营改增后物业公司代收水电费、暖气费问题 [税务筹划优质文档]

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营改增后,工程施工过程中的水电费如何处理才是正确的

建筑施工企业纳税人，营改增后，工程施工过程中的水电费如何处理才是正确的?发布时间:2016—08-16 11:08一、建设方代施工方扣缴水电费的税收风险及其控制的合同签订技巧（一)税收风险分析在实践中，由于水电费用都是由电力公司和自来水公司委托其开户银行进行代收，实际承担水电费用的主体是水表和电表的所有权人,施工方在施工过程中往往是租用或借用甲方的水表或电表,因此，施工方在施工过程中所消耗的水电费用，往往是由水表和电表的所有权人建设方或甲方进行代缴，并于今后与施工方进行工程结算时,从应给予施工方的工程款中进行扣缴。

这种由建设方代施工方支付水电费存在一定的税收风险,主要体现在增值税在和企业所得税的风险，分析如下：1、增值税的风险由于业主从施工企业工程款中代扣的水电费用，电力公司和自来水公司将增值税专用发票开给了业主，导致施工企业没有增值税专用发票而无法抵扣增值税进项税.而业主（一般纳税人的情况下)收到电力公司和自来水公司开具的水电费增值税专用发票中含有施工企业施工过程中使用水电费的增值税进项税额部分是不可以抵扣业主的增值税销项税。

2、企业所得税的风险施工企业的企业所得税前无法扣除建设方代施工方支付的水电费.因为，施工方承担的水电费用,由建设方进行代扣代缴，而自来水公司和电力公司收取水电费用后,开具的发票台头是建设方的名字，建设方把该张发票交给施工方进行账务处理。

根据国税发［2008］40号和国税发［2008]80号文的规定，对于不符合规定的发票和其他凭证，包括虚假发票和非法代开发票，均不得用以税前扣除、出口退税、抵扣税款，企业取得的发票没有开具支付人全称的，不得扣除，也不得抵扣进项税额，也不得申请退税。

因此,自来水公司和电力公司收取水电费用后，开具发票台头是建设方名字的发票，该发票给予施工方入账是不可以在施工方企业所得税前进行扣除。

(二）税收风险控制的合同签订技巧为了控制和化解建设方代施工方扣缴水电费的税收风险，应采取以下合同签订技巧:1、将水电费计入施工企业产值的签订技巧第一,明确水电费用代扣代缴条款。

关于物业公司代收代付水电费涉税问题的分析

关于物业公司代收代付水电费涉税问题的分析物业公司作为管理和服务业的一种形式，在代收代付业务中存在一些涉税问题。

本文将对物业公司代收代付水电费涉税问题进行分析，提出相关的解决方案。

我们需要了解代收代付水电费的税收政策。

根据《中华人民共和国个人所得税法》和《增值税法》，代收代付行为应当按照相关税收法规进行申报和缴纳税款。

根据《房地产管理条例》，物业公司有义务负责小区内的公共设施维护和管理，而这些管理费用是需要纳税的。

代收代付水电费所涉及的税收问题主要体现在两个方面。

一是代收代付行为所产生的收入是否应该纳税；二是物业公司在代收代付过程中是否在税收方面存在漏洞。

对于第一个问题，代收代付行为所产生的收入应该纳税。

根据《中华人民共和国个人所得税法》的规定，任何个人或单位从居民个人所得支取、代扣代缴的款项，应当在支付时扣缴个人所得税。

物业公司在代收代付水电费过程中所获得的代收代付费用应当进行纳税申报。

对于第二个问题，物业公司在代收代付过程中需要注意相应的纳税义务。

代收代付水电费所产生的管理费用应当纳税。

根据《房地产管理条例》的相关规定，物业公司有责任对小区内的公共设施进行维护和管理，而这些管理费用应当纳税。

物业公司需要确保代收代付行为的透明和合规性。

物业公司应当建立健全的财务管理制度，完善税务风险管理，确保代收代付行为的合规性。

针对以上所提出的问题，我们可以提出一些解决方案。

物业公司应当加强内部财务管理，确保代收代付行为的合规性。

物业公司应当建立健全的财务审计制度，加强税务合规性管理，确保代收代付行为的透明和合规性。

物业公司可以与税务机关进行合作，加强税收政策宣传和培训，增强员工对税收政策的认知和理解。

物业公司可以针对代收代付水电费的税收问题进行咨询，寻求专业的税务顾问的帮助和指导。

物业公司各项代收费用的涉税处理大全！

物业公司各项代收费用的涉税处理大全！2019-02-28 06:28物业公司作为一个特殊的服务行业，在经营过程中涉及到各种费用的收取，比如水费、电费、暖气费、物业费、电梯费、垃圾费等等，这些费用到底哪些是代收？哪些是转售？哪些又是真正意义上的销售行为？这些行为应该如何缴纳增值税？如何开票呢？早在营业税时期，国家税务总局关于物业公司代收费用是否计征营业税问题就有政策规定。

