案例研究-城市综合体-合肥天鹅湖万达案例分析29页PPT
合肥万达文化旅游城案例分析(论文资料)
2021/5/26
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合肥万达文化旅游城/案例小结
开发策略
项目高调入市，以文化旅游形象、区域发展眼光、主流产品、 氛围营造等，实现项目快销。
形象策略
打造法式ARTDECO生活社区，从建筑和园配套策略 销售策略 推广策略
2021/5/26
以刚需性产品为主，结合舒适性产品，凭借实用性强和较高的 性价比在区域市场竞争中成功突围。
教育配套
• 项目自建两所幼儿园，占地1.6万平米，总建筑面 积1.2万平米
2021/5/26
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么么么么方面
• Sds绝对是假的
合肥万达文化旅游城/产品策略
项目以80-110㎡户型为主，结合市场主流产品并加以创新，满足刚需客户需求，实 现高性价比。
产品 2梯4户 2梯3户 2梯4户 2梯4户
户型
小3房 小3房、大3房 小3房、大3房 2房、小3房
生态型滨湖新区cbd区域区域综合交通枢纽交通便利区域综合交通枢纽交通便利滨湖湿地公园自然景观资源滨湖湿地公园自然景观资源历史人文传承巢湖文化之源历史人文传承巢湖文化之源产品价值产品价值世界首创特大型文化旅游商业综合体世界首创特大型文化旅游商业综合体文化旅游商业酒店四大业态文化旅游商业酒店四大业态世界影响力的中国文化旅游品牌世界影响力的中国文化旅游品牌文化旅游体验区电影乐园秀场酒店等配套文化旅游体验区电影乐园秀场酒店等配套项目创意世界唯一项目创意世界唯一300亿投资350万平米超级城市新区大盘300亿投资350万平米超级城市新区大盘设计团队大师组合设计团队大师组合区域综合配套资源价值和学区价值区域综合配套资源价值和学区价值万达独有知识产权万达独有知识产权地铁上盖物业刚需主流住宅产品地铁上盖物业刚需主流住宅产品合肥万达文化旅游城推广策略线上线下的大量推广动作通过一系列的营销活动户外媒体及单页报广等营造项目的全省关注最终实现项目的完美开盘
浅析万达城市综合体模式课件
新型城镇化建设与城市规划的融合
新型城镇化建设
随着中国新型城镇化建设的不断推进 ，万达城市综合体模式需要更好地融 入这一进程，为新型城镇化建设提供 更好的支持和服务。
城市规划融合
万达城市综合体需要与城市规划相融 合，合理利用城市资源，注重城市空 间的规划和利用，提高城市的整体形 象和品质。
绿色建筑与可持续发展理念的推广
01
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定义：万达城市综合体 是一种集住宅、商业、 文化、娱乐等多种功能 于一体的城市开发模式 ，以“城市中心”的概 念，将城市中的各种资 源进行整合，形成一种 综合性的城市生活中心 。
特点
03
04
05
1. 综合性：万达城市综 合体涵盖了多种功能， 如住宅、商业、文化、 娱乐等，为城市居民提 供了全面的生活服务。
公共关系管理
政府合作
与当地政府建立良好的合 作关系，参与城市规划和 发展战略，共同推动城市 综合体的建设和运营。
社会责任感
注重履行企业社会责任， 关注公益事业，积极参与 社会公益活动，提升企业 形象和公信力。
媒体关系
与媒体建立良好的合作关 系，及时传递企业信息和 形象，加强与公众的沟通 和互动。
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万达城市综合体模式的社会影 响与可持续发展
对城市发展的影响
提升城市形象
万达城市综合体通常作为城市的地标性建筑，其高端设施和综合性功能可以提升城市的国际形象和知名度。
促进区域发展
万达城市综合体通常位于城市中心或发展潜力大的区域，其建设和运营能带动周边商业、文化、娱乐等产业的发展， 进而促进整个区域的经济繁荣。
北京万达广场总建筑面积达到数十万平方米，涵盖了购物中心 、写字楼、酒店等多种业态。
北京万达广场以租赁和销售为主，通过引入国际知名品牌和高 端餐饮娱乐等业态吸引客流，实现商业价值。
合肥天鹅湖万达广场项目整合推广方案汇总.
