经营性用房拆迁补偿估价研究来源
房地产征收、拆迁评估风险识别与防控研究
房地产征收、拆迁评估风险识别与防控研究摘要：征收拆迁评估涉及利益主体较多，存在各种利益博弈，利益诱惑，是评估机构高风险业务。
我们将从委托人、被征收人、评估机构、评估人员主体视角去识别风险、分析风险产生的原因，从而在业务承接、评估机构自身管理、评估人员职业素养、道德素养维度找到风险防控路径。
关键词：征收；拆迁；风险识别；风险防控；引言中国城市化进程不断加快，城市更新力度也进一步加深，在这个过程中存在大量的房屋拆除、重建工作，这给评估机构也遇到前所未有的发展机遇，但同时也伴随着较大的经营风险。
在业务过程中，评估机构不仅面临自身技术水平以及评估人员业务水平不足带来的风险，同时由于涉及利益关系人较多，存在着众多方面的利益博弈，出现风险情况也逐渐增多，通过《中国裁判文书网》我们查询不少违反相关法律法规被追究刑事、行政、民事责任事件，所以有必要对征收、拆迁评估中存在的风险进行识别、研究、找出事宜的防控对策。
一、征收评估、拆迁评估的基本概念1、征收、拆迁评估政府因满足公共利益需求为对国有土地上房屋征收、集体土地上房屋进行征收、拆迁，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照相关条例、法规对征收拆迁区域内的房地产进行价格评估对被征收、拆迁人合理、公平补偿的的行为。
房屋征拆评估的目的是估算出被征收房屋和土地以及拆迁房屋的市场价值，进而以此为依据来确定被征收人或被拆迁人的补偿金额。
房屋征拆评估的准确性关系到最终补偿金额的合理性。
2、征收、拆迁评估程序⑴接受估价委托，明确估价基本事项并签订书面房屋征收估价委托合同；⑵接受估价委托人提供资料，开展前期调查，拟订征收估价作业方案；⑶到征收地点进行现场告示；⑷注册房地产估价师逐户实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录；⑸依照本技术导则评估测算分户的初步估价结果；⑹将分户的初步估价结果提交估价委托人；⑺在估价委托人公示分户的初步估价结果期间安排负责估价项目的注册房地产估价师进行现场说明解释，对存在错误的予以修正；⑻在分户初步估价结果公示期满后，提供委托估价范围内被征收房屋的整体估价报告和分户估价报告。
成本逼近法在集体经营性建设用地评估中的应用探讨
成本逼近法在集体经营性建设用地评估中的应用探讨发布时间：2021-11-17T05:50:36.567Z 来源：《新型城镇化》2021年21期作者：蒋夏文[导读] 根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014），成本逼近法评估土地价格的公式如下：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益。
甘肃新方圆不动产评估咨询有限责任公司甘肃兰州 730000摘要：根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014），成本逼近法评估土地价格的公式如下：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益。
本文结合《中国土地估价师与土地登记代理人协会关于印发<农村集体土地价格评估技术指引>的通知》（中估协发〔2020〕16号）中的技术指引（以下简称“指引”），对集体经营性建设用地评估中成本逼近法中的各项费用的取得及参数的确定做以研究，以期为后续开展集体经营性建设用地评估提供理论支撑。
关键词：成本逼近法；集体经营性建设用地；应用探讨2013年党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（以下简称《决定》）提出:“建立城乡统一的建设用地市场。
在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同价同权”。
此后，全国各个试点地区开始实践创新，积极探索集体经营性建设用地入市，各类集体经营性建设用地入市的同时，也为集体经营性建设用地评估带来了契机。
2019年8月26日新《土地管理法》于第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议正式通过,自2020 年1月1日起施行。
新《土地管理法》删去了原《土地管理法》第43条阻碍集体经营性建设用地入市流转的规定；修改了第63条,肯定了在符合法定条件下集体经营性建设用地可不经征收直接入市流转,并细化了集体经营性建设用地入市流转的规则。
新《土地管理法》的实施为集体经营性建设用地入市提供了法律保障，同时也为集体经营性建设用地入市评估提供了法律支撑。
我国城市房屋拆迁补偿范围的不足及完善
我国城市房屋拆迁补偿范围的不足及完善[摘要]我国的房屋拆迁制度在补偿范围上存在不足，笔者结合国外房屋拆迁立法及实践中的一些经验，提出完善我国房屋拆迁制度的发展建议。
[关键词]城市房屋拆迁制度；完善方向《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定我国拆迁补偿的范围包括被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
笔者认为这三部分的补偿远远不及被拆迁人在中所遭受的损失。
一、拆迁补偿范围的缺陷（一）忽视了对土地所有权的补偿俗话说“房因地贵”，国有土地使用权的价值已被我国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例所承认，但在我国拆迁补偿法规中，对被拆迁户原土地使用权的补偿却未作规定。
在拆迁实践中，拆迁对象所处的地段往往在拆迁后具有很高的商业价值，但补偿条款主要是房屋重置成本价，如果拆迁户想在原地购买商品房，则补偿款是远远不够的。
大量被拆迁户不得不忍受迁居较偏僻地段后所带的工作、生活、就医、购物、入学等诸多不便，因此拆迁范围中不包括土地使用权的补偿是显失公平的。
