2014年上半年长沙房地产市场分析
长沙市房地产市场分析报告
长沙市房地产市场分析汇报本市(含三县市)完成房地产开辟投资1032.00亿元,同比增加16.36%。
商品房施工面积7361.67万平米,其中新开工面积1824.23万平米,同比分别降低4.03%、21.65%;完工面积1402.27万平米,同比降低3.41%。
长沙市(含三县市)累计允许预售1907.14万平米,同比降低5.25%;实现商品房成交立案面积1438.09万平米,立案金额851.70亿元,同比分别降低19.95%、12.45%。
PART 1 长沙地域房地产市场基础情况一、新建商品房允许预售情况表1 长沙市新建商品房、住宅供给情况小结:全市商品房新增允许预售量同比降低5.25%,一季度新增量最低,四季度最高全市新建商品房累计允许预售1907.14万㎡,同比降低5.25%,其中住宅允许预售1482.36万㎡,同比降低16.07%。
分区域来看,内六区新建商品房累计允许预售1334.70万㎡,同比降低2.67%,其中住宅允许预售1008.16万㎡,同比降低16.51%。
从各区县情况来看,整年雨花区商品房新增允许预售量最大,岳麓区次之,芙蓉区最末;同比增幅来看,宁乡县、天心区、雨花区、望城区同比正增加,且在20%以上,其它均为负增加。
从各月情况来看,4月、10月、11月、12月全市商品房新增允许预售面积在200万㎡以上,其它月份除1月、2月外,新增同意预售面积在100-200万㎡。
二、新建商品房网签情况表2 长沙市新建商品房、住宅网签情况小结:整年商品房网签由冷转热,成交量逐季走高全市新建商品房累计网签1507.84万㎡,同比降低13.67%,其中住宅网签1324.23万㎡,同比降低16.93%。
分区域来看,内六区新建商品房累计网签1091.75万㎡,同比降低14.75%,其中住宅网签942.07万㎡,同比降低17.95%。
从各区县情况来看,整年岳麓区商品房网签量最大,长沙县次之,芙蓉区最末;同比增幅来看,全市仅岳麓区、望城区同比正增加,其它区县中,开福区、雨花区同比降幅超出20%。
基于主成分分析的长沙市房地产周期波动研究
究长沙市房地产周期波动 。
2 研 究手 段
21 主成 分 分 析 法 .
( ) 据 处 理 方 法 。 成 分 分 析 是 把 多 个 指 标 化 为少 数 几 1数 主
②将原 始数据进行标 准化处理 。 首先对列 进行 中心化 , 然
后用标准差给予标准化, Xj x ) j x = x 即 i(- / , 一 i = 厂 i S 其中 1 / 一 i
第 3 卷第 1 8 1期 ・ 术 学
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2011 年 11 月
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基于主成 分分析 的长沙 市房地产周期波动研究
卢依 川 , 建南 段
( 南农业 大 学 资 源环 境学 院 , 湖 湖南 长沙 40 2 ) 1 1 8
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③ 计算标准化指标的相关系数矩阵。
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作者 简介 : 卢依 川(96 )男 , 南长沙人 , 士研 究生 , 究 18一 , 湖 硕 研
方向 : 土地规划与城镇规划
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摘
要: 文章借鉴 国内外研 究指标体 系的思想 , 从宏观 经济和市场的角度 , 选取 1 1个具体指标 , 建立长沙 市房地
产周期波动指标体 系。采 用主成分分析法计算长沙市房地产周期 波动 综合指数 , 并对其周期波动特征进行分析 。 结果 表 明: 长沙市房地产 市场存在 为期近 5年 的周期 , 目前房地产 市场发展 处于增速减缓期 , 但从 长期 看 , 仍具上 涨趋 势。
2014年长沙房地产市场分析
2014年长沙市房地产市场分析一、政策分析(一)"湘五条"正式出台省内异地购房可申请公积金贷款8月11日,湖南省住建厅印发《湖南省住房和城乡建设厅关于促进全省房地产市场平稳健康发展的意见》(以下简称"意见"),明确规定将从政府回购普通商品房用做保障房源、异地购房者可申请公积金贷款以及住宅产业化建设项目,资本金监管减半等五方面促进湖南省房地产市场平稳健康发展。
(二)央行发布930房贷新政——后"930"时代长沙各大银行房贷政策一览9月30日,央行发布"限贷松绑"新政。
对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,贷款购买第二套住房时,可按照首套房贷政策执行。
在9月底央行和银监会调整房贷政策后,多家大行已经出台了具体措施,并已按照新的房贷政策开始执行。
其中,国有四大行公开表示已经开始落实执行首套房贷新政策。
目前,长沙已有多家银行开始执行"认贷不认房",部分银行已将首套房贷利率回归至基准。
(四)长沙公积金新政于12月18日起正式实施12月18日起,长沙市出台的系列公积金新政将正式实施。
新政取消了公积金贷款担保收费,放宽了租房提取、购房提取及提前结清提取的条件,并将申请贷款缴存时限缩短为六个月。
同时,购房和还贷提取公积金仍执行"保一限二禁三"的差别化政策。