市民便利
万达 广场
消费者获利
开发商效益
万达再次闪耀合肥政务区
VOL.3 区域分析
省政府
市政府
东成西就，两府中心
以前，东淝河、南淝河融汇成合肥！ 现在，东万达、西万达繁华大合肥！
政务区：合肥“曼哈顿”，城市大客厅
政务区定位：省会合肥新的政治经济中心和商业文化中心
规划理念超前：三面环水、中心临湖的区域总体规划科学大气。以水轴、绿轴、商 业轴为骨架，绿色生态与人气繁荣有机融合在城市发展进程中。
如果说城市综合体，只是各种业态的互补组合，那是不够准确的。 也许王健林先生能够让我们明白什么是万达第三代城市综合体。
城市综合体首先形态是多 元的；其次在功能上互相 补充，既能给居民带来方 便，又增加商业的销售； 第三是效益最大化，多种 业态综合，优势互补，创 造24小时商圈。
如果说第二代的管理模式 是出于对产业链的把握， 万达的第三代管理模式则 完全是出于对商业规律更 深的认识。 ——王健林
万达广场 城市中心财富风向标
合肥天鹅湖万达广场项目整合推广方案
2010/12
目录
VOL.1 VOL.2 VOL.3 VOL.4 VOL.5 VOL.6 VOL.7 市场调研 品牌认知 区域分析 项目解构 客群模拟 策略总纲 阶段推广
VOL.1 市场调研
2010.11.09
在万达同事的陪同下，我们以最务实的方法，用脚步去 丈量了最真实的政务区。
政务区的一切看上去都很美！但同时，我们也听到不一 样的声音：
政务区的景色是很美的，走走看看很舒服。但想吃点风 味小吃，喝点小酒还真不好找地方。这里有很多高端的 市政配套，像大剧院，但我总不能天天都那么高雅吧？ 生活还是俗点好，ＫＴＶ才适合我们。
合肥天鹅湖万达案例分析
合肥天鹅湖万达案例分析目录一、项目背景介绍 (2)1. 项目概述 (3)2. 项目地理位置及交通情况 (4)3. 项目周边环境分析 (5)二、天鹅湖万达项目规划与设计 (6)1. 项目规划理念及定位 (7)2. 建筑设计风格与特点 (8)3. 商业业态布局及功能分区 (9)三、天鹅湖万达项目市场策略分析 (11)1. 目标客户定位及需求分析 (12)2. 营销策略制定与实施 (13)3. 品牌推广与市场反响 (14)四、天鹅湖万达项目运营与管理 (16)1. 运营组织架构及人员配置 (17)2. 运营管理体系建立与实施 (18)3. 物业服务与商业管理特色 (19)五、天鹅湖万达项目经济效益分析 (21)1. 项目投资规模与资金来源 (22)2. 经济效益评估方法及数据收集 (23)3. 项目经济效益评估结果 (24)六、天鹅湖万达项目风险分析及应对措施 (25)1. 风险评估方法与识别风险种类 (26)2. 风险应对措施制定与实施效果评估 (28)3. 风险管理成效总结与持续改进计划 (29)七、天鹅湖万达项目成功经验总结与启示 (30)1. 成功因素剖析与总结提炼 (32)2. 对其他商业地产项目的启示与借鉴作用 (33)一、项目背景介绍合肥天鹅湖万达项目位于安徽省合肥市蜀山区核心区域，紧邻天鹅湖CBD商圈，地理位置优越，交通便利。
该项目是万达集团在全国范围内的又一大型综合性房地产开发项目，充分体现了万达集团对于城市发展与现代生活方式的深度理解和精准把握。
在项目的策划和启动阶段，开发商深入分析了合肥市的经济发展趋势、人口结构变化以及消费需求演变。
随着合肥市的快速发展，城市面貌日新月异，天鹅湖区域逐渐成为集商业、办公、居住、休闲等多功能于一体的核心地带。
在这样的背景下，合肥天鹅湖万达项目应运而生，旨在打造一个集购物、娱乐、办公和居住为一体的综合性城市地标。
此项目不仅整合了万达集团多年来的商业地产开发经验，更是对合肥市城市发展的积极响应和深度参与。
合肥市天鹅湖商圈调研报告
合肥市天鹅湖商圈调研报告一、天鹅湖商圈主要综合体业态情况1.保利MALL定位为泛生活化购物中心，活盖大型超市，国际快时尚、潮流服饰、星级影院、高端健身、餐饮美食家庭娱乐中心、家居生活等业态。
三楼儿童业态成为了合肥保利MALL打造的重点。
主力店有苏宁红孩子、吉米童话王国、北辰教育等。
其他业态也多以儿童服装和儿童娱乐品牌为主。
诸如，巴拉巴拉、拉比、创意宝贝、七波辉等。
着重体验业态。