（二）没有规定可期待性利益的补偿根据现行规定，城市房屋按用途可以分为住宅房屋和非住宅房屋两大类。
对于这两类房屋的预期收益主要指房屋出租的租金。
我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的补偿范围中虽然包括收益权，但这里的收益权主要指经营、生产用房的经营、生产收益，这种收益主要是即得利益。
但现实也存在这样一种情况：房屋在拆迁之前准备用作生产经营用房或是租赁，拆迁将会使房屋的这些用途中断，使得房屋所有人因经营、出租房屋的可期待性收益落空。
房屋的可期待性收益往往也是被拆迁人的重要损失，若房屋所有人不能得到这一损失的补偿，无疑是利益的天平偏向了拆迁人的一方，不符合公平的基本法理。
拆迁人进行城市房屋拆迁，都应当将这部分损失考虑在补偿范围之内。
但我国现行《国有土地上房屋征收与补偿条例》对被拆迁人可期待性收益这一重要损失却不闻不问，可以说是一大缺陷。
武汉市城中村拆迁安置补偿问题调查论文
武汉市城中村拆迁安置补偿问题的调查与思考中图分类号：f291 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2011）01-018-02摘要“城中村”是指伴随产业分散化以及乡村城市化的迅猛发展，为城建用地所包围或纳入城建用地范围的原有农村聚落。
武汉作为华中重镇，房地产开发如火如荼，城市的快速发展不可避免的造成了“城中村”现象的出现。
鉴于武汉城中村存在的违法建筑集中、居民居住环境恶劣等诸多问题，2004 年底武汉市开始了城中村的综合改造工作。
涉及城中村居民、政府、开发商三方主体利益的拆迁安置补偿问题是武汉市城中村改造的核心所在，具有较强的研究价值。
本文就武汉市城中村拆迁安置补偿现状进行调研，针对其中存在的问题，旨在探求能协调各方利益的拆迁安置补偿方案。
关键词武汉市城中村拆迁安置补偿武汉市的城中村是指《武汉市土地利用总体规划主城建设用地控制范围图（1997-2010年）》确定的城市建设发展预留地范围内，因国家建设征用土地后仅剩少量农用地、农民不能靠耕种土地维持生产生活且基本被城市包围的行政村。
鉴于武汉城中村存在的人口杂乱、土地使用不规范，违法建筑相集中，居民居住环境恶劣等情况，2004 年底武汉市开始对二环线内的147个城中村进行综合改造工作。
拆迁安置补偿是武汉市城中村改造中难度最大、工作量最大的一项工作。
拆迁安置补偿政策是否合理、统一直接牵涉到各住户及村集体的切身利益，关系到城中村改造工作能否顺利实施。
但在现实操作过程中，出现的居民抱怨拆迁补偿过低而拒绝搬迁、拆迁办采用暴力进行强制拆迁等现象，引起了社会各界的广泛关注。
一、武汉市城中村拆迁安置补偿中存在的问题笔者分别针对武汉市硚口区额头湾居民、青山区五一村居民、洪山区团结村居民发放了问卷调查，并访谈调研了武汉市城市规划国土资源管理局洪山分局雷副局长及负责团结村改造的武汉市福星惠誉房地产有限责任公司设计管理部的向总经理，同时走访调研了团结村的居民，了解洪山区团结村拆迁安置补偿的相关现状及其中存在的问题。
商业用房拆迁补偿标准
商业用房拆迁补偿标准商业用房拆迁补偿标准是指在城市更新、拆迁项目中，对商业用房的拆迁补偿和安置提供的一系列政策和措施。
商业用房拆迁补偿标准的实施，旨在保障商业租户的权益，确保商业租户在城市更新过程中能够合理获得经济利益。
1.补偿标准：商业用房的拆迁补偿标准通常包括三个方面的费用：拆迁补偿费、搬迁费和临时过渡费。
其中，拆迁补偿费是根据商业租户使用的商业用房面积进行计算的一笔费用，通常按照市场租金或市场价值进行核算；搬迁费是商业租户在搬迁过程中产生的一些费用，包括物流费用、重新装修费用等；临时过渡费是指商业租户在新的商业用房装修和经营准备期间的生活和生计费用。
2.安置方式：商业用房的拆迁补偿还包括安置方式的选择。
一般来说，商业租户可以选择现金补偿或者以新的商业用房作为补偿。
如果商业租户选择以现金补偿，那么补偿标准中的拆迁补偿费、搬迁费和临时过渡费将一次性支付给商业租户；如果商业租户选择以新的商业用房作为补偿，那么拆迁补偿费和搬迁费将用于购买或租赁新的商业用房，临时过渡费用则用于商业租户在新的商业用房装修和经营准备期间的生活和生计费用。
3.补偿的计算方法：商业用房拆迁补偿标准中的费用计算通常采用面积和市场价格进行核算。
商业租户的商业用房面积是补偿标准计算的基础，商业租户可以通过商务部门提供的评估等形式进行核实；补偿费用根据商业用房的现有市场租金或市场价值进行计算，补偿费用一般为商业用房面积乘以每平方米市场租金或市场价值；搬迁费用和临时过渡费用根据商业租户的实际情况进行核算，可以通过商务部门提供的一些相关政策和指导进行规定。
总之，商业用房拆迁补偿标准是城市更新、拆迁项目中的一个重要环节，对于商业租户的权益保护具有重要意义。
不同城市和不同拆迁项目的商业用房拆迁补偿标准可能有所差异，但通常都包括拆迁补偿、搬迁费和临时过渡费等方面的费用，并根据商业租户的实际情况进行核算和补偿。
商业租户在面对拆迁补偿问题时，应该了解相关政策和规定，与商务部门进行沟通和协商，争取合理的拆迁补偿和安置方式。
传说中的通政发〔2004〕21号文件
传说中的通政发〔2004〕21号文件北京市通州区人民政府关于确定通州区集体土地房屋拆迁宅基地面积控制标准、区位补偿价标准及有关补助费的通知各乡、镇人民政府，区政府各委、办、局，各街道办事处，各区属机构：为贯彻落实《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》，尽快完善我区集体土地房屋拆迁补偿体系，经区政府研究，结合我区实际情况，就宅基地面积控制标准、宅基地区位补偿价、房屋重置成新均价、户均安置面积、普通住宅指导价、停产停业损失补助费、搬迁补助费、困难户补助费等具体标准确定如下：一、宅基地面积控制标准的确定(一)经乡镇政府以上有关部门依法批准的宅基地,其实际使用面积不超过批准的部分为合法宅基地面积,超过批准的部分为违法占用面积；通县土地管理局1993年核发的《集体土地建设用地使用证》上标明的有效宅基地面积为合法宅基地面积；有《集体土地建设用地使用证》,却没有建房用地批准书,但属于原集体经济组织成员在1982年以前经合法划定，使用至今的宅基地为老宅基地；不符合上述三种条件的宅基地为违法占地。