(五)长沙公积金贷款利率下调省直公积金将同步下调长沙住房公积金管理中心明确,自2014年11月22日起,住房公积金贷款利率同步下调0.25个百分点。
其中五年以下(含五年)贷款利率下调至3.75%,五年以上贷款利率下调至4.25%。
2014年11月22日之后发放的公积金贷款,按照新的利率执行。
湖南省直单位住房公积金管理中心也将同步下调住房公积金贷款利率。
存贷款利率11月22日起下调房贷"打了94折":中国人民银行宣布,自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。
克尔瑞:2014年中国房地产行业7大预测(地产从业者必读)
克尔瑞:2014年中国房地产行业7大预测(地产从业者必读)2014-01-02 重庆商业地产网近日,克而瑞信息集团研究中心对未来一年的房地产走势做了七大预测。
(1)政策:热点城市行政性政策仍将强化,二、三线城市预计将适当放宽三中全会基调是理顺政府与市场的关系,但房地产市场化机制的形成是一个渐进过程, 2013 年房地产市场量价齐升,部分一二线城市房价飙涨,因此以限购限贷为代表的行政性调控短期内仍不会全面退出,而这也是现阶段政府的无奈之举,当务之急是加快房地产制度的改革和完善进程,为市场真正成为房地产的主导力量作好准备。
当然,房地产市场供需情况地区差异较大,从目前来看,过去十年全国“一刀切”式的调控已经出现了改变,中央层面上全局性的政策调控不会出现。
从城市层面上看,一线城市和热点二线城市限购限贷等措施短期难以退出,适当延迟改善性需求释放及抑制投资性需求,仍将是2014年的主基调,而例如房产税扩围、土地流转改革等,在一线城市先行落地机会也较大。
在我们看来,继续适当压制需求释放,争取更多时间从供应入手,包括保障性住房、自住型商品住房等,解决房价上涨过快问题。
大部分二、三线城市政策面将有序放宽,近几年这类城市房价呈现持续平稳增长,我们认为这主要与当地GDP 增长、人均收入水平提升以及货币流动性充裕等因素相关,房地产市场相对健康,政府过多的干预将有违市场性原则,这也不是新一届政府的整体态度,2014年,这类城市回归市场化将是大趋势,即便短期内限购限贷政策不会在明文上退出,其执行层面的松动也将成为可能。
(2)投资:新开工增速回升还将持续,今年土地成交释放将促明年投资走高本轮行业新开工面积增速走势,在2012年6月触及低点后缓慢回升,今年4月起累计增速回归正数,而后几个月虽然震荡上行,但上涨速度远不及2009年,这一方面是由于2011年土地市场成交大幅萎缩所致,另一方面也表明今年企业层面对房地产调控会否重启仍心存忌惮。
房地产估价报告案例
房地产估价报告项目名称:长沙市芙蓉区人民东路516号西街花园三期2栋1402号住宅房地产市场价值评估委托方:全州县人民法院估价方:湖南锦鑫房地产评估有限公司估价人员:李津、邹勋估价作业日期:2015年3月24日—2015年3月30日估价报告编号:湘锦鑫房评报字[2015]第15-A-0342号目录致估价委托人函 (2)估价师声明 (3)估价的假设和限制条件 (5)房地产估价结果报告 (7)一、委托方 (7)二、估价方 (7)三、估价对象概况 (7)四、估价目的 (8)五、价值时点 (8)六、价值定义 (8)七、估价依据 (8)八、估价原则 (9)九、估价方法 (9)十、估价结果 (10)十一、估价人员 (11)十二、估价作业日期 (11)十三、估价报告应用的有效期 (11)有关附件 (12)致估价委托人函全州县人民法院:受贵院委托,我公司秉着客观、公正、科学、独立的原则,对董剑峰所有的位于长沙市芙蓉区人民东路516号西街花园三期2栋1402号房地产在价值时点2015年3月24日的市场价值进行了评估。
估价目的:为委托方司法办案而了解房地产市场价值提供价值参考。
价值时点:2015年3月24日。
我公司专业估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,采用科学合理的估价方法,并在综合分析影响房地产价值因素的基础上,经过测算,确定该房地产于价值时点2015年3月24日的房地产市场价值为¥161.94万元(大写:人民币壹佰陆拾壹万玖仟肆佰元整)。
详细评估结果见《房地产评估结果一览表》。
评估详细过程及有关说明,详见《估价结果报告》。
注:1、本次评估结果为估价对象房地合一的价值,但由于委托人未提供该估价对象土地权属资料,本次评估未考虑土地使用权取得方式和性质对房屋评估价格造成的影响。
2、根据委托方提供的由长沙市房产档案馆2014年4月22日出具的《房屋产权情况》,估价对象已设立抵押权,抵押权人为中国银行股份有限公司长沙市松桂园支行,抵押面积为187.19平方米,贷款金额560000元。
2014年1-7月份全国房地产开发和销售情况
2014年1-7月份全国房地产开发和销售情况来源:国家统计局发布时间:2014-08-13 13:30一、房地产开发投资完成情况2014年1-7月份,全国房地产开发投资50381亿元,同比名义增长13. 7%,增速比1-6月份回落0.4个百分点。
其中,住宅投资34365亿元,增长13. 3%,增速回落0.4个百分点,占房地产开发投资的比重为68.2%。
1-7月份,东部地区房地产开发投资28833亿元,同比增长14.1%,增速比1-6月份回落0.5个百分点;中部地区投资10380亿元,增长11.6%,增速回落0.3个百分点;西部地区投资11168亿元,增长14.7%,增速回落0.1个百分点。