引入休闲娱乐、文创等品牌商家，进而满足消费者社交、运动、娱乐等需求。
另外，商场定位更明确，专注儿童及儿童延展类的业态品牌。
并留意到当地文化需求，引进贴合当地消费者需求的餐饮品牌，进而“俘虏”当地消费者。
2.万象城整体体量达到约18万方，但未引进传统百货业态,以集合店、专卖店、体验式零售业态为主，增强了项目整体的联动性，不会造成百货业态与购物中心零售业态的品牌重复度高，造成项目整体可逛性及品牌重复性高，现购物中心传统的提袋式购物需求呈整体下降趋势,而娱乐、休闲、聚会等体验式服务的功能在增强,万象城增大了餐饮、娱乐休闲业态的整体比例，引进了许多合肥首进餐饮及娱乐休闲品牌品牌,增强了项目整体的体验度。
3.万达广场位于政务区中心绝版地段，拥有万千百货、万达影城、大玩家娱乐城等主力店，荟萃多种业态，2015年获得合肥市综合业态创新奖。
4.银泰城集精致百货、风味国际餐饮、家庭娱乐中心于一体，以时尚年轻人为主要消费群体。
发展的同时关注居民需求，以特色生活配套来吸引更多的家庭。
*“体验式商业”，是区别于传统商业的以零售为主的业态组合形式，更注重消费者的参与、体验和感受，对空间和环境的要求也更高。
传统百货与购物中心的本质区别是零售类业态的占比从70%-80%降至45%-55%，体验类业态占到占比可达到10%-15%甚至更高。
哪些业态属于“体验式”业态呢？现代综合体中常见的有电影院、冰场、健身会所、电玩城、KTV、美容美体、儿童体验、餐饮、主题展等。
城市综合体案例 ppt课件
常住人口（万人） 60-70 75-85
新老区结合部优势挖掘：交通可达性高，既为新区提供商业配套服务，又是老区商业 升级的重要载体
新老城区交汇处，城市主干道 旁，路网密集，交通可达性高 ；
三水广场路网图
住宅区
紧临17万平米西南公园，能 够有效吸纳公园内休憩游玩人 群的消费需求；
项目周边是规划中的中高端住宅用地，区域 消费潜力随着人口导入不断增强
东广场
➢ 共1.9万平米超大型户外广场，能够作为商家路演，宣传 用地，提升整体商业形象。
➢ 项目1期不设地下停车场，广场可提供600个地面停车位， 基本满足1期车位需求
北广场
北广场 12000M2
二期
一期
南广场
南广场 7000M2 西南公园
项目二期规模升级，塔楼和裙楼兼有，物业类型丰富， 并设地下停车场，总体量约8万㎡。
集中式商业与公寓住宅交通动线分离，尽量减少交叉动线、交通核，为集中式商业准备了 良好的物业公寓
住 宅 平
此处为集 中商业顶
公 寓 入
平台内社区 商业
集中式商业
台
部
口
绿
入
化
口
电
启示：商业先行，主力品牌商家带动，可实现项目整体增值溢价；
梯
尤其要重视商业物业规划。
3、济南案例
海蔚广场
位于济南次商圈，集百货商场、超市、住宅、写字楼、公 寓、室内淘宝街、精品街等于一体的购物休闲娱乐中心。
海蔚广场，位于历城区花园路101号，由山东海蔚置业有限公司 开发，占地面积72亩，规划建筑面积约17万平方米，是一项集 写字楼、百货店、高层住宅、商铺为一体的大型综合性商贸居 住组团。
城市级别
三线城市 四线城市
合肥天鹅湖万达案例分析
数量（家）
21 8 4 3 2 2 2 2 2 2 2 2 2 1 1 1 1 1 1 1
合计
61
合计
61
3.4 项目商业布局——2F业态分析
细分业种
男女时装 男女时装 男女时装 男女时装 男女时装 男女时装 男女时装 男女时装 男女时装 男女时装 男女时装 男女时装 男女时装 男女时装 男女时装 男女时装 男女时装 男女时装 男女时装 男女时装 男女时装
品牌名称
细分业种
母婴用品 母婴用品 母婴用品 鞋类 鞋类 鞋类 包袋皮具 包袋皮具 包袋皮具 彩妆护肤 彩妆护肤 彩妆护肤 运动休闲 运动休闲 咖啡馆 咖啡馆 数码电子 家装 家居家纺 内衣 袜类 银行 专科医院 儿童服饰 手机通讯 彩票 中西快餐
Balabala PEPCO小猪班纳 宝贝加分 都市情人 Shoe market 蜘蛛王皮鞋 新秀丽箱包 L＆Z 卓梵阿玛尼 SEPHORA彩妆 狐狸小妖 海风阁 匡威 阿迪达斯三叶草 星巴克 SARAH休闲 苹果 惠佳信装饰 博洋家纺 SHCER茜施尔 JIAOSE SOCKS 招行ATM机 壹加壹美容咨询 小毛虫 中国移动 中国福彩 放鹅郎中式快餐