《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》（国税发【1998】217号）文件中规定：物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。

营改增之后，作为营业税政策的延续，物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租不计征增值税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收增值税。

那么如何理解“代收”呢？严格上来讲，必须同时满足以下两个条件才称之为“代收”：1.物业公司不垫付资金；2.物业公司从业主手中收取的款项全部交给销货方，并由销货方直接向业主开具发票，由物业公司转交给业主。

物业公司在中间只起到“运输”和“管理”的作用，那么在此情况下对物业公司代收的水费、电费等费用不征收增值税，对于另行收取的管理费征收增值税。

但是在实务中，物业公司收取的各种费用通常都是加了价，并且也无法直接让销货方向业主开票，所以基本上不满足以上所述的“代收”条件，那么在这种情况下应该如何计算缴纳增值税，如何开票？一、水费1.税额计算根据《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年第54号）规定，提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。

关于物业公司代收代付水电费涉税问题的分析

关于物业公司代收代付水电费涉税问题的分析
物业公司代收水电费所涉及的税收主要有增值税和个人所得税。

根据国家税收政策规定，物业公司提供的代收代付服务属于服务类税收项目，应按照增值税法规定缴纳增值税。

物业公司所收取的代收代付费用属于营业收入，需要扣除相应的增值税后再计算应纳税额。

物业公司还涉及到代收房屋租金和代收物业管理费等一些其他收入，也需要按照相应的税
收政策规定缴纳增值税。

物业公司代收代付水电费可能还涉及到房产税和城镇土地使用税等税收。

根据国家税
收政策规定，物业公司作为物业管理的机构，其所管理的房产需要按照相关政策缴纳房产税。

如果物业公司拥有土地使用权，还需要按照相关政策规定缴纳城镇土地使用税。

物业公司还需要注意税务合规问题。

根据国家税务机关的相关规定，物业公司需要按
照税务政策要求及时、准确地申报纳税，并按时缴纳税款。

物业公司还应保存好税务登记、会计凭证和相关资料，以备税务机关进行查验。

对于纳税申报不准确、漏报、迟报或者违
规避税行为，税务机关有权进行税款调整、罚款并可能进行税务稽查，给物业公司带来不
必要的经济损失和信誉风险。

物业公司代收代付水电费涉及到增值税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税等一
系列税收问题。

物业公司需要根据国家税收政策规定，认真履行纳税义务，确保税务合规，避免不必要的经济和法律风险。

物业公司可以积极与税务机关合作，了解最新的税收政策
和法规，提前做好税务规划和申报工作，降低税务风险和成本。

浙江国税营改增试点20个重点难点问题问答

浙江国税营改增试点20个重点难点问题问答2016-05-05 税捷某省国税营改增试点20个重点难点问题问答一、农产品抵扣问题按照《增值税暂行条例》、财税[2016]36号和国家税务总局2016年第26号公告的规定，一般纳税人购进农产品按下列办法抵扣农产品进项税额：1、向农业生产单位或农民专业合作社购进其自产的农产品（免税），凭农业生产单位或农民专业合作社开具的普通发票抵扣进项税额；2、向农民个人购进其自产的农产品（免税），凭农民个人向税务机构申请代开的普通发票，或一般纳税人自开的收购发票抵扣进项税额；3、向其他一般纳税人购进非自产农产品（应税），凭增值税专用发票抵扣进项税额；4、向小规模购进非自产的农产品（应税），凭自开或向税务机关代开的增值税普通发票（或专票）抵扣进项税额；5、向批发、零售单位购进的（免税）非自产农产品，按照财税[2012]75号的有关规定，不得抵扣进项税额。

二、一般纳税人到酒店消费，住宿费和餐费如何开具发票？由于住宿费可以抵扣进项税额，餐费不得抵扣进项税额，所以一般纳税人到酒店消费，如同时发生住宿费和餐费，建议开具一张增值税普通发票，或者开具一张住宿费专用发票一张餐费普通发票，或者开具一张分两栏（住宿费一栏和餐费一栏）的增值税专用发票。

