对《物权法》车位权属规则的检视与完善
完善《物权法》解决停车位权属问题
、
开 发商 必 须 建 立足 够 数量
筑 ”等 基本 思想 。 ＝ 停 车 位 权 属 主要 采 用 法定 原 则 ，约 定 原 则 只 能 作 为区 分 所 有 权 人 的
使 用需 要 。 现 代社 会 的城 市 人 生 活 ，几乎
区 分 所 建 筑 物 可 有 可 无 的 配 套 设
分 所 有权 人 能够 证 明停 车 位 权属 归 自己单独 所 有 ，或 者 开发 商 能够 证
明 自 己 享 有 停 车 位 的 所 有 权 ， 则 可
库的 制 度设 计而 言 ，有一 些 问题 还 应 当进 一步 明确和 补 充 ，否 则将 出
一
物 的 统一 性 和 区分 所 有权 人 的合 法
权 益 的 统 一 性 出 发 ， 以 限 制 ， 准 予 不
刻 也离 不开 汽车 ， 因此 ， 开发 城市
在 区分 所 有建 筑 物 内 ，几法 律 规 定 必 须建 设 的停 车 位 ，其 性 质是 区分 所 有建 筑 物的 共 用部 分 ，应 该
层 面 得 以 真 正 提 升 和 落 实 ，但 就 车
来 客的停 车 位 。
我 国 立 法 和 司 法 对 区 分 所 有 建
另一方面 ，在 市场 经济 条件 下 ，
当 事 人 应 当 有 约 定 的 自 由 。 如 果 区
筑物 的 依法 管 理 ，应 该 充分 借 鉴 国 外的 立法 经验 ， 体现 出 “ 车位 不是 停
商必 须建 设适 当的停 车 位 。 如 ， 例 根
归属 于 全 体 区分 所 有 权 人 所 共 有 ， 这 一 点必 须 在法 律 层面 上 予以 规 定 落 实 ，而 不 是 由 当事双 方 共 同 “ 约 定” 。因为 ，在 目前 的 条件 下 ，区分
论小区车位、车库权属规则的完善
的限制 ， 体现 了法 律 对 市场 的干 预 。“ 先 满 足业 首
主 的需要 ” 首先 ” 是优 先 ， 的“ 不 而是 不 区分 条 件地 优先 满 足业 主的需 要 。为 了满足业 主 的需要 ， 开发
和迷茫 。同时 ， 相关 法律 条 文 的立 法 理 由不 能 自圆
程之地下车库 ；３ 地面车库 ；４ 地面车位 ；５ 建 （） （） （） 筑 物首 层架 空层 车位 、 车库 。
关 于不 同种 类 的 车 位 、 车库 权 利 的归 属 ， 目前 的法律依 据 是 《 权 法 》 ７ 物 第 ４条 的 规 定 ， 内 容 其
位、 车库 高价 出售 给小 区外 的人停 放 的现象 而做 出
车位 、 车库 指 占据 一 定 物 理 空 间 ， 来 停 放 车 用
辆 的场所 。所 谓 车位 ， 是指 住宅 小 区 内设 置在 地 上 或地 下 的 以停 放 机 动 车辆 为 目的 的属 于 开 放 式 空 间 的场所 ； 所谓 车库 ， 隶属 于整 个小 区 ， 指 具有 独立 的空 间 、 以存放 车辆 为 目的的附 属设 施 。车库 具有
有 。 ”
其说 ， 甚至存 在 矛盾 。因此 ， 关于 小 区车位 、 库 的 车
归 属 问题仍 然存 在诸 多争 论 ， 有必 要予 以探 讨并 加 以完善 。
二 、 区车 位 、 库 的分 类及 物 权 法的 相 关 规 小 车
定
１车位 、 库应 当首先 满 足业 主 的需 要 ． 车 根据《 物权 法 》 ７ 第 ４条第 １款 的规定 ， 规定 用 于停放 汽 车 的 车 位 、 库 应 当首 先 满 足 业 主 的 需 车 要 。这 一规 定 ， 主要是 针对 现实 中有 的开发 商将 车
论物权法中车库的归属及相关法律问题
论物权法中车库的归属及相关法律问题一、本文概述本文旨在深入探讨物权法中车库归属及其相关法律问题。
物权法是调整物的归属和利用的法律关系，直接关系到社会经济秩序和人民群众的切身利益。
随着城市化进程的加速和汽车工业的发展，车库作为现代社会不可或缺的基础设施，其归属及其相关法律问题日益凸显。
本文将从物权法的角度出发，分析车库的归属权、使用权、处分权等核心问题，并探讨相关的法律争议和解决方案。
本文将阐述车库归属权的基本概念，包括车库的所有权、使用权、收益权和处分权等。
在此基础上，本文将分析车库归属权的法律特征和权属争议，探讨车库归属权的归属原则和归属方式。
本文将探讨车库归属权的行使和限制问题。
在车库归属权的行使过程中，车库所有者、使用者和管理者等各方利益的平衡问题不容忽视。
本文将从物权法的角度出发，分析车库归属权行使中的权利义务关系、限制条件和限制方式等。
本文将关注车库归属权纠纷的解决途径。
在实际生活中，车库归属权纠纷屡见不鲜，如何有效解决这些纠纷，维护各方合法权益，是物权法面临的重要课题。
本文将结合相关案例，探讨车库归属权纠纷的解决途径和解决方案。
通过本文的探讨，旨在深化对物权法中车库归属及其相关法律问题的理解，为相关立法和司法实践提供有益的参考。
也希望引起社会各界对车库归属权问题的关注，共同推动相关法律的完善和发展。
二、车库归属的法律规定在物权法领域，车库的归属问题涉及到法律对于不动产所有权的界定以及共有关系的处理。
我国《物权法》对于车库的归属问题作出了较为明确的规定。
根据《物权法》的相关规定，建筑区划内的车库首先应当满足业主的需要。
这意味着，在规划与设计阶段，车库的建设应当以满足业主停放车辆的需求为前提。
在销售或者附赠车库时，也应当优先考虑业主的需求。
对于车库的产权归属，《物权法》规定，住宅小区内的车库，如果其建设成本已经分摊到业主的购房款中，则车库应当视为业主的共有部分，由业主共同享有所有权。
如果车库的建设成本没有分摊到业主的购房款中，而是由开发商独立承担，则车库的所有权应当属于开发商。
浅析《物权法》对小区车位、车库的规定
引言 ： 建筑物区分所有权是《 物权注 的重要内容 ， 我国的《 物 位， 属于业主共有” 。目前《 物权法》 的该条规定仅是一种原则性的 权法》 制定颁布的时间不长， 对于建葫物 区分所有权的规定不够细 规定对 于实践中解决车位 、 车库纠纷存在一些问题。具体而言． 有 致导致了现实侵害 ， 使一些问题急待解决。 特别是对于建筑物及其 如下 门 个方面： 附属｛ 钷 晏 专有与共有的界限界定并不明确，导致萑Ｅ实ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ活中发 第一 ， 在没有约定或约定不明的 况下， 『 车 立或车 当归谁
