物业负责人职责1

物业经理岗位职责
岗位名称：物业公司经理 直接上司：房地产公司总经理 直接下属：物业公司经理助理、行政主管、秩序部主管、工程部主管、客服部主管、环 境部主管 说明:经理在开元实业公司总经理领导下,负责总公司方针政策的贯彻落实，以及物业 公司的全面领导和管理工作。具体工作职责如下： 1、负责筹建物业管理公司，建立健全组织架构及人员配备，制订公司的管理方针、目标 与计划、组织、指挥、控制和协调沟通； 2、起草制定达到上述方针目标的实施程序文件和规章制度。如：岗位职责、层级管理制 度、会议管理制度；工作执行、督导、检查、日记制度及程序；财务、人事、物资管理 制度；对客户服务管理制度、业主公约、手册，物业管理服务协议、合同，业主大会、 业主委员会资料，接管程序，入伙和装修管理等。并监督实施，保证各项管理服务工作 的质量与标准，让业主满意，提高物业管理水平； 3、对管理人员的招聘、录用、考核、奖惩、辞退工作，合理分配各部门工作任务并组织 督导下属切实完成； 4、协调、理顺与房地产公司各部门的工作关系。参加公司会议，提交工作总结和各种合 理化建议，贯彻落实公司指令；协调与有关协作部门、业主委员会、政府主管部门的关 系，保持良好的公共关系，树立企业品牌、形象； 5、物业管理前期参与（新项目的市场调研开发、规划、定位、施工，竣工验收等环节工 作） ，并针对使用管理提出可行性建议、意见；接管物业并跟进各项整改措施；落实保修 措施如单位、期限、费用等；理顺与开发商、施工方的工作关系；指导、管理、协调物 业各部门的工作，监督各项规章制度、劳动纪律、工作程序、任务的执行与落实；定期 和不定期检查各部门、岗位、设备、环境等，及时发现问题并解决；召集和主持公司例 会或专题会议，及时解决管理中出现的问题；保证企业各项工作能顺利进行； 6、以身作则，关心员工，提高公司凝聚力和员工工作积极性、能动性和创造性，培养员 工以自觉性、责任感完成本职工作；定期或不定期听取员工的意见，建议，不断完善公 司的经营管理； 7、带头执行财务管理制度，参与年度预算并呈报上级审批后实施，审阅、分析各类财务 报表，控制公司费用开支，降低物料损耗和各项成本； 8、监督各部门的培训工作，提高公司整体业务与服务标准； 9、及时处理严重的投诉、突发事件，理顺业户与公司的关系，树立公司良好形象； 10、负责合同事务(委托、租赁、维修、保险等)的谈判、签约并呈交上级批准后落实； 11、完成上级交办的其它任务。
12．9 保安系统、可视对讲和等出现故障 12．10 停水停电 12.11 人员受伤 12．12 电梯困人 13、对违反小区各项管理规定的行为予以劝阻、批评、教育、制止。 14、负责协同客服部/综合部做好建筑垃圾的管理及时清运工作。 15、完成其他上级交办的任务。
环境部主管职责
说明: 物业区域的垃圾、粪便的清扫、收集、运输、处理；物业区域公用部位、公共场 地清扫保洁、公共厕所的清掏、保洁、消毒；区域内所有的树木、绿化地、爬藤、地面 履盖物、草皮及其他植物的修剪、浇水、施肥、除虫、松土、除杂草、补缺、保养等； 改善、消除业户/用户的废弃物对环境的影响，创造有利于继续的生活、工作环境，美化 环境。 1、制定并组织实施保洁服务方案、保洁服务计划和预算； 2、对保洁员进行日常专业训练，以及绩效管理（辅导、评价、反馈，激励） ； 3、对本组的保洁服务进行例行工作检查（每天） ，并不断改进保洁服务品质； 4、与公司保洁专业同事分享保洁专业知识以及行业其它资讯（专业沟通与交流） ，将最 佳保洁服务实践转化为管理处保洁服务管理要求。 5、完成其他上级交办的任务。 清扫保洁范围： 物业区域内外的道路、绿化带、走廊、安全通道、电梯、建筑景观，天台、平台、 雨棚、停车场、公共部位的门，大堂、墙、车道、人行道、水沟、沙井、水池、球场、 垃圾箱/桶、路灯、庭院灯、梯灯、消防栓、冲水箱、上下水管、水阀、电梯房、电梯、 邮箱/信报箱、招牌、指示牌、楼房牌、卫生间等。 辖区内除四害工作.及白蚁的防治。 垃圾的清扫、收集、运输、处理。 1、建筑垃圾和生活垃圾必须分开存放，分别收集。 2、业户生活垃圾每日清运不得少于 2 次，无堆积，无漏收、无腐烂发霉、发现占用公共 场所的杂物、废旧家具要知会行为人移回家中，及时清理，不得任由此现象漫延， 3、不使用破烂的垃圾桶/具收集、运输。 4、收集容器封闭，不可超高、超宽运输，途中不可用绳等拖拉，使用后要清洗干净（定 期消毒） ，放置于规定地点，摆放整齐。 5、容器/垃圾间/站周边应整洁、无散落、无存留垃圾、无污水流溢，箱体干净、无积尘、 污物，每天不少于三次巡视。设施有破烂、损坏、排水不畅、地面损坏等应即时知会客 服部、工程部维修。 6、垃圾分类堆放，不得乱倒，乱卸，乱堆，收集完成时场地要清洁，车去场净，装卸文 明操作，减少扬尘，防止污染周边环境，定期对中转站，设施安排专人清扫、冲洗、消 毒、垃圾间/站应标识明显，环境整洁。 7、要求制定/完善/执行各种清洁卫生绿化保养的操作规程、细则达到工作要求， 8、对不卫生不文明(乱扔乱吐乱涂乱贴乱放)行为/现象及时劝阻、制止，开展卫生环境 宣传使业主养成爱清洁/讲卫生的良种风气。 9、提高服务质量,强化服务意识. 10、坚持安全操作,杜绝作业过程中的安全事故.
