，市场更加规范，交易参与主体更为多元化，包括开发商、中介、银行和投资机构等。
7.市场投资回报对比国内外房地产市场的投资回报也存在差别。
一方面，中国房地产市场的投资回报率较高，尤其是在一二线城市。
万科集团战略分析
万科集团的企业战略分析——07营销2班廖翔学号：2007093217一．万科集团的相关简介1.万科集团简介万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。
总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。
2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。
2009年实现营业收入486亿，营业利润142亿，毛利率29.2%，实现净利润52.8亿。
在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（一、简单不复杂；二、规范不权谋；三、透明不黑箱；四、责任不放任）享誉业内。
2.万科的愿景成为中国房地产行业领跑者•不断钻研专业技术，提高国人的居住水平；•·永远向客户提供满足其需要的住宅产品和良好的售后服务；•·展现“追求完美”之人文精神，成为实现理想生活的代表；•·快速稳健发展我们的业务，实现规模效应；•·提高效率，实现业内一流的盈利水准；·树立品牌，成为房地产行业最知名和最受信赖的企业；·拥有业内最出色的专业和管理人员，并为其提供最好的发展空间和最富竞争力的薪酬待遇；·以诚信理性的经营行为树立优秀新兴企业的形象；·为投资者提供理想的回报；二.万科集团的核心竞争力及背景分析2002年，中国房地产走完第一个十年，在风风雨雨的历程和纷纷扬扬的回顾中，老牌房地产公司多数已垂垂老矣，步履蹒跚。
但这中间惟有万科例外——它不仅保持长期稳定增长，去年更是爆出新闻：公司业务增长近８０％，单一公司产量已交付１１７万平方米，销售额突破50亿，这不仅创下了万科历史上的新纪录，而且在中国上市房地产企业中排名第一，在传媒所报导的房地产企业中也是第一。
美国四大房地产公司简介
美国霍顿公司简介D.R. Horton公司是美国四大房地产：普尔特房屋（Pulte Homes）、桑达克斯（Centex）、莱纳（Lennar）之一。
D.R.霍顿房屋公司(D.R.Horton Inc.)1978年成立，总部在德克萨斯州。
公司成立以来从没有人怀疑过唐.霍顿本人从事房屋交易的能力。
从卖掉他第一栋靠贷款盖成的房子开始，霍顿公司今天已经成为全美最大的开发商，至今为止已连续105个季度盈利并持续收入增长；自在2004年财政年度中，霍顿公司成交房屋的90%都获得了收益。
自称为“美国建造者”（America's Builder）的霍顿（D.R Horton）公司是美国四大房地产公司中成立最晚的，但却是扩张最快的，短短20多年就走完了其他三家50年所走的路。
该公司目前业务遍及美国25个州的74个城市。
霍顿一直走在高速增长的道路上，至今势头不减。
2005年，霍顿成为列入《福布斯》“白金荣誉名册”的44家企业之一，原因是它在《福布斯》的七次投资回报率评选活动中始终榜上有名，过去8年的平均回报率高达33％。
2005年年底，该公司声称，到2010年，其新屋销售量将达到10万套一年，是2005 财年销售总数51172套的两倍。
霍顿还扬言在未来5年内维持年收入15％～20％的增速。
霍顿的目标却不仅仅是保持美国建筑商排行榜的第一位，更立志远远超过包括普尔特在内的美国其他三大开发商。
沃尔玛式公司作为美国最大的住宅开发商之一的霍顿公司的首席执行官，汤姆尼兹（Donald J. Tomnitz）喜欢将他的公司和沃尔玛相比。
年轻时代的汤姆尼兹曾经亲眼目睹了沃尔玛如何以摧枯拉朽之势击败了邻居阿姨的小杂货店。
他认为，霍顿与沃尔玛一样，在房地产行业内创造了工业化标准，因此所向披靡，无往不胜。
和沃尔玛一样，霍顿也是由来自阿肯萨斯的民间企业家创立；两者同样针对美国的中等收入消费群体；同样依靠大销售额和积极有效的成本控制击败竞争对手。
美国房地产业与中国房地产业的对比
美国房地产业与中国房地产业的对比作者：孙余恺来源：《中国房地产业》 2015年第10期文/ 孙余恺浙江大学城市学院浙江杭州 310000【摘要】对比中美房地产业的差异，即中美房地产的租售比不同，房地产金融性不同。
分析美国的房地产租售比，引出两者的区别与联系。
在两国房地产金融市场方面进行了较为详细的对比，发现两者在房地产金融方面存在着较多的不同。
美国的高租金保证了出租型房产成为可以产生稳定较高收益的房地产投资的类型。
另外Fannie Mae 也大大加速了美国房地产金融市场的活跃程度。
