验收房子经验

我家出现的小问题如下：一，主卫洗面盆下水管没了。

这个只要砸开周围的水泥，PVC胶重接一段管子，再用堵漏王堵上就行了。

二，客厅位置地面两块大面积空鼓，切割开粉刷层，多切点面积，再重新做一下水泥粉刷层就行了。

三，主卧空调孔打在雨水管后面，没办法装空调。

这个重新打个孔就行，我自己打要花20块钱。

后来开发商没给整改，我也没重打孔，嘿嘿。

因为我拿根水管子去试过，只要空调安装时注意点往下走，这个孔还是能用的，空调线本来就没有打的孔那么粗啊。

四，墙上若干小空鼓和暴点。

五，窗子上防撞件缺失。

这个后来开发商的工人直接给了我一袋子，估计有十来个。

呵呵，以后坏了有得换。

六，塑钢推拉门变形，没给修。

七，所有窗子没纱窗。

八，厨房落水管上全贴的小广告，九，阳台地漏不下水，空调室外机地漏不下水。

后来这个阳台地漏又被瓦工和水电工用来洗手弄砂浆啥的给堵了个严实，我和老公用一把KFC的小勺掏了半天才算掏干净。

掏完就直接用抹布给堵上了，哪个工人再敢给我堵上，就叫他掏！空调室外机的地漏开发商也没给修，我拿一根钢条通下去，再倒水试验，行了。

我原来就估计是水泥粉刷层或是灰尘给它堵了。

十，有一个空调插座不通电，后来证明与我原来估计的一样，面板没接好，线没问题。

开发商也没给修，我家水电工说接的是2.5的线，就直接给抽了换成4.0的了。

3.收房以后验房可以吗？可以先签字缴费完了在慢慢验房吗？为什么？购房者在没有验房之前，不能签字领取住宅钥匙办理入住手续。

因为根据商品房买卖司法解释的规定，“交钥匙”就算房屋交付使用。

因此领取住宅钥匙以后验房发现问题，开发商只承担房屋质量包修责任，而没有逾期交房的压力。

通俗来说：先验房再收房，验房是跟开发商打交道，收了房就是跟物业打交道。

可恨之处在于：验房出了问题业主可以不予收房，这时候发生因为房屋验收不合格的问题而产生的交房延期的违约责任要是由开发商承担。

现在绝大多数的开发商都是先签了文件交钱办理了入住手续才拿验房单（也就是《房屋交接记录单》）去验收房子，开发商也会跟你说现在的楼盘都是这样操作没办法，你看我们这样交房都交房交了一多半了等等（比如说我们的小区就是这样操作的大家可以参看一下以下都市印象交房的流程表发不上来的表格只能做为附件一啦），但是业主一定要清楚其实这个是原则问题。

如果真要先签字，最好在文件中清楚标注上：“房屋未验，屋内情况不明”的字样。

收房如果真是我们小区广大业主也是提出要按照先验房再收房，无奈力量有限没能让开发商退让。

再次温馨提示一下准备买房的TXS，如果当初把“先验收再签字缴费”这一条在买房的时候约定在《商品房买卖合同》中，那么业主就不用费劲去跟开发商斗争了。

这也是我作为房产消费者没有提前想到的问题。

4.收房分哪几个步骤？需要准备什么材料？正常的收房步骤：１．开发商在收楼前通过挂号信或其他书面形式将收楼通知单交业主，告知具体收楼的时间及须准备的资料。

注意收房通知规定应为书面通知，打电话不算，除非合同有其他约定。

业主首先应看清发展商约定的收楼时间，确定具体收楼日期。

然后是要找出购房合同，仔细研究合同中的交楼约定，充分了解哪些标的物是发展商必须交付的，交楼时你的权益有哪些。

２．在合同规定时间内去收房（一般30天）。

在交房条件满足的情况下，只要开发商依约发出了交房通知，即使你没有按约前来接收房屋，也算开发商履行了交房义务，业主默认视为已收房。

需要准备的材料：一般情况业主准备身份证、私章、购房合同等能证明身份的材料（如委托他人代收，还要委托书和代收人的身份证明）、足量的money及以前的交款收据（收房时换发票要用到）。

记得一定要提前和你的销售顾问沟通，他们会告知你需要准备的材料、交款项目和金额。

３．验房：3.1首先去物业公司查验“两书一表”（“住宅质量保证书”、“住宅使用说明书”、“竣工验收备案表”），证明该小区已具备向业主交房的条件；其他还有证明实测面积的材料和管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）。