法学论 坛
Ｃ Ａ ＭｌＧ Ｃ ｌＡ Ｈ Ｒ Ｎ ＨＮ
浅析《 物权法》 对小区车位 、 车库的规定
张 瑛 慧
（ 郑州大学法学院 ０ 级法律硕士 （ 日制专业 学位 ）河 南 郑州 ４ ００ ） ９ 全 ， ５ ０ １ 中图分类号 ： ２ ． Ｄ９ ３ ２文献标识码 ： Ａ
摘 要： 本文采用理论研 究结合各 国立法例对 比的方法， 在研 讨各 国立法 实践和各 国学者理论 学说 的基础上 ， 过对我 国《 通 物权法》 理性 思 考， 法理上详细分析 ， 出了《 在 提 物权法》 关于小区车位 车库规 定的一些 不足 ， 如对 占用业主道路建造 的车库 所有 权归属规定不 明确 ， 车 上 例 对 库、 车住约定 归属规定的漏洞等 问题 ， 并提 出一些建议 。 关键字： 建筑物 区分所以权； 物权 法； 利归属 ； 权 车住； 车库
生相关法律纠纷时 ， 并无法律依据可循。 本文正是基于对各国法律 所有。没有约定是指开发商与业主在纠纷发生前并未对车位车库 相关立法例借鉴 ， 考 在遵循 勿 权法辫 立法精神的基础上， 从 的归局 椭 或协议。所谓约定不明是指开发商与业主就 理论 匕 对建葫｜ 物区分所有叔 专有与共有的界定尝渤 口 以拐 时。 车位车库 曰 属问题并未达成明确的合意 。 现行《 物权法》 关于车位车库之权属制度 第二 ， 未规定 业主优先权适 用的范围和原则， 业主优先汉的行 我国的 矫 》 了两科磺 ｊ 赃 ． 又属的方式 ， 根据 使难以得到保障。 即： 同时， 依捣 一条规定 ， 业主和开发商 、 物业眼务 约定 桥 哺 律确定 。 根据约 瞻定， 》 ７ 条觇定 ， 企业三方只有在地位平等的情况下才百 约定。 第 ４ 邑 在现实中。 一方面 “ 建筑区划内， 规划用于停孜汽车的车位、 车库的归属 ， 由当事人通 是开发商 、 物业目务企业的强势地位， 艮 另一方面是业主存在着严重 过出售、 附赠或者出租等方式约定”根据法律确定， 叉 第 ７ 的信息不叉等 的情况 ， 。 法》 ４ 这使得 刎＿ 又 法 的夫 贝 以拐ｌ 。 见帷 ｆ 乍 条规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车 “ 第三 掀 》寸Ｆ车库约定所 有权的规定不详也仅限于在建 叉‘
从法律角度看小区车位、车库权利归属问题
从法律角度看小区车位、车库权利归属问题近年来，经济发展不断满足了人们的生活需要，汽车成为人们生活的必须，为人们生活提供了便利，是人们生活不可缺少的部分。
然而汽车停放也带来诸多问题，主要表现在车位、车库归属问题，即归业主所有还是开发商所有这是本文主要讨论的话题《物权法》第74条虽然做了相关规定，并不明确。
一、小区车位、车库的概述一小区车位、车库的定义及分类车位指住宅小区内设置在地上或地下的停放机动车辆的属于开放式空间的场所。
车库指人们在小区内停放车辆时的独立附属物。
车位是在地面简单划线而成，不具有建筑物特征，开发几乎不要成本:而车库具有建筑物的特征，有明确的位置，空间封闭，开发投入成本较高。
小区车位、车库的分类:立体停车位、地面停车位、首层架空层停车位、地下停车位、楼房顶层停车位。
二小区车位、车库的性质根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条，判断小区某部分是否为专有部分的条件有:构造上具有独立性，能够明确区分:利用上具有独立性，可以排他使用:能够登记成为特定业主所有权的客体。
可知小区车位、车库具备这三个条件，属于建筑物的专有部分，可以独立作为所有权的客体:车位、车库是附随小区建筑物而建造的，是整个住宅小区的组成部分:而且小区车位、车库能满足业主停车的需要，进一步提升小区物业价值，是现代小区不可或缺的配套设施之一。
三小区车位、车库的现状现今的小区车位、车库权利归属是比较混乱的，有法律明确规定的部分，即《物权法》第74条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
这个规定区分了小区内地面车位和车库的差异，在其产权归属问题上给予区别对待，规定了建筑区划内的车位、车库的归属方式，但这一规定并未解决实际根本问题。
论商品房小区停车位的权属
2020年第19卷第20期产业名科技论枯论商品房小区停车位的权属□郑鸽【内容摘要】近年来，随着城市化进程的加快，购车成本的下降，私家车数量呈现上升趋势。
私家车数量的增加和停车位不足成了主要矛盾，很多商品房小区出现停车位紧张甚至没有停车位的现象，有关停车位问题引发的糾纷也不断增加。
我国现有的法律条文对于建筑物区分所有权的规定并不完善，忽视了法律和现状之间的矛盾，对开发商与业主之 间的不平等关系也欠缺考虑，科学合理地确定商品房小区停车位的产权归属，实现开发商和业主之间的利益平衡， 既能保护处于弱势地位的业主的权益，又能提高开发商建造小区停车位的积极性，成为目前亟待解决的问题。
【关键词】物业管理；业主权益；小区停车位；产权归属【作者简介】郑鸽（1992. 11 ~),女，山东临沂人,辽宁师范大学硕士研究生;研究方向：民商法—、商品房小区停车位的概述(一） 商品房小区停车位的概念。
商品房小区也称为“住 宅小区”，是由房地产公司开发建设出卖给小区业主供小区 业主居住的房屋，随着我国城市化进程的加快，越来越多的 人口向城市发展，房地产公司也加大了商品房小区的建设。
商品房小区停车位就是在商品房小区内用于停车的场所，其 中广义的停车位包括地面停车位、地下停车位、首层架空停 车位、屋顶平台停车位等[1]。
本文主要讨论的是最常见的商 品房小区的地面停车位,这类车位的特征不同于首层架空停 车位、地下停车位、楼房顶层停车位等，它具有相对的独.1— J .I .■性。
(二） 商品房小区停车位的特征。
商品房小区停车位除 用以停车外还有以下几方面的特征:一是商品房小区地面停 车位直接占用土地，可以总结为用地性。
二是商品房小区地 上停车位除与地面直接接触外,上方和周围都没有直接接触 面，是开放式的可以归结为开放性。
三是商品房小区地上停 车位在小区土地规划以内，性质和使用功能受小区整体规划 的制约，这一点可以总结为规划隶属性[2]。
小区停车位的物权问题及对策
小区停车位的物权问题及对策实践中，小区建筑物的一停车位一直是争端的发源地。
《物权法》出台之前，由于缺少法律规定，不少开发商、物业公司抓住这个缺口，损害业主的利益。