【关键词】中美房地产；租售比；金融性一、从出售和出租看中美房地产金融价值异同Jud 和Winkler ( 2012) 在简单供求模型的基础上利用1999-2011 年美国130 个城市的面板数据对房价进行了计量检验。
结果显示房价增长受人口增长率、实际收入变动、建造成本变动、利率变动、股票升值和位置固定效应的显著影响。
对于美国的情况来说，根据美国联邦住宅企业监管局公布的数据，美国51 个州区在2004年房价上涨超过10% 的有35 个，其中超过20% 的有6 个。
2004 年下半年，美国全国平均房价按年计算上涨幅度是12. 56%: 到2007 年第一季度，其上涨幅度甚至达到12. 97 % , 4 年的累计上涨幅度达到惊人的50. 56%，平均年涨幅超过10%。
相比来说，美国全国平均房价的年上涨幅度在过去半个多世纪仅为 5. 5%:同时，房价/ 收入比，房价租金比这些房地产关键指标也都达到历史最高水平。
直到次贷危机爆发，美国的房屋价格才停比上涨并转而向下。
对比来说，我国的房地产市场在1998 至2003 年之间一直温和上扬，但在2004 年却陡然上涨14. 4% , 2005 年的涨幅也达7% 以上。
国家发展改革委、国家统计局调查显不，2006年2 月，全国70 个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%,3 月55. 4% , 4 月幅度是5. 6%。
中美房地产市场对比
中美房地产市场对比随着全球化的进程加快，中美两国的房地产市场在近年来取得了长足的发展。
然而，由于两国经济体制和市场环境的不同，中美房地产市场在许多方面存在明显的差异。
本文将对中美房地产市场的各个方面进行对比，以便更好地了解两国市场的异同之处。
1. 市场规模和增长速度首先，从市场规模来看，美国房地产市场远远超过了中国。
根据数据显示，美国房地产市场的总价值约为29万亿美元，而中国的房地产市场总价值约为10万亿美元。
从增长速度来看，中国房地产市场在过去几十年里经历了惊人的增长，但随着国内经济的逐渐放缓，增长速度也有所减缓。
相反，美国房地产市场的增长相对平稳，受到经济周期和利率等因素的影响较大。
2. 房价和租金水平在房价方面，美国的房价普遍较高，尤其是在大城市地区，如纽约和旧金山。
相比之下，中国的房价相对较低，尤其是在二三线城市和农村地区。
然而，中国的房价在一线城市，如北京和上海，却高昂不少。
值得一提的是，中国的租金水平相对较低，与房价相比，租金回报率较低。
而在美国，租金水平相对较高，使得许多投资者更倾向于购买房产进行出租。
3. 购房政策和金融环境中国和美国的购房政策和金融环境也存在明显的差异。
中国的购房政策相对较为严格，限购、限贷等调控政策常常出现。
此外，中国的房地产开发商多为国有企业，市场竞争相对较低。
而美国的购房政策相对较为宽松，市场竞争激烈，购房流程更为简化。
此外，美国的金融体系相对完善，购房贷款系统更为成熟，买房更加灵活和便利。
4. 投资机会和风险中美两国的房地产市场都存在投资机会和风险。
在中国，随着城市化进程的推进，二三线城市及农村地区的房产投资前景广阔。
同时，中国政府也在积极推动房地产市场的调控，以防范潜在的风险。
在美国，不同城市和州的房地产市场存在差异，投资者需要根据各地的经济发展和就业前景等因素进行选择。
美国的房产投资风险相对较低，但仍需谨慎对待市场波动和利率风险等。
结论总的来说，中美房地产市场在市场规模、房价水平、政策环境等方面存在明显的差异。
Pulte Homes究竟厉害在哪里？
会继续进行地域扩张。Ｐ ｌ ｏ ｅ公 司在 １６ 年上市， ｕｅＨ ｍ ｓ ｔ ９９ 发行 ２ 万 ｏ
■Ｐ ｌ ｏ ｓ的发 展 历 程 ｕ ｅＨ ｍｅ ｔ
第一阶段（９０ １６ 年初）确立专业化路线 。 １５ 年一 ９０ ：
普通股 ， 开始引入外部资金。１７ 年 ，ｕｔ Ｈ ｍ ｓ ９ ５ Ｐｌ ｏ ｅ公司在美洲交易 ｅ 所 Ａ Ｘ上市交易 ，９３ ， ＭＥ １８ 年 集团的股票开始在纽约证券交易所上
．
公司规避了利率风险。同时， 通过为客户提供住房抵押贷款业务， 提
高了客户的可支配收入 ， 降低了消费者的入住门槛 ， 金融工具的专
第二阶段（９０年一 ９９ ： １６ １６ 年）第一次地域扩张。
１６ ９０年一 ９ １ ， １６ 年 美国房地产行业步入萧条 ， 房地产公司的发
业化帮助 Ｐ ｌ ｍｅ公司更好地管理了整个住房买卖过程 ，为客 ｕｅ ｔ Ｈｏ ｓ
效率提升的内涵式增长策略。 ８ ０年代中期 ， 在新任总裁 Ｂ ｂＢ ｒｅ 领导下， ｏ ｕｇｓ ｓ 在全公司引进服
为了寻找新的发展空间 ，ｕｅＨｏ ｓ 司开始第一次地域扩 Ｐ ｌ ｍｅ公 ｔ 张。Ｐ ｌ ｏ ｅ公司在选择地域时主要考虑三个标准： ｕｔ Ｈ ｍ ｓ ｅ 住房拥有率