客服部助理职责
职能说明:管理、协调、监督、公关、服务的职能。对客户服务的执行与反馈，并提 供多种直接服务的部门，物业公司的对客服务是通过客服部的业务程序和服务环节来完 成，是公司与业户之间的桥梁，是物业公司的窗口，客服部的工作程序、人员职业道德、 服务质量、操作技能应变技巧、仪表、言谈、举止对物业公司的形象和声誉都会产生影 响。对内各部门的协助、督导、沟通使各部门保证良好的工作质量和效率。负责各类牌 照、收费标准的申办，政府部门任务的落实，与政府部门建立良好的关系。 职责： 1、在物业经理的领导、指导下,开展部门内各项工作，检查部门工作，并将检查结果统 计上报经理并下工作单予以落实整改。保证物业管理服务的水平、质量. 2、组织、开展业户的意见征询工作，对客户服务质量进行严格控制，处理业户的投诉和 业户间的纠纷。 3、落实物业管理费、有偿维修费、车场使用费、水电费、租金等费用的收缴，催缴工作。 负责协助综合部门做好本部门的考勤、考评、培训工作。 4、认真贯彻物业管理的法规、政策、标准，组织落实上级主管部门下达的任务。负责同 行业市场信息收集、调查、分类、汇总、报告、剪辑、组织学习工作。为推动公司物业 管理发展出谋划策。 5、负责新楼盘的验收、接管（如对公共设施、设备统计） ，具体落实、组织、协调收楼 的各项工作。全面掌握物业情况。 6、负责取得物业管理费、停车场使用费收费批文、牌照等经营必备的文件。 7、统筹、计划、协调、组织社区文化活动。 8、草拟以公司名义送递有关部门、业户有关物业管理方面的文件。 9、协助业户办理各项服务： 10、提供管理区域管理服务咨询 11、受理业户投诉(服务热线的接听、记录、跟进、督促回访) 12、协助保安、工程各部门做好突发事件、特殊天气的应急处理。 13、完成上级安排的其他工作。
工程部主管职责
1、楼盘的前期介入,包括图纸会审, 了解工程进展情况,记录重要隐蔽工程,熟悉掌握各 类明暗管线布置、走向,设备安装、调试情况，提出物管意见。 2、熟悉小区规划，各类房屋的结构，公用设施、设备的分布、使用状况、安全要求。 3、参加验收、接管工作，严把质量关，严禁未经验收、质量不合格的工程交付使用，对 验收中存在的问题要列表上报、分转并跟进房地产公司的处理工作，负责小区全部工程 资料、档案的系统交接各建档、使用、保管工作。 4、工程人员的招聘、考核、奖惩、辞退、培训工作。 5、提交设备 、设施的更新改造计划，按批复实施。 6、工程物料的申购、质量监控、协助综合部降低成本。 7、贯彻执行工程管理制度及公司各项规章制度，并督促落实。 8、水电费的数据统计，审核工作，适时提出合理化建议并进行改造。 9、定期与保安部、客服部检查小区的工程设施防火安全情况，提出整改意见并复查或落 实，直至附合消防安全管理规定。 10、协调与房地产公司工程部及相关设计、质监、施工等单位的关系，以获取最大的技 术、施工力量支持。 11、提交预防性、例常性保养、维修方案、计划，并按批复实施。 12、与供水、供电、排水、电信、煤气、消防、防雷、有线电视等部门及与物业设备承 建商如电梯维修公司建立良好工作关系，确保设备处于良好备用状态，对外业务中廉洁 奉公，维护公司的利益，树立公司的形象和声誉。 13、制定强电、弱电、智能、给排水等应急处理措施，确保物业的正常运行，发生重大 事故、问题应冷静、果断采取措施，组织人员抢修，防止事态扩大，将损失降低至最小， 14、并做出事故记录与分析，上报物业项目经理。 15、制定工程维修有关客户服务的制度、规程、有偿服务的收费，并贯彻执行，提高工 程创收能力，树立良好服务形象。 16、完成其他上级交办的任务。
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综合部职责
