房地产渠道管理

这种销售模式的优点在于场所固定，顾 客有明确的目的地，有目的地去询问和 购买，并且专业度、权威度、可信度、 服务的全方位程度都很高。这种销售模 式，渠道最短、反应最迅速、控制最有 效。
2、委托代理渠道策略

委托代理渠道策略一般是指开发商委托 房地产代理商寻找顾客，顾客再经过代 理商中间介绍而购买物业的营销渠道方 式。随着消费者消费行为的理性和成熟， 房地产开发企业一方面要扩大规模追求 规模经济，另一方面又要走专业化道路， 细分产业市场，企业为了发挥专业开发 优势，经常将销售工作委托给更具专业 优势的销售代理商来完成。
5、关系营销渠道

关系营销渠道是以消费者为导向，强调 通过企业与消费者的双向沟通，建立长 久的稳定的对应关系，在市场上树立企 业和品牌的竞争优势。事实上，任何营 销方式的目的都是为了更好、更大限度 地争取消费者。服务是制胜的法宝，从 某一角度而言，消费者买的不是产品， 而是服务。
不少楼盘在一期工程时营造了良好的居 住氛围，并提供优质的服务，使业主在 入住后感受到小区物业管理带来的优秀 服务，在二期及后续楼盘的销售中就在 很大程度上获益于业主推介或口碑相传。 例如万科就通过“万客会”的人脉关系 来推动房产的销售。

相对于直销模式，委托代理分散了企业 开发房地产的风险。而且中介机构由于 工作的范围、特性，以及对于市场趋势 的了解，对于目标市场的掌握以及对于 消费心理的研究较开发商更有经验且深 入得多，因此，通过代理渠道更容易把 握市场机会，能够更快地实现房产的销 售。
3、网络营销渠道

网络的出现，在改变人们生活、工作方 式的同时，也在深刻改变着房地产产品 的销售、服务模式和理念。随着客户对 解决方案需求的不断加大，传统的房地 产营销渠道构架正在受到冲击。市场的 这种变化要求房地产商的经营管理模式 必须由原来的以产品为中心转向以客户 为中心，并且也迫使渠道必须提供新的 服务形式来适应这种新需求的出现。
（二）间接销售渠道

房地产发展商把自己开发的房地产商品 委托给中间商如房地产代理商销售，称 为房地产间接营销渠道。间接营销渠道 和以下所述的“第三种”营销渠道越来 越被发展商所重视并积极尝试。

间接营销渠道优点 （1） 有利于发挥营销专业特长。房地产中间 商如代理商往往集中了市场调研、广告文案设 计、现场销售接待等各方面的营销人才，便于 从专业上保证发展商开发的房地产商品销售成 功。
1、房地产企业直接销售策略

直接销售策略是指房地产企业利用自己 的销售部门对房地产商品进行直接销售。 这种策略关系到企业能否将产品及时、 顺畅地销售出去，也关系到企业的销售 成本和盈利水平，而选择直接销售策略 对于房地产开发商收集房地产市场信息， 树立企业信誉等有着特殊的作用。

目前我国绝大部分房地产开发商都采用 了以直接销售为主的营销渠道模式。最 常见的形式是派出房地产销售人员，在 一个固定的场所主要是现场售房处，来 为需要买房的顾客和准顾客提供服务。

6、隐性营销

隐性营销是营销理论的创新。所谓隐性 营销是指企业通过采用树立企业形象、 进行公关宣传和质量认证、传递与产品 相关的科普知识、实施品牌战略等手段， 扩大企业和产品的知名度、信誉度和美 誉度，让顾客信任企业和产品，促进服 务产品的交换的一种营销策略。

隐性营销从提升产品的知名度、信誉度、 美誉度入手，注重产品的品牌管理，旨 在建立顾客导向型文化和树立企业的良 好形象。随着市场经济发育日渐成熟， 商品的品牌形象已成为消费者认知的第 一要素。房地产产品也不例外。


房地产代理市场的发展趋势是规模化、 专业化，因此有实力的代理商在兼并小 机构的同时，也引进了麦当劳式的连锁 经营方式，以其规模化经营、低成本运 作、专业化服务改进经营模式，拓展服 务范围，形成强大的市场竞争力，是市 场的一支生力军。而连锁经营专业系统 的服务给客户带来的安全感和便捷感， 也是其他房地产营销渠道无法比拟的。
房地产市场营销渠道策略创新

伴随着房地产行业的发展，市场竞争达 到白热化的程度，房地产营销渠道发展 趋向多元化，多种利益体同时介入地产， 在保持既有的模式下，一些新的渠道开 始出现，我国的房地产营销渠道也呈现 出全方位、多样化的局面。
1、连锁营销渠道
连锁式营销渠道是近年来出现在深圳、上海等 地的新的房地产营销模式。这种模式实际是实 力雄厚的代理商提供专业化系统服务的新形式。 目前，一个省会级城市房地产市场每年的接纳 楼盘量是200个左右，而且大多数开发商采用 直销渠道，掌握了70％以上的市场份额，剩下 约30％的份额由区域内的三、四百家代理商竞 争，竞争的结果一般是由少数几个发展相对成 熟的代理机构占有。因此，几年无盘可做的小 代理商的生存空间会越来越狭小，面临的只能 是被无情地踢出市场。