1-7月份,房地产开发企业房屋施工面积632685万平方米,同比增长11. 3%,增速与1-6月份持平。
其中,住宅施工面积451577万平方米,增长8. 2%。
房屋新开工面积98232万平方米,下降12.8%,降幅收窄3.6个百分点。
其中,住宅新开工面积69069万平方米,下降16.4%。
房屋竣工面积43524万平方米,增长4.5%,增速回落3.6个百分点。
其中,住宅竣工面积33270万平方米,增长2.7%。
1-7月份,房地产开发企业土地购置面积17824万平方米,同比下降4. 8%,降幅比1-6月份收窄1个百分点;土地成交价款4828亿元,增长9.8%,增速提高0.8个百分点。
二、商品房销售和待售情况1-7月份,商品房销售面积56480万平方米,同比下降7.6%,降幅比1-6月份扩大1.6个百分点。
其中,住宅销售面积下降9.4%,办公楼销售面积下降4.9%,商业营业用房销售面积增长7.4%。
商品房销售额36315亿元,下降8. 2%,降幅比1-6月份扩大1.5个百分点。
其中,住宅销售额下降10.5%,办公楼销售额下降14.0%,商业营业用房销售额增长8.6%。
1-7月份,东部地区商品房销售面积26436万平方米,同比下降14.8%,降幅比1-6月份扩大1.5个百分点;销售额21022亿元,下降15.2%,降幅扩大1. 2个百分点。
2014年10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况
2014年10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况来源:国家统计局发布时间:2014-11-18 09:30一、新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况(详见附表2)(一)与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有69个,持平的城市有1个。
环比价格变动中,最小降幅为0.2%,最大降幅为1.6%。
(二)与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有67个,上涨的城市有3个。
10月份,同比价格变动中,最高涨幅为3.8%,最低为下降9. 1%。
二、二手住宅价格变动情况(一)与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有64个,上涨的城市有2个,持平的城市有4个。
环比价格变动中,最高涨幅为0.3%,最大降幅为1.8%。
(二)与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有65个,持平的城市有1个,上涨的城市有4个。
10月份,同比价格变动中,最高涨幅为3.0%,最低为下降10.7%。
表1:2014年10月70个大中城市新建住宅价格指数城市新建住宅价格指数城市新建住宅价格指数环比同比定基环比同比定基上月=100去年同月=1002010年=100上月=100去年同月=1002010年=100北京98.9 98.7 118.1 唐山98.8 97.3 100.2天津99.3 98.4 109.1 秦皇岛98.5 96.5 110.5 石家庄99.4 97.9 116.3 包头99.4 96.7 108.1 太原99.5 97.6 111.4 丹东98.7 96.7 112.5 呼和浩特99.1 98.0 111.0 锦州98.6 96.9 111.2 沈阳98.7 94.7 112.9 吉林99.4 97.4 110.8 大连98.7 97.0 112.9 牡丹江99.4 98.9 111.2 长春99.4 98.3 110.2 无锡99.6 97.3 103.5 哈尔滨98.8 98.0 110.7 扬州98.9 97.0 106.6 上海99.4 98.0 116.6 徐州99.5 97.4 109.6 南京99.6 99.1 110.7 温州99.2 94.5 78.2 杭州99.6 91.3 92.9 金华99.5 95.9 99.6 宁波99.5 96.5 95.4 蚌埠98.8 95.6 103.4 合肥99.8 100.5 111.0 安庆99.3 96.4 104.7 福州99.0 97.0 113.6 泉州99.3 96.8 103.6 厦门99.5 103.7 127.6 九江99.4 97.6 105.7 南昌98.9 96.3 112.7 赣州99.2 96.1 108.6 济南99.5 97.8 109.3 烟台99.2 97.9 108.3 青岛98.6 96.6 104.9 济宁99.5 98.2 110.4 郑州100.0 100.6 120.4 洛阳99.4 98.0 112.4 武汉99.6 97.2 111.6 平顶山99.4 98.2 111.4 长沙98.7 95.8 115.6 宜昌99.5 97.4 111.0 广州98.8 97.3 122.8 襄阳99.4 97.1 110.7 深圳99.6 99.0 122.1 岳阳99.6 98.8 112.6 南宁99.5 97.2 108.1 常德99.4 98.3 109.3 海口99.1 97.2 99.8 惠州98.9 97.4 109.2 重庆99.3 96.4 108.9 湛江98.9 97.6 113.8 成都98.8 96.9 108.9 韶关98.8 93.4 106.7 贵阳99.2 98.7 111.3 桂林99.0 96.5 112.4 昆明99.5 98.3 110.6 北海99.2 98.2 108.2 西安99.4 98.6 113.0 三亚99.3 98.4 103.4 兰州99.4 98.1 113.1 泸州99.3 96.2 107.5 西宁99.0 99.7 118.5 南充98.6 96.8 107.7 银川99.5 99.4 112.1 遵义99.4 98.7 110.5 乌鲁木齐99.4 98.5 120.6 大理99.1 99.0 104.9 注:环比以上月价格为100,同比以去年同月价格为100,定基以2010年价格为100。