职责说明： 1、负责人事、行政各项制度的制订，监督公司各项制度的执行；制订有竞争力且符合实 际情况的薪酬、福利、保险、培训考核的工作体系，充分发挥人力资源的效能。负责人 力资源的招聘、使用、管理、开发及人力成本的控制，为各部门提供及时、有效、全面 的后勤服务。 2、负责人力资源的编制、招聘、考核、奖惩、异动、开发、培训、辞退、及成本控制。 参与公司各项各种管理制度的制订及监督、协调工作。劳动合同、档案的管理；监督、 考勤工资审核以及劳动技术资格年审。 3、公司大型活动、培训的开展，关心各部门文化活动，解决员工的生活困难。 4、负责员工工装的订做、发放及回收的管理；食堂的物资/卫生/伙食的管理；物资的采 购调配及车辆的管理，宿舍的安排。 5、对外联络工作，组织安排接待、参观等公关活动。 6、制订各部门行政费用支出标准，协助上级进行有效控制，并对年度行政费用、物资予 以统计。 7、各类公文的起草，各类文件的上传下达，指导执行，行政文件、表格、档案等的管理。 8、公司各类表格、信笺、信封、名片、工卡、文刊的印制，文具购买。 9、公司办公室秩序的管理，办公设施的使用管理，公告、节假日轮值，公司内部的钥匙 管理；以及清洁、绿化、维修、保安等的管理，以确保办公环境的整洁优雅、井然有序、 为公纪律、考勤、礼仪礼貌的检查、监督、汇录、考评与劳资挂勾。 10、协调各部门的工作联系，物资、人员调配。 11、组织公司周例会事务性会议的召开、后勤，会议情况的记录整理、分发，会议决定 的跟进落实。 12、对外与劳动、人事、保险、政府机关部门保持良好工作关系，树立公司良好形象。 13、完成上级交办的其任务。
秩序部主管职责
职能说明: 是向业户/用户提供标准的公共秩序维护及安全防范服务,防范辖区内出现行窃、抢 夺、故意破坏财务及损害行为，协肋公安清防部门对辖区内发生的案件、过清事件进行 现场看护，配合机关部门工作对消防设备、设施、日常、保养、继全各项安全、消防安 全制度做好久防工作；对进入小区的人员进行排查、物品进行放进行检查，对装修的监 管、交通秩序及行车场管理，要求文明执勤，礼貌待人威严与服务并举。 1、管理维护物业管理区域的公共秩序。 2、协助公安、消防部门做好区域内的安全防范工作，协助业户做好防盗、防燥、防火、 防灾害事故工作，发现不安全因素及时报告提出整改意见。 3、消防安全的制度建立、健全、并严格监督执行。 4、负责治安、消防安全宣传工作，收集机关信息组织物业公司内部员工进行治安，消防 知识学习消防演练。 5、负责消防设施通送监督检查，确保消防设施处于良好备用状态。 6、制定消防设施年度维修保养计划并配合工程部实施。 7、制定治安、消防应急处理方案及防范措施。 8、管理进出车辆的时间， （如检查员工、装修工人、外派工作人员）对可疑人员、车辆 物的按规定进行检查。 9、各类案件或重大事故现向,有扭送犯罪分子到公安机关或监视严查的权力 ,但没有拘 留、关押、罚款、审讯、审查、侦查和处理的权力。有抢救伤员和保护现场的权力，但 没有勘察现场的权力。 10、对违反管理行为的人有权劝阻、制止、批评、教育。 11、带匕首、三棱刀等管理工具和自制鞭炮、枪及其他可疑人员，鬼鬼祟祟的人员进行 检查、严查、监视，掌握事态发展，不轻易采取行动，以免打草惊蛇，并报当地公安部 门处理。 12、遇到下列情况时，按培训时要求采取正确的行动并向上级报告；发现工程、清洁问 题要及时向有关部门报告知会，通知相关部门管理肇事人员，密切配合其他部门工作。 12．1 暴力分割事件 12．2 斗殴 12．3 人身及其它骚扰事件 12．4 火警 12．5 灾害性天气 12．6 水浸 12．7 违章装修 12．8 设施损坏 12．9 煤气泄漏