《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》原件可带走，管线分布竣工图有时也是附在《住宅使用说明书》中。

购房者查看《竣工验收备案表》原件需仔细，《竣工验收备案表》是目前收楼环节中最应该注意的文件，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项该楼盘都不能入住。

如果开发商无法提供《竣工验收备案表》说明该房屋不符合交房条件，记住：开发商提供的其他任何文件不能替代该文件，如果开发商跟业主解释是正在办理中，那么延期交房也是由开发商承担违约责任。

3.2依合同约定标准验楼，就验房情况和问题填写《验房交接表》（物业如不提供就自己拿张纸记录问题项）。

向开发商、物业公司提出整改、维修要求（如属可整改内容，应协商或签署有关整改维修文件，约定下次验收时间，一般不应超过３０天），并由接收人签字确认，双方留存。

别忘了将水表、电表底数抄在指定表格（一般附在《验房交接表》中)。

3.3房屋整改维修完毕后业主基本满意，签署“入住交接单”，办理交接手续。

４.办理入住手续：4.1换发票（需要用之前缴款开具的收据来换哦）、缴纳面积补差（要签署一份《面积补差协议》的）、契税（开发商代收）、房产证登记费（开发商代收）及大修基金等费用。

4.2填写《住户档案表》、《入住协议》、《消防责任书》等表格。

4.3领取《住户手册》、《服务指南》等各种入住手册及赠送品。

５．办理装修手续，开始进行装修。

办理装修手续的时候涉及到的费用有：装修押金（自装需要由业主自行缴纳）、预缴三个月物业管理费（物业费预收一般最长是三个月，超过三个月可以不交）、装修垃圾费（有的小区还因为集中装修期间配备水电工、维修工、清洁工以及物业巡查会有装修管理服务费）、购电费等。

5.房屋的配套承诺不兑现，怎么办？（比如小区的整体规划等）这是买期房TX头疼的问题，前期很多东西看不见只能听说个大概。

验房的标准依据是《商品房买卖合同》和房屋建筑方面的法律及规范，因此《商品房买卖合同》中的约定就极为关键。

合同里有明确约定的开发商不兑现就是违约，合同里有违约责任赔偿的规定就可以要求依合同执行，否则比较麻烦。

但是业主们凝聚起来的力量不可小觑，建议提前形成业主们的联系、沟通的平台（比如建个群、互相电话联系、推选各楼楼长代表），大家沟通好汇总意见推举代表或咨询律师后去找开发商谈判可能效果要好。

6.验房的流程和程序是怎样的？毛坯房验房程序:6.1先看外部：外立面有无裂缝、瓷砖脱落、水渍等；公共部分如单元门、楼道等设施有无缺陷、管道井内有无漏水。

6.2再查内部：入户门（质量、变形）、门（门框空鼓、垂直、高度宽度）、窗（窗框空鼓、窗户内外密封、推拉、是否有足够的开窗面积、玻璃厚度划痕和3C认证）、天棚（平整、测层高差）、墙面（空鼓、裂缝）、地面（平整、裂缝）、上下水（管道牢固、上水通畅水表正常转、水压正常、下水通畅）、防水（涂刷高度）、强弱电（连接牢固、插座有电、开关能控制灯、空开足够大线路控制合理、电线质量、空调线面积、电话线网线是否能插进去）、暖气（安装牢固、管道坡度、排气孔、地暖打压）、煤气（开关位置是否妥当）、排烟（是否通畅）6.3后测相邻：闭水试验、水表空转等问题必须和楼上楼下邻居配合。

7.业主自己验房需要带哪些工具？1）水桶或大矿泉水瓶--用于验收下水管道和地漏有没有问题2）小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓3）5米卷尺--用于测量4）试电笔或带指示灯的插线板---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通5）小凳子--用于验房时间长可休息，也可检测烟道时垫脚使用6）塑料带、包装绳--用于预先封闭下水管道，也可用塑料袋装沙堵地漏做闭水实验7）照相机—用于保存证据8）纸笔--用于签字记录8.新房验收过程中要验收那些项目呢？验收的标准是什么？大家学习施工规范可能有困难。