2014年全国房价排行榜
2014年全国房价排行榜综述日前,全国房地产市场数据中心统计的《2014年1月全国城市房价排行榜前100名》火热出炉,1月全国城市房价排行榜前10名分别是北京、上海、深圳、厦门、三亚、温州、杭州、广州、南京、天津。
其中,厦门以21741元/平方米的房价,超过广州位列全国第4,同比上涨18.94%。
2014年全国房价排行榜的火热出炉,其中有些城市让人觉得实至名归,也有一些城市的排名让热大跌眼镜。
在2014全国房价排行榜中,厦门一跃而成为第四超过广州不仅让人大跌眼镜。
2014年全国房价排行榜2014全国房价排行榜前100名出炉,北京、上海、深圳仍然位居全国前三名,不过令人大跌眼镜的是,排名第四的城市发生了变化,广州被厦门所代替,广州楼价仅排名第八。
广州房价却排到了厦门之后,是否表示广州的楼价已经下跌了?满堂红市场研究部高级经理周峰认为,楼价排行榜里面位置的上下变动,和楼价升跌是两回事,即便被厦门超越,但广州和厦门两地的楼价都在涨,只是厦门的涨幅较大而已。
厦门房价真的有那么高吗?虽然上述结论是否属实目前尚存疑问,但新年伊始厦门楼市的火爆的确是不争的事实。
不过,在房价高企、银根紧缩的大背景下,马年厦门楼市最终走向如何,目前仍扑朔迷离。
2014年全国房价排行榜2014年全国房价排行榜涨跌分析广州房价却排到了厦门之后,楼价排行榜里面位置的上下变动,和楼价升跌是两回事,即便被厦门超越,但广州和厦门两地的楼价都在涨,只是厦门的涨幅较大而已。
限价限签政策导致广州楼价偏低,显示的成交价格不能全面反映广州楼市的真实情况。
2014年1月份厦门共计销售商品住宅5141套,面积60.97万平方米。
这也是自2013年3月以来,厦门楼市单月成交的最高纪录。
一举终结了自去年6月以来成交量“七连跌”的局面。
2014年1月份,厦门批准预售商品房8701套,面积60.83万平方米,其中商品住宅2628套,面积30.56万平方米,面积同比涨幅83%。
2014年长沙市住宅空置率调查报告
房产税、不动产统一登记预期的加强是否对长沙市空置住宅产生了影 响,我们通过对抽样调查的结果进行分析,以了解长沙市住宅空置的 现状及成因。
二、 样本选择与调查分析方法 (一) 样本选取
1
调查样本以内六区已交房四年以内的普通商品住宅为主,样本的
空间位置尽量分布均匀,样本包括繁华地段与非繁华地段的住宅小区。
样本楼盘交房年限划分如表 1 所示,样本楼盘详细数据如附表 1 所示。
表1 交房时间 2010 年 4 月-2011 年 3 月 2011 年 4 月-2012 年 3 月 2012 年 4 月-2013 年 3 月 2013 年 4 月及以后
交房年限
未售率
未收房率 收房未入住率
3-4 年(含 4 年)
2.82%
含 3 年)
3.32%
6.58%
24.02%
1-2 年(含 2 年)
10.01%
12.05%
27.72%
1 年以内(含 1 年) 13.76%
15.01%
37.76%
空置率 33.43% 33.91% 49.78% 66.53%
下统计表和折线图可以看出,交房年限对住宅空置率的影响,基本满
足交房年限越长住宅空置率越低的规律,其中交房 1 年以内(含 1 年)
的住宅未售率、未收房率和收房未入住率均处于最高水平,交房 3-4
年(含 4 年)的住宅未售率和收房未入住率最低,交房 2-3 年(含 3
年)的住宅未收房率最低。
表 8 不同交房年限住宅空置情况分类统计表
2
小区已交房楼栋中至今未售出的住宅。 小区已交房楼栋中已售出但未办理收房手续的住宅。 小区已交房楼栋中已办理收房手续但未入住使用的住宅。(未入 住使用主要以累积用电量未超过 300 度为判定标准)
2014房地产市场分析
2014房地产市场分析第一篇:2014房地产市场分析2014年中国房地产市场走势分析(一)市场供应1.全国房地产开发企业土地购置面积预计2014年全年增长10%左右2014年土地市场将延续2013年的热度,土地成交量全年增幅预计在10%左右。
主要原因有五:一是2013年商品房市场整体发展较好,销售量大幅回升,销售回款明显增加,资金状况良好;二是新一届政府对楼市调控的思路明显转变,由过去的各种调控政策转变为鼓励用市场化手段进行调节,房企对政策的预期相对乐观,拿地的热情增加;三是受2013年销售状况良好的影响,房企亟需增加土地储备,为后续发展做好准备;四是近期不少城市在调控政策中都提及增加土地供应,预计2014年土地供应将有所增加;五是三、四线城市土地市场具有一定的滞后性。
2.20个典型城市土地成交建筑面积预计2014年全年增长5%左右2014年全国20个典型城市经营性土地成交量将基本延续今年以来的走势,全年成交建筑面积将保持平稳增长,增幅预计为5%左右。
