房地产供给与需求价格弹性研究_以辽宁省为例

2009年第11

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房地产企业开发的房地产产品，从本质上讲，是一种进入房地产市场，并用于买卖的商品。一般可谓之：商品房。广义的商品房是指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。

一、房地产价格

关于价格，马克思认为：价格是对象化在商品内的劳动的货币名称。可见，马克思的商品价值理论认为：价格是与商品、劳动和货币联系在一起的。价格的质的基础是凝结在商品中的一般人类劳动，价格的量的基础是生产商品的社会必要劳动时间所决定的价值量。

马歇尔的均衡价值论认为：商品的市场价格决定于供需双方的力量均衡，犹如剪刀之两刃。均衡价格是需求价格和供给价格相一致时的价格，均衡价格被认为是经过市场供求的自发调节而形成的。均衡价值论认为在其他条件不变的情况下，商品价值是由商品的供求状况决定的。马歇尔的均衡价值论为西方经济学中的微观经济学理论体系的建立奠定了基础。

在经济中，均衡指需求和供给两种相反力量处于一致或平衡的状态。在长期，均衡价格不一定与市场潜在生产能力完全发挥时的价格相等。也就是说，在均衡价格下，市场的供给与需求达到均衡，但并不一定就使资源达到最优

配置。我国的房地产市场，发展历史不过几十年，是一个不成熟、快速发展的市场。在1998年以前，住房实行实物分配，住房是配给物，不是商品。1998年我国实行全面住房制度改革，实行住房分配货币化和商品房供给模式，房地产进入市场流通，成为商品，有了真正意义上的价格。本文认为：当前市场中的房地产价格遵循均衡价值论思想，是供给与需求相一致时的均衡价格。在均衡价格下，短期中，市场使买卖双方都满意并愿意接受和保持下去，而在长期，这种均衡不是永远的平衡，是局部的动态的。

二、房地产价格弹性

如前所述，市场上的均衡价格是需求价格和供给价格相一致时的价格，在其他条件不变的情况下，商品价值是由商品的供求状况决定的。市场不完全竞争性和参与市场活动的人的非理性因素的存在，使市场供求状况受多种复杂因素影响，本文立足于需求与供给的价格弹性角度，对辽宁省房地产市场进行实证分析。

(一)需求价格弹性需求函数一般可以写为：

Q d =f(P,M,T,P S ,P C ,P E ,M E ,…)

即影响需求的因素主要有：商品的价格P 、消费者收入水平M 、消费者的偏好T 、相关商品价格（替代品价格P S 、互补品价格P C ）、消费者的收入和价格预期（收入预期M E 、价格

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区域经济房地产供给与需求价格弹性研究

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预期P E ）等，另外，潜在的消费者数量、金融信贷制度等其他因素对需求也会产生影响。其中，价格是影响商品需求的主导因素，当其他条件不变，需求与价格负相关。

弹性用于衡量一个变量对另一个变量变化的敏感程度。其他条件不变时，需求量对价格变化的反应程度，即为需求价格弹性。在同一需求曲线上，需求与价格负相关，价格上升，需求下降，因此，在同一需求曲线上，需求的价格弹性小于零。

弹性公式一般可以写为：

影响需求价格弹性的因素主要有：商品的必需程度、可替代性、商品支出在总开支中的比重、时间的长短等。当|εDP ＝|＞1，需求是有价格弹性的，即房地产价格的微小变化将引起需求的较大变化；当|εDP |＜1，需求是无价格弹性的，此时，房地产需求的变动率小于价格的变动率；当|

εDP ＝|=1，需求是等价格弹性的，即房地产价格与需求按同

等幅度变动。

根据辽宁省、沈阳市及大连市统计局公开发布年度公报数据，采用其中的已售出商品房数量及销售金额，可计算得到商品房价格、商品房数量增长率、价格增长率，采用商品房数量增长率、价格增长率的计算结果，经进一步计算，最终得到需求价格弹性数值，如表1。

表1辽宁省房地产需求价格弹性

资料来源：辽宁省、沈阳市及大连市统计局统计公报。

从表1需求价格弹性的数据可以看出，辽宁省房地产需求价格弹性在2003-2007年间表现为正值。价格弹性大于零，显示：当其他条件不变，辽宁省房地产价格的上升未导致人们对房地产需求的下降。

表2沈阳市房地产需求价格弹性

资料来源：辽宁省、沈阳市及大连市统计局统计公报。

同样，由表2可知，剔除2004年超常数据的影响，沈阳市房地产需求价格弹性在2003-2007年间表现为正值。价格弹性大于零，显示：当其他条件不变，沈阳市房地产价格的上涨未导致人们对房地产需求的下降。

表3大连市房地产需求价格弹性

资料来源：辽宁省、沈阳市及大连市统计局统计公报。

大连市的情况也是如此。忽略2004年数据的影响，大连市的房地产需求价格弹性在2002-2007年间，也表现为正值。价格弹性大于零，显示：当其他条件不变，大连市房地产价格的上涨未导致人们对房地产需求的下降。

以上三组数据显示：当其他条件不变，辽宁省、沈阳市及大连市房地产价格的上涨未导致人们对房地产需求的下降。结果说明：消费者对房地产的需求是相对无价格弹性的。人们的购房需求没有随着房地产价格的上升而下降。可以从以下三个方面进行解释。一方面，这种现象是由于需求曲线发生移动的结果，需求水平的变化导致需求曲线发生了移动。当需求水平提高拉动需求的上升幅度，超过了价格水平上升导致的需求数量的下降空间，那么，房地产价格的上升不会导致需求的下降。近年来，我国经济增长稳定，带动社会需求普遍提高。另一方面，房地产产品中，住宅产品占有绝对大的比重，而住房是人们基本生活需要。价格上

升，人们将会增加更多的购房支出，而不是减少购房数量。第三方面，考虑那些以房地产为投资品的消费者，他们更关心投资房地产的未来收益。他们的需求可用表示。

表4房地产投资者选择

当价格水平上涨，出于投资目的的消费者，可能选者投资或不投资，从而也会导致消费者对房地产的需求是相对无价格弹性的结果。

（二）供给价格弹性

εDP ＝

ΔQ d /Q d ΔP/P

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