直接营销渠道的缺点
（1）一般来说，房地产发展商比较集中开发、 工程等方面的优势。房地产营销是一项专业性 非常强的工作。房地产发展商直接营销，难以 汇集在营销方面确有专长的人才，难以形成营 销专业优势，这样在相当程度上影响营销业绩 的提升。 （2）房地产发展商直接销售，会分散企业人 力、物力、财力，分散企业决策层精力，搞不 好会使企业顾此失彼，生产和销售两头都受影 响。

目前在实施异地营销过程中房地产开发商们多 是与当地公司合作进行推广，这样一方面可以 缩减销售成本，实现快速销售的目的，另一方 面异地营销也成为房地产公司进行品牌扩张的 又一种方式。通过房产的外地销售，可以取得 该地区消费者的认可，既可以抓住最新的市场 机遇，实现销售的目的，又可以借助优质的产 品扩大企业品牌效应，寻求在当地的合作机会。 尤其对于有销售压力的项目来说，到外地营销 无疑是一种理想的选择。
2、“全程代理”式营销渠道

“全程代理”是指代理商介入房地产项 目开发经营的全过程，即从项目可行性 研究开始，提供市场调查、项目定位、 提出建筑规划及设计要求、物业管理及 经营规划、销售策划、推广执行策划、 全面推广销售等一条龙服务。

由于有精于市场营销的代理机构参与房地产项 目的每一个环节中，使各项定位落到实处，准 确地瞄准市场变化的节奏，带有较大超前性， 不仅能提高发展商的开发水平，而且能帮助发 展商降低营销风险，提高获利水平。而且， “全程代理”有助于使项目的开发更贴近目标 市场，这对长期以来房地产市场一直存在的盲 目开发、恶性竞争状况的扭转将会起到一定的 积极作用。

直接销售渠道
房地产生产者直接将商品销售给购房者， 而不通过任何中间环节。 形式：订购销售；自设门市销售；推销 员销售；

直接营销渠道的优点 （1） 房地产发展商控制了开发经营的全过程， 可以避免某些素质不高的代理商介入造成的营 销短期行为，如简单的将好销楼盘单元销售出 去，造成相对难销的楼盘单元积压。 （2） 产销直接见面，便于房地产发展商直接 了解顾客的需求，购买特点及变化趋势，由此 可以较快的调整楼盘的各种功能。
一线城市的高端地产 北京 上海 广东 等 此类一线特大型城市 的高端产品 考虑到异地客户与本区域的关联度

4、境外营销渠道的拓展

由于目前国家对房地产行业宏观调控力度加大， 面对疲软的国内市场，北京和上海等地的房地 产开发商们把目光投向国外，选择了项目境外 营销。2005年仅北京就有多个房地产中高端项 目纷纷通过各种国际代理模式对项目进行境外 直销，包括凤凰城、住邦2008、瀛海名居在内 的10多个京城中高档楼盘都选择了境外营销渠 道，以“奥运概念”来带动销售，获得了不错 的市场反响。
成本高 基本上是在异地设立个楼盘办事处，最 多放点海报和楼盘的模型，对消费者而 言最大的难点就是看不到小区的概貌， 客户可能会觉得没底 短时间内销售的效果不明显 对销售人员的心理承受能力是个挑战


1、海滨地产 海滨地产 可以说是属于旅游休闲度假类 的产品 在海滨地产 阶段性需求量和整体房地产 市场的大势推动下 供应量能增 本地需求 远远低于 供应量 异地分销 也就成为了主要的销售渠道


总体来说，房地产营销渠道选择的根本 出发点还应归于顾客，这是需求导向型 经济的客观要求。从根本上分析，没有 一种渠道绝对优于另外一种渠道，因此 房地产开发商们在营销过程中应不拘泥 于一种渠道，可以代之营销渠道组合的 方法，充分发挥各个渠道的促销作用。
7、与超市等消费品渠道的融合

此渠道是指房地产开发商在超市等大卖 场设立展柜，设置专门的售楼员与消费 者沟通并销售楼盘。这种销售渠道最大 的优点在于可以利用大超市和卖场的客 流量，达到很好的宣传和推广作用。

现阶段我国的许多大超市和大卖场都已 经逐步走向了规模化、专业化，消费者 几乎可以在里面买到任何自己需要的日 用商品。同时，随着生活脚步的加快， 消费者大多也更愿意在同一家超市或卖 场采购自己所需的所有东西，了解自己 想了解的商品信息，而不愿再多奔波。
（2） 有利于发展商集中精力，缓解人力、物 力、财力的不足，重点进行开发、工程方面的 工作。

间接营销渠道弱点
（1）我国目前的房地产中间商良莠不齐，专业 素养和职业道德水准差异很大。如果一些房地产 发展商被一些专业素养和职业道德低下的中间商 花言巧语所迷惑，放手让他们代理销售，会对房 地产商品的营销带来很大的危害。 （2）如果代理商销售业绩和发展商自己销售 预计的业绩基本持平，在这种情况下发展商支付 的销售费用会“得不偿失”。发展商支付给代理 商的销售费用如佣金，希望代理商能取得较高的 销售业绩，这样即使利润分流也理所当然。

网络中介代理市场开放自由，信息传播广泛迅 速，供需双方可以选择多种方式交流，节省了 场地和大量的人力物力。客户能够坐在电脑前 看遍的服务形式可以适应新的消费群体的需求。 房地产属于耐用消费品，它具有厚、重、贵、 大的特点，消费者在做出购买决策之前往往要 经历提出需求——信息收集——方案比较—— 购买决策——购买行为等几个阶段，每个阶段 都需要足够多的信息，而房地产网站是一个信 息发布、开展宣传、拓展业务的窗口，具有强 大的消费市场。