《物权法》出台之后，纠纷也并没有减少，主要原因是业主希望通过法律保护自己的合法权利，但是法律对很多细节问题并没有明确的规定，业主们也不知道该通过什么样的方式行使其享有的权利。
现阶段的房地产市场买方是弱势一方，业主维权之路更加艰难。
本文拟对停车位这个现实中争议较多的部位，粗略探讨其权利的归属，简要分析先行立法的概况及不足之处，以期提出行之有效的权保护方案。
一、停车位的常见类型小区停车位存在很多形态，不同类型的停车位其产权归属也有所不同。
结合北京、深圳、上海三地颁布的关于居住小区机动车停车管理办法的行政规章，综合各地对小区停车位的管理现状，将小区停车位分为路边划线停车位、地面停车场、其他停车位（地下停车场、首层架空层停车位，以及立体停车楼）几种。
（一）路边划线停车位这是一种最为常见的停车位类型。
尤其是早期开发建设的小区，由于当时有车的人不多，在小区开发建筑时没有把车库考虑进去，于是就在小区的旁道，或者相邻两栋楼之间，在所在场地上画上几道白线以示车位。
这其实是将小区的公共部位用作了停车用途。
根据《物权法》第七十四条第三款规定在小区公共部位划出的车位，所有权应归属与小区全体业主或部分业主，开发商无权出售。
这类车位因车辆停放而取得的收益，应在扣除管理成本后归共同拥有该物业的小区全体业主所有。
（二）地面停车场这种停车场同样是在小区范围内的空地上开辟的专供停车使用的停车场所，只不过这是一种在建筑区划内，规划用于停放汽车的车位和车库。
随着地价的不断上涨，这种形式会越来越少见。
这类停车位和建筑物的关系相对独立，如果开发商在当初申报规划时明确了这类车位有独立的用地面积和建筑面积，即没有将其所占用的土地计入房屋的分摊，则可以拥有这些车位的单独所有权。
在房屋出售之后的归属问题，应当依法通过出售、附赠或者出租等方式约定。
浅谈小区车位、车库权属法律规范的完善
孙
摘 要
珂
齐
懿
随着我 国经济 建设 的飞速 发展 ， 城 市化 进程 的加 快 以及 私 家车数量 的剧 增 ， 因小 区车位 、 车库 权属 引发 的 矛盾纠
纷 日益 突 出 ， 因此 已成 为社 会 的 焦点 问题 。本 文 简要介 绍 了 当前小 区车位 、 车 库权 属研 究的现 状 以及提 出修 改 我 国小 区车 位、 车库 权属 规 范 的意见 ， 并对 完善 相 应配套 措施 提 出了建议 。 关键 词 车位 车库权 属 制度 的 不 完善分析 制 度 建议
规 划 用于 停放 汽 车 的车位 、 车库 与房 屋套 数 的 比例 。第六 条规 权 、 使 用权 等 ， 举证 能力 强大 ， 而 业主 掌握 的 资料很 少 ， 举证 能力 定， 建 筑 区划 内在规 划用 于停 放汽 车 的车位 之外 ， 占用 业主 共有 小 之又 小 。 道 路或 者其 他场地 增 设的车 位 ， 应 当认定 为 《 物权 法》 第七 十四 条 第 三款 所称 的车位 。 二、 对 修 改我 国 小区车 位 、 车库权 属规 范 的几 点建 议 第一 ， 按照 小 区最小 车位 、 车库 配 建指 标建 设 的车位 、 车库，
文章 编 号 ： １ ０ ０ ９ － ０ ５ ９ ２ （ ２ ０ １ ３ ） ０ ７ － ２ ７ １ － ０ ２
作 者简 介 ： 孙珂 、 齐懿 ， 兰州 大学 法学 院 ２ ０ １ ｌ 级 硕 士研 究 生。 中图分 类 号： Ｄ ９ ２ ３ ． ２ 文献标 识码 ： Ａ 小 区车位 、 车 库权 属法 律规 范不 完善 分析
人 民代表 大会 常 务委 员会行使 ， 但最 高法 院所 作的 《 司法解释 》 因 由是， 配 建 的车位 、 车 库涉及 全 体业主 的权 益 ， 属 公共利 益 。 按照
从《物权法》第74条看小区车位、车库的权属
、
从《 物权法》 ７ 第 ４条看小 区车位 、 车库 的权属
《 物权法》 ７ 第 ４条第 １ ：建筑区划 内， 款 “ 规划用 于
停放汽车的车位 、 车库应 当首先满足业主 的需要 。” 该 条规则 明确规定开发商在确定规划用于停放汽 车的车 位、 车库 的归属时 。 应该 首先 满足本小 区业主 的生活方 便 与停车需要 。 若业 主的需要没有得 到满 足 ， 开发商就
从《 物权法》 ７ 条看小区车位 、 第 ４ 车库 的权属
王 菁
（ 川大 学 法 学院 ， 四 四川 成 都 ６ ０ ６ ） １０ ５
摘 要 ： 国《 我 物权法》 ７ 第 ４条明确规定 了小区车位 、 车库在 不同情 况下的权利归属 ， 但是仍存在 一些争议 ：首 “
先满 足业主的需要 ” 首 先” 以界定 ； 的“ 难 权属约定难 以真正实现 ； 共有 车库 、 车位 中“ 其他场 地” 不明晰及“ 共有权 ” 可能被侵犯 。因此 ， 要解决小 区车位 、 车库 的权属 问题 ， 首先要 通过立法 明确规定小 区的法定车位 ： 其次 在配置一
有独立空间 、 以存放车辆为 目的 的封闭建筑物 ， 其主要
租 等方式 约定 。” 该法条 以 ４ 种方式来 确定车位 、 车库
的归属 ， 即买卖 、 赠与 、 出租和其他方式 。 法律规定 以约 定 的方式 确定小区车位 、 车库 的权属 ． 实际上就是给予
收 稿 日期 ：０ １ ８ ｏ ２ １加 ＿ ８
作者简介 ： 王菁（９ ８ ）女 ， １ ８ 一 ， 四川成都人 ， 四川大学硕士研 究生 ， 主要从事 民商法研 究。
《物权法》第74条的不足与完善探析
《物权法》第７４条的不足与完善探析作者：李娜来源：《新西部下半月》2009年第03期(西安欧亚学院金融与贸易学院陕西西安710065 )摘要由于《物权法》第74条存在许多缺陷与不足，导致《物权法》实施至今，车位车库的法律纠纷并没有消除，反有愈演愈烈之势。
对此，现阶段较为现实、有效的解决办法是由最高人民法院出台相应的司法解释，或者地方政府在不违背《物权法》的原则和精神的前提下出台地方性配套的法规、规章，以规范车位车库的权属。
关键词物权法；车位；车库；归属小区停车位的归属一直是开发商和业主的争议焦点，本来双方希望《物权法》颁布后能够顺利解决这个问题，然而《物权法》正式实施后，关于小区停车位的纠纷并没有停息，由于《物权法》中对停车位的部分问题没有明确规定以及没有相关配套制度的保障，导致了新争议产生。
本文在探讨《物权法》第74条之不足的基础上，提出完善的初步建议。
一、《物权法》第74条的不足各国对于车库、车位的归属大致采取两种模式：或是将它作为共有部分由业主共有，或将它作为专有权的客体，开发商单独出售或出租。
