【会计实操经验】房地产涉税会计疑难问题解析

房地产涉税会计疑难问题解析【会计实务经验之谈】

房地产涉税会计疑难问题解析【会计实务经验之谈】房地产开发企业预缴的企业所得税如何核算？问题：房地产开发企业以前各季度已预缴企业所得税，年底汇算清缴时要减去以前季度的税款，这样怎么结转？分录怎么做？答：第一，依据《企业所得税法》规定，企业所得税的缴纳方式是按月或季预缴、按年汇算清缴。

在每月或每季有利润的情况下，以利润额为依据计算得出的预缴企业所得税，需作如下分录：借：应交税费———应交企业所得税贷：银行存款或现金不需要作计提分录，因为企业所得税属于按年征收的税种，它是以企业每一个公历会计年度的应纳税所得额为计税依据的，只需在年末作一次计提分录。

第二，如果没有按月或按季度预缴，就可不作任何分录。

只在年末在当年的利润总额基础上通过纳税调整得出应纳税所得额后，依照适用税率，计算得出当年应缴企业所得税额，并作如下会计处理：借：所得税费用贷：应交税费———应交企业所得税缴纳时，如果计算得出当年应缴企业所得税额大于已预缴的金额，只就差额作如下分录：借：应交税费———应交企业所得税贷：银行存款或现金如果计算得出当年应缴企业所得税额小于已预缴的金额，可申请退税或抵下一年的预缴款。

需要说明的是，上述答案是基于应付税款法的会计处理，在纳税影响会计法下，要考虑递延所得税问题。

土地出让金返还企业怎样作税务处理？问题：某房地产开发企业通过“招拍挂”购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元。

协议约定，在土地出让金入库后，以财政支持的方式，给予乙方的关联企业丙补助3000万元，用于丙企业招商引资奖励和生产经营财政补贴，那么如何作税务处理？答：《营业税暂行条例实施细则》第3条规定：“条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。

前款所称有偿，指取得货币、货物或者其他经济利益。

”本案例中，房地产企业（乙方）未取得收入，也未直接获得经济利益，不征收企业所得税。

房地产企业的涉税21难点处理及例解(二)

乐税智库文档财税文集策划乐税网房地产企业的涉税21难点处理及例解(二)【标签】房地产企业,21难点处理【业务主题】其他税费【来源】　二、房地产开发企业代收费用的税务处理（一）房地产开发企业代收费用需要缴纳营业税按照营业税相关法规规定，房地产开发企业代收的价外费用需要缴纳营业税。

《中华人民共和国营业税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第540号）第五条规定：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。

《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局第52号令）第十三条规定，条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费： 1、由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费； 2、收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据； 3、所收款项全额上缴财政。

凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。

但是要注意的一点是房地产开发企业代收的住房专项维修基金是免征营业税的。

国税发[2004]69号文件规定：住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。

鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。

因此，代收款项中，除了代收的住房专项维修基金外，其他一切代收款项应一并计入收入额，缴纳营业税。

并不用考虑谁出具票据及会计如何处理问题。

例如：某房地产开发公司，取得售房收入1000万元；该县人民政府要求代收政府基金50万元；代收住房专项维修基金50万元；代收取暖费100万元。

房地产会计常见会计问题汇总会计实务,会计实操

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房地产会计常见会计问题汇总[会计实务，会计实操]
1、为什么新建工程已预售的商品房总价款显著大于工程实际资金投入款时，无法办理新建工程抵押？办理了预售的房屋为何无法搞新建工程抵押？请问：本规定主要就是为避免房地产开发企业多头骗取资金，新建工程已预售的商品房总价款显著大于工程实际资金投入款时，新建工程的资金投入已全部由预售总收入提供更多，办理新建工程抵押，对同一资金市场需求又提出申请贷款或其他债务融资就是不被容许的，当然以前也存有个别金融机构和抵押备案部门预设的（或者开发商谎报销售犯罪行为，预售不备案）。