主要是一方面全国房地产行业环境稳定,企业资金状况良好,出于对后市的乐观预期,企业拿地节奏将继续推进;另一方面,随着政府更加强调利用市场化手段调控房地产市场,会进一步加大土地的市场供应,这也会推动土地成交的进一步上升。
3.房地产开发投资预计2014年全年增长18%左右受房地产行业整体向好的影响,2013年房地产开发投资同比增幅明显扩大,2014年将略有回落,预计全年同比增幅为18%。
主要原因有三:一是经济低位徘徊,固定资产投资增幅稳中略降,房地产开发投资增速也受到投制约;二是保障房投资对房地产开发投资的增幅扩大贡献降低。
2011年全国保障性安居工程建设完成投资1.3万亿元,2012年城镇保障性安居工程完成投资约为1.1万亿元,2013年前11个月完成1.12万亿元;三是2013年房企土地购置面积大量增加,2014年将催生一定量的新开工量,房地产开发投资将相应增加。
2014上半年经济运行情况分析报告
2014上半年经济运行情况分析报告区发展和改革局翟先斌(2014年7月15日)一、宏观经济走势分析今年上半年,从全国范围来看全国制造业采购经理指数等先行指标持续向好,出口增长开始由负转正,发电量、货运量等指标上升。
预期二季度GDP同比增速回升至7.5%,维持全年GDP增长7.5%预测不变。
但是,由于国际经济低迷,国内经济存在下行压力。
一些省市把加大投资作为遏制经济下滑的最主要手段。
从全省情况来看。
上半年地区生产总值增长9%左右,全省经济继续保持平稳增长态势。
工业生产稳定、固定资产投资小幅回落、消费市场、外贸出口增幅继续提升。
从全市的情况来看。
主要经济指标平稳增长,增幅高于全省和武汉城市圈平均水平。
除地区生产总值、规模以上工业增加值、社会消费品零售总额、外贸出口等指标差日历进度外,其他主要指标顺利实现“双过半”。
同时,全市制造业面临着产能过剩的问题。
4月以来,全市工业效益出现下滑,食品医药、盐磷化工、纺织服装、汽车机电和金属制品五大支柱产业增幅较低。
二、上半年主要指标及固定资产投资完成情况(一)主要指标完成情况及特点今年上半年,我区经济运行平稳,主要经济指标平稳增长。
初步核算,上半年地区生产总值预计完成74.9亿元,按可比价计算,同比增长9.6%,占年计划目标171.8亿元的43.6%,掉日历进度6.4个百分点。
规模以上工业总产值完成81.6亿元,同比增长19.6%,占年计划目标159亿元的51.3%,超日历进度1.3个百分点。
规模以上工业增加值完成20.8亿元,同比增长13.1%,占年计划目标40.8亿元的50.9%,超日历进度0.9个百分点。
社会消费品零售额预计完成44.5亿元,同比增长12.5%;占年计划目标88.3亿元的50.4%,超日历进度0.4个百分点。
地方公共财政预算收入完成9.9亿元,同比增长25.6%,占年计划目标15.7亿元的63.1%,超日历进度13.1个百分点。
外贸出口总额预计完成4336.8万美元,同比增长115.1%;占年计划目标6790万美元的62.2%,超日历进度12.2个百分点。
长沙房地产市场深度分析研究报告
长沙房地产市场深度分析研究报告介绍本报告对长沙市的房地产市场进行了深度分析研究。
通过对长沙市的经济发展状况、人口流动情况、房地产供需关系、政策环境等方面进行综合分析,旨在全面了解长沙房地产市场的现状和未来发展趋势。
1. 长沙市概况长沙市是湖南省的省会,位于长江经济带的中部。
长沙市是经济发展较为迅速的城市之一,也是人口密度较高的城市之一。
长沙市具有较好的交通基础设施和丰富的人力资源,吸引了众多企业和人才的进入。
2. 经济发展状况长沙市的经济发展较好,GDP稳步增长。
长沙市的主要经济产业包括工业制造、信息技术、金融服务、文化旅游等。
长沙市的经济开放程度逐年提高,外资企业和跨国公司的进入也带动了长沙市的房地产市场。
3. 人口流动情况长沙市的人口流动情况较为活跃,主要表现为农村人口向城市的流动和外来人口的涌入。
随着城市化的进程加快,越来越多的人口涌入长沙市,为长沙市的房地产市场提供了巨大的需求。
4. 房地产供需关系长沙市的房地产供需关系紧张,市场需求持续高涨。
由于经济发展快速和人口流动加剧,长沙市的房地产供应相对有限,而需求却持续增长。
这导致了房价的上涨和市场供应短缺的现象。
5. 政策环境长沙市对于房地产市场采取了一系列的政策措施,旨在保持市场稳定和健康发展。
其中包括房地产调控措施、土地供应政策、购房限制政策等。
这些政策对于长沙市的房地产市场影响较大,有助于抑制房价上涨和平衡供需关系。
6. 未来发展趋势根据对长沙市的分析研究,可以预见长沙市的房地产市场将继续保持高速发展的态势。
随着城市化的进一步推进,长沙市的人口将继续增加,对房地产市场的需求将会持续高涨。
另外,随着政策环境的不断优化和土地供应的增加,长沙市的房地产市场将更加规范和健康。
总结本报告对长沙市的房地产市场进行了深度分析研究,全面了解了长沙市的房地产市场现状和未来发展趋势。
长沙市作为湖南省的省会,具有较好的经济发展状况和人口流动情况,房地产市场供需关系紧张。
长沙房地产市场发展状况及趋势分析13(1)
长沙房地产市场发展状况及趋势分析一、2003年长沙房地产市场基本状况近几年来,长沙房地产市场伴随国民经济的快速增长,呈现稳步发展的势头。
2003年,其加速发展的态势更趋明显,市场表现更为活跃。
1、房地产开发投资大幅增长,占固定资产投资比重加大截止2003年11月,长沙市共完成房地产开发投资107.46亿元,与去年同期相比增长57.75%,长沙市房地产开发投资首次超过了100亿元。