我国《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
”由此可以看出，我国对车库的规定，是将两种模式结合，将小区内车库、车位进行分类，分别采取约定归属和业主共有。
这种模式表面上兼顾了业主与开发商的利益，但是存在许多缺陷与不足，甚至存在一定的法律漏洞，主要体现在以下四个方面。
1、立法目的与法律规范存在冲突《物权法》第74条的立法目的是解决车位法律纠纷，维护业主权益，兼顾开发商和业主的权利。
但《物权法》实施后，纠纷并没有消除，原因在于立法目的与法律规范存在冲突。
《物权法(草案)征求意见稿》中规定：“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。
停车位的权属争议及解决规则
停车位的权属争议及解决规则一、引言随着城市化进程的加快，停车位成为了城市居民生活中一个重要的问题。
然而，由于停车位的有限性和需求的增加，停车位的权属争议逐渐增多，如何解决停车位的权属争议成为了一个亟需解决的问题。
本文将从停车位的定义、权属争议的原因、解决规则等方面进行探讨。
二、停车位的定义停车位是指专门供车辆停放的区域，通常配备有线条、标线等设施，用于规范车辆的停放位置和方向。
停车位可以是室内停车位，也可以是室外停车位。
在城市中，停车位常常由政府或物业公司规划和管理，个人也可以拥有自己的停车位。
三、停车位权属争议的原因停车位权属争议的原因主要有以下几个方面：1.规划不合理：由于城市规划的不完善或者更新换代，导致停车位的规划不合理。
例如，在旧城改造过程中，原有的停车位被撤并用于其他用途，导致现有停车位不足，增加了权属争议的可能性。
2.共有停车位不能满足需求：在一些居住小区或商业区内，停车位供需矛盾加剧，导致停车位紧缺。
当多个业主或商户对同一停车位有需求时，就容易出现权属争议。
3.缺乏明确的所有权证明：停车位作为一种特殊的财产，其所有权证明通常较为复杂。
例如，在私人住宅小区内，停车位的所有权可能属于居民个人，但可能也属于物业公司或政府。
当权属归属不明确时，就容易引发纠纷。
四、停车位权属争议的解决规则为了解决停车位的权属争议，我们可以从以下几个方面进行规范和解决：1.完善城市规划和管理：政府部门应加强城市规划和管理，合理规划停车位，确保供需平衡，并确保停车位的所有权转移过程规范和透明。
2.制定统一的停车位管理政策：政府应根据城市实际情况，制定统一的停车位管理政策，明确停车位的使用权、拥有权和转让权，规范停车位的所有权归属。
3.增加停车位的供给：政府可以通过拓宽道路、增设停车楼等方式，增加停车位的供给，缓解停车位供需矛盾，减少权属争议的发生。
4.引入第三方机构进行权属鉴定：对于权属不明确的停车位，可以引入第三方机构进行权属鉴定，并出具明确的权属证明。
地下车位、车库归属之判定与不动产登记之完善基于住宅小区地下车位、车库归属纠纷的类型化分析
地下车位、车库归属之判定与不动产登记之完善基于住宅小区地下车位、车库归属纠纷的类型化分析一、本文概述随着城市化进程的加速，住宅小区成为城市居住的主要形式，而小区内的地下车位和车库归属问题也随之凸显。
这些空间的所有权、使用权以及管理权的界定，不仅关系到居民的日常生活，也涉及到法律、经济和社会多方面的利益平衡。
本文旨在通过对住宅小区地下车位和车库归属纠纷的类型化分析，探讨现行法律法规在处理此类纠纷时的适用性和局限性，进而提出完善不动产登记制度的建议，以期为解决此类纠纷提供理论支持和实践指导。
本文首先对住宅小区地下车位和车库的归属问题进行概述，包括其法律性质、权利归属的现状以及存在的问题。
接着，通过案例分析和类型化处理，归纳出常见的纠纷类型及其法律适用难点。
本文将深入探讨现行不动产登记制度在处理此类纠纷时的不足，并提出相应的完善建议。
本文将总结研究成果，展望未来研究方向，以期推动相关法律法规的完善和实践中的应用。
二、住宅小区地下车位、车库归属纠纷概述住宅小区地下车位和车库的归属问题，是当前城市居住环境中常见的法律纠纷之一。
随着城市化进程的加快和居民生活水平的提高，私家车数量激增，导致停车需求与停车位供给之间的矛盾日益突出。
地下车位和车库，作为解决这一矛盾的重要途径，其归属问题显得尤为重要。
在法律层面，地下车位和车库的归属问题涉及物权法、合同法、物业管理条例等多个法律领域。
根据我国相关法律规定，地下车位和车库的归属应当依据建筑物区分所有权的原则来确定。
在实际操作中，由于法律规定的不明确和具体情况的复杂性，地下车位和车库的归属纠纷频发。
权属争议：业主与开发商之间，或业主与物业管理公司之间，就地下车位和车库的所有权归属发生争议。
这通常涉及购房合同中对车位和车库归属的约定，以及物业管理规定。
使用权争议：业主之间因地下车位和车库的使用权分配产生纠纷，如车位分配不公、车库使用规则不明确等。
收益权争议：涉及地下车位和车库的出租、出售等产生的收益分配问题，尤其是在公共区域或共有产权的车位和车库。
住宅小区车位、车库的性质及其权利归属研究兼评《物权法》第74条
住宅小区车位、车库的性质及其权利归属研究兼评《物权法》第74条一、本文概述随着城市化进程的加速，住宅小区的车位和车库问题日益凸显，成为社会各界关注的焦点。
车位、车库的性质及其权利归属，不仅关系到业主的切身利益，也影响到小区管理的秩序和效率。
因此，对住宅小区车位、车库的性质及其权利归属进行深入研究，具有重要的理论价值和实践意义。
本文旨在通过文献综述和实证分析的方法，对住宅小区车位、车库的性质及其权利归属进行深入探讨。
本文将对车位、车库的法律性质进行界定，明确其属于住宅小区配套设施的属性。
本文将分析车位、车库权利归属的法律依据，包括《物权法》《房地产管理法》等相关法律法规。
在此基础上，本文将通过案例分析，探讨实际操作中车位、车库权利归属的争议点及解决路径。
本文还将对《物权法》第74条进行评析，探讨其对于住宅小区车位、车库权利归属的规定是否完善，是否适应当前社会发展的需要。
本文还将提出完善车位、车库权利归属制度的建议，以期为我国相关法律法规的完善提供参考。
通过本文的研究，我们期望能够为住宅小区车位、车库的管理和使用提供更加明确的法律依据和指导意见，促进小区管理的规范化、法治化，维护业主的合法权益，推动和谐社区的构建。