2、房地产测绘所在工程进度至正负0线后，即可做在建工程测绘。

而评估事务所在结构封顶后才可做整个工程的抵押价值评估报告。

测绘和评估都是在建工程抵押所必须进行的环节，那企业进行在建工程抵押贷款的最早和最佳时点是？
请问：新建工程抵押或受让最早时点应属项目资金投入达至25％时，在此之后，预售之前就是办理抵押贷款的最佳时间了。

当然预售后，也可以办理新建工程抵押，但新建工程已预售的商品房总价款显著大于工程实际资金投入款时，无法办理新建工程抵押。

关于在建项目抵押的条件，法律未做明确规定。

但是根据相关法律法规，一般认为在建项目抵押必须满足以下几种条件：
⑴已经交货全部土地出让金，获得国有土地使用权证书。

⑵取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。

《城市房地产抵押管理办法》明确规定在建工程抵押合同应载明土地使用证、建设用地规划许可证以及建设工程规划许可证三证的编号。

2、⑶新建工程，资金投入研发建设的资金达至工程建设总投资的25%以上，。

【会计实操经验】必看!八个房地产开发企业会计实务解析

【会计实操经验】必看！八个房地产开发企业会计实务解析1.房地产开发企业交房时，预收账款如何结转收入问：房地产开发企业交房时，是把已交房的预收账款结转收入，还是该完工项目的全部预收都要转收入？答：（1）在会计核算上按照《企业会计准则第14号——收入》规定的下列条件来判断，符合收入确认条件的，该项目的预收款及时确认收入。

第四条销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：（一）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（二）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；（三）收入的金额能够可靠地计量；（四）相关的经济利益很可能流入企业；（五）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。

（2）在企业所得税处理上，参考《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）文件”第二章收入的税务处理”相关规定执行，该项目已经完工的，应该将该项目的全部预收款在所得税上确认收入。

对于房地产企业来说，关于预收账款，会计上的结转收入与所得税上的确认收入是有差异的，应该注意。

2.房地产开发企业，售楼部购买的盆景等放哪个科目问：我公司是房地产开发企业，请问售楼部购买的盆景，音响，还有厕所的洁具放哪个科目？答：根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）规定：开发间接费，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。

主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

因此，售楼部相关费用支出可以计入开发间接费。

但是售楼部后期处置的不同情况可能影响现在的账务处理，如果是房屋以后转为自用，需要转入固定资产。

那么此时售楼部购买的盆景和音响用于销售的，则应该计入销售费用。

【老会计经验】房地产行业的涉税误区

【老会计经验】房地产行业的涉税误区目前，房地产行业中涉及的税收政策不完善，导致了房地产行业的错误涉税行为。

1.不能按时结转销售收入。

房地产开发企业从前期到整体完工的销售行为，统一按预收款的形式进行；在给消费者的产权证未办理完结以前，整体销售行为并未终结。

《营业税暂行条例实施细则》中只规定了纳税义务发生的时间，但未明确预收账款何时结转销售收入。

2.没有明确的成本结转办法。

按照《企业所得税前扣除办法》的规定，企业的成本计价方法可以采用个别计价法、先进先出法、加权平均法、移动平均法、计划成本法、毛利率法等，基本上都是针对制造业或商品流通企业而言的，而对房地产开发企业却没有较为明确的成本计价办法；加之，销售收入的结转时间没有明确规定，企业在房产预售阶段的销售收入均以预收账款的形式出现，账面记载无收入，只反映了前期的开发费以及开发过程中的其他费用，不符合收入与费用配比的原则。

3.费用无法计提。

由于销售收入不能确认，随之而来就是各种费用的计提没有法定的标准。

诸如业务招待费、广告费、宣传费等，各个房地产开发企业的计提标准不一，随意性很大。

4.跨年度工程的成本更加难以确认。

房地产开发企业的建设周期较长，大部分的成本费用发生在前期，对这部分费用是按开办费对待，还是按工程成本对待，无法确认。

特别对跨年度的工程成本费用的结转问题，为后期的税收稽查带来了更大的难度。

由于房地产开发企业从开发到商品楼的整体出售完毕，周期拖的较长，一般需要2～3年。

售房情况可分为以下三种：一是在前期开发中发生销售行为；二是在施工过程中发生销售行为；三是主体完工后发生销售行为。

从调查掌握的情况看，前两种行为较为普遍。

从资金的来源看有三种：一是现金收入；二是预收定金；三是按揭贷款。

按照房地产开发的有关政策规定，房地产开发企业经营售房业务以前必须取得有关部门的售房许可证，才能取得售房资格。

按照《营业税暂行条例实施细则》第二十八条第一款的规定，纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生的时间为收到预收款的当天。