(二)每宗宅基地面积控制标准为0.3亩（折合200平方米）；每宗老宅基地面积控制标准为0.4亩（折合267平方米）；低于控制标准的宅基地面积按合法批准的面积计算。
(三)经过合法批准的宅基地未超出面积控制标准的部分，按宅基地区位补偿价计算，超出面积控制标准的部分，不予补偿；老宅基地未超出面积控制标准的部分，按宅基地区位补偿价计算，超出面积控制标准的部分，最高按宅基地区位补偿价的30%补偿。
(四)违法占地形成的各类用地，不予补偿。
二、宅基地区位补偿价标准(一)永顺镇、梨园镇，潞城镇公路六环以西区域，宅基地区位补偿价的基准价格为：700---1600元/平方米；普通住宅指导价1720---3220元/平方米,房屋重置成新均价550元/平方米,户均安置面积120平方米。
(二)北京经济技术开发区规划范围内的通州行政辖区部分、北京光机电一体化产业基地、北京通州工业开发区；马驹桥、漷县、宋庄试点小城镇规划范围内；潞城镇（原胡各庄除公路六环以西区域）的宅基地区位补偿价的基准价格为：600--- 1250元/平方米；当地普通住宅指导价控制幅度：1550---2630元/平方米，房屋重置成新均价按550元/平方米，户均安置面积按120平方米。
浅析房屋征收补偿标准的确定依据——以东莞市征收补偿标准为例
浅析房屋征收补偿标准的确定依据——以东莞市征收补偿标准为例发布时间：2023-02-16T00:52:49.253Z 来源：《工程建设标准化》2022年19期作者：徐孔丹[导读] 随着城市发展迈入“双万”行列，东莞市进入新的发展阶段，提升城市品质成为关键徐孔丹东莞市樟木头镇规划管理所广东东莞 523000摘要：随着城市发展迈入“双万”行列，东莞市进入新的发展阶段，提升城市品质成为关键。
为了满足这一需求，将加大对配套设施、基础设施的供给，这也对土地征收和房屋征收工作提出了紧迫要求[ 土地征收指集体土地征收（含地上房屋）（下同），房屋征收指国有土地上房屋征收（下同）。
]。
东莞市自2009年实施以市场化为主导的城市更新以来，补偿标准不断提高，对征收工作造成了较大冲击。
在新形势下，东莞市土地征收补偿制度率先进行改革，公益性和经营性用地征收进行连片统筹、利益共享，向同一补偿标准靠拢。
然而，房屋征收补偿标准尚未调整，实际工作中采用个例方式提高至跟其他相同的补偿标准。
因此，本研究认为征收补偿标准的调整是东莞品质提升的重要方面，调整确定的依据至关重要。
关键词：房屋征收补偿标准补偿价值城市更新一、东莞市各类存量再开发初始补偿标准差异较大东莞市存量用地再开发主要有三种方式：房屋征收、土地征收和以市场化为主导的城市更新。
这三种方式的补偿逻辑存在一定差异，其中以市场化为主导的城市更新的补偿标准最高，对另外两类征收产生一定影响。
（1）土地征收主张“房随地走”，补偿体现农用地价值和房屋建筑重置价集体土地征收遵循“房随地走”的立法程序，并受到农村房屋交易法律上的限制，这就决定了在征收补偿时履行的是以土地为主和房地分开的模式。
《土地管理法》及其实施条例明确，征收补偿价值采用“被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障”来确定，即保障被征后的农民生活水平，然而现实中被征后只能进入城市生活，补偿标准远远达不到。
其中，农用地的土地补偿价值采用区片综合地价确定，即农用地的土地价值；村民住宅采取重新安排宅基地建房、提供安置房，即建筑重置价值，可以看出，在国家层面土地征收补偿价值仍按照农村生活水平补偿，而非城市化的标准，与征地的实际情况有一定差异。
政策性搬迁补偿收入的财税要点分析
政策性搬迁补偿收入的财税要点分析政策性搬迁，是指由于社会公共利益的需要，在政府主导下企业进行整体搬迁或部分搬迁。
政策性搬迁收入主要为搬迁过程中，从政府或其他单位取得的搬迁补偿收入。
本文重点阐述搬迁补偿收入相关财税处理。
一、政策性搬迁收入的增值税处理政策性搬迁补偿中，对征收资产价值补偿收入免征增值税。
根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号印发）第一条第（三十七）项规定：土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，免增增值税。
但纳税人享受土地使用权补偿收入免征增值税政策时，需要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级（含）以上地方人民政府出具的收回土地使用权文件以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。
但该文件并没有明确建筑物以及机器设备等补偿是否缴纳增值税，导致实际政策执行比较混乱，如原湖北省税务局明确“取得的建筑物、构筑物和机器设备的补偿收入征收增值税”。
现行政策即《财政部税务总局关于明确无偿转让股票等增值税政策的公告》（财政部税务总局公告2020年第40号）已明确：土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相关有形动产、不动产补偿费的行为，属于《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号印发）第一条第（三十七）项规定的土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形。
因此，企业收到的对征用资产价值补偿收入，包括的土地补偿、地上建筑物补偿、机器设备补偿，属于将土地使用权归还给土地所有者而取得的收入，免征增值税。