比较低 【 、 【 土地政策与现有地域具有相关性 ， 人种分布 比较相象。基 于这个标准 ， 公司将业务成功拓展到华盛顿特 区 、 哥和亚特兰 芝加 大的市郊 ， 专注于居民住房业务 。到 １６ 年代中期 ， ９０ 三地的业务逐
贷款利率掉期 ， 创造性地解决了利率不稳定造成的影响 ， 有效地为
区修建居民住房和部分商业用房 。公司同时确立了经营理念 ： 在最
合适的地方建最好的房子 ， 通过整个购房体验过程取悦客户。 由此 ，ｕｅＨｏ ｓ Ｐ ｌ ｍｅ公司确立了专业化路线，开始逐步奠定在居 ｔ 民住宅领域内的竞争优势 ， 积累了专业操作经验。
房地产市场的客户细分
万科的客户细分策略
2005年以“颠覆、引领、共生”为理念 确立了万科新的十年发展战略，也是万科 由关注产品转向关注客户的开始。 万科将美国著名房地产企业——Pulte Homes作为自己的学习标杆，该企业作为美 国住宅开发的领头羊，注重从客户的生命 周期和支付能力对客户进行明确的细分。 正是基于此，万科开始从客户的收入、生 命周期、以及价值取向进行多维度细分。
万科与PULTE HOMES
作为行业领跑者，当其他地产公司都还在谈如何融资、如何拿地，忙 着“一亩三分地”的时候。万科已坐在田耕边上思索企业、行业的未 来，探头去看美国的“天地”了。 Pulte Homes这个优秀的美国房地 产开发商无意中闯入万科的视野，立即引起万科的极大关注。同样是 上市公司，股权结构相似， Pulte最大股东持股比例17%，万科最大 股东持股比例15%； Pulte在美国45个城市有业务发展，业务分散， 也与万科相似； Pulte有在全美创造的53年不亏损纪录，这正是万科 的目标。 2003年，万科开始将Pulte Homes确立为其新标杆。
万科的客户细分策略
万科细分客户的特征及需求
同一经济水平范围内，同类客户需求具有趋同性，因此剔出经 济因素对区域选择的影响，将客户按家庭生命周期进行细分，万 科目标客群分为以下几类：年轻家庭、小小太阳、小太阳、后小 太阳、空巢家庭、以及社会成功人士等。 万科的市场细分首先是为市场定位和产品定位服务的。万科 在拿地前已经把这个地块对应的市场找到，客群定好，然后在套 上万科相应成熟的产品或进行产品创新，拿好地之后，就是方案 的再次论证，紧锣密鼓的动工和后期推广、营销，实现工业化生 产。
美国四大房地产公司比较
美国四大房地产公司比较1. 简介美国作为全球最大的经济体之一，其房地产市场也非常繁荣和发达。
在这个市场中，有许多房地产公司都有着丰富的经验和庞大的规模。
本文将重点比较美国四大房地产公司，分析它们的特点和优劣势。
2. 房地产公司概述2.1 公司A公司A是美国房地产市场的领军者之一。
该公司成立于XXX年，在房地产领域拥有长达XX年的经验。
公司A拥有一支庞大而专业的团队，包括房地产经纪人、房地产开发商和其他相关专业人员。
公司A专注于商业地产和住宅地产领域，在全美范围内拥有庞大的业务网络和客户资源。
公司A以其卓越的客户服务和专业水准而闻名。
公司B是另一家知名的美国房地产公司。
该公司成立于XXX年，并在美国房地产市场上迅速崭露头角。
公司B以其创新性和投资实力而闻名，积极开发和投资于各类房地产项目。
公司B的业务范围包括住宅地产、商业地产和工业地产。
该公司在高端住宅和豪华物业领域拥有强大的实力，并致力于为客户提供高品质的房地产服务。
2.3 公司C公司C是一家规模庞大的综合型房地产公司。
该公司成立于XXX年，总部位于美国的一个大城市。
公司C在全美范围内经营各类房地产项目，包括住宅地产、商业地产和工业地产。
该公司以其专业的综合能力而著名，能够提供全方位的房地产解决方案。
公司C注重与客户建立长期合作关系，以满足他们的各种需求。
公司D是美国房地产市场的领先公司之一。
该公司成立于XXX年，多年来一直保持着稳定的发展势头。
公司D主要提供住宅地产服务，致力于为客户提供高质量的住房解决方案。
该公司在全美范围内拥有广泛的房地产网络，能够满足客户在各地的购房需求。
公司D以其专业性和可靠性而受到客户的好评。
3. 比较分析3.1 业务范围四家公司在业务范围上有所不同。
公司A和公司C在住宅地产、商业地产和工业地产领域都有涉足，而公司B则主要专注于高端住宅和豪华物业。
相比之下，公司D更加专注于住宅地产。
3.2 公司规模公司A和公司C是四家公司中规模最大的公司。
万科地产竞争对手分析
市场策略比较
总结词
市场策略是决定地产公司竞争力和市场份额的重要因素，万科地产与竞争对手在市场策略上各有千秋 。
详细描述
万科地产注重品牌建设、产品创新和市场拓展，通过多元化布局和合作共赢的方式提高市场份额。而 竞争对手公司可能采取更加灵活的市场策略，如价格战、营销手段等，以吸引消费者和市场份额。这 种市场策略的差异可能导致公司在不同市场环境下表现有所差异。