房地产会计核算中存在的问题及对策

房地产会计核算中存在的问题及对策一、房地产会计核算中存在的问题1. 资产估值问题房地产企业的资产主要包括土地、房屋及土地上的建筑物等，其中土地的价值随市场行情的波动而变化，而房屋及土地上的建筑物的价值也受到市场供求关系、政策调整等多种因素的影响。

如何对这些资产进行合理估值，成为了困扰房地产企业的一个重要问题。

2. 政策调整对会计核算的影响房地产行业受到政府政策的直接影响，政策的变化会对企业的会计核算产生较大的影响。

政府对于土地使用权的出让方式、税收政策的调整等都会对企业的会计核算产生重大影响。

3. 合同条款的处理在房地产交易中，合同条款往往比较复杂，其中包括了房屋的交付时间、价格支付方式、质量保证等内容。

企业需要在会计核算中合理处理这些合同条款，以保证合同的履行和对企业的财务报表造成的影响。

4. 资金运作和现金流问题房地产企业存在着较大的资金运作和现金流问题，这就要求企业在会计核算中加强对资金的管理和现金流的监控，以确保企业的资金安全和稳健经营。

二、对房地产会计核算中存在的问题的对策1. 加强资产估值管理房地产企业应建立健全的资产估值管理制度，结合市场行情及政策调整情况，及时调整资产的估值，确保资产估值的真实可靠。