三、目前居民自然人可以代开增值税专用发票吗？目前，居民自然人代开增值税专用发票仅限于销售不动产和出租不动产。

四、纳税人转租不动产如何掌握试点前后的时间问题？纳税人转租不动产，我们建议仍按取得不动产时间（即三证时间）来掌握，不按转租时间来判定。

五、关于保险公司和其他单位个人代理人问题在保险行业中，存在着大量的个人代理人，他们向保险公司收取代理手续费，并在授权的范围内代为办理保险业务。

营改增之前，营业税是由保险公司代扣代缴，营改增之后，个人代理人成为了增值税纳税人。

由于个人代理人数量多、金额小、流动性强，税收征管成本较高，也涉及到个人利益，敏感性强。

关于物业公司代收代付水电费涉税问题的分析

关于物业公司代收代付水电费涉税问题的分析物业公司代收代付水电费涉税问题是指物业公司作为业主的代理人，代收水电费，并将其付给供应商或相关部门的行为。

在这个过程中，涉及到一些涉税问题，需要进行分析和说明。

物业公司代收代付水电费是否需要缴纳增值税。

根据《中华人民共和国增值税法》第二十一条规定，提供应税服务的单位或个人应当向税务机关办理增值税纳税登记手续，并按照法定程序缴纳增值税。

物业公司代收代付水电费属于提供服务行为，应当纳税，需要向税务机关办理增值税纳税登记手续，并按照规定缴纳增值税。

物业公司代收代付水电费是否需要缴纳所得税。

根据《中华人民共和国个人所得税法》第四十七条规定，个人取得的工资、薪金以及劳务报酬，应当按照法定税率征收个人所得税。

而物业公司代收代付水电费属于劳务报酬的一种，物业公司需要按照个人所得税法的规定，扣缴并缴纳代收代付水电费所得的个人所得税。

物业公司代收代付水电费是否需要缴纳营业税。

根据国务院《营业税改征增值税试点方案》规定，自2012年1月1日起，原适用营业税的服务、不动产和无形资产转让等行为，全部改征增值税。

物业公司代收代付水电费不再需要缴纳营业税。

物业公司代收代付水电费是否需要缴纳城市维护建设税和教育费附加。

根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》和《中华人民共和国教育费附加暂行条例》的规定，纳税人应当依法缴纳城市维护建设税和教育费附加。

物业公司代收代付水电费属于提供服务行为，需要按照规定缴纳城市维护建设税和教育费附加。

物业公司代收代付水电费涉税问题需要注意以下几点：物业公司需要向税务机关办理增值税纳税登记手续，并按照规定缴纳增值税；物业公司需要按照个人所得税法的规定，扣缴并缴纳代收代付水电费所得的个人所得税；物业公司不需要缴纳营业税；物业公司需要按照规定缴纳城市维护建设税和教育费附加。

这些涉税问题需要物业公司严格按照法律法规的规定进行操作和处理，确保合规纳税。

水电费、物业公司房租、物业管理费、空调费等财税处理大全（案例）（物业公司）

水电费、物业公司房租、物业管理费、空调费等财税处理大全（案例）（物业公司）【向承租方收取水电费的收入确认问题】向承租方收取水电费应按总额法还是净额法确认收入？----上海证券交易所会计典型案例研究汇编（2022年1-6期）案例：A 公司为制造型企业，公司将一处厂房租赁给B 公司，并且向承租方B 公司提供水、电等能源。

A 公司按照总表度数向自来水公司和电力公司缴费，能源销售业务按B 公司实际使用量及市场单价计算收取，销售单价与成本单价基本一致。

对于A 公司向承租方收取的水电费，应按总额还是净额确认收入？分析：根据新收入准则，当存在第三方参与企业向客户提供商品时，企业应当根据其在向客户转让商品前是否拥有对该商品的控制权，来判断其从事交易时的身份是主要责任人还是代理人，进而判断应按总额法还是净额法确认收入。

本案例中，A 公司向B 公司转让的商品为水电能源。

A 公司在B 公司消耗水电之前无需预购水电能源，需根据B 公司使用水电的实际情况，按照总表度数向自来水公司和电力公司缴费。

对A 公司而言，其向 B 公司提供的水电能源仅在 B 公司使用时从自来水公司和电力公司购入，在 B 公司使用之前 A 公司并不存在水电能源，不能随时主导能源的使用。