恒大地产的业务范围涉及住宅、商业 、酒店等多个领域。在住宅方面，恒 大地产提供多种类型的住宅产品；在 商业方面，恒大开发购物中心、写字 楼等商业地产；在酒店方面，恒大拥 有自己的酒店品牌，并涉足酒店管理 业务。
碧桂园
碧桂园的业务范围包括大型住宅小区 、城市综合体和旅游地产的开发。在 住宅方面，碧桂园专注于大型住宅小 区的开发；在城市综合体方面，碧桂 园开发集住宅、商业、办公等功能于 一体的城市综合体；在旅游地产方面 ，碧桂园涉足度假别墅、酒店等旅游 地产的开发。
竞争对手公司财务状况
竞争对手公司资产状况
资产总额
分析竞争对手的总资产规模，了 解其经济实力和运营规模。
流动资产
评估竞争对手的流动资产状况， 包括现金、存货、应收账款等， 反映其短期偿债能力和运营效率 。
竞争对手公司负债状况
负债总额
了解竞争对手的总负债情况，评估其 财务风险和杠杆率。
长期负债
分析竞争对手的长期负债构成，包括 长期借款、债券等，了解其资本结构 。
碧桂园
采用多元化营销手段，包括线上 线下的广告宣传、活动策划等，
提高品牌知名度和客户粘性。
恒大地产
以价格战为主要营销手段，通过降 价和优惠活动吸引客户。
融创中国
注重品牌形象和口碑营销，通过与 知名设计师和建筑师合作，提高产 品附加值和竞争力。
美国最大开发商研究——帕尔迪研究
说明：排名以竣工单位为序，营业额、市值、公司价值单位均为亿美元，取自2009年4月7日市场公开数据资料来源：，绿地研究此次合并后，改变了美国住宅开发市场的“四大”[1]——霍顿、普尔特、森泰克斯、莱纳多年来平分秋色的局面，合并后的普尔特竣工单位、营业额、市值、公司价值等四项指标均占全美前15大住宅开发商总和的四分之一左右，规模远远超过“原老大”霍顿（表1）。
这次合并发生在美国住宅市场面临大萧条以来最严重的衰退的背景下，与2005 年7 月的市场顶峰相比，目前美国新房销售已经下滑了75% 以上，前四大住宅开发商2008年销售额均下降了50%以上，13 家最大的住宅开发商损失了80%以上的净资产。
普尔特和森泰克斯的合并将会产生怎样的效应，能否实现凤凰涅盘、浴火重生？本研究将对两家公司的发展战略、商业模式及合并效应做一简要分析。
一、主要发展历程（一）普尔特普尔特的发展大致经历了以下四个阶段：第一个阶段是成立后到上市前（1956-1969年），这是普尔特确立住宅专业化模式，开始进行区域扩张的阶段。
1956年，普尔特公司成立于底特律，最初产品定位于大型住宅和郊区商业。
在1950年代末期，由于美国房地产市场需求迅速饱和、行业竞争加剧，普尔特退出商用地产，专注于住宅业务。
1960年代开始进行地域扩张，主要选择住房拥有率低、州政府土地政策与现有地域具有相关性、人种分布相象的地区，先后进入华盛顿特区、芝加哥和亚特兰大等市场，到60年代中期，这三个市场已逐渐成为普尔特的主要收入来源。
第二个阶段是上市后到1980年代末（1969-1989年），这是普尔特通过房地产与金融的有机结合，进行全国化快速扩张的阶段。
1969年和1983年，普尔特先后在美国证券交易所和纽约证券交易所上市。
1980年代并购了ICM抵押贷款公司，进入房地产金融领域，通过利率掉期较好地规避了利率波动风险，实现了产业与金融互为促进的良性循环，促成了全国化快速扩张。
84_国外房地产公司案例研究美国四大房地产公司比较
1996并购Friendswood Development Co. n/a1996并购Bramalea California, Inc. 1271996并购Reinaissance Homes, Inc. 581997并购Pacific Greystone Corp. 1,9611998并购Winncrest Homes 5601998并购ColRich Communities n/a1998并购Northern California Homebuilder n/a1998并购Polygon Communities Co. 3302000并购U.S. Home Corp. 9,246
1952年
1966年
1973年
1988年
1996年
2002年
Lennar公司的发展历程简介 – 一个靠兼并扩张的路程
□
□
□
□
□
□