2. 加强政策风险的预警房地产企业应及时关注政策的变化，充分了解政策对企业会计核算的影响，并在制定会计核算政策时充分考虑政策风险，提前做好预案。

3. 建立合同管理制度房地产企业应建立合同管理制度，加强对合同条款的管理与控制，确保合同的履行和对企业财务报表的准确反映。

以上就是关于房地产会计核算中存在的问题及对策的分析。

房地产行业的复杂性决定了房地产会计核算中的问题和难点，但只要企业深入分析问题，合理制定对策，并加强内部管理，就能够有效应对这些问题，实现企业的健康持续发展。

房地产企业涉税疑点解析与风险防范

房地产企业涉税疑点解析与风险防范随着房地产市场的火爆发展，房地产企业也成为了国民经济中的重要组成部分。

然而，在房地产企业涉税方面，也存在一些疑点和风险，需要加以认真分析和防范。

首先，房地产企业涉税疑点之一是税收逃避。

一些房地产企业为了减少纳税额，在购买土地、完成房地产销售交易等环节上存在人为蓄意的遮盖和隐瞒，以逃避相应的税收。

比如，在土地出让环节，企业采用虚报、隐瞒购地价格等手段降低购地成本，以减少应纳税额。

此外，在销售环节，企业可能利用“二手房转岗”、“内部人事变动”等方式，将应纳税额转嫁给消费者或其他企业，以规避税务部门的税收监管。

其次，房地产企业涉税疑点之二是虚开发票。

房地产企业为了骗取国家和政府相关补贴或降低纳税额，可能会与不法商人合谋，采用虚开发票的方式进行欺诈。

例如，企业与不法商人合谋，虚报或伪造建设装修费用、房地产销售款项等，然后通过虚开发票的手段，将实际不存在的支出或收入正当化，并获得相应的财务和税务减免。

此外，房地产企业还存在税收资金占用问题。

一些房地产企业可能会将应纳税款暂时挪作他用，用于购买土地、扩大企业规模、追加资本金等，以获取更大的利润。

这种做法往往导致企业难以偿还应纳税款，进而引发税务部门的关注和调查，给企业带来经济和声誉损失。

针对以上涉税疑点，房地产企业应采取相应的风险防范措施。

首先，房地产企业应加强内部管理，建立完善的内部控制制度，明确各项业务流程，设立多层次的审核和审批制度，防范人为的虚报、伪造行为。

其次，企业应加强内部培训和问责机制，引导员工严格遵守税法和相关法律法规，并对不合规行为进行追责，形成有效的风险防控机制。

此外，房地产企业可以与税务部门建立良好的沟通与合作机制，加强信息共享与交流，及时了解税收政策和法规的最新动态，主动解决涉税疑点问题，减少潜在风险。

最后，房地产企业应积极引入第三方权威机构进行审计和评估，定期进行财务、税务等方面的外部审查，进一步增强企业的透明度和合规性。

房地产开发企业税收疑难问题1

1、“拆一还一”如何确认收入及成本【问题】某房地产开发企业，对于“拆一还一”存在以下情形：1、合同规定了“拆一还一”面积，不补差价。

在计算企业所得税时应如何确认销售成本及收入？2、合同规定了“拆一还一”面积，对于超过“拆一还一”面积部分按800元补差价。

此时，房地产公司应如何确认销售成本及收入（假设同类型房屋卖价为2000元）？【解答】《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。

确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。

开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

第三十一条规定，企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：1.换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。

如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

2.换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。

如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

房地产企业的涉税21难点处理及例解(一)教学总结

房地产企业的涉税21难点处理及例解（一）房地产企业的涉税21难点处理及例解作者：肖太寿为了让房地产企业的管理者、财务总监、税务经理更加清晰的掌握和理解涉税问题的处理，我主要就目前房地产企业的21个涉税重点问题的税务处理技巧进行梳理，以便对房地产企业有所帮助！一、拆迁还房的账务与税务处理（一）房地产企业拆迁还房的账务处理房地产企业拆迁还房的实质是，被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本。

另外，对补偿的房屋应视同对外销售，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。

以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，适用《企业会计准则第7号——非货币资产交换》的规定，回迁房的非货币性资产交换，预计未来能带来更多现金流，一般情况下是具有商业实质，且公允价值能够可靠计量。

1、在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理：借：开发成本———拆迁补偿费贷：应付账款———拆迁补偿费借：应付账款———拆迁补偿费贷：主营业务收入2、房地产企业开具销售不动产发票，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据，结转成本的会计处理：借：主营业务成本——土地征用费及拆迁补偿费贷：开发产品（二）房地产企业拆迁还房的税务处理1、营业税的处理《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函〔2007〕768号）规定，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益交换。

房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益。

（1）纳税义务发生时间房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时，营业税的纳税义务发生时间目前没有明确规定，一般认为拆迁补偿的营业税纳税义务发生时间应该为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时。