因此A 公司在将水电能源转让给B 公司之前并未取得对水电能源的控制权。

同时，A 公司按市场单价计算收取水电费，对于水电能源没有自主定价权；由于未买断水电能源，因此也未承担相关存货风险。

综合来看，A公司向承租方B 公司收取的水、电费实际上是代收代付性质，应当按照应收承租人的水、电费扣除应支付给供水、供电企业价款后的净额确认收入。

【附长期合同的子公司股权转让收益的会计处理】上市公司将签订了长期服务合同的物业子公司控制权对外转让并约定较长的业绩承诺期时，收到的股权转让款应当如何处理？----上海证券交易所会计典型案例研究汇编（2022年1-6期）案例：20X1 年，A 公司拟将其持有的物业子公司B 公司的80%股权转让予第三方 C 公司，转让对价为 10 亿元。

实例讲解-物业公司自来水水费享受差额简易计税的财税处理

实例讲解-物业公司自来水水费享受差额简易计税的财税处理近日有会员朋友咨询：物业管理公司支付自来水公司水费，取得水费发票，发票开具内容包括3%税率的水费、不征税自来水水费、污水处理费三项内容，如何享受国家税务总局公告2016年第54号（以下简称“54号公告”）简易计税政策呢？现就客户实务中的几点疑问，回复整理如下，方便大家操作参考。

自来水发票样式（参考）一、政策解读：营改增以来，物业公司提供物业服务时代收水费，若按适用税率征收增值税可能导致税负上升，为稳定营改增后物业公司税负水平，国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题出台了国家税务总局公告2016年第54号公告，公告规定：提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。

根据54号公告的内容规定，解读如下：（1）“扣除对外支付的自来水水费”需要获取合法有效的凭证，包括增值税发票或以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。

上述增值税发票不一定要增值税专票，增值税普通发票也可以，再者从上述“对外支付的自来水水费”只能扣减销售额，按照差额征税简易计税方式，不能抵扣进项税，建议取得增值税普通发票。

（2）对于“不征税自来水”政策的规定：原对城镇公共供水用水户在基本水价(自来水价格)外征收水资源费的试点省份，在水资源费改税试点期间，按照不增加城镇公共供水企业负担的原则，城镇公共供水企业缴纳的水资源税所对应的水费收入，不计征增值税，按“不征税自来水”项目开具增值税普通发票。

【总局公告2017年第47号】，企业取得不征税自来水发票属于合规票据，因此，可以从转售水费收入中扣除。

（3）“扣除其对外支付的自来水水费”，是指扣除的仅仅是自来水水费（包含不征税自来水费），不包括其他污水处理费等费用。

（4）对属于一般纳税人的自来水公司销售自来水按简易办法依照“3%”征收率征收增值税，不得抵扣其购进自来水取得增值税扣税凭证上注明的增值税税款。

物业公司代收水电费暖气费交纳增值税

物业公司代收水电费暖气费交纳增值税
物业管理公司，代收水电费暖气费问题如何交纳增值税？
物业公司代收水电费暖气费，缴纳营业税时实行差额征税，开具代开普通发票，而营改增试点政策中并未延续差额征税政策。

对此问题，国家税务总局正在研究解决。

在新的政策出台之前，可暂按以下情况区分对待：
1、如果物业公司以自己名义为客户开具发票，属于转售行为，应该按发票金额缴纳增值税；
2、如果物业公司代收水电费、暖气费等，在总局明确之前，可暂按代购业务的原则掌握，同时具备以下条件的，暂不征收增值税：（1）物业公司不垫付资金；
（2）自来水公司、电力公司、供热公司等（简称销货方），将发票开具给客户，并由物业公司将该项发票转交给客户；
（3）物业公司按销货方实际收取的销售额和增值税额与客户结算货款，并另外收取手续费。

物业开具各项发票的相关规定（一）

物业开具各项发票的相关规定（一）
营改增之后物业公司的业务涉及的税目比较多，让许多物业公司的朋友们对各项收费项目的开票问题比较头疼，今天就物业公司开票的事儿整理如下:
1、收取的水费
根据国家税务总局公告2016年第54号规定，提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。

因此物业公司的一般纳税人和小规模纳税人都可以按照简易计税3%的征收率来全额开具发票，纳税申报时进行差额纳税。

2、收取的电费。

根据《增值税暂行条例》规定，电力产品适用税率17%；因此物业公司的一般纳税人收取的电费，选择按销售货物适用17%的税率来开发票，小规模纳税人按3%征收率开具发票。