Leonard Miller 投资10，000美金建立F&R Builders ，开始在佛罗里达，迈阿密进入建筑行业，专建家居住宅。1961年，Lennar年销售房屋350栋，均价$16,000 。开始发展，拥有并管理商业建筑和多单元住宅。1970年，正式更名为Lennar Corp.1971年，在纽约证交所上市。1972年，进入亚利桑那州市场，开始成为全国性公司。建立Universal American Mortgage Company， Lennar开始进入金融服务领域。到1996年，可以提供住房抵押贷款服务、保险服务和战略技术投资服务。 1992年，通过合资并购Resolution Trust Corporation，使Lennar在贷款和不动产抵押的商业运营方面取得了质的飞跃。Lennar兼并了佛罗里达的Development Corporation of America。1991年开始进入西部德州、加州等市场。通过兼并Bramalea California, Inc ，Lennar开始进入加利福尼亚。1996年，通过兼并加州 Renaissance Homes, Inc.,德州 Village Builders，Friendswood Development Company 使得在这两州的业务得以进一步扩展。还兼并了Regency Title ，使金融服务在得克萨斯得以发展。完成了对LNR Property Corporation的商业不动产的转换，集中发展家庭住宅。兼并 Pacific Greystone Corporation使Lennar能够不但在加州和亚利桑那扩展业务，还使其能够进入内华达市场。1998年，兼并加州另两家公司 ColRich Communities 和 Polygon Communities, 以及 Northern California homebuilder, Winncrest Homes，使其在加州的市场继续扩大。还兼并了在亚利桑那，内华达及加利福尼亚开展产权保险业务的North American Title ；1999年，兼并德州Southwest Land Title，和在内华达，俄勒冈，华盛顿州开展抵押贷款业务的Eagle Home Mortgage。2000年，兼并 U.S. Home Corporation 使业务扩展到新泽西，马里兰，弗吉尼亚，明尼苏达，俄亥俄及科罗拉多。还通过兼并Texas Professional Title使产权保险业务在得克萨斯州进一步扩大。兼并Patriot Homes, Sunstar Communities, Don Galloway Homes, Genesee Company,Barry Andrews Homes, Cambridge Homes, Pacific Century Homes, ConcordHomes and Summit Homes 使业务扩展到卡罗来纳和芝加哥，巴尔的摩。还包括在马里兰以及华盛顿特区经营产权保险业务的Sentinel Title。 2003年，兼并Seppala Homes和Coleman Homes，进一步拓展了在南卡罗来纳和加州的业务。还包括伊利诺伊德产权保险公司Mid America Title 。
普尔特——万科的榜样
普尔特——万科的榜样
吴公梁
【期刊名称】《中外房地产导报》
【年(卷),期】2004(000)021
【摘要】当国内房地产企业提出“学习万科好榜样”之时，万科却把目光投向了
大洋彼岸的美国四大房地产公司之一的Pulte Homes，并将其确立为新的学习标杆。
是标新立异，还是追赶时代潮流?让我们一起近距离地接触Pulte Homes。
Pulte Homes与万科同样是上市公司，股权结构相似。
最大股东持股比例17％，万科最大股东持股比例15％；Pulte Homes在美国45个城市有业务发展，业务
分散，也与万科相似；有在全美创造的53年不亏损纪录，这正是万科的目标。
【总页数】2页(P48-49)
【作者】吴公梁
【作者单位】无
【正文语种】中文
【中图分类】F832
【相关文献】
1.中美"房地产标杆"比较价值分析——万科VS普尔蒂 [J], 曾令逸;周海娟
2.学习万科好榜样转型升级谋发展--谢家瑾会长在“第三届中国物业管理长江论坛”上的讲话 [J], 谢罗群
3.学习万科好榜样 [J], 冯仑
4.学习万科勿把"榜样"当"标杆" [J], 和进俭
5.10年租金180万元起被指有“以租代售”之嫌万科翡翠书院：是创新榜样还是负面示范？ [J], 胡巍
因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
欧美房地产发展模式启示录
欧美房地产发展模式启示录欧美房地产发展模式启示录作者：佚名时间：2008-6-28浏览量：自从冯仑提出“学习万科好榜样”之后,万科就真的成了不少房地产企业的标杆。
在王石和郁亮的带领下,万科也学会了给自己树立榜样,激励自身不断成长,这个榜样就是美国的房地产巨头普尔特。
在谈到万科和普尔特的差距时,喜欢引用数据的郁亮这样说:万科20年持续盈利,而普尔特持续52年盈利,在27个州、44个城市有业务,比万科做得好;对于股东的回报率,普尔特能够达到18%,而万科目前只能做到11-12%;普尔特在美国房地产市场上的占有率是%,而万科现在只有1%……国外房地产行业的发展规则和模式都与中国大相径庭。