二、住宅小区车位、车库的性质分析住宅小区车位、车库的性质是一个复杂且关键的问题，它直接关联到车位、车库的权属、使用权、转让权等法律关系的确定。
在我国《物权法》第74条中，对于住宅小区车位、车库的归属问题做出了规定，但在实践中，对于其性质的理解仍然存在争议。
住宅小区车位、车库是否具有独立性是一个需要明确的问题。
从物理属性上看，车位、车库作为独立的建筑单元，具有固定的空间位置和使用功能，可以独立于住宅进行转让和使用。
然而，在法律属性上，车位、车库是否可以作为独立的物权客体，却受到了一定的限制。
这主要源于我国土地制度的特殊性质，即土地使用权与地上建筑物所有权之间的绑定关系。
因此，住宅小区车位、车库的独立性需要在土地使用权与建筑物所有权之间寻求平衡。
《物权法》关于车位权属的研究结语与参考文献
学者观点及理论依据
01
部分学者认为车位应作 为独立不动产，其产权 归属应根据合同约定确 定。
02
另有学者认为车位应计 入公摊面积，产权归属 全体业主，以保障业主 权益。
03
还有学者提出人防车位 应归属于国家，由投资 者使用管理并享受收益 。
04
理论依据主要包括《物 权法》、《合同法》、 《人民防空法》等相关 法律法规。
车位转让、租赁等规定
车位可以依法进行转让、租赁等交易行为， 但需遵守相关法律规定。
人防车位的特殊规定
人防车位属于人防工程组成部分，其权属和 使用需遵守人防法等相关法律规定。
03
车位权属的争议与解 析
车位权属的争议点
车位是否应作为独立 的不动产进行登记和 交易。
人防车位的产权归属 及使用管理问题。
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学者观点汇总
学者甲认为，《物权法》第七十四条 明确了车位、车库的归属原则，即应 当首先满足业主的需要。因此，在车 位、车库的配置比例上应当充分考虑 业主的需求和利益。
学者乙指出，在司法实践中应当注意 区分不同类型车位、车库的权属问题 。例如，人防车位、机械车位等特殊 类型的车位在权属上可能存在不同的 法律规定和解释。
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社会经济发展需求
随着市场经济的发展，物 权关系日益复杂，需要制 定专门的法律来规范。
法律体系完善
物权法是我国民法体系中 的重要组成部分，其制定 有助于完善我国民事法律 制度。
国际接轨
借鉴国际先进的物权法律 制度，使我国物权法与国 际接轨，提高法律适用的 准确性。
《物权法》的基本原则
平等保护原则
研究内容和结构
研究内容
住宅小区停车位权利归属的立法缺陷与完善——《物权法》第74条评析
公摊 面积 即公用 分摊 建筑 面积， 是指 每套 （ 单元） 商 品房 依法 于维 护业主 合法 权益 。因此 ， 笔 者赞 同后者 。
应 当分 摊 的公用 建筑 面积， 由整栋楼 的产 权人 共 同所 有 的整 栋楼 公 用部 分 的建筑 面积 。 公摊 面 积说认 为 ， 住 宅 小区建 筑 物的 面积
有。
要” 又将 承受 何种 后果 ？ 《 物 权法》 的规 定都 没能解 决上 述 问题 。
成 本 分摊 说则 以停车 位 的建 设成本 是 否纳入 住 宅价 格构 成 ２ ０ ０ ９ 年 出 台的 《 最高人 民法院 关于 审理建筑 物 区分所 有权纠 纷 作 为确 定其 权属 的依 据 ， 若 已纳入 当属业 主共 有 ， 反 之 则 由开 发 案件 具体应 用法 律若干 问题 的解释》 第５ 条认 定建设单 位按配 置 商 自主 销售 。 比例 将车位 以出售 、 附赠 或者 出租等方 式处分 给业主 的行 为即是
关 键词 住 宅 小区停 车住 权利 归属 立 法缺 陷 文章编 号 ： １ ０ ０ ９ 旬 ５ ９ ２ （ ２ Ｏ ｌ ４ ） ｌ ６ ５ ２
作 者简 介 ： 陈晓 晓 ， 中南财 经政 法大 学法 学院 民商 法学本科 生。 中图分 类号 ： Ｄ ９ ２ ３ ． ５ 文献 标识 码 ： Ａ
于 停放汽 车 的车位 、 车 库 的归属 ， 由当事人 通过 出售 、 附赠或 者 出 租 等方 式约 定 。 占用 业 主共有 的道 路或 者 其他 场地 用于 停 放汽
车 的车位 ， 属于 业主共 有 。 ” 该 规定 为“ 车位 纠纷” 的处理 提供 了法 二、 小 区停车 位权利 归属 的立 法缺 陷
第一 种观 点认为 ， “ 首先满足 业主 需要” 意味着 开发 商修建停
住宅小区停车位权属问题探究
住宅小区停车位权属问题探究近年来，随着中国经济的飞速发展和城市化进程的加速，住宅小区的数量和规模不断扩大，而停车位成为一个越来越普遍的难题。
停车位无疑是业主们非常关切的问题，而这背后的权属问题也日益引发争议和探讨。
首先，我们需要明确的是，小区内的停车位通常由业主委员会负责管理，但是停车位的所有权并不一定在业主手中。
有小区居民对此感到疑惑和不解，但是根据现行法律，停车位的归属问题可以分为以下几种情况。
第一种情况是，停车位属于业主共有。
这种情况下，业主会按照房屋面积比例共同拥有停车位，并且在使用上享有相应的优先权。
例如，某小区的业主在入住时共同购买并享有小区内的停车位，并且一般可以通过物业或业主委员会安排和管理停车位的使用。
第二种情况是，停车位归属于开发商或物业公司。
这种情况下，开发商或物业公司作为停车位的所有者，有权对其进行规划、管理和出租。
比如，某小区在交付前，由开发商自行设计了停车位，并通过物业公司进行收费租赁，单价为每月50元。
第三种情况是，停车位属于集体所有制。
这种情况下，停车位并不属于任何个人或单位所有，而是属于小区业主委员会或居民委员会，由其进行收益分配和管理。
例如，某小区在建成后，业主委员会在楼下闲置的门面开设了一个自行车和车位租借点，增加了小区收入并能够满足业主和周边居民的需求。
但是，在实际运行中，停车位权属问题却并不总是如此简单。
以下是三个具体的案例。
案例一：开发商不履行承诺问题某小区在售楼时承诺业主可以购买停车位，但实际上，小区内的车位全部被开发商出售给了另外一家公司。
此时业主们要求开发商解决停车位问题，但开发商却推诿不理。
业主们只能通过维权或者向政府有关部门申诉来解决。
案例二：停车位出租收益问题某小区内有停车位，但是物业公司私自将其出租，业主却未从中得到任何收益。
在业主的强烈抗议后，物业公司同意将停车位租金的一部分用于小区公共设施维修和改善，解决了业主的利益问题。