3、收取的暖气费。

对供热企业向居民个人供热而取得的采暖费收入免征增值税。

向居民供热而取得的采暖费收入，包括供热企业直接向居民收取的、通过其他单位向居民收取的和由单位代居民缴纳的采暖费。

因此物业公司向居民收取的暖气费，应当开具免税普通发票，向其他经营单位收取的暖气费2018年5月1日后按10%开具。

4、代收的污水处理费
根据财税[2001]97号的规定，对各级政府及主管部门委托自来水厂（公司）随水费收取的污水处埋费，免征增值税。

因此物业公司代收的污水处理费应选择按“销售劳务-污水处理劳务”开具增值税“免税”普通发票。

5、收取的空调使用费
有些写字楼、办公楼的物业公司会向租户收取中央空调使用费，那么物业公司的一般纳税人收取的空调使用费，2018年5月1日后按10%的税率开具发票。

小规模维持3%的征收率不变。

物业公司收取供暖、制冷费用的税收处理-财税法规解读获奖文档

会计实务类价值文档首发！物业公司收取供暖、制冷费用的税收处理-财税法规解读获奖文档物业公司在提供物业管理服务的同时，对小区物业采用实行集中供暖和制冷，并对小区业主按面积收取供暖和制冷费用，那么对物业公司收取的供暖和制冷费用，增值税上该如何处理呢？一、受托代理方式物业公司不提供供暖、制冷服务，而是接受专业供暖、制冷销售单位委托收取相关费用，根据《财政部、国家税务总局关于增值税、营业税若干政策规定的通知》（〔1994〕财税字第026号）第5条规定：代购货物行为，凡同时具备以下条件的，不征收增值税，不同时具备以下条件的，无论会计制度规定如何核算，均征收增值税：（一）受托方不垫付资金；（二）销货方将发票开具给委托方，并由受托方将该项发票转交给委托方；（三）受托方按照销货方实际收取的销售额和增值税额与委托方结算货款，并另外收取手续费。

即对于同时满足以上条件的，属于代收转付行为，物业公司代为收取的费用不征税。

但对物业公司代收费用过程中取得委托方支付的手续费，应按照经纪代理服务缴纳增值税。

二、自营方式对于不能同时满足上述代收转付条件及由物业公司直接提供供暖、制冷服务的，应按照物业公司直接销售货物处理。

《中华人民共和国增值税暂行条例》第二条第二款规定，纳税人销售或者进口下列货物，税率为13%：1.粮食、食用植物油；2.自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、沼气、居民用煤炭制品；《增值税部分货物征税范围注释》（国税发〔1993〕151号）第四条规定，暖气、热水是指利用各种燃料（如煤、石油、其他各种气体或固体、液体燃料）和电能将水加热，使之生成的气体和热水，以及开发自然热能，如开发地热资源或用太阳能生产的暖气、热气、热水。