在高度专业化的背景下,当我们还在期盼着中国房地产百亿企业出现的时候,美国房地产企业早已突破了千亿的大关。
在中国的背景下,我们当然不能提出“学习国外好榜样”,但国外房地产企业的专业化精神和客户终端式的扩张路线,不能不提。
我们该学谁:香港还是美国最早提出中国房地产企业应该放弃香港这个不称职的榜样、转而“投靠”美国的是冯仑。
冯仑坐而论道,认为香港与内地差异太大,中国和美国则颇为相似,发展路线应向美国靠近。
在这种比较中,我们不难看出以美国为代表的发达国家房地产发展模式。
首先,土地经济形态的差别造成土地价值和企业行为不同。
香港处在城邦经济的框架之内,经济和一个城市的发展绑在一起。
而中国内地和美国则都面临着城市和农村经济发展差距的问题,地价差距也很大。
在香港和台湾,土地就是绝对财富,土地价值被夸大到了迷信的程度。
但在美国没有几家公司是靠土地取胜的。
第二,从金融模式来看,当香港纵向安排价值链的时候,美国房地产公司的业务更专业化,做地就做地,做房子就做房子,搞出租就搞出租,每家公司只做一个环节来追求增值。
因此,在美国,预售的销售模式基本不存在。
第三,亚洲企业的价值体系和管理文化都比较模糊,这与欧美国家有很大差距。
在美国,最基本的要求是人我界限清楚、专业化、细分、财务透明。
中国房地产商应向美国最大的住宅建造商学什么(一)
NO:245中国房地产商应向美国最大的住宅建造商学什么?（一）在过去的5～10年之内，中国房地产市场出现了前所未有的快速增长时期，其增长速度每年为30%～50%，这种时期在美国的200年房地产历史上也是不多见的。
在美国过去的近半个世纪房地产市场的平均价格在调整通货膨胀因素之后，仅以平均每年1%左右的速度递增。
在这种市场条件下，作为一个房地产开发商来说，如何谋求生存与发展，美国最大的住宅建造商普尔蒂公司55 年来没有一个季度亏损的经验可资借鉴。
普尔蒂公司是美国排名第一的房地产开发商，以其独特的理念和卓越的操作流程,取得了自建公司以来连续220个季度(55年)没有一个季度亏损的辉煌业绩，并被评选成为全美客户满意度最佳房地产开发商。
普尔蒂公司的经验代表了美国房地产开发营运模式最精华的部分之一。
它是一种经营理念，一种要求不断创新、不断提高自己的业务经营管理水平的科学的操作模式。
首先，我们需要了解美国的房地产开发模式，可以概括的说，其是一个在市场经济的环境下，以房地产买方市场为主导的房地产开发模式。
它以市场为导向, 以满足客户的多样化和不断增长的居住要求为目的的房地产开发事业。
为了更好地满足这个要求, 美国房地产界还根据客户的不同类型以及他们不同的需要, 将他们分为五个大类。
在此基础上, 还可根据需要更进一步细分。
不同的房地产企业会根据自己的能力和经营特点, 针对单个或数个目标客户群进行定位。
然后在这个目标客户群里把自己的产品与品牌做好做精。
除此之外, 美国房地产企业在摸清了特定目标客户群对特定房地产种类档次的各种要求之后,同样会花大力气去了解他们的实际购买能力。
根据客户的实际需要和要求, 加上他们的实际支付能力, 两者相结合来设计和开发楼盘。
这样, 实际的结果是客户对其最终产品能够满意,而且买的起。
其次，需要注重资金运作效率与筹划。
资金营运管理和土地购买运作，这是一个房地产开发商来说最基本的业务范畴。
在资金的运作过程中，普尔蒂公司非常强调使用的效率，强调资金的时效性，也就是说今天的一块钱要比明天的一块线要值钱得多。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
idea：#跨市场投资系列#之中美最大住宅建筑商对比：万科VS普尔特本文为雪球#跨市场投资系列#之中美最大住宅建筑商对比：万科VS普尔特$万科A(SZ000002)$$Pultegroup(PHM)$摘要：普尔特与万科分别是中美住宅房地产市场的销售冠军，但过去的五年，两家企业却各自经历着截然相反的历程。
2010年，普尔特营业收入45.67亿美元，已经从巅峰的2006年下跌70%；而万科营收逼近80亿美元，比五年前增长了3倍；在股票市场上，万科股票获取了远超过行业和市场平均水平的300%以上的投资回报率，而普尔特却处在历史上最糟糕的悲惨的谷底，股价从最高点跌去了90%以上。
从许多方面，普尔特和万科是非常相似的：他们的主要业务都是住宅地产销售，占据了总收入的95%以上；都分别覆盖了各自国家主要的市场和城市；涵盖主流的消费群体。
那么，这种天堂与地狱的差别，究竟源于什么？我们发现，即使在普尔特最好的年份，他的盈利能力也远逊于万科，或者说，万科每一分钱的投资和每一平方米的销售，都获取了超过普尔特三倍的利润。