2003年1月-11月房地产开发投资占固定资产投资的28.06%,预计到12月底,房地产开发投资增幅将达到60%以上,占固定资产投资的比重将达1/3。
2、商品房供、销两旺,销售价格稳中有升从商品房供应情况来看,伴随房地产开发的强力增长,房地产施、竣工面积同步上扬,截止2003年11月,长沙市房屋施工面积达1012.73万㎡,竣工房屋面积256.46万㎡,较去年同期均有较大幅度增长。
从商品房预售情况来看,2003年,全市共有155个企业的887栋商品房上市预售,批准预售总建筑面积为468.82万㎡,较去年同期增长18.77%。
其中批准预售的住宅面积为381.82万㎡,占商品房开发比重的81.44%,商品房供应量较为充足。
从销售情况来看,2003年,全市共成交商品房26727套,成交面积299.27万㎡,成交金额63.15亿元,分别比去年同期增长21.74%、19.15%和19.24%,商品房的有效需求保持了较高的增幅,市场供、求两旺。
从商品房销售价格来看,2003年长沙市商品住房销售均价为2222元/㎡,比去年同期增长3.29%,商品房价格在去年略有下跌的基础上稳步回升,商品房价格基本保持稳定。
3、二手房交易放量增长,住房二级市场日趋活跃2003年,全市共办理二手房交易9189起,成交面积118.79万㎡,成交金额22.27亿元,分别比去年同期增长39.25%、78.63%和144.92%。
其中,房改房成交4263套,成交面积28.47万㎡,成交金额3.33亿元,分别比去年同期增长76.96%、81.57%和92.54%。
2014年我国房地产行业现状分析
2014年我国房地产行业现状分析房地产市场一直是我国居民关注的热点行业,然而,目前中国房地产行业正步入困局:一边是一、二线城市地价、房价持续上涨,高烧不退;一边却是三、四线城市,市场需求有限、效益不高。
现在对2013年我国房地产行业现状进行回顾。
2013年全年,我国国内生产总值(GDP)同比增长7.7%,增速与2012年持平,经济运行基本平稳。
货币政策保持稳健,货币供应量持续增长。
2013年全年社会融资规模为17.29万亿元,比上年多出1.53万亿元,是年度最高水平,显示金融活动活跃,经济扩张动力良好,利于房地产行业的发展。
2013年房地产行业现状分析1、2013年房地产行业运行情况总览2013年全年,房地产开发投资额为8.6万亿,同比增长19.8%,比2012年增速提高3.6个百分点。
其中,住宅开发投资额为5.9万亿,同比增长19.4%;办公楼开发投资额为4652亿元,同比增长值高达38.2%。
2013年的行业数据显示,2010年以来国家宏观调控对房地产行业的负面影响正在消退,行业呈现稳定增长迹象。
2、行业供需分析供应层面,2013年全国全年国有建设用地供应73万公顷,同比增长5.8%。
其中,工矿仓储用地21万公顷,同比增长3.2%;房地产用地20万公顷,同比增长26.8%;基础设施等其他用地32万公顷,同比下降2.9%。
值得注意的是,2008年-2013年期间,房地产用地的供应总量同比增速呈现了先升后降再上升的走势。
2008年-2010年的供应上升主要归因于我国政府为了应对金融危机、保证经济增长而推出的四万亿刺激计划,过量发行的货币以及对房地产行业的政策扶持都带来建设用地的增速供应。
2010年国家发布了严厉的房地产宏观调控政策,直接导致了2010年-2012年的建设用地供应下降。
2012年以来,受益于整体经济回暖和相关政策松动,房地产行业投资规模中自有资金占比为历史新高,行业逐步回暖,对应的用地供应也呈增长态势。
长沙房地产营销策划方案书
长沙房地产营销策划方案书一、目标市场分析长沙是湖南省的省会城市,也是该省经济、政治和文化中心,具有良好的发展潜力和经济基础。
近年来,随着城市化进程的推进和人口的持续增长,长沙的房地产市场迅速发展。
因此,我们的目标市场将是长沙市的中产阶级和富裕阶层。
1.1 中产阶级中产阶级是长沙市的主力消费群体之一,他们在经济状况稳定的情况下具有较高的购房能力。
由于他们对住房品质和居住环境的要求较高,我们将重点推广高品质的住宅项目。
1.2 富裕阶层富裕阶层是长沙市的高端消费人群,他们在购房时注重房产的价值保值和升值潜力,也注重房产的投资回报率。
针对富裕阶层,我们将推出高端别墅和豪华公寓等项目。
二、竞争分析长沙市的房地产市场竞争激烈,有许多国内外知名的房地产开发商进入该市场,同时还有许多本地开发商竞争。
为了在市场上脱颖而出,我们需要进行充分的竞争分析。
2.1 主要竞争对手2.1.1 中海地产中海地产是长沙市最大的房地产开发商之一,拥有丰富的开发经验和规模化的资源优势。
他们的项目质量和服务水平普遍较高,具有较强的品牌效应。
2.1.2 绿地地产绿地地产是中国知名房地产开发商,也在长沙市有一定的市场份额。
他们的项目定位高端,注重产品的独特性和设计感,在目标市场中有一定的竞争优势。
2.1.3 万科地产万科地产是中国最大的房地产开发商之一,在长沙市也有一定的市场份额。
他们注重产品品质和社区配套设施的建设,对于中产阶级人群具有一定的吸引力。
2.2 竞争优势分析针对竞争对手的分析,我们将确定我们的竞争优势,以实现在市场中的增长和发展。
2.2.1 品质优势我们将注重产品品质的提高,通过选用高品质的建筑材料和设计,提供舒适的居住环境和良好的居住体验,以满足中产阶级和富裕阶层的需求。