1.1 项目基础信息——合肥天鹅湖万达广场
1.1 项目基础信息——万达商业地产
特色模式——订单地产
只租不售：以租金为现金流来源,长期不动产投资 构建租赁商家网 网大、结实，钓大鱼。
订单地产五个要诀
一、联合地产： 即万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，共同选址、约定信息共享等双方的 权利和义务。
拥有5层商用楼面，200多个大小不一、功能各异的独立店铺。整体业种类型丰富，以中高 档服装、珠宝等零售以及休闲餐饮、特色餐饮为主,另有大玩家、万达影院等大众休闲娱乐 业态以及少量配套服务，符合囊括了吃喝玩乐的城市商业新中心的定位。
合肥天鹅湖万达案例分析ppt课件
规划建有约16万㎡的大型国际商业中心，13万㎡的超高层 双塔写字楼，3.6万㎡的室外商业步行街及0.80万㎡的商务 酒店。
1.1 项目基础信息——合肥天鹅湖万达广场
1.1 项目基础信息——万达商业地产
特色模式——订单地产
只租不售：以租金为现金流来源,长期不动产投资 构建租赁商家网 网大、结实，钓大鱼。
——不同类型各业态占比特征 50：30：20 城市（副）中心： 可参照70（零售）：20（餐饮）：10（娱乐） 生活邻里型： 可参照50（零售）：30（餐饮）：20（娱乐） 郊区型： 可参照45（零售）：30（餐饮）：20（娱乐）
——业态布局的原则 零售业态位置首选，主力店需纵向分割，一层直接进入。 同楼及同层相邻位置尽量搭配目标顾客相近的业态。 租金承受能力强的业态放在主入口和低楼层。
新地中心 置地广场
华润中心
百利中心
天鹅湖商务圈甲级写字楼分布
2.2 项目区位分析——区位交通
合肥天鹅湖万达位于南二环路和怀宁路交叉 口，周边城市次级主干道交织，并通过长江 西路、金寨路、南二环路等城市一级主干道 连接其他片区。 万达模式是以“方盒子”为基础，而且广场 用地是规整的长方形，从而使它在规划的同 时与“方盒子”更好的融为一体。
订单地产五个要诀
一、联合地产： 即万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，共同选址、约定信息共享等双方的 权利和义务。
沃尔玛、家乐福、百安居、百盛、新世界、国美、苏宁等20多家。 多家紧密型合作伙伴，万达广场开到哪里，就跟到哪里。 二、技术对接： 万达项目设计方案——与各主力店进行技术层面对接——方案调整——与主力店确认 技术对接内容：如主力店面积，游泳池的降板，超市的荷载，各商场人流走向，公共区域设置，交通组织等。 避免商家进场后的改建，减少浪费，节约地产商和商家的成本。 三、平均租金：全国城市分三等租金：一等北京、上海、广州；二等省会；三等其他城市。确定每等城市的平均租金。 不再就单个项目的租金水平进行谈判，节约谈判时间，从而保证了快速扩张、快速发展以及稳定的租金收益。 四、先租后建：即招商在前，建设在后。 五、满场开业：大小商家同一时间开业，聚集人气，抬升品牌，引导消费者的消费习惯，有利于商家也有利于万达。
万达集团城市综合体产品案例分析
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对本项目业态规划借鉴意义
长期租金回报能力（商家承租能力）评估是业态和品牌规划的 前提 各业态的行业盈利能力是重要参考，不同的业态，其行业 的平均盈利能力有很大的区别。通常情况下，低毛利业态的客 流带动能力比较强；而高毛利业态承受租金的能力较强，但客 流量有限。 大众型购物中心需要在高毛利业态和低毛利业态方面进行平衡 ，一般通过低毛利业态拉动客流，用高毛利业态获取租金。
城市综合体产品案例分析
城市综合体定义 城市综合体研究样本——万达集团 对本项目的借鉴意义
1Leabharlann 城市综合体的定义城市综合体意味着多种功能共存于同一 空间，而且具有某种内在的联系，从而作为 一个整体而存在。它是多种不同使用功能的 综合，建筑内部所包含的多种功能相互提供 服务，互为补充，从而形成独立的功能体 系。 城市城市综合体是把城市中不同性质、 不同使用功能的社会生活空间相结合，统一 规划设计，统一开发和管理，充分发挥建筑 空间的共同作用，满足人们对于现代城市综 合、低能耗、高效率的要求，形成一个完整 的街区。其功能直接被接纳到城市功能体系 中，成为城市整体不可或缺的一个组成部分。 城市综合体项目构成