案例三：停车位使用权争议问题某小区有一位业主拥有两辆车，但只购置了一个车位，另一个车辆则需要停在别人的车位上。
从《物权法》第七十四条看小区车库的归属问题汇总
从《物权法》第七十四条看小区车库的归属问题<《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
该条款确立了关于小区车库的归属的一个原则，即车位车库必须根据约定来确定归属。
“这也就是说，法律给与了开发商或业主通过约定保留车库所有权的可能性，如果开发商在合同中作出了保留车库所有权的约定，那么，他就获得了车库所有权。
”在市场经济条件下，这有利于更大地发挥市场的调节作用。
如果开发商认为房屋销售获利更大，则可以放弃车库的所有权，将其出售、附赠给业主使用；反之则可以保留车库的所有权，将车库出租给业主使用。
从这里可以看出，《物权法》承认了开发商的天然优势地位，以保障他们开发车库的积极性，缓解车库紧缺的状况。
另外，这种约定在一定程度上是承认了小区车位车库可以作为独立交易的客体，为业主以后自主的转让或出租提供了法律的依据。
《物权法》第七十四条第一款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
这里的“首先”不同于“优先”。
后者是指在同等的条件下，业主优先获得：“首先”则不区分条件，更有助于保障业主利益。
这实际上是对小区车位车库的出售或出租加以了必要的限制。
尽管法律允许小区车位车库可以成为交易的客体，但为了本区居民的停车需要和方便生活，必须先满足业主的需要。
在业主没有满足需要前，开发商与业主以外的人订立的买卖合同应当是无效的。
从这点上看，再次说明了与优先购买权的区别。
优先购买权是在同等条件下有权优先购买，如果业主以外的人出价更高，则可以卖给业主以外的人。
但按此款规定，即使业主以外的人在出高价的情况下，开发商也不能出售。
该条款规定主要是针对现实生活中的一些情况：有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放；不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地作为车位等问题。
这体现了法律对市场调节的干预。
试析《物权法》车位(库)归属规则
法定 归属 业 主共 有 车位 （ ） 库 的类 型界定
、
（ ） 一 车位 （ ） 定 归属 业 主 共 有 规 定 体 库 法 现 的立 法精 神
《 土地使用权 出让合 同书》 约定的土地面积 、 用 途、 建筑容积率 、 建筑 密度、 建筑 限高 、 地、 绿 动
工完工期 限等 内容进行规划 、 报批 、 开发建设 ； 最后将建成的商品房卖给业主。根据我国现行
试析《 物权 法》 车位 （ ） 库 归属 规则
王 荣珍
（ 广东外语外 贸大学 法学院 ， 广东 广 州 ５０２ ） １４０
［ 摘
要］ ＜ 物权法》 于车位（ 的权利归属界定不清晰， 关 库） 在法律实施 中有诸多 问题亟待研究。除了
占用业主共有道路的地面车位归属业主共有外 ， 未计人容积率亦未分摊土地使用权 面积份额的车位 （ 应 库） 归属业主共 有， 否则属于开发商所有 ， 但未计人容积率 ， 有独立土地使用权的地下车位（ ） 于开发商所有 。 库 属 对于归属明确 的车位（ ， 库） 开发商、 业主、 非业主可以在首先满足业主需要限制下进行约定 ； 在出售和出租的
房屋 的所有权和该房屋 占用范 围内的土地使用
车位（ ） 以约定 归属？如何约定 等 问题 都 库 可
语焉不详 。《 物权法》 实施 ２年有余 ， 车位 （ ） 库 归属纠纷不但没有平息反而愈演愈烈。由于法
律完善 尚需时 日， 因而 ， 从解释论 的角度分析车 位（ 归属规则 ， 于正确理解 与适用 该规则 库） 对
地” 属于业主共有 的车位（ ） 库 包括哪些 ？哪些
在房地产交 易时 “ 随地走 、 随房走 ” 房屋 房 地 ，
所有权和土地使用权共同作为交 易的标 的。如 《 城镇 国有 土地使用权 出让 和转让暂 行条例 》
对《物权法》区分所有建筑物车位、车库归属、利用制度的若干思考
只要符合区分所有建筑物的特征 ，就属于 《 物权法 》 业主建
筑 物 区分所有 权 制度 的调整 范 罔。适用 《 权法 》车 位 、车 物
库归属、 利用制度加 以调整 ， 当然也应纳入学者的研究范围。 因此对“ 居民小区” 小区” 或“ 车位 、车库归属、利用制度 的研 究并不能等同于＿ 物权法 》车位、车库归属 、利用制度的 ｘ 寸《
年 ，我 国私人 汽车 保有 量 为 ３ ８ ８ ５万辆 ，增 长了 １ ．４ ９９ ％。而
三类城市居住区的划分标准 （ 口数及户数 ） 人 有详细的规定。
而学 者们 所使 用 的“ 民住 宅小 区” 小 区” 居 和“ 概念 应 当是 等 同 于上 述规 范 中使 用 的“ 市居 住 区” 念 ，具体 包括 居住 区 、 城 概
文对 《 物权法》车位 、车库归属、利用制度的研究对象、产生原因、相关法律主体的特点及其利益性质等背景因素进行研究，
并 以相应 的研 究结 论 为依据 ，对该项 制度进 行 剖析评 价 ，提 出相应 的完善 建 议及有待 解 决 的问题 。
［ 键词］ 物 权法 关 车位 车库 归属 利用
成这一 问题 的 原因 之一是 有关 解决 城镇 居 民建筑 区划 内停 车
问题 的相关 法律 制 度的不 完善 ，其 中又 以物权 法领 域 的区分
所 有 建筑物 车位 、车库归 属 、利用 制度 的小完 善 表现得 较 为 突 出。在 《 物权 法 》的草 案审 议阶段 ，众 多学 者对 此 问题各 自提 出了解 决 问题 的基本 原则 与具 体构想 。 ０７ ３月颁布 ２０ 年 的 《 权法 》 ，在 其第 六章 ‘ 主 的建筑 物 区分 所有 权” 物 ‘ 业 中规 定 了区分所 有建 筑物 车位 、车 库归 属 、利用制 度 。尽管 《 物 权 法 》在我 国首 次确 立 了区分 所有 建筑 物车位 、车库归 属 、 利 用制 度 。但 不 少学 者认 为该 制度 存在重 大缺 陷 ，需进一 步 完 善 。笔者结 合对 上 述学 者论 述 的考察 ，阐述 自己对 《 权 物
论小区停车位的归属问题
绪论一、小区停车位权利归属问题的研究意义、目的近年来，由于人们生活水平的不断提高，家庭轿车的拥有率持续增大，而使商品房住宅小区内因停车位（场）供需关系紧张导致的纠纷、冲突日益扩大和加剧。