利用工业余热生产、回收的暖气、热气和热水也属于本货物的范围。

第五条规定，冷。

关于物业公司代收代付水电费涉税问题的分析

关于物业公司代收代付水电费涉税问题的分析近年来，随着物业公司代收代付水电费的开展，涉税问题逐渐成为了一个备受关注的话题。

这其中涉及到税收政策、代收代付行为及其所产生的税收义务等多个方面的问题。

本文将从税收政策、代收代付水电费的纳税义务、以及相关的法规规定等方面进行分析，以期为物业公司代收代付水电费涉税问题提供一些参考和帮助。

一、税收政策我们需要了解税收政策对代收代付水电费的规定。

根据我国税收政策的相关规定，从事代收代付水电费的单位应依法履行纳税义务。

根据《中华人民共和国税收征收管理法》的规定，代收代付单位作为税收征收的代理人，应当依法承担代缴税款的义务，并且要对代扣代缴的税款依法进行申报和纳税。

这就意味着从事代收代付水电费的物业公司具有纳税义务，需要依法进行纳税申报和缴纳相关税款。

二、代收代付水电费的纳税义务对于物业公司来说，代收代付水电费是其日常经营活动中的一项重要业务。

根据相关税收政策规定，在代收代付水电费的过程中，物业公司应当按照规定向相关税务机关进行纳税申报和缴纳税款。

具体来说，物业公司需要将代收代付水电费的收入计入应纳税所得额，按照税法规定进行税款的计算和缴纳。

物业公司还需要对代收代付水电费的相关支出进行合理的税前扣除，以减少应纳税所得额，从而降低税负。

物业公司还需要按照税法规定向相关税务机关进行纳税申报和报送相关资料。

这包括月度或季度的财务报表、代收代付水电费的收支明细、相关的税务票据等。

只有及时、准确地向税务机关进行纳税申报和报送相关资料，才能够保证代收代付水电费的纳税义务得到合理履行。

三、相关法规规定除了税收政策的规定之外，代收代付水电费的涉税问题还需要考虑与房地产管理相关的法规规定。

在《房地产管理条例》中，对物业服务企业的纳税义务也进行了明确规定。

其中规定，物业服务企业应当按照国家税法规定，依法申报和纳税。

对于代收代付水电费的纳税义务，也应当以此为依据进行履行。

对于代收代付水电费的纳税申报和缴纳，还需要参考相关的财务会计准则。

物业公司代收费用三种纳税处理

物业公司代收费用三种纳税处理
物业管理企业代有关部门收取水、电、燃（煤）气费增值税征收管理问题
关于物业管理企业代收水电费、暖气费等问题的增值税处理原则，我们已在《全面推开营改增政策指引（三）》中进行了明确，基于上述原则，现对有关物业管理企业代收业务的操作口径进一步明确如下：
1、物业管理企业代收的水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租，在收到款项时向消费者开具收据，并全额转付给水、电等实际提供方的，不作为物业管理企业的增值税销售额，不缴纳增值税。

2、物业管理企业的代收转付行为，不得向消费者开具增值税发票，同时，其接收的增值税发票也不得抵扣进项税额或作为费用列支，否则，将视为增值税的转售行为。

3、物业管理公司向提供方或消费者收取的手续费收入，按照“经纪代理服务”缴纳增值税。

营改增后物业公司各类收费税率一览表

营改增后物业公司各类收费税率一览表营改增后各行各业的税率大概情况网上说了很多，但不够细致，我们最关心的物业行业的更是还没有。

所以，我们对物业行业的税率进行了整理，希望能对大家有所帮助。

下面我们以一般纳税人举例，最后简单说一下小规模纳税人的区别，特别说明：1、门禁卡销售/安全管理费，属于物业安全服务从属业务，应为混合销售，适用主营业务的6%税率。

装修垃圾清运费亦属于装修管理从属业务，属于混合销售，适用6%税率。

2、灭火器租赁，业主可租可不租，非从属业务，不属于混合销售，属于有形动产租赁，适用17%税率。

物业公司需调整价格。

3、入户维修/商铺、写字楼消防/强弱电改造收费，属于提供修理修配修配劳务，适用17%税率。

物业公司需调整价格。

4、关于水电代收，我们认为不应交增值税。

根据财税〔2016〕36号附件一《营业税改征增值税试点实施办法》，第三十七条销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，但不包括以下项目：（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。

物业公司代收水电费可以满足上述条件：•（1）物业公司接受水电公司委托收取水电费，法规明确规定不得加价，不属于转售，属于代收。

•（2）物业不向小业主开发票，小业主如需发票，可以请委托方（即水电公司）开具发票（当然，委托方肯定不会开）。

这条满足上述“以委托方名义开具发票”，只是委托方不愿意开发票而已。

•（3）所收的款项都是给了水电公司，物业公司不截留一分钱，符合上面所说的“代委托方收取的款项”。

▪但是记得：想不交税的前提是不加价不开发票以及处处体现是委托代收。

5、代收城市生活垃圾处置费，与代收水电费同理。

6、上述“11%或5%”，如果小区在2016年5月1日前交付，则由物业公司自行选择11%还是5%。

如果小区在5月1日后交付，则全部按照11%。

但对于全体业主共有的，因为没有产权，在税务局申请简易征收较困难甚至无法申请到，还需要等待政策明朗。

7、电梯轿厢、电梯等候处、灭绳灯箱广告位提供业务，建议将合同修订为“广告代理服务”，这样可以适用现代服务中的广告服务，一般纳税人适用6%税率，小规模纳税人适用3%税率。

【名师答疑】物业公司代收水电费的处理

【名师答疑】物业公司代收水电费的处理展开全文近日有学员在网校的论坛里提出发布了一个关于物业公司代收代付水电费的实务问题，开放课堂《物业公司财务工作要点与管理技巧》课程主讲老师——牟祖华，结合自己多年的财务工作经验，给出了如下的答复，小编整理了一下分享给大家：对于此类业务，我谈谈个人的看法以供大家参考。

财务人员需事先对公司业务进行了解，要去了解各类业务本身是什么，有几种处理方式，各种处理方式的业务流程是什么，各种处理方式对会计核算、企业所得税、增值税、个人所得税的影响如何。