位于新开发区 目前缺乏人流量和消费基础 需要较为长期的视野 和对城市功能布局的判断
以商业功能或购物中心为主 流动、个性、品位的广义客户群 住宅特性不突出
以商务集群建筑为主 繁华便利 商务资源突出
大型批发市场 对中小企业（商户） 吸引力强烈
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城市综合体产品案例分析
城市综合体定义 城市综合体研究样本——万达集团 对本项目的借鉴意义
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万达广场第一代、第二代项目介绍
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万达广场第三代项目介绍
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项目定位
城市综合体定义 城市综合体研究样本——万达集团 对本项目的借鉴意义
合肥天鹅湖广场外部空间体验与分析
合肥大剧院
天鹅湖大酒店为国家五星 级旅游饭店之一，也是安 徽合肥旅游的优秀酒店业 代表，主体为会议型酒店。
合肥天鹅湖大酒店
尺度
坐席单体形态富于变化 布置在人群较大的地方
设置盲道，便于盲人通行 倾斜的坡度方便特殊人群和轮式交通。 位于交通节点，尺度略小
健身器材各式各样布置在人流量大的地方 便于人群的合理运用 增强了娱乐休闲的效果
广场内设置了包括路 灯，灯音响设备，地 灯的 不同的造型，形成的 景致，给人视觉上的 别具一格
在各个人流量较大的出路口和 休息场所设置了较多的垃圾筒 方便了人群将垃圾及时快捷的 放置到该处！
可方便人们生活、满足生理功能需要
地下公厕
设置了自动饮料贩卖机和和售货亭
以便口渴的时候可以喝到水
穿越广场
合肥大剧院位于合肥市政务文化新区科技绿轴西侧，西至怀宁路，北临东流路，南接天鹅 面积60000平方米，主要由歌剧厅、音乐厅、多功能厅等部分组成。合肥大剧院的显著特点 能，其节能技术的应用在国内剧院建设中处于领先水平，被评为国家建设部“建筑节能试 程”。 合肥大剧院于2009年9月竣工，将于2010年1月正式开业。总建筑面积5.7万平方米 约6.5亿元，整个剧院包括主剧场、小剧院、音乐厅等功能厅和展示区组成。建筑高度39.6 院共分为三个核心空间，主剧场1600座；音乐厅1000座，小剧场500座。其舞台具备推、 降、转等功能，能满足大型歌剧、舞剧、芭蕾舞剧及大型歌舞演出的需要，可实现快速切 布景，整体技术功能达到国际一流水准。
天鹅湖鱼水情: 合肥市是全国 重要的双拥模 范城。鱼水情 雕塑以象之鱼 互为环绕，合 为一体。这一 优美，简洁造 型，寓意军民 之间鱼水之情 永远无法分离 的主题思想
草坪灌木乔木花草多层次绿化
合肥天鹅湖万达广场空间规划调查分析
合肥天鹅湖万达广场空间规划调查分析摘要:在科技文明发展的越来越先进的背景下，城市化的进程迅速推进在全世界已经成为一种趋势。
在此形势下，城市综合体应运而生。
由于其是商业与城市复杂关系而演化出的一种时代性的商业建筑形态，它整合了从城市发展中商业和城市经历各种关系后形成的历史经验，在当今都城市的建设中有着不能取代的位置。
在对城市综合体的设计中，商业因素作为核心存在，其影响包括开放空间的构造，公共交通的影响以及附近居民生活的影响。
本文以位于安徽省会合肥市政务区的天鹅湖万达广场为例来分析城市综合体对其所在的城市区域的空间影响效应。