通过回顾普尔特半个多世纪的发展以及美国婴儿潮一代的成长，我们试图发掘人口年龄结构变化与房地产周期之前的微妙联系。
在一个长期的历史性视角下，人口年龄结构的变化，也许是决定房地产这种周期性行业兴衰的一个至关重要的因素。
美国婴儿潮一代的老去与次贷危机的爆发接踵而至，也许只是一个巧合；而在中国，尽管房地产预期的繁荣时代尚未结束，但一个正加速滑向老龄化的社会，房地产景气周期还能维持多久，或许更值得我们考虑。
成立于1956年的普尔特集团（PulteGroup，纽约证券交易所代码：PHM），是美国最重要的住宅建筑商之一。
长期以来，普尔特一直与霍顿（D.R. Horton）、桑达克斯（Centex）、莱纳（Lennar）并称为美国的四大住宅建筑商，在不同的阶段登上过美国住宅建筑商霸主的宝座。
2009年8月18日，Pulte完成了与Centex公司的并购，这一并购案的结果，Centex 成为Pulte的全资子公司，普尔特重新成为全美最大的住宅建筑商（按销售额计算）。
2010年，普尔特营业收入约45.67亿美元，净亏损10.97亿美元，建成住宅17095套。
按销售额计算为全美最大的住宅建筑商，但是，由于从2007年以来长期亏损，目前普尔特的市值只有18亿美元左右，远低于NVR公司的33亿美元。
在国内A股市场的房地产企业中，万科是可与普尔特类比的典型上市公司，按照美国标准，两者同属于住宅建筑商。
成立于1984年的万科是中国目前最大的房地产公司，2011年10月份市值约800亿人民币，约为140亿美元。
2010年，万科销售收入为507.14亿人民币，约76.8亿美元，净利润72.83亿人民币，约11.04美元。
全年实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元，刷新了全球住宅销售业绩的记录。
本文将针对普尔特和万科，从运营状况、财务数据和股票市场表现三个方面，做全面的分析比较，进而，在中美两国各自的经济环境和人口结构变化的背景下，用一个长期的历史性视角，探讨中美两国房地产发展周期变化及各自企业未来的发展前景和预期。
运营状况按照住宅市场的类型，普尔特将其客户市场分为三个大类：首次置业市场、首次和二次换房市场（改善性住房）、以及老年住宅市场。
其中，老年住宅主要是指居住者年龄集中或限制在55岁以上（或50岁以上）的社区，这在美国是一类专门设计的住宅，通常为独门独栋建筑，使用面积在1500到2000平方英尺（190m2）左右，通常为单层建筑，尽量避免使用楼梯和隔挡，并配套适于老年人生活的相关设施。
目前，普尔特拥有“Pulte Homes”、“Centex Homes”和“Del Webb”三个住宅品牌产品线，分别对应改善性住房、首次置业市场和老年住宅市场，在全美29个州和特区的67个市场开展业务。
2008年之前，普尔特的住宅开发侧重于中端主流客户群。
其中，老年住宅市场在整个业务总量中占到45%，首次置业市场份额较小，仅有17%，改善性住宅占38%。
2009年，普尔特与Centex合并之后，其业务构成发生了显著变化。
合并之前，Centex 以首次置业市场业务为主，合并之后，首次置房业务全部归于Centex品牌之下，这一市场占整个业务的比重从17%上升到45%，成为普尔特最大业务市场。
而原先占比重最大的老年住宅市场，从45%降低到25%，成为规模最小的部门。
从某种意义上，这次并购可以理解为在金融危机背景下，普尔特主营业务的战略性调整。
万科的产品定位相对单一，其产品结构上坚持主流定位，产品以面向自住购房者的中小户型普通商品房为主，2010年，144平方米以下户型的占比由09年的86%进一步提高到88%。
这一定位主要针对中等阶层的首次置业和改善型住房。
从地域上，如下图所示，可以看到普尔特的主要市场主要覆盖了以下几个区域：一个是从东北部罗德岛、宾州、马萨诸塞州、新泽西一直到中部的伊利诺伊、印第安纳州，这一代是传统的工业区和人口密集区，包括了重要的大城市纽约、芝加哥、华盛顿特区等。
第二个区域是从北卡罗来纳、弗吉尼亚直到佛罗里达，位于大西洋沿岸直到墨西哥湾的东南沿海地区，这一带一直是新兴住宅发展的重要区域，尤其是佛罗里达，非常类似于中国地产历史上的海南，美国历史上几次著名的房地产大繁荣时代都与这里息息相关。
第三个区域是从德克萨斯直到加州西海岸的西南部。
尤其是加州和德州，是美国现在人口增长最快和人口最多的州之一。
万科的主要市场区域，可以从下图得到一个直观的印象。
2010年万科的主营业务收入来源，按照地区划分，超过90%来自于以上海、深圳、北京为中心的三个核心区域，此外，以成都为中心的西南地区比例也很可观，其他地区的总和只有1%。
如果以城市为单位核算，北京、天津、上海、深圳和广州五个核心市场，合计占到了整个销售收入的49.7%。