2.2.2 服务优势我们将建立完善的售后服务体系,提供及时、周到的客户服务,为客户解决问题和提供有效的解决方案,提高客户满意度,增强品牌口碑。
2.2.3 价格优势我们将通过优化资源配置和成本控制,确保产品的竞争力价格,提高产品在市场中的吸引力。
2014年中国房地产市场形势分析与2015年发展展望
2014年中国房地产市场形势分析与2015年发展展望2014年,全国房地产市场整体出现较为明显的调整和回落态势,部分指标出现负增长。
具体来看,房地产开发投资和资金来源增速明显回落,土地购置面积增速再次出现负增长,房价上涨幅度逐月回落,三季度末房价同比涨幅出现负增长,不同城市间分化趋势更加明显。
政策影响分析2014年以来,由于银行房贷收紧、供求关系转变、市场预期下行,再加上市场需求和购买力在前几年被大量透支,全国房地产市场迅速转冷。
为抑制楼市持续下行,在“双向调控、分类指导”的基调下,全国范围内共经历了三轮楼市政策松绑。
第一阶段是,中央相继以“央五条”、定向降准等手段“微刺激”以保障自住购房信贷需求;第二阶段是5月起地方政府相继出台各类“救市”政策,手段多样化、纵深化,“限购”政策也随之土崩瓦解;第三阶段是,9月底起,中央放松“限贷”,房地产市场出现企稳迹象,随后,为防止经济下滑,央行进一步在11月份宣布降息,房地产市场也随之受益。
在中央层面,中央政府更注重长效机构的建设,逐步将重心由短期调控转移至住房制度建设上来,《新型城镇化规划》发布,不动产统一登记工作平稳展开,户籍制度改革加速推进。
在货币层面,5月份央行召开住房金融服务专题座谈会,研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务工作;9月份,央行又出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,大规模放松住房信贷政策;11月份,又再次祭起降息利器,力促经济平衡增长。
从地方层面来看,在“分类调控”原则的指引下,调控的权力和责任转移至各地方政府。
地方政府根据当地的实际情况,有针对性的出台调控政策。
一线城市的楼市政策仅有微调,以继续抑制投资投机性需求,满足自住型需求。
而那些库存量较高、供大于求的城市,地方政府积极出台利好政策,全力去库存。
从政策影响看,随着地方政府松绑限购、央行放松限贷以及降息等利好政策的引导下,全国房地产市场下滑的势头有所减缓,特别是四季度以来,房屋成交量有所回升,房价环比跌幅也逐渐收窄。
浅析长沙房地产现状与前景
浅析长沙房地产现状与前景俗语说,安居才能乐业。
买房子对高收入家庭来说不算什么。
但关于低收入家庭来说,拥有一套住房却专门难。
经济适用房是指具有社会何障性质的商品住宅,具有经济性和适用性的特点。
经济性是指住宅价格相对市场价格而言,是适中的,能够适应低收入家庭的承担能力。
适用性是指在住房设计及其建筑标准确上强调住房的使用成效,而不是降低建筑标准。
它是国家为解决低收入家庭住房问题而修建的一般住房。
这类住宅因减免了工程报建中的部分费用,成本略低于一般商品房,故又称为经济适用房。
浅析长沙房地产现状与前景一、长沙房地产业的进展进程长沙房地产业同全国一样,相伴着改革开放的进程,从无到有,不断进展壮大。
随着住房制度改革的深化和住宅建设步伐的不断加快,房地产业已成为经济进展的重要增长点,并逐步成为国民经济中的支柱产业。
1、起步晚、前期进展缓慢同我国一些发达地区相比,长沙的房地产业起步晚。
1990年长沙商品房建设投资只有0.42亿元,1993年全市房地产开发投资才突破10亿元为11.06亿元,整个〝八五〞时期长沙房地产开发投资只有50.98亿元,仅占全国的0.7%;〝九五〞初期适逢国家宏观调控,房地产开发投资增速由〝八五〞时期的年均增长31.3%下降到〝九五〞时期的年均增长0.1%,其中1996年、1997年还显现了负增长,〝九五〞时期长沙房地产开发投资总量在全国所占比重仅为0.6%,2000年投资还不足50亿元。
2、〝十五〞期间进展迅猛,阻碍扩大进入二十一世纪后,长沙房地产开发业突飞猛进,〝十五〞时期长沙房地产开发投资以年均增长52.6%的速度快速进展,2005年房地产开发投资达256.4亿元,是1993年的23.2倍,是2000年的7.8倍,2000年到2005年。
长沙占全国房地产开发投资总量由0.66%提高到1.63%。
〝十五〞全市房地产开发共完成投资699.4亿元,是1991-2000年开发投资总和的4.4倍,是〝九五〞开发投资的6.5倍,是〝八五〞时期的14倍。
北辰:长沙地王的七年之痒
北辰:长沙地王的七年之痒作者:暂无来源:《中国房地产业》 2014年第4期本刊记者│潘卫艳时至今日,随着长沙北辰三角洲项目的华丽亮相,之前围绕地王蔓延7年之久的疑云正在逐渐散去,北辰实业或许已等来期盼已久的柳暗花明。
然而,围绕这片三角洲,北辰究竟经历了怎样的七年?3月31日,北辰实业(601588)副总经理、长沙分公司总经理曾劲接受本刊记者采访时宣布,北辰三角洲项目总投资330亿元,投资已经完成一半,2017年最后一期工程开工,2019年将全部建成。
这一项目之所以备受关注,是因为项目开发用地——“新河三角洲地块”是在2007年7月由北辰实业联合北京城开以92亿的价格拍下,制造了当年中国房地产市场最轰动的一幕,同时,北辰实业也将自己未来10多年的命运与这个项目紧紧系在了一起。
按当时参与竞拍的世纪金源董事长黄如论的测算,该地块总价超过50亿就没法做了。
2008年年初,即传出北辰实业欲以10亿元代价退出长沙“地王”的消息,不过随即遭到北辰实业的否认。