在企业所得税方面需要思考业务是否与公司取得的收入相关，支出能否在汇算清缴时税前扣除，如何才能税前扣除；增值税方面需要思考业务是否能取得合规的发票，是否能进行进项税额抵扣，税负影响如何；业务是否会影响到个人所得税等等。

最后综合评估选择对公司更有利的处理方式去执行。

物业公司在经营管理项目中，会遇到向业主收取水电费的不同方式，由此引起物业公司的业务处理方式也就不同，从财务的角度来看，收取方式的不同会影响到会计核算的处理、发票的开具、纳税的申报也不同，不恰当的处理方法会给公司带来涉税风险。

一、供水电公司向业主收取水电费的两种情形第一种情形是项目在开发建设过程中就按照水电公司的要求做到或者办理到水电表直抄到户，这种情形下业主发生的水电费就由业主直接向供水（电）公司交纳。

第二种情形也是多数项目会遇到的让财务人员纠结的情形，是项目没有做到水电表直抄到户，而是供水电公司抄项目总表由水电表户主向供水电公司交纳水（电）费，水电表户主抄业主的分表后向业主收回水电费。

二、两种向业主收取水电费的方式对物业公司的影响第一种情形（水电表直抄到户）下有可能会遇到的两种方式：1、供水电公司直抄到户并自行向业主收取水电费，对于这种方式，业主发生的水电费与物业公司无关。

2、供水电公司委托物业公司代收水电费，这种方式下财务人员需要注意的是相关的资料需要备齐留底。

1）供水电公司与物业公司签订的委托代收水电费协议（下称委托代收协议）；2）开给业主的发票是由供水电公司开具而不是物业公司用自己的发票开具给业主；3）业主来物业公司交水电费时，物业公司将供水电公司开具的发票转交给业主；4）物业公司依委托代收协议上的要求将代收的水电费支付给供水电公司。

企业代收水、电及暖气费后,如何给其他客户开具发票？

企业代收水、电及暖气费后,如何给其他客户开具发票？营改增后，从事物业管理服务或者房屋转租的企业，经常会碰到这样的一个问题：企业统一缴纳的水电费，在收取客户应承担的水电费时，如何合格开具发票？一、水费从事物业管理服务的纳税人，可以为客户全额开具3%的增值税专用发票或者普通发票。

从事物业管理服务的纳税人向客户收取水费，从自来水公司取得这部分的3%的增值税专用发票，不得抵扣进项税额。

纳税人为了避免滞留票问题，可以进行认证，但不允许抵扣进项税额。

从事物业管理服务的纳税人自身使用的自来水，允许抵扣3%的进项税。

但是必须单独计量，单独开票。

从事物业管理服务的纳税人，无论是一般纳税人，还是小规模纳税人，都可以按照差额，实行自来水水费简易征收。

从事房屋转租的企业，如果不提供物业服务，不能按照本政策执行，应该按照收取的水费，小规模企业开具3%的增值税发票全额缴税，一般纳税人企业开具13%的增值税发票，根据进销税额的抵扣情况缴纳增值税。

所以，从事房屋转租的企业，建议合理筹划。

关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告国家税务总局公告2016年第54号将物业管理服务中收取的自来水水费增值税有关问题公告如下：提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。

本公告自发布之日起施行。

2016年5月1日以后已发生并处理的事项，不再作调整;未处理的，按本公告规定执行。

特此公告。

二：电费企业收取客户电费后，可以为客户开具增值税专用发票或者普通发票。

一般纳税人凭借从电力公司取得的增值税专用发票抵扣；小规模纳税人根据收取的电费全额缴纳3%的增值税，不得扣减。

有专家质疑国家税务总局公告（2016）第54号文只对从事物业管理的纳税人收取的水费实行差额简易征收是一个歧视小规模纳税人的政策，认为电费也应该实行差额简易征收，这是一个不正确的理解。

营改增后物业公司代收水电费

营改增后物业公司代收水电费第一篇：营改增后物业公司代收水电费营改增后物业公司代收水电费、暖气费问题导读：物业公司代收水电费、暖气费，缴纳营业税时实行差额征税，开具代开普通发票，而营改增试点政策中并未延续差额征税政策。

对此问题，国家税务总局正在研究解决。

……山东国税：关于物业公司代收水电费、暖气费问题物业公司代收水电费、暖气费，缴纳营业税时实行差额征税，开具代开普通发票，而营改增试点政策中并未延续差额征税政策。

对此问题，国家税务总局正在研究解决。

在新的政策出台之前，可暂按以下情况区分对待：1、如果物业公司以自己名义为客户开具发票，属于转售行为，应该按发票金额缴纳增值税；2、如果物业公司代收水电费、暖气费等，在总局明确之前，可暂按代购业务的原则掌握，同时具备以下条件的，暂不征收增值税：（1）物业公司不垫付资金；（2）自来水公司、电力公司、供热公司等（简称销货方），将发票开具给客户，并由物业公司将该项发票转交给客户；（3）物业公司按销货方实际收取的销售额和增值税额与客户结算货款，并另外收取手续费。