普尔特主要业务为住宅建筑和开发，此外，普尔特也通过子公司Pulte Mortgage运营住宅抵押贷款银行业务。
从收入业务来源上，万科和普尔特的主要收入都来源于住宅地产的开发和销售，普尔特的相关金融服务占了总收入的3%左右，而万科的物业管理提供了总收入的大约1%。
财务数据下面的两个图表，我们从总运营收入和净利润（亏损）方面，比较了Pulte和万科在过去五年中的运营表现。
2006年，次债危机爆发的前夜，Pulte正处于其发展历史中的巅峰时期，当年Pulte的总收入高达143亿美金，而同期的万科收入不到23亿美元，两者相差接近七倍。
随后，从2007年开始，Pulte的运营状况急转直下，尽管2009年收购Centex后略有回升，到2010年，总收入也只有大约45亿美元，下降了接近70%。
而万科的收入则飞速上升，到2010年，已经逼近80亿美元，增长了接近3倍。
从利润上比较，这种差异更为显著。
这五年中，Pulte运营最好的2006年，总收入和净利润分别为142.70亿美元和6.87亿美元，净利润约为4.8%；2007年，Pulte巨额亏损，当年亏损额即高达22.6亿美元，超过了此前五年的利润总额。
2009到2010年，其亏损率更是直逼-30%的危险水平。
反观万科，其利润率一直保持在10%以上的较高水平上。
即使是在金融危机严重的2008年，其利润率也有9.84%，几乎是Pulte在2006年最高水平的两倍。
股票市场表现第三个方面，从投资回报的角度，我们分析和比较万科和Pulte在过去五年中的投资回报情况。
鉴于中美股市之间在股息和红利政策方面的差异，及普通股与依据指数的平均市场回报之间的投资回报差异，我们剔除了股票分红和再投资的累加效果。
剔除这一因素会在一定程度上降低万科和Pulte各自的投资回报率，但是并不会对整个分析结果产生影响。
因此，在下图中，我们主要比较了票面价值的变化。
基本的分析如下，我们假定在2005年12月31日，分别用100元人民币投资于万科股票、A股房地产市场和全部上海A股市场，分析此后五年及迄今为止（截至2011年10月30日）的账面价值由上图可以看到，尽管经历了2008年的金融危机和2010年以来严厉的房地产调控措施的影响，从2005年底以来，万科股票的投资回报率仍然高达300%以上。
不仅远高于上海A股市场的平均回报率，也高于A股房地产市场的平均回报水平。
整体而言，万科在过去五年中处在一个高速发展的阶段。
Pulte的分析也采用完全相同的方法。
因为笔者缺少美国住宅建筑业指数的数据，为了比较Pulte的市场表现，我们选取了道琼斯工业指数和标准普尔500指数作为参照变量。
由上图可见，整体而言，道琼斯工业指数所代表的美国大型企业在过去几年中仍然略有增长。
而标准普尔500指数代表的美股市场平均水平回报率基本为零。
而Pulte公司的股票价格则经历了漫长的、迄今尚未结束的悲惨的下跌。
作为一个典型的周期性行业，房地产行业与经济周期以及社会人口的发展状况紧密相关。
在这个意义上，单纯从财务角度的比较实际上是不够客观也不够准确的。
要比较普尔特和万科的情况和发展的前景，我们必须从历史性的角度、以及中美两国人口数量及年龄分布的宏观视角下来做一个长期的比较。
婴儿潮，人口结构与房地产行业的兴衰：一个宏观的历史性视角2004年，美国学者Harry S. Dent在其著作The Next Great Bubble Boom - How to Profit from the Greatest Boom in History (2005-2009)中，分析了婴儿潮一代与经济周期的关系。
他认为，人在不同的年龄段会有不同的经济行为高峰，因此形成经济的周期性波动。
例如，31岁左右是购买第一套房产的高峰，42岁左右是负债的高峰，48岁左右是消费的高峰，54岁左右是投资的高峰……如果把这些与出生率高低相结合，就能推算出未来的景气状况，而所有这一切最终都将反映在股市上。
按照这一规律，美国战后生于1946-1964年期间的婴儿潮一代，在1992-2018年期间将进入个人净资产、消费和投资的高峰年龄，这一代人创造的财富、盈余和经济周期，将在2005-2009年推动美国从1990年代以来的空前繁荣达到顶点。
事实上，2002-2006年美国房地产市场和股市迎来了空前繁荣的大牛市，稍后，2007年次贷危机，泡沫随之破灭。
这场危机固然有美国经济体系本身的诸多原因，但是我们不得不承认，这也恰恰证明了人口年龄结构变化与经济周期发展之间的关系。
从普尔特的发展历程，可以发现几乎与美国婴儿潮一代的成长周期一脉相承。
1956年，普尔特公司成立于底特律，最初产品包括大型住宅和和郊区商业。
1950年代末期，普尔特退出商用地产，专注于专业化住宅业务。