“停车难，难停车，车难停”不断衍生出各种形式的社会问题和矛盾。
房地产开发商、物业服务企业和小区业主之间就有关停车位的权利归属、买卖合同、租赁使用、保管收费及损害赔偿的纷争凸现，各方当事人为其自身的利益各执一端，众说纷纭。
在繁杂众多的此类纠纷中，以停车位的产权归属争论最为突出。
虽然我国颁布实施的《物权法》和《物业管理条例》对有关停车位的产权归属有了一定的法律条文规定，但这些规定还是过于笼统抽象，甚至有的规定模糊矛盾，这给现实操作和司法实践都带来了一定困扰和麻烦。
据此，对小区停车位的权利归属及行使这一选题进行研究具有以下意义：（一）现实意义随着我国住房制度改革的进一步深入以及有车一族的不断涌现，“车位之争”已成社会关注问题之一。
城镇居民收入的逐年增加，汽车不再是高档奢侈品，私家车的普及化程度一直加深。
停车位需求量的持续加大，车位出售和租赁价格的不断上涨，让越来越多的购房者在买房时不得不考虑小区的停车条件。
小区停车位开始供不应求，有关停车位的产权和使用纠纷也随之而涌，以车位的产权归属纠纷尤为核心和激烈。
其争议的根源在于我国对小区停车位的产权归属没有明确的法律规范，因此，明确小区停车位的权利归属，对解决小区物业管理中的“车位之争”难题，是有着极其重要的现实意义的。
（二）理论意义目前，我国对小区停车位的权利归属研究还处于起始阶段，对小区停车位的权利主体没有明确的法律法规的条文进行规范。
开发商将商品房卖给购房者，是否意味着停车位的产权也随之转移给购房者？开发商与业主，究竟谁才是小区停车位的合法所有权者？小区的地上停车位和地下停车位是否都是归全体业主所共有？业主共有的停车位和业主单独所有的停车位在权利行使上是否有区别？一系列停车位所派生出来的问题纠纷，归根到底都与停车位的权利归属有必然直接的关系，因而只有明确界定停车位的权利主体，才能从法律理论上解决上述问题。
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对《物权法》车位权属规则的检视与完善关键词: 车位物权法建筑物区分所有权内容提要: 我国《物权法》规定车位权属处理“应当首先满足业主的需要”的表述过于概括，“其它场地”所指不明，约定归属不切实际且有违法律体系的一致性。
应立足我国国情，从车位的性质、类型、功能、土地使用权的状况、车位权属所涉及的利益关系等方面加以分析，借鉴国外立法例，在坚持小区车位应当首先满足业主需要的立法宗旨下，完善《物权法》的车位权属规则。
一、对《物权法》车位权属规则的检视《物权法》第74条第1款规定彰显了立法者维护业主利益的价值选择，对于构建和谐社区、维护社会稳定无疑具有积极意义。
但其表述过于概括，极易发生理解上的分歧。
譬如，“首先”应是业主对小区车位享有同等条件下的优先购买权、优先承租权。
[1](P35)“首先”不同于“优先”，对其理解应服从保护业主利益的立法目的。
[2](P92)“首先”是不区分条件地优先满足业主的需要。
[3](P158) 车位的购买数量应在合理范围之内，且只是用于生活用途，不得用于经营用途，合理的数量并不限于一户一个。
[4](P83)这种规定的模糊性，导致司法与执法实践难以操作。
为此，最高人民法院关于《审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第5条规定，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合《物权法》有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
但《解释》仍欠具体。
据笔者对广州市房地产权登记交易中心的调研，办理车位产权登记的难点就在于如何认定该车位是否已“首先满足业主的需要”?当事人通过法院强制执行中的拍卖取得车位的，是否受“首先满足业主的需要”的限制? 可见，这种模糊规定亟待改进，否则势必埋下纠纷的隐患，影响立法目的实现。
从表面来看，《物权法》第74条第2款规定尊重当事人的意思自治，顺应市场经济的基本要求，十分合理。
然而，立足我国现实与相关立法，审视其实施现状，就不得不质疑其合理性。
在我国，小区车位至今仍然供不应求，属于稀缺资源; 房地产市场基本处于卖方市场，缺乏竞争;国家和地方政府对小区车位的价格缺乏管制。
《物权法》第74条第3款规定明确了归属业主共有车位的类型，但也不乏缺漏之处。
其一，“其它场地”所指不明，易滋争议。
有人认为，“其它场地”是指未纳入建筑区划的其它场地，主要是指未纳入建筑区划的空地。
[5](P602)还有人认为，“其它场地”不宜以“是否纳入建筑区划”为判断标准，不应局限于“土地”，在解释上与“土地”同其意义者，亦在之列，包括: 首层架空层、结建人防工程等。
[6](P19－20)可以说，至今首层架空层车位、地下车位的权属仍不明确与此不无关系。
其二，车位共有权的内容不清晰。
如业主共有车位是否可以出售? 谁有权出售? 谁有权买受? 所取得的是车位所有权还是专用权?所得收益归谁等问题，由于涉及小区的和谐发展或具有一定的专业性，须由《物权法》加以明定。
二、对车位法律性质的分析有学者认为，车位不是独立的特定物，不能成为单独的交易客体。
[7](P51)那么，车位是否是独立物?通说认为，独立物是指依社会观念认可的、得以一“完整”之物存在的物，易言之，是此物与彼物可依人为划分而独立者。
[8](P80)关于独立物的判断标准，从古至今不断演进，但无非是强调物要有形式上或观念上的独立性、使用上的独立性，以便在其上设定一个独立的物权，满足人们生产生活的需要，维护交易的秩序。
停车场或车库形式上为“一物”，但为了停车需要和交易便利，人们人为在其中通过划线等方式明确一个个车位的范围并作为单独的交易对象，因而车位具有观念上的独立性。
同时，车位具有停放车辆的特定用途，人们可以通过公共车道和出入口驾驶汽车出入车位，实现对车位的利用，无需借助其它专有部分，因而车位具有使用上的独立性。
据此，可认定车位为独立物。
《物权法》第74条第2款关于车位可以出售、附赠或出租的规定也已暗示这一点。
既然如此，车位就不是区分所有建筑物的重要成分。
在德国，重要成分的判断标准是:物与物之间的关系如此紧密，以致如果分离，则会使一物遭到毁坏、损害或丧失效用。
[9](P24)显然，车位不符合该标准。