房地产会计核算中存在的问题及对策

房地产会计核算中存在的问题及对策房地产会计核算是指对房地产项目进行财务核算和报表编制的过程。

在房地产业中，会计核算存在一些问题，如下所示，并提出相应的对策。

问题1：资产评估困难房地产项目的价值不容易确定，且评估周期长，导致资产评估困难。

这可能导致资产负债表中的资产价值被低估或高估。

对策：1.定期进行资产评估：房地产公司应定期委托专业机构对资产进行评估，确保准确反映资产价值。

2.建立资产评估制度：房地产公司应建立资产评估制度，明确评估频率和评估方法，提高评估的准确性和可靠性。

问题2：预售款会计处理不当预售款是房地产公司的重要资金来源，但由于预售款的特殊性，会计处理不当可能导致财务数据不真实或虚假，给企业带来财务风险。

对策：1.严格遵守相关会计准则：房地产公司应遵守财务会计准则，明确预售款的会计处理方法和时机。

2.建立预售款管理制度：房地产公司应建立预售款管理制度，包括款项监管、专项账户设立等，确保预售款的安全和正确使用。

问题3：土地使用权会计处理困难土地使用权是房地产项目的重要组成部分，但土地使用权的会计处理存在困难，如土地使用权转让、租赁等。

对策：1.合理确定土地使用权的成本：房地产公司应根据实际成本，合理确定土地使用权的成本，并进行摊销和减值测试。

2.建立土地使用权管理制度：房地产公司应建立土地使用权管理制度，明确土地使用权的准确计量和会计处理方法。

问题4：资产减值准备不足市场环境变化、政策调整等因素可能导致房地产资产价值下降，但由于资产减值准备不足，会计报表无法真实反映房地产公司的财务状况。

对策：1.定期进行资产减值测试：房地产公司应定期进行资产减值测试，根据测试结果提前提取减值准备。

2.建立风险管理制度：房地产公司应建立风险管理制度，包括对市场、政策等外部风险的监测和预警，及时应对可能的资产减值风险。

问题5：金融资产会计处理复杂房地产公司可能持有各类金融资产，如股权、债券等，但金融资产的会计处理相对复杂，容易出现错误或遗漏。

房地产企业的重点涉税疑难问题处理技巧及例解

房地产企业的重点涉税疑难问题处理技巧及例解房企汇算清缴中的成本与收入的税务处理（一）房地产企业不同阶段的收入处理从会计处理上来看，一般销售的开发产品没有收完全款不会交付入住，即符合企业会计准则收入确认条件的规定时，企业方结转收入，否则，不论是未完工建造阶段的开发产品还是完工后未交付的开发产品，所收取的款项一概反映在“预收账款”科目。

税务处理上，依据国税发[2009]31号第二章“收入的税务处理”第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

所以这两者的区别是明显的，既不能站在会计的角度上理解税法，也不能将《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）规定企业销售商品同时满足的条件理解为同样适用于房地产企业所得税。

案例分析A房地产企业，2010年度完工交付B项目预收收入10000万元，其中上年收入4000万元；完工未交付C项目预收收入6500万元，其中上年收入2500万元；在建D项目预收收入3500万元。

2010年12月，A房地产企业结转B项目销售收入10000万元，销售成本7500万元。

该企业各项目预计计税毛利率均为15%，税金暂只计算营业税，不考虑期间费用。

B项目开发产品，会计已经结转收入，且收取的预收款符合国税发[2009]31号确认收入的条件，确认所得税收入10000万元，确认结转成本7500万元。

若B项目所收取的预收款中4000万元已经按照预计计税毛利率在上一年度汇算清缴中做过纳税调整，则在2010年度应做纳税调减处理。

B项目汇算清缴应纳税所得额为：（10000－7500－10000×5%）－（4000×15%－4000×5%）=2000－400=1600（万元）。

C项目开发产品，不具备会计准则收入确认条件，会计尚未结转收入，但是按照国税发[2009]31号所得税收入确认条件，应计算为企业所得税收入6500万元。

房地产工程建设环节中的12个涉税难题处理及例解

房地产工程建设环节中的12个涉税难题处理及例解房地产工程建设环节中的12个涉税难题处理及例解肖太寿一、“甲供材”的营业税和企业所得税风险控制房地产工程建设环节中的12个涉税难题处理及例解一、“甲供材”——房地产购买建筑材料的涉税问题（一）“甲供材”的营业税风险分析“甲供材”的营业税风险体现在施工方没有就甲方提供给其进行施工的材料所含的价格没有并入营业额申报缴纳营业税。

由于“甲供材”中的建筑材料是建设方或甲方购买的，建筑材料供应商肯定把材料发票开给了甲方，甲方然后把购买的建筑材料提供给施工企业用于工程施工，在实践中，大部分施工企业就“甲供材”部分没有向甲方开具建安发票而漏了营业税。

例如，甲方与施工企业鉴定了一份100万元的“甲供材”建筑合同，假使甲方提供材料的价款为40万元，施工方提供的建筑劳务款为60万元，在这种情况下，很多施工企业向甲方开具的建安发票是60万元而不是100万元，如果开具60万元建安发票，则施工企业就是漏了40万元的营业额计算建筑业的营业税，应该向甲方开具100万元的建安发票或者按照100万元缴纳营业税而向甲方开具60万元的建安发票就没有营业税的税收风险，为什么呢？在实践中，施工方按照100万元作为营业税计税依据缴纳营业税而向甲方开具60万元的建安发票，根本行不通，因为在施工所在地的地税局的开票系统中，交多少税就开多少票，再税，即使可以按照100万的计税依据缴纳营业税而开出60万元的建安发票，甲方必须凭40万的材料发票和60万的建安发票入账，这在实践中得不到税务局的认可，即税务局不认可甲方的材料票进成本。