小陈税务理解和建议：财税（2016）36号文件《附件1.营业税改征增值税试点实施办法》第四十条规定：一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。

从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。

本条所称从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。

也就是说：物业公司在提供物业服务的同时，销售水电，是否属于“销售水电”和“提供物业”的混合销售，应该根据物业公司的“性质”判断缴纳增值税，一般情况下物业公司属于非“从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户”，也就是说按照提供物业服务开具包含水电费的物业服务发票；同时物业公司公司取得水电费的进项税额也可以正常抵扣。

国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知

国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知国税发[1998]217号各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：关于物业管理企业代收费用是否计征营业税的问题，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的有关规定精神，现通知如下：物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。

维修基金，是指物业管理企业根据财政部《物业管理企业财务管理规定》（财基字[1998]7号）的规定，接受业主管理委员会或物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。

１９９８年１２月１５日国税发〔１９９８〕２１７号美文欣赏1、走过春的田野，趟过夏的激流，来到秋天就是安静祥和的世界。

秋天，虽没有玫瑰的芳香，却有秋菊的淡雅，没有繁花似锦，却有硕果累累。

秋天，没有夏日的激情，却有浪漫的温情，没有春的奔放，却有收获的喜悦。

清风落叶舞秋韵，枝头硕果醉秋容。

秋天是甘美的酒，秋天是壮丽的诗，秋天是动人的歌。

2、人的一生就是一个储蓄的过程，在奋斗的时候储存了希望；在耕耘的时候储存了一粒种子；在旅行的时候储存了风景；在微笑的时候储存了快乐。

聪明的人善于储蓄，在漫长而短暂的人生旅途中，学会储蓄每一个闪光的瞬间，然后用它们酿成一杯美好的回忆，在四季的变幻与交替之间，散发浓香，珍藏一生！3、春天来了，我要把心灵放回萦绕柔肠的远方。

让心灵长出北归大雁的翅膀，乘着吹动彩云的熏风，捧着湿润江南的霡霂，唱着荡漾晨舟的渔歌，沾着充盈夜窗的芬芳，回到久别的家乡。

我翻开解冻的泥土，挖出埋藏在这里的梦，让她沐浴灿烂的阳光，期待她慢慢长出枝蔓，结下向往已久的真爱的果实。

关于物业公司代收代付水电费涉税问题的分析

关于物业公司代收代付水电费涉税问题的分析物业公司作为管理和服务居民生活的机构，通常会代收代付居民的水电费。

这一行为涉及到税收问题，需要遵守相关税法规定。

本文就关于物业公司代收代付水电费涉税问题进行分析。

物业公司代收代付水电费是否应纳税是一个争议性的问题。

根据《企业所得税法》的规定，代收代付款项实质上是代理活动，根据代理所得的征税规定，物业公司代收代付水电费应纳税。

也有一些人认为代收代付款项不属于物业公司的收入，只是居民的资金流转，不应该纳税。

物业公司代收代付水电费的税收政策存在很多的不确定性。

当前的税收政策较为模糊，不同地区和不同税务机关对此问题有不同的处理方式。

一些地方税务机关认为代收代付水电费应该纳税，而一些地方税务机关认为不应该纳税，形成了不同的观点和处理方式。

这种不确定性给物业公司的税收管理带来了很大的难度和压力。

物业公司代收代付水电费所涉及的税收征管问题也值得重视。

一方面，由于代收代付水电费的金额通常较大，如果不及时进行税收申报和缴纳，可能会导致较大的税收风险。

税务机关对代收代付款项的查缴力度也在不断加大，一旦发现税收违法行为，可能会对物业公司进行处罚和调查，给公司的生产经营带来不利影响。

如何规范物业公司代收代付水电费的税收管理也是一个需要解决的问题。

为了规范代收代付款项的税收管理，建议相关部门应该出台明确的政策和规定，对代收代付水电费的征税方式和税率进行明确规定，以及明确代收代付款项的纳税责任和义务。

也应该加强对物业公司的税收管理和监督，建立完善的税收征管制度，规范代收代付款项的申报和缴纳流程，确保税收的正常征收和管理。