搬迁补偿收入，是指企业在搬迁过程中取得的货币性和非货币性补偿收入，具体包括：对被征用资产价值的补偿；因搬迁、安置而给予的补偿；对停产停业形成的损失而给予的补偿；资产搬迁过程中遭到毁损而取得的保险赔款和其他补偿收入。
除征用资产以外的补偿收入，因为并未发生应税行为，所以也不存在缴纳增值税。
经营城市目标下房屋拆迁问题
探析经营城市目标下房屋拆迁问题摘要：地方政府在经营城市的目标下，大规模的进行旧城改造，引发了许多问题。
城市化目标，应该是体现人民的意愿、保障大多数人福祉，而不是在强行剥夺人民利益后为了政绩和专为取悦外来投资者而建的招商城市。
本文首先从法律层面指出我国土地征收程序的缺陷，然后对我国城市房屋拆迁出现的问题进行系统的分析和探讨，并在此基础上提出自己的看法和建议。
关键词：经营城市；房屋拆迁；征收程序目前，在经营城市理念指引下，计划经济时代的低效率、僵硬的城市管理模式被打破，换之以市场经济的眼光来重新运作城市规划和事务管理，在政绩压力的驱动下，一些冠以“经营城市”美名的征地和拆迁计划纷纷出台，一些代表着城市历史风貌和文化个性的传统街区被一片片推倒，原有土地上的农民和市民被以很低廉的成本安置到别的地方，而大批失地农民和拆迁户的苦涩，是经营城市被片面理解以致强制推行过程中人本理念的缺失，是不少城市在表面繁荣中呈现出的内涵的肤浅和戾气的张扬，这不能不说是城市化进程中的败笔。
一、我国土地征收程序的缺陷1.土地征收程序的立法比较简单、粗糙，在许多具体问题上存在漏洞具体表现在：（1）土地征收目的合法性审查没有纳入程序中。
土地征收目的必须合法，必须是为了公共利益需要才能征收土地，这是国际上通行的原则，亦为我国法律所接受。
但这一原则在实施过程中却受到了严重扭曲，表现在：一方面，我国对公共利益的界定不够明确；另一方面，公共利益在程序上没有保障，审批程序中没有征地目的合法性的专项审查。
（2）缺少对行政机关的监督机制。
在我国，行政机关既是土地征收的决定者，亦是执行者，处于绝对优势地位，因此必须对此严加监督，防止权力滥用。
但我国现行土地立法并没有规定必要的监督机制，导致行政机关既当运动员又当裁判员，破坏政府和人民的关系，危害社会稳定和繁荣。
2.土地征收程序中对被征收者的保护不足这主要表现在几方面：（1）土地征收程序透明度和公示性不够。
拆迁一个户口两个评估报告
拆迁一个户口两个评估报告拆迁是指政府或相关部门依法将居民或单位从原有的住房或经营场所强制迁移的行为。
拆迁涉及到许多因素，包括社会经济因素、法律法规以及民众权益等等。
在进行拆迁之前，通常会对受拆迁户口进行评估，并出具评估报告，以便保障受拆迁户口的合法权益。
一个户口拆迁会涉及到至少两个评估报告。
第一个报告是房产评估报告，主要用于评估受拆迁居民的房屋价值。
通过评估，可以确定被征收房屋的市场价值，作为拆迁补偿费用的依据。
这个评估报告通常由专业的估价机构完成，采用比较市场法、收益法或成本法等方法进行估值。
这样一来，就可以保证房屋拆迁补偿费用的公平合理性。
第二个报告是生活评估报告，主要用于评估受拆迁户口的生活状况和生计来源。
通过评估，可以了解受拆迁户口的居住条件、职业状况以及经济来源等，以便为受拆迁户口提供相应的补偿和安置方案。
这个评估报告通常由社会科学研究机构或相关社会部门完成，通过调查、访谈和数据分析等方法，来了解受拆迁户口的实际情况。
拆迁评估报告的重要性不言而喻。
首先，它能够确保受拆迁户口的权益得到保护。
通过评估，能够确定合理的补偿费用，使受拆迁户口能够得到公正的赔偿。
其次，它能够确保拆迁行为的合法性和合理性。
拆迁必须遵守法律法规，不能侵犯民众的合法权益。
评估报告能够提供相关数据和证据，确保拆迁行为是在合法和合理的基础上进行的。
最后，它能够为政府或拆迁方提供科学化的依据。
通过评估报告，政府或相关部门可以了解受拆迁户口的实际情况，为他们提供相应的帮助和支持。
仔细评估受拆迁户口的房屋价值和生活状况，有助于确保拆迁过程的公平和合理。
评估报告是一项重要的工作，需要专业的机构和人员来完成。
同时，评估报告也需要公开透明，以便受拆迁户口和社会各界对拆迁行为进行监督。
只有通过科学准确的评估，才能够保证拆迁行为符合规定，保护受拆迁户口的合法权益，维护社会稳定和公平正义。
总之，拆迁一个户口需要至少两个评估报告，房产评估报告和生活评估报告。
经济适用房成本问题分析
经济适用房成本问题分析一、经济适用房的成本习性分析经济适用房的成本由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、1%～3%的管理费、贷款利息、税金和不超过3%的利润等八项因素构成。
1.经济适用房总成本习性分析(1)征地和拆迁补偿费。
征地和拆迁补偿费根据具体地块的实际情况发生的各项支出组成，在所征地面积确定的情况下，建筑总面积越多，分摊到单方成本中的此项费用则越低。
(2)勘察设计和前期工程费。
在勘察设计和前期工程费中，部分费用与工程总造价有规定的比例关系。
此项费用中部分与建筑总面积的变动有比例关系，部分费用与建筑总面积的变动无固定比例关系。
(3)建安工程费。
建安工程费与建筑总面积成正比例变动关系，建筑面积越多，该项成本越大。
(4)住宅小区基础设施建设配套费。
住宅小区基础设施建设配套费的高低，取决于配套设施的建筑面积和建设标准，配套总建筑面积一般占总建筑面积的一定比例。
2.经济适用房单方成本习性分析经济适用房的单方成本可分为直接成本和间接成本两类，直接成本指可以以直接经济合理地方式追溯到每平方米的耗费;间接成本指不能以经济合理的方式直接归入每平方米的耗费，间接成本需要先将不能归入直接成本的耗费归集，然后以一定的数量标准分配到每平方米面积。
以上各成本中，直接成本项目有:征地和拆迁补偿费单方成本、每平方米建安工程定额费。
余下的成本项目均为间接成本项目，间接成本的分配标准有:建筑总面积、可经营面积、经济适用房总面积、经营性配套面积。
二、经济适用房成本的有关问题1.部分经济适用房价格仍然偏高目前经济适用住房价格存在的主要问题，用一个字来概括就是“高”。