作为独立物的车位就具备构成专有部分的可能性，可以被认定为专有部分，成为专有权的客体，由业主或开发商享有专有权，通过登记取得独立的产权证书，可以单独流转。
许多国家和地区不乏将车位认定为专有部分的立法例。
德国《住宅所有权法》第3条第2项规定: “以持久性的界限标明范围的停车场，视为有独立性的房间。
”[10](P424)美国法将专门停车场中的车位认定为专有部分，开发商可以单独转让、出租和抵押。
我国台湾地区自行增设停车位、奖励增设停车位可以成为区分所有建筑物的专有部分。
然而，《物权法》并没有明确车位是否构成专有部分。
《解释》第2条弥补了这一缺漏，明确了车位构成专有部分的条件，但不尽合理，其规定的第三个条件“能够登记成为特定业主所有权的客体”实为多余。
因为只要具备前两个条件亦即“具有构造上的独立性，能够明确区分”和“具有利用上的独立性，可以排他使用”即可。
建议《物权法》修改时，在检讨《解释》的基础上，增加对车位构成专有部分的规定。
当然，车位是独立物并不意味着车位只能构成区分所有建筑物的专有部分。
车位究竟属于专有部分还是共有部分，除了考虑车位是独立物外，还需综合考虑土地使用权的状况，车位的类型、功能、以及不同利益主体间的利益平衡等。
有学者认为，车位是区分所有建筑物的“从物”。
其处分应依《物权法》第115条确立的从物规则，是否归属于业主，取决于售房合同的约定。
[11] (P64－65)该观点看到了车位具有独立性和辅助的经济效用，但是却忽略了车位的独立使用价值。
从物的最大特点是，如果没有主物的存在，从物无法独立发挥其效用，例如没有刀的刀鞘，没有灯的灯罩等。
由于丧失了对主物的辅助与配合作用，其效用完全无法独立显现。
[12](P15)但离开了区分所有建筑物，车位仍然能够独立发挥其泊车的功能。
尽管不能否认建筑区划内的车位是区分所有建筑物的配套设施，使用主体主要是居住在这里的业主，但这种关联性并不能体现为物与物之间的主从关系。
如果按照从物规则解决小区地下车位的权属问题，就可能出现:一是在当事人没有特别约定时，地下车位归业主共有，因其建筑成本比较高，对开发商很不公平。
二是开发商通过约定保留作为从物的车位所有权，将会利用其优势地位，垄断车位资源，高价出售或出租车位，谋取垄断利益，侵害业主对车位应有的合法利益。
三、对车位权属规则的应然分析(一) 对车位功能的分析我国建设部和地方政府出台的规范性文件对车位的配建做出了规定。
①根据这些规定，开发商在建设住宅小区时，应该报经规划修建一定比例的车位，作为配套设施。
强制配建车位作为配套设施，也是许多国家和地区的通例。
如根据法国《都市计划法》，于新建建筑物时，建筑者负有于建筑物基地内，为每一住户设计一停车空间的义务。
[13](P210)加拿大多伦多市要求开发商必须依法为拥有2间卧室的住户配置1个停车位，为拥有3间以上卧室的住户配置2个停车位。
[13](P5)我国台湾地区1991年“内政部营建署”发布命令，规定日后建筑物在地下室依法附建的防空避难室兼停车空间，应视为公共设施。
在我国汽车已成为城市居民出行的重要交通工具，而且随着我国经济的发展和国民生活水平的提高，人们对汽车的需求量还会增加。
因而，居住在小区里的有车业主对车位的需求是必然的。
将法定车位作为配套设施，有利于满足业主的停车需要，提升小区的居住环境。
(二) 对车位权属所涉利益及其规范性质的分析民法规范的核心任务就是协调利益关系，立法者总是要根据利益关系的不同类型，设置相应的法律规范。
[14](P93)因而，讨论《物权法》车位权属规则的应然状态，就有必要分析车位权属所涉及的利益关系。
民法所协调的利益关系从总体上来讲，主要包括以下三种类型:民事主体与民事主体之间的利益关系; 民事主体利益与国家利益之间的关系;民事主体利益与社会公共利益之间的关系。
[14](P93)一般来说，对于民事主体与民事主体之间利益关系的调整主要借助任意性规范，此外还有倡导性规范和混合性规范。
对于民事主体利益与国家利益、社会公共利益之间关系的调整主要借助强行性规范。
那么，就小区车位权属所涉及的利益关系而言，由于法定车位是小区的配套设施，缺少则房屋单元和整个小区对业主就失去了应有的价值，如果对其规范不好，势必影响社区的和谐、社会的稳定，进而损害公众利益，因而法定车位权属所涉及的利益关系表面看来是业主与开发商之间的关系，实质上应属于民事主体利益与社会公共利益之间的关系，理应由强行性规范加以调整。
结合上述对法定车位功能的分析，应强制规定小区须配建一定数量的法定车位，属于业主共有，开发商须强制性地向业主移交法定车位的控制权。
在共有车位中，强制设置专供来客使用的车位。
因为这类车位供来访的亲戚朋友或为业主服务人员的车辆停放使用，具有公共性和临时性，应属小区的公共配套设施。
由于增设车位是开发商在小区内于法定配套以外依法自行建造的车位，并非强制建造，因而对其权利归属不宜采用强制性规范去调整，但其建在小区内，出于对小区业主和谐生活秩序的保障，对其权利归属也不能纯粹采用任意性规范去调整，其权属所涉及的利益关系是开发商与业主之间的关系，宜通过混合性规范去调整。
即规定开发商可以保留增设车位的所有权，有权自行决定出售、附赠、出租等，但在出售、出租增设车位时，应首先满足业主的需要，业主在同等条件下享有优先购买权或优先承租权。
(三) 对土地使用权与车位权属关系的分析我国现行法律实行了“房地产权一致”的原则，在静态方面表现为房地产权主体一致，在动态方面表现为房地产权一同处分，在房地产交易时“房随地走、地随房走”。
②条法律原则对房地产权关系的处理具有普适性，因而在讨论车位权属规则的应然状态时应予遵循，以保持法律体系的一致性。
具体来说:如果界定车位归业主共有，则其占用的土地使用权出让金就应该由业主承担，可以按照现行做法，不计入容积率，不分摊土地使用权面积，建在业主共有土地使用权的土地上。
如果界定开发商可以保留车位的所有权，则车位就必须计入容积率，分摊土地使用权面积，取得独立的土地使用权，从而独立登记取得产权证书，由开发商依法处分。
车位的权利与土地使用权的转移要同时进行。
据此，可以看出《物权法》第74条第3款规定遵循了“房地产权一致”的原则，第2款规定则违反了这一原则。
因为我国部门规章和地方规范性文件多规定，层高 2.2米以下(不包括2.2米)的房屋不计入建筑面积、地下车库、非经营性架空层等不计入容积率，③计入建筑面积或容积率的建筑物是不能取得相应宗地号的土地使用权面积份额，因而随着小区内房屋所有权转移给全部业主，全部或接近全部的土地使用权都随之转移给业主。