根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局第52号令）第十六条的规定，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。

基于此规定，除了装饰劳务以外的建筑业的“甲供材”，但不包括建设方或甲方提供的设备的价款，需要并入施工方的计税营业额征收营业税，否则存在漏报建筑业营业税的税收风险。

房地产企业涉税疑点解析与风险防范

房地产企业涉税疑点解析与风险防范房地产行业是一个涉及的税种繁多的行业，因此在企业经营过程中存在着一些涉税疑点，这些疑点可能给企业带来潜在的风险，因此有必要对其进行分析并采取相应的风险防范措施。

首先，房地产企业涉税疑点之一是关于土地增值税的问题。

土地增值税是指房地产开发企业在取得土地出让使用权后，在土地转让时应缴纳的税款。

在实际操作中，企业可能存在虚报土地成本、虚增土地增值等行为，以减少土地增值税的缴纳金额。

为防范风险，房地产企业应严格按照相关政策和法规进行税收申报，并配合税务部门进行核实和检查。

其次，房地产企业在购置房产、购建厂房等过程中存在着契税的涉税疑点。

契税是指通过土地使用权出售、转让、赠与、继承等形式获取不动产所有权而产生的税款。

有些企业可能会采取虚构房屋价格、隐瞒交易价格等手段，以减少应缴纳的契税金额。

为避免涉及税务风险，企业应确保交易价格的真实性，准确申报交易金额，并及时缴纳相应的契税。

此外，房地产企业在房屋租赁方面也存在税务问题。

例如，企业可能在租赁合同中虚报租金、隐瞒租金收入等，以减少应缴纳的增值税、企业所得税等税款。

为规避风险，企业应严格按照租赁合同约定的租金金额申报税款，确保租金收入和税收申报的真实性和准确性。

为预防涉税风险，房地产企业应建立健全的内部控制制度，加强与税务部门的沟通合作，确保税务申报的合规性。

同时，加强员工的税收培训和教育，提高他们的税务意识和风险意识，避免因为个人操作失误造成涉税风险。

此外，企业还可以积极主动地与税务部门进行沟通，通过申请税务事项的解释、咨询等方式，明确涉税问题的合理解释和税收处理方式，降低税务风险。

综上所述，房地产企业涉税疑点的解析与风险防范对企业的健康发展至关重要。

只有加强税务合规管理，完善内部控制制度，提高员工的税务意识，与税务部门加强沟通合作，才能减少涉税风险，确保企业经营的可持续发展。

房地产行业作为一个重要的经济支柱，扮演着推动经济发展和促进城市建设的重要角色。

房地产企业会计实务常见问题解答

房地产企业会计实务常见问题解答房地产企业会计实务常见问题解答1、问:房产分两期开发，一期建造的园林景观，会所等的成本应在两期成本中分配。

分配的标准以两期的销售面积合理吗？有什么统一的分配标准？答：建筑面积是房地产开发各期成本分配的主要标准，一般都采用此标准分配一些共同成本，如各期之间，配套设施、基础设施的成本等，对于前期和配套费用，其发生的成本与土地面积没有直接关系，而与建筑面积有关系，所以，其分摊标准一般是按建筑面积进行分摊。

可销售面积是单位成本计算基础。

参见下面详述：由于土地费用和前期、配套等费用并不是按我们的会计分期来确定和支付的，所以，这部分费用除按上述开发成本的相应明细科目进行归集外，还要采用一定的分摊标准在各成本对象之间进行分摊。

分摊的标准有两个，即土地面积和建筑面积。

由于企业在获得土地后必须按照规划部门规定的容积率进行规划设计，不得超容积率设计和施工，所以，该土地上的可建建筑面积在获得用地批准书时已经确定。

但由于项目的分期施工，使得每期占用土地的面积与实际建造的建筑面积不匹配。

如果按土地面积进行分摊，那么就会造成以高层为主的那一期单方土地成本低，而以多层或联排为主的一期单方土地成本高。

在土地成本占开发成本比例较高的地区，按土地面积进行分摊就会造成各期成本忽高忽低，不能真实反映项目的实际成本。

因而在一般情况下采用按建筑面积进行分摊比较合理。

但如果建造的产品有明显的差异，比如将其中一部分土地用来专门建造大型商铺或俱乐部、或是在原来已建好的建筑物上进行改造等，与另外一部分土地上建造的是完全不同性质和不同用途的产品时，用土地面积进行分摊更符合项目的实际情况。