由于经济适用住房单价高，再加上面积大，不仅提高了居民购买经济适用住房的门槛，而且使居民支出了不必要的费用，违背了建设经济适用住房建设的初衷。
2.居住面积偏大，总价高少数开发企业为了迎合少数购买者心理，将房间面积设计的过大。
加之单价高，房屋总价则更高，中低收入的工薪阶层更难以承受。
住宅改为经营性用房补偿问题探析
城赢岛霍拆迁
登记， 从事经营活动的。若没有经营性场所这一先决条件 ， 工商管理部 门 根据什么进行登记， 又凭什么发给营业执照？ 被拆迁人 的思路也很清楚 ： 自家的经营性用房是“ 实上 ” 事 存在且是“ 实际中” 存在 的， 这种存在许多 已经是 多年 了 ， 不 被承 认 ， 若 就等 于 一 下 子掐 断 了经 济 来源 的路 子 ， 因此 必须全力保住这条经济血脉， 不能让拆迁人端走 了饭碗 。 这样，一方面是拆迁人的焦头烂额 ，另一方面是被拆迁人的身心疲 惫 。最终 或是 拆迁 人 申请 行政 裁 决与 行政 强制执 行 ， 是被 拆迁 人 上访 、 或
政策依据 ， 又能以最低 的代价换取最高的投资回报率 ， 因此必须全力守 住 这条 利益 底线 ， 能轻 易让 被拆 迁 人突破 这条 底线 。 不 与此 相对 立 ， 拆 被 迁人观点也非常鲜 明： 作为受法律保护的个体工商户 ， 是依法经过核对
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重叠管理模式的存在 ， 是造成分歧与对立 的重要原因。 作为全国性 的行政法规—— 《 城市房屋拆迁 管理条例》 只笼统规定 ： “ 币补 偿 金额 ， 货 根据 被 拆迁 房 屋 的区位 、 途 、 用 建筑 面 积 等 因素 ， 以房 地 产评估价格确定” 这一规定过于原则性 ， 。 对房屋性质的界定比较模糊， 实
越级 上访 和重 复上 访 。 三 、 规不 严谨 给住 宅改 为经 营性 用房 留下 隐 患 法 客观 地说 ， 拆迁 当事人 在住 宅 改为经 营 性用 房 问题 上 的歧见 ， 了历 除 史和 利益 的原 因外 ，对 法 律与 法规 不 同 的理解 以及 行政 许可 审 批 中交 叉
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2022年-2023年房地产估价师之房地产案例与分析练习题(二)及答案
2022年-2023年房地产估价师之房地产案例与分析练习题(二)及答案单选题（共30题）1、在面向对象的系统中，对象是运行时的基本实体，对象之间通过传递（请作答此空）进行通信。
（）是对对象的抽象，对象是其具体实例。
A.对象B.封装C.类D.消息【答案】 D2、房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。
能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。
A.句子应简洁B.句子搭配要得当C.句子逻辑性严密D.可运用非标准词汇【答案】 D3、随着房地产业的迅速发展，金融资本与房地产业资本结合的趋势越来越明显。
银行信贷资金已经成为当前房地产开发经营活动最主要的资金来源渠道。
现甲房地产开发商拟向乙银行申请贷款，乙银行委托丙房地产估价机构对甲提供的开发项目进行评估。
A.综合性B.科学性D.特殊性【答案】 B4、在公有继承的情况下，基类的成员在派生类中的访问权限为（）。
A.公有B.私有C.保持不变D.受保护【答案】 C5、某企业招聘系统中，对应聘人员进行了筛选，学历要求为本科、硕士或博士，专业为通信、电子或计算机，年龄不低于 26 岁且不高于 40 岁。
（52）不是一个好的测试用例集。
A.(本科，通信， 26)、(硕士，电子， 45)B.(本科，生物， 26)、(博士，计算机， 20)C.(高中，通信， 26)、(本科，电子， 45)D.(本科，生物， 24)、(硕士，数学， 20)【答案】 D6、以下关于软件测试的叙述中，不正确的是( )。
A.软件测试的目的是为了发现错误B.成功的测试是能发现至今尚未发现的错误的测试C.测试不能用来证明软件没有错误D.当软件不存在错误时，测试终止7、CD-ROM盘中的信息存储在（）中A.内外圈磁道B.螺旋形磁道C.内外圈光道D.螺旋形光道【答案】 D8、程序以解释方式运行时，不（）。
A.进行词法分析B.进行语法分析C.进行语义分析D.产生目标程序文件【答案】 D9、（）关系描述了某对象由其他对象组成。
国办发〔2004〕46号《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》
国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知国办发〔2004〕46号一、端正城镇房屋拆迁指导思想，维护群众合法权益。
全面贯彻“三个代表”重要思想，用科学的发展观和正确的政绩观指导城镇建设和房屋拆迁工作。
严格依照城市总体规划和建设规划，制止和纠正城镇建设和房屋拆迁中存在的急功近利、盲目攀比的大拆大建行为。
认真落实中央宏观调控政策措施，根据各地的经济发展水平、社会承受能力和居民的收入状况，合理确定拆迁规模和建设规模；进一步完善法律法规，规范拆迁行为；落实管理责任，加强监督检查；严格依法行政，加大对违法违规案件的查处力度；坚决纠正城镇房屋拆迁中侵害人民群众利益的各种行为，维护城镇居民和农民的合法权益，正确引导群众支持依法进行的拆迁工作，保持社会稳定。
二、严格制订拆迁计划，合理控制拆迁规模。
城镇房屋拆迁规划和计划必须符合城市总体规划、控制性详细规划和建设规划，以及历史文化名城和街区保护规划。
市、县人民政府要从本地区经济社会发展的实际出发，编制房屋拆迁中长期规划和年度计划，由省级建设行政主管部门会同发展改革（计划）部门审批下达后，由市、县人民政府报同级人大常委会和上一级人民政府备案。
各地要严格控制土地征用规模，切实保护城镇居民和农民的合法权益，坚决纠正城镇房屋拆迁中侵害居民利益和土地征用中侵害农民利益的行为。