关键词:城市综合体调查交通规划Analysis on the Spatial Planning of Hefei Swan Lake Wanda Plaza[Abstract] :In the context of the development of science and technology civilization, the rapid progress of urbanization in the world has become a trend. In this situation, the urban complex arises at the historic moment. Urban complex is complex because of the city's business and relationship and evolution of an era of architectural form, it integrates the urban development in cities and commercial relations in the accumulation of historical experience, in today's urban development plays an irreplaceable role. In the design of urban complex, business is the main element of the integration of urban space, and its characteristics are mainly manifested in the structure of open space, the impact of public transport and the influence of nearby residents' life. Taking the Swan Lake Wanda Plaza in Hefei, the provincial capital of Anhui Province as an example, this paper analyzes the spatial effect of urban complex on the urban area of the city.[Key words]:urban complex，Spatial effect，traffic planning引言随着城市发展的迅速，人们的生活也变得越来越丰富多彩，对日常的娱乐活动也有了更多的需求。
景观分析
景观分析合肥天鹅湖万达广场项目总建筑面积约34万平方米，项目集大型国际购物中心、商业步行街、精装SOHO、5A级超高双塔写字楼、六星级商务酒店为一体，仅十家主力店，位于合肥政务文化新区核心地块，面向合肥市政府办公大楼，紧邻合肥市大剧院和奥体中心，依托天鹅湖景观公园，环境优美，周边住宅密度较高，没有成型的商业项目和在建商业项目密度较高。
合肥天鹅湖万达广场是万达集团继合肥包河万达广场之后的又一力作，建设目的是使其领衔城市商业新发展，建成之后，改变合肥现有的商业格局。
天鹅湖万达的市场定位是集时尚、优雅、商务和精致生活于一体的新城市中心。
合肥作为华东地区的重要、皖江城市带承接转移的核心城市，快速的城市建设，城市人居生活品质明显提高。
因此，天鹅湖万达广场在合肥不仅仅是一座简单的商业综合体，它应该展现更多的周边经济发达城市的生活态度和生活方式，在引领时尚潮流的同时注重优雅知性的诉求。
但从调查的已建成的商业建筑的周边环境和使用情况的结果来看，天鹅湖万达广场还存在着很多问题。
1步行交通流线分析1.1人车干扰严重合肥天鹅湖万达地处政务文化新区，是合肥城市发展扇形的主要方向和心脏地带，是联系主城区和经济开发区、大学城的必经之路，且该地区约有30万常住人口，消费者出行的主要交通工具为公交车，周围公交车共有4条路线，每天停靠达到500次。
因此，万达广场周围交通流量和人流量都很大，尤其是在上下班和周末休息的时间段中。
但就目前的万达广场前的道路相对于其人流和车流量来说，道路的宽度和畅通度并不能满足需求。
而且，随着城市商业中心区机动车数量逐年增长对道路交通的需求和使用者在商业中心区的步行活动需求的提高，人车矛盾将日益突出。
人车干扰问题使人在商业中心区的步行活动受到抑制，这将直接影响人在商业中心区的步行活动的安全性，影响其由步行活动带来的其他各种活动的开展。
1.2步行空间不足城市商业中心区步行空间不足，是指商业中心区现有的步行空间，不能为每一个行人提供满足其正常步行活动所需的面积，造成城市商业中心区行人的拥挤的现象。