所以，企业可根据项目开发的具体情况选用其一或同时使用，但一经确定不得随意更改。

根据取得的实测报告列示完工开发产品建筑面积的分布情况，并对照预测报告审核确认实测报告中总建筑面积和按品种分类的各类面积比例的准确性。

区分那些是可售面积，那些是不可售面积（包括不可售的人防车库、自行车库、公建部分、教育设施、由于光照不足无法销售的房屋和居委会、物业办公用房屋等）。

房地产企业涉税问题难点处理及案例分析

房地产企业涉税问题难点处理及案例分析一、拆迁还房的账务与税务处理（一）房地产企业拆迁还房的账务处理房地产企业拆迁还房的实质是，被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本。

另外，对补偿的房屋应视同对外销售，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。

以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，适用《企业会计准则第7号——非货币资产交换》的规定，回迁房的非货币性资产交换，预计未来能带来更多现金流，一般情况下是具有商业实质，且公允价值能够可靠计量。

1、在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理：借：开发成本———拆迁补偿费贷：应付账款———拆迁补偿费借：应付账款———拆迁补偿费贷：主营业务收入2、房地产企业开具销售不动产发票，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据，结转成本的会计处理：借：主营业务成本——土地征用费及拆迁补偿费贷：开发产品（二）房地产企业拆迁还房的税务处理1、营业税的处理《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函〔2007〕768号）规定，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益交换。

房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益。

（1）纳税义务发生时间房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时，营业税的纳税义务发生时间目前没有明确规定，一般认为拆迁补偿的营业税纳税义务发生时间应该为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时。

（2）计税依据①根据国家税务总局《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发〔1995〕549号）和《营业税暂行条例》的有关规定规定，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。