要严格控制房屋拆迁面积，确保今年全国房屋拆迁总量比去年有明显减少，由建设部会同有关部门采取措施落实。
凡拆迁矛盾和纠纷比较集中的地区，除保证能源、交通、水利、城市重大公共设施等重点建设项目，以及重大社会发展项目、危房改造、经济适用房和廉租房项目之外，一律停止拆迁，集中力量解决拆迁遗留问题。
地方政府不得违反法定程序和法律规定，以政府会议纪要或文件代替法规确定的拆迁许可要件及规划变更，擅自扩大拆迁规模。
三、严格拆迁程序，确保拆迁公开、公正、公平。
要积极推进拆迁管理规范化，所有拆迁项目都必须按照《城市房屋拆迁管理条例》（国令305号）和《城市房屋拆迁估价指导意见》（建住房〔2003〕234号）等规定的权限和程序履行职责，严格执行申请房屋拆迁许可、公示、评估、订立协议等程序；对达不成协议的，必须按照《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》（建住房〔2003〕252号）的规定严格执行听证、行政裁决、证据保全等程序。
拆迁时住改商怎么补偿,标准是什么
拆迁时住改商怎么补偿,标准是什么房屋拆迁能得到安置房或者是补偿款，那要是拆迁时住改商怎么补偿,标准是什么？接下来由店铺的⼩编为⼤家整理了⼀些关于这⽅⾯的知识，欢迎⼤家阅读!基于对各地住改商补偿规定的研究，总结对于该性质房屋的补偿主要有以下⼏种模式：⼀、⼤多数地⽅按照住宅房屋与⾮住宅房屋的加权平均值确定拆迁办法中规定，"拆迁的住宅房屋⽤作经营使⽤，只要在拆迁通告发布前，依法取得合法经营⼿续、税务登记证并有纳税记录，且房屋所有权证书、合法经营⼿续和税务登记证注明的营业地点是⼀致的，其补偿⾦额按照同类房屋住宅和⾮住宅估价⾦额的平均值确定。
⼆、规定住改商可以享受商业⽤房补偿政策规定，"在拆迁公告公布前近⼆年以上在经营的，能提供⼯商营业执照、税务登记证、纳税发票等有效证件，并能按时签订拆迁补偿协议的，可以享受商业⽤房补偿政策。
"也有地⽅表述为按照房屋的实际⽤途补偿。
三、参照商业⽤房估价，并且根据是否沿街标准有所不同参照商业⽤房估价的前提⼀般相同，取得⼯商营业执照、持续经营、持续纳税⼀定时间。
对沿街的住改商房屋，其估价是根据营业年限取其营业⽤房性质和住宅⽤房性质权重的拆迁评估价格之和作为实际营业部分的拆迁补偿价格。
对⾮沿街的住改⾮房屋，其实际营业部分的拆迁补偿采⽤住宅评估价加营业补助的⽅法确定，营业补助的标准根据不同经营年限确定。
四、⼀定时间之后的住改商完全按照住宅性质进⾏补偿规定对住改商房屋的拆迁，根据其合法经营状况、经营年限及纳税等实际情况对正在经营的房屋给予适当补偿，具体操作上则根据住改⾮的时间在住房评估价值的标准上上浮，但此前提必须是在2007之前住改商。
此时间点之后除临道路第⼀层的之外的住改商房屋则⼀律按照住房性质进⾏评估补偿。
五、采⽤混合标准(⼀)临街底层住改⾮房屋被拆迁⼈实际作为门市经营的⾯积，参照同地段门市评估价格进⾏补偿。
(⼆)其他住改⾮房屋货币安置补偿被拆迁⼈实际⽤于经营的⾯积按住宅评估价格的1：2进⾏补偿。
经营性住宅补偿标准
一、经营性住宅补偿标准
根据《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》的规定，对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。
经营性住宅补偿标准
二、拆迁补偿安置协议的内容
（１）拆迁补偿方式，货币补偿金额及其支付期限；
（２）安置用房面积、标准和地点；
（３）产权调换房屋的差价支付方式和期限；
（４）搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限；
（５）搬迁补助费和临时安置补助费或停产停业损失费发放标准和支付方式；
（６）违约责任和争议解决的方式；
（７）当事人约定的其他条款。
三、什么是拆迁补偿
拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定给予的补偿。
拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，还可以选择货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。
最高院曾经作出回应：对“征地补偿安置方案”批复不服，可以申请行政复议。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定：被征收人对补偿决定不服的，可以依
法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
拆迁补偿 资产处置收益科目-概述说明以及解释
拆迁补偿资产处置收益科目-概述说明以及解释1.引言概述：拆迁补偿是指政府或相关部门对于征收或拆除房屋、土地等财产时给予的经济补偿。
在拆迁过程中，资产处置收益科目的记录至关重要，它可以反映出拆迁补偿所获得的收益来源和用途，对于全面了解和监督拆迁补偿的过程和效果具有重要意义。
本文将从拆迁补偿和资产处置收益科目的概念、意义以及分类等方面进行探讨，希望能够为读者对这一领域有更深入的了解和认识。
发展": {} }}}请编写文章1.1 概述部分的内容1.2 文章结构文章结构是一篇长文的框架，用来指导文章内容的展开和组织。
在本文中，我们将按照以下结构展开：首先，我们将介绍拆迁补偿的概念，明确其含义和相关背景信息，为后续内容提供理论基础。
接着，我们将探讨资产处置收益科目的意义，分析其在拆迁补偿中的作用和重要性，为读者解释为什么需要关注这一部分内容。
然后，我们将详细介绍拆迁补偿资产处置收益科目的分类，将其按照不同的标准进行划分和解释，帮助读者更好地理解这一复杂的概念。
最后，我们将在结尾部分总结拆迁补偿资产处置收益科目的重要性，分析影响其变化的因素，以及对未来发展进行展望，为读者提供对这一话题的全面了解和深入思考。