整理了14大项64小项供快速验房参考～一文件：1：房屋权属文件：《国有土地使用权证》上是否有抵押记载？是□否□2：房屋质量文件：《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《竣工验收备案表》？是□否□3：各种相关验收表格：是否有《住户验房交接表》、《楼宇验收记录表》、《商品房面积测绘技术报告书》、房屋管线图(水、强电、弱电、结构)等文件？是□否□二、门4：居室门在开启、关闭的时候是否灵活？是□否□5：门与门框的各边之间是否平行？是□否□6：是否为三防门？是□否□三、窗7：窗边与混凝土接口是否有缝隙？是□否□8：各个窗户在开启、关闭的时候是否灵活？是□否□9：窗与窗框各边之间是否平行？是□否□10：窗户玻璃是否完好？是□否□11：窗台下面有无水渍？是□否□12：玻璃是否为合同中约定的？是□否□四、墙13：屋顶上是否有裂缝？是□否□14：承重墙是否有裂缝？是□否□15：房间与阳台的连接处是否有裂缝？是□否□16：墙身是否钢筋外露，是否刷防锈漆？是□否□17：从侧面看墙上是否留有较大、较粗的颗粒或印迹粗糙？是□否□18：从阳台看外墙是否有裂痕？是□否□19：墙面是否有水滴、结雾的现象？（冬天房间里的墙面如有水滴，说明墙面的保温层可能有问题）：是□否□20：山墙、厨房，卫生间顶面、外墙是否有水迹？是□否□21：内墙墙面上有否石灰爆点（麻点）？是□否□22：墙身有无特别倾斜、弯曲、起浪、隆起或凹陷的地方？是□否□23：墙上涂料颜色是否有明显不均匀处？是□否□五、天花板24：是否有麻点？（如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响）：是□否□25：是否有雨水渗漏的痕迹或者裂痕？是□否□26：卫生间顶棚是否有漆脱落或长霉菌？是□否□27：顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪，隆起或凹陷的地方？是□否□六、地面28：检查地面有无空壳开裂情况？（用小木锤敲，咚咚声就说明是空心的，要返工，要梆梆声才好）：是□否□29：看地板有无松动、爆裂、撞凹？是□否□七、卫生间30：坐厕下水是否顺畅？是□否□31：冲厕水箱是否有漏水声？是□否□32：浴缸、面盆与墙或柜的接口处是否做了防水？（一般会有防水涂层）：是□否□33：是否有地漏，坡度是否向地漏倾斜？是□否□34：浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象（裂痕有时细如毛发，要仔细观察）：是□否□35：水口内是否留有较多的建筑垃圾？是□否□36：水池龙头是否妥当，下水是否顺畅？是□否□37：淋浴花洒安装是否过低？是□否□八、厨房38：电、水、煤气表具是否齐全？是□否□39：电、水、煤气表的度数是否由零开始？是□否□40：是否有地漏，坡度是否向地漏倾斜？是□否□41：厨房瓷砖有无疏松脱落及凹凸不平？是□否□42：墙面瓷砖砌筑是否合格？是□否□43：水池龙头是否妥当，下水是否顺畅？是□否□44：您住的房间上面的邻居家是否漏水？是□否□45：水口内是否留有较多的建筑垃圾？是□否□46：水池等是否有渗漏现象？是□否□九、水47：上下管是否有渗漏？（打开水龙头，查看各个管道）：是□否□48：是否有足够的水压？（打开水龙头，尽可能让水流大一点，然后查水表）：是□否□49：自来水水质是否符合标准？是□否□50：供水管的材质？是□否□十、电51：电闸机电表在户外的，拉闸后户内是否完全断电？（主要是查看电闸能否控制各个电源）：是□否□52：户内有分闸的、拉闸后，分支线路是否完全断电？是□否□53：各个开关、插座是否牢固？（别忘打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否虚设）：是□否□54：是否市政供电？（每度临时电要比市政供电高0.2：元，而且还没有保障）：是□否□55：试一下全部开关、插座及总电闸有无问题？是□否□56：所有灯是否能亮？所有插座是否有电？（使用试电笔或小型即插型电器）：是□否□十一、暖57：暖气支管是否有坡度？（供水支管连接进水的那端应高于连接散热器的那端）：是□否□58：供暖管道是否有套管？（起作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂强面和楼板）：是□否□59：水暖室内温度？（冬季室内温度应高于16℃，不得低于14℃）：是□否□十二、气60：燃气是否已经开通：是□否□61：煤气、热水器开关位置是否妥当？是□否□十三、管线62：燃气管线是否穿过居室？（如穿过居室易有安全隐患，且不符合设计规范）：是□否□63：居室、客厅有否各种管线外露？是□否□十四、精装修64：和对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否符合？是□否□9.房子质量哪些地方最容易被忽略呢？以下三类最容易被忽略：1.最容易出现的问题：空鼓、裂缝、漏水、窗子密封不严、下水不畅。