简析房地产企业会计核算问题及对策

简析房地产企业会计核算问题及对策1. 收入确认问题：房地产企业通常以售楼、出租、物业管理等方式获取收入。

但是这些收入的确认存在一定的困难，如何准确确认收入是一个亟待解决的问题。

对策可以是建立完善的收入确认制度，明确各种收入的确认时点和条件，并严格执行。

2. 成本核算问题：房地产项目存在大量的成本，包括土地成本、建筑材料成本、人工成本等。

如何准确核算这些成本对于企业的经营管理至关重要。

对策可以是建立全面的成本核算制度，记录和统计各项成本，并结合项目进度和实际发生情况及时进行调整。

3. 资产和负债的计量问题：房地产企业拥有大量的固定资产和应收账款，并且通常存在高负债的情况。

如何准确计量这些资产和负债对于企业的财务状况和经营情况分析非常重要。

对策可以是建立完善的资产和负债计量制度，密切关注资产和负债的变动情况，并及时调整计量方法和估计假设。

4. 税务筹划问题：房地产企业往往采取各种税务筹划方式，以减少税务负担。

但是这些税务筹划活动必须符合相关税法法规，并且需要进行合理的会计处理。

对策可以是增加税务风险评估，确保税务筹划活动的合法性和合规性，并且在会计报表中充分披露相关事项。

5. 会计信息披露问题：房地产企业是上市公司的一种常见形式，必须按照相关法律法规和会计准则要求进行信息披露。

但是房地产企业的经营特点决定了其信息披露存在一定的特殊性。

对策可以是加强内部控制，确保会计信息的准确性和完整性，并及时对外披露相关信息。

房地产企业会计核算问题涉及收入确认、成本核算、资产负债计量、税务筹划和信息披露等方面。

针对这些问题，企业可以采取建立制度、加强内控、提高风险评估和加强合规性等对策来解决。

这些对策的实施将有助于提高房地产企业的会计核算质量，保证企业的财务状况和经营情况的准确反映。

房地产会计核算中存在的问题及对策

房地产会计核算中存在的问题及对策随着房地产行业的迅速发展，在房地产账务中会存在一些问题。

这些问题需要得到及时解决，以确保精确的核算和准确的财务报告。

本文将探讨房地产会计核算中存在的问题及其对策。

一、问题1. 未能准确识别房地产开发阶段。

房地产开发阶段有多个阶段，如土地采购、建设、销售等，每个阶段所需要的会计处理不同，未能准确识别阶段会导致错误的财务报告。

2. 未能正确确认收入。

房地产开发商通常采用预售模式，未能正确确认收入的情况经常发生。

如果在符合收入确认标准的情况下未正确确认收入，将导致误导财务报告的问题。

3. 土地成本处理不当。

土地采购是房地产开发阶段之一，土地成本的计算与采购的土地性质、用途、支付时间等因素有关。

如果土地成本处理不当，会导致净利润的偏差。

4. 费用和利息资本化存在问题。

在房地产开发阶段，一些支出和利息可以资本化，以增加开发资本的底线。

但如果处理不当，可能会对财务报告产生影响。

5. 未能准确识别销货成本。

销售房地产需要考虑销货成本，包括建设成本、土地成本、推广费和销售回报率等。

未能准确识别销货成本将导致准确性不足的利润和财务报告。

二、对策1. 识别房地产开发阶段。

管理人员必须明确了解房地产开发过程中每个阶段的会计处理方式，以确保会计准确性和审核合理性。

2. 正确确认收入。

管理人员应确保了解收入确认标准，以便确认适当的收入，这将确保准确性并排除任何误导性。

3. 科学计算土地成本。

管理人员应加强和计算土地采购成本，并足够准确地反映在利润表中。

4. 合理处理资本化费用和利息。

管理人员应确保对支出和利息的资本化处理是合理的，以确保财务报表准确。

5. 准确识别销货成本。

管理人员必须理解销货成本的概念和计算方法，以便准确识别销货成本，确保财务报表准确且完整。

综上所述，房地产会计核算的重要性不言而喻。

管理人员应明确了解每一阶段的会计处理，并且要加强对销售成本范围的计算和正确核算土地成本，确保精确的财务报告。

房地产企业涉税疑难问题处理及风险规避

房地产企业涉税疑难问题处理及风险规避第一节经济合同与账前税务处理一、税收风险产生的根源1、合同决定业务、业务决定税收合同——业务——票据-—财务核算（1）销售房产比较:以房产作投资，再转让股权（2）房屋出租比较：联营/承包(3）房屋转租比较：委托代理租赁（4)以房产、土地投资全资子公司or 非全资子公司（5)定金返息的涉税问题分析2、决策不能忽略税收风险3、税收风险需在整个业务过程中规避、业务部门做业务要重视税收风险，不妥当的业务处理给公司带来巨大的税收风险（业务过程中的票据取得与管理)4、财务不产生税收，只是反映税收,税怎么交不是看账怎么做，账内避税空间有限5、生产经营方式决定了适用的税收法规例:A房地产开发公司受让了某破产企业的一宗土地，各项开发审批手续都已办齐，但迟迟未能动工。

B建筑企业以3000万元的价格将A公司一部分土地进行开发，为了方便,建筑公司以A公司的名义进行开发,所以土地一直未办理过户手续。

目前所开发的商品房也已开始预售。

但最近税务机关在检查中发现，开发公司所取得的售房款均未确认收入，而是全额转给了建筑公司，且开发公司账务中未见开发项目支出票据。

经过询问得知，开发过程中所发生的价款是B直接对外结算,票据直接开给了建筑公司，或者是发票虽开给开发公司，但最后也转给了建筑公司，即该项目实际是由建筑公司开发运作.税务机关认为:虽然开发公司转让给建筑公司的土地未办理过户手续，但按照国税函〔2007〕645号，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书,无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益,土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。

在此基础上，检查人员初步认定:开发公司转让土地使用权未按规定缴纳营业税、土地增值税等相关税收,建筑公司未缴纳契税；建筑公司开发房地产所取得预售收入未按规定缴纳营业税，要求企业尽快整改，补办相关手续，规范运作。