文章1.3 目的部分的内容如下：目的是为了探讨拆迁补偿资产处置收益科目在财务会计中的重要性和作用，深入分析其在企业经营管理中的应用情况，以及对企业财务状况和经营绩效的影响。
通过研究拆迁补偿资产处置收益科目，可以更好地理解和掌握企业在拆迁过程中的财务管理策略，提高财务决策的准确性和科学性，推动企业经营效益的提升。
同时，本文旨在为相关领域的研究提供参考和借鉴，促进学术交流和理论探讨，为拆迁补偿领域的实践和发展提供理论支持和指导。
2.正文2.1 拆迁补偿的概念拆迁补偿是指政府或相关部门为了进行城市建设、基础设施建设、环境保护等目的，在不得已要求民众搬迁的情况下，对被征收房屋、土地等不动产和被征收企业的设备、库存等动产进行合法回报的一种制度安排。
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经营性用房拆迁补偿估价研究来源：作者：时间：2011/01/17 推荐房地产律师：李文谦律师经营性用房主要是盈利性房地产，如商店、餐馆、旅馆、游乐场所等具有获利能力的房地产。
这些房地产不论是自用还是出租，都可以根据市场获取（测算）其正常情况下的收益。
《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《条例》)第二十四条规定：货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的经营性用房主要是盈利性房地产，如商店、餐馆、旅馆、游乐场所等具有获利能力的房地产。
这些房地产不论是自用还是出租，都可以根据市场获取（测算）其正常情况下的收益。
《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《条例》)第二十四条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。
”这一规定确定了等价有偿的拆迁货币补偿标准的基本原则。
经营性用房单价高，价格把握较为不易，其拆迁补偿价格评估的准确与否，直接影响拆迁当事人的利益。
武汉市近年旧城改造步伐不断加快，拆迁过程中所涉及到的经营性用房也越来越多，由于武汉市老城区大部分已经发展成为寸土寸金的城市商业中心区域（如全国闻名的“天下第一街”——汉正街），此类拆迁区域内经营性用房拆迁补偿价值尤为敏感。
当前经营性用房拆迁补偿纠纷频发，为了维护拆迁当事人的合法权益，促进旧城改造的顺利进行，必须对经营性用房拆迁评估的客观、公正进行认真研究。
武汉国佳房地资产评估有限公司作为一级资质的房地产估价机构，承接了大量类似区域的拆迁估价工作，积累了不少经营性用房拆迁补偿估价的实践经验，也遇到一些问题，现一并托出与各位同行探讨。
一、经营性用房及其估价特点1、有收益经营性用房，或由业主自己经营，或由业主出租给他人经营，或以联营的形式由业主和他人共同经营。
业主通过这些经营形式，获取房屋收益。
2、经营性用房的年租金是年收益的基础出租他人经营或和他人联营的经营性用房，一般都签订出租、联营合同。
合同中约定具体经营性用房的具体年租金。
经营性用房的年租金扣除年维修费用、管理费用、保险、房产税、营业税等现金支出，一般就得到其年收益。
3、区域因素、个别因素相同的经营性用房客观价值基本相同同一区域，繁华程度、交通条件相同，个别因素不同的经营性用房，其价值不同，估价重点在个别因素修正。
4、部分经营性用房内的经营内容多样化不同经营内容经营性用房的收益不同、收益率不同，收益法估价对应的资本化率不同。
5、资本化率可以利用类似经营性用房的售价、年收益以及收益现值计算式求出在房地产市场发达的城市，经营性用房出售的实例较多，利用类似商业用房售价、年收益以及收益现值计算式，可以求出经营性用房的资本化率。
对于收益年限超过40年的经营性用房，可用类似经营性用房租售比作为资本化率的近似值。
尽管用租售比作为资本化率有一定误差，但比其他方法更加科学且易被拆迁当事人接受，更具现实性。
6、小街道沿街一楼商铺的面积利用率大于大型商场小街道沿街一楼商铺门面邻接的街道,相当于大型商场内的商铺过道,使一楼商铺实际经营面积增加,计算沿街商铺建筑面积时，应适当考虑其“占道”增加的经营面积。
7、不同空间位置商铺的客观租金存在着规律性我们调查发现，无自动扶梯的商场，二、三楼租金分别为一楼的38%、34%左右；与特定商业街道垂直小街道内的商铺租金，随商铺与特定街道的距离增加而减小；特定商业街道上，存在着租金相同的区段。
根据这些规律，可以根据路线价法等方法评估经营性用房的拆迁补偿价格。
二、经营性用房拆迁补偿估价的原则1、合法原则⑴产权的合法性。
无法确认合法产权的经营性用房，必须在估价报告中说明估价及估价结论是以估价对象具有合法产权为假设前提。
我们在拆迁中发现由于历史原因，很多被拆迁房屋根本就没有进行过权属登记，因此在实际操作过程中，估价机构必须注意合理回避潜在的风险，对于没有或者无法核实合法产权的房屋，必须在报告中特别予以说明。
⑵用途的合法性。
估价人员只能对证载为“商业”、“经营”或“商服”的合法经营性用房才能按经营性用房进行估价。
当前，不少沿街住宅等非经营性用房未经办理用途变更便作为经营性用房使用，在估价中应特别注意。
原则上估价人员不能对这些房屋作为“经营用房”进行拆迁补偿估价，建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定“拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。
”这说明拆迁房屋性质的认定是评估的前提条件，用途不明确的房屋，估价机构切不可贸然出具正式估价报告。
若拆迁当事人暂时无法确定房屋的性质但又要求出具估价结论时，我们的经验是要求委托方提出正式书面委托函，委托函中明确对估价对象按照不同的假设用途进行估价，然后再按照不同的用途假设前提出具不同结论的初步估价报告，供拆迁当事人双方参考。
2、保持现状继续使用作为最高最佳使用原则经营性用房拆迁补偿估价的最高最佳使用原则，是以保持现状继续合法使用为前提的最高最佳使用原则。
3、替代原则经营性用房拆迁补偿估价的替代原则包含两层含义。
其一，从结果角度说，估价结果不得明显偏离类似房地产公开市场成交价格；其二，从估价的方法角度说，经营性用房拆迁补偿可以采用市场法进行估价。
经营性用房拆迁补偿估价研究来源：作者：时间：2011/01/17 推荐房地产律师：李文谦律师经营性用房主要是盈利性房地产，如商店、餐馆、旅馆、游乐场所等具有获利能力的房地产。
这些房地产不论是自用还是出租，都可以根据市场获取（测算）其正常情况下的收益。
《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《条例》)第二十四条规定：货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的４、估价时点原则⑴被拆迁经营性用房在不同时期的收益应该按照资金时间价值率（资本化率）折算为估价时点的现值；⑵按规定，拆迁补偿估价时点为房屋拆迁许可证颁发之日；规模大、分期分阶段实施的拆迁项目，估价时点为当期房屋拆迁实施之日。
三、经营性用房拆迁补偿估价的方法经营性用房拆迁补偿估价的方法一般有四种，即收益法、市场比较法、成本法、路线价法。
前三种方法是大家比较常用的，本文重点阐述路线价法在拆迁估价中的应用。
路线价法是对面临特定街道且可及性相等的城市经营性用房土地设定标准深度，求取标准深度上数宗一楼经营用房楼面地价，以它们的平均楼面地价作为该特定街道的路线价，再运用相应的深度百分率表、其它修正率表，修正、计算出临街特定街道各宗经营性用房一楼楼面地价的估价方法。
对于平均深度不深的沿街经营性用房，可用四三二一法则、台湾临街深度指数、路角地、三角地、袋地、里地等深度指数，求出其一楼楼面地价；对于垂直特定街道、深度较深的小巷、综合商场、市场内的经营性用房，可用路线价、日本深度百分率求取一楼楼面地价，再加上建筑物重置成新价格，即可评估出一楼经营性用房的拆迁补偿价格。
旧城改造经营性用房的拆迁量大，路线价法是求取一楼经营用房楼面地价、拆迁补偿价格、价值的快速方法。
只要路线区段、深度指数等参数选择合适，路线价求取中参数赋值严格、科学，路线价法求取的拆迁价格一般是客观、公正的。
我们在汉正街第一个大规模拆迁项目——多福南路经营用房拆迁评估中首次使用了路线价的估价方法，这是一次大胆而成功的尝试。
评估中我们首先采用收益法及成本法测算汉正街一楼经营用房楼面地价，并以此作为路线价，借鉴日本巷子深度百分率进行倍数放大修正，求取与汉正街垂直的巷道——永宁巷两侧一楼商业用房的楼面地价，评估过程简洁、快速、明了，估价结果客观、公正、准确，拆迁双方均未提出异议，取得了事半功倍的效果。
另外，经营性用房的拆迁评估中遇到的某些棘手的问题，采用路线价法的思路常常会柳暗花明。
例如我们在龙王庙拆迁评估中遇到一处房产，由于历史的原因形成了临街部分合法用途为办公而非临街部分为经营用途的“怪异状况”，其他的估价方法几乎无法确定其非临街经营性用房的合理价格，而采用路线价法中袋地评估的思路来考虑则使问题迎刃而解。
各种评估方法求得的拆迁补偿价格一般不会相同。
估价人员可根据经验对每个评估结果作出权重判断，按加权平均的方法求得客观公正的拆迁补偿价格。
四、当前存在的问题拆迁估价与交易课税、抵押价格等目的下的评估最大的差异就在于估价结论的高低直接关系到拆迁双方当事人的切身经济利益，而经营性用房往往价值量大，真实市场价值难以把握，经常会成为拆迁估价过程中最难啃的“骨头”，也是矛盾最易激发的关键。
因此，估价结果的准确公正尤其重要。
我们发现，经营性用房拆迁补偿评估当前主要存在如下问题：1、评估方法单一或可比实例单一任何一种估价方法都有其一定局限性。
考虑到经营性用房拆迁估价的特殊性，我们认为一般应采用两种或两种以上的方法进行评估，同时考虑到被拆迁人或被拆迁房屋的未来预期收益价值，收益法应作为评估方法之一。
采用市场法时建议至少选取5个可比实例，若确实无法收集到足够的交易实例，可以先测算类似房屋的收益价格，再做比较修正。
2、可比实例有杜撰之嫌有些估价报告采用市场法评估时，技术报告中的可比实例没有经营性用房具体名称、坐落位置，而用A、B、C等符号表示，难免存在杜撰之嫌。
可比实例明列经营性用房具体名称、坐落位置，可让当事人对可比实例有真实感，对评估结论有可靠感；遇到评估纠纷，相关人员可以及时根据经营具体名称、坐落位置予以查证核实。
我们在向被拆迁经营户解释说明评估过程时就经常碰到对方提出核实可比实例的要求，采用了不实或不适可比实例的评估报告肯定经不起这样的推敲，从而影响到整个拆迁的进度。
3、参数赋值欠严格、不科学任何一种估价方法都要求估价人员依据经验对相关参数予以赋值。
市场比较法中，要求估价人员对可比实例交易日期、交易状况、区域因素、个别因素进行修正，确定相关修正系数。
收益法中年纯收益、资本化率均由估价人员推定。
路线价法中路线价、建筑物重置成新价格等由估价人员推定，推定这些参数时，不少估价报告或没阐述推定依据，或推定依据阐述不充分、不详细，存在参数赋值欠严格、不科学现象。
参数推定欠严格、不科学，难以保证评估的客观、公正。
4、路线价法运用不广泛因为各种各样的原因，当前路线价法在拆迁评估中运用不广，偶有运用路线价法，也往往存在路线价求取欠规范、深度指数或深度百分率表制定不科学等问题，从而使得评估结果失真。
5、有的报告用假设开发法评估假设开发法是按照城市规划，以转变旧城现状用途为前提的最高最佳利用原则求取最佳开发方案未来收益，并根据未来收益推定经营性用房土地价格的方法。
该方法求得的价格，包括了绝对地租、政府在土地上投资的级差地租Ⅱ。
我国城市土地属国家所有，上述两项地租应由国家获取。
因此，不能运用以转变旧城现状用途为前提的最高最佳利用原则的假设开发法，评估经营性用房拆迁补偿价格。
经营性用房拆迁补偿估价研究来源：作者：时间：2011/01/17 推荐房地产律师：李文谦律师经营性用房主要是盈利性房地产，如商店、餐馆、旅馆、游乐场所等具有获利能力的房地产。