此后,北辰实业虽然曾于2008年11月举行过声势浩大的开工典礼,并完成了对长沙北辰4亿元的增资,但该地块一直处于“开而未动”的状况,开工后一直未向市场提供住宅产品,而停工、退地的传闻则一直未断。
92亿元成交价,接近北辰实业2006~2008年三年主营业务收入总和。
用如此巨额的资金投入需要近十年才能回收全部资金的项目,显然对北辰实业的战略布局造成了很大影响。
2007年前后正是全国各地地王频现的爆发期,北辰拿下地王并非个案。
当年,在北辰斩获长沙新河三角洲地块的同时,绿城在杭州拿下原东南面粉厂地块,成为杭州地王;苏宁环球在上海拿下南京路163号地块,创单价地王;中海与香港九龙仓联手,在重庆拿下南岸区弹子石地块,创重庆最高土地交易纪录;而恒大次年以41亿高价在广州拿下绢麻厂地块,成为天河区地王。
看上去,土地市场一片大好,房地产前景无限。
谁也没想到,2008年国家突然拿出杀手锏,开始对房地产市场进行严厉调整,市场与金融应声而落,货币信贷迅速紧缩,土地政策执行力度瞬间强化,市场状况日渐低迷,房地产市场一时间风声鹤唳。
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2014年上半年,由于利率市场化、银行收缩了房地产贷款规模,正在试点中的不动产统一登记、房产税等对市场起到一定的震慑作用,加上“限购”、“限贷”、“限价”等政策继续实行,各种因素叠加作用造成全国房地产市场普遍波动较大。
长沙房地产市场也出现了销售放缓、资金面紧、供大于求等问题。
十八届三中全会后,房地产市场调控由行政手段、市场手段并举逐步转化为市场化手段调控为主,房地产市场调控主体转为地方政府,实施定向调控、分类调控、加大保障房建设力度成为房地产市场健康发展的总基调。
一、上半年长沙市房地产市场基本情况
据长沙市房地产开发预警预报信用信息系统数据统计,上半年长沙市房地产市场总体情况与2012年基本相当,但相对于2013年,房屋成交量、县(市)房屋成交价减幅明显。
(一)房地产开发投资持续增长,开发商拿地较为谨慎。
1-6月,全市房地产开发完成投资791.35亿元,同比增长20.84%。
其中,建筑工程投资372.12亿元,同比增长11.19%,其他投资(主要为土地购置费)为359.63亿元,同比增长34.25%。
2014年上半年长沙全市挂牌土地47宗,共计256.02万平方米,供应面积同比下降1.65%。
2014年上半年成交36宗共169.25万平方米,成交面积同比下降26.73%。
(二)在建面积同步增长,新开工面积减少。
1-6月,房屋施工面积为8633.62万㎡,同比增长11.74%。
其中,住宅施工面积为5313.88万㎡,同比增加6.44%。
房屋新开工面积为1310.03万㎡,同比减少20.67%。
其中,住宅新开工面积为785.7万㎡,同比减少27.31%。
房屋竣工面积为555.32万㎡,同比减少16.04%。
其中,住宅竣工面积为360.04,同比减少19.4%。
据问卷调查情况统计,受市场影响,41.9%的企业减缓推盘节奏,但市场回暖后新开工面积会迅速恢复。
(三)批准预售面积同比增长,内六区占比较重。
1-6月,全市新建商品房累计批准预售1131.93万㎡,同比增长21.82%。
其中,内六区新建商品房累计批准预售796.74万㎡,占全市批准预售面积的70%,同比增长30.39%。
(四)销售规模萎缩,市场供应充足。
1-6月,全市新建商品房累计网签766.37万㎡,同比减少19.56%;其中,内六区新建商品房累计网签497.89万㎡,同比减少26.42%。
(五)内六区房价基本正常,县市房价跌幅较大。
1-6月,全市新建商品房住宅网签均价5501元/㎡,同比下跌6.22%。
其中,内六区新建商品住宅网签均价为6523元/㎡,同比下跌0.83%。
值得指出的是,内六区房价统计包含了定向房等产品,仍比全市的房价高1000多元,说明县市房价降幅明显。
(六)一手房是市场主力,二手房成交量骤减。
1-6月,二手房成交面积202.69万㎡,成交套数为17455套,同比减少36.61%、22.19%。
其中内六区二手房成交面积136.58万㎡,成交套数为12744套,同比分别减少26.77%、23.74%。
长沙目前一二手房的比例大约在8:2,与一线城市的5:5,甚至4:6相比,仍有较大差距。
二、上半年长沙房地产市场运行特征
(一)商业用地成交比重下降,工业用地比重上升。
上半年长沙土地成交额为117.53亿,同比下滑了23%。
主要原因是:虽然一季度和二季度土地成交量基本持平,但二季度土地市场工业用地所占比重比较大,拉低了总成交额。
(二)多项数据高位运行,整体市场供大于求。
从2011-2013年长沙市房地产开发统计数据来看,各年度施工面积均超过7000万㎡,新开工面积也超过2300万㎡,长沙的供应量逐年增多,房地产市场由卖方市场逐步转变为买方市场。
中原代理公司认为,长沙房地产消化库存量周期约需18—22个月,处于同类城市前3名。
数据来源于长沙市房地产开发预警预报信用信息系统
(三)市场看似疲态,实为震荡调整。
人民银行长沙中心支行房地产贷款监测数据显示,春节以来,多家金融机构开始对部分首套房贷款利率进行上浮,在房地产开发企业本年到位资金中,个人按揭贷款到位118.17亿元,仅增长3.3%,与去年同期相比下降23.4%。
表现为成交量、新开工面积与去年同期相比增速减少。
银行限贷后、利率上调,购房者观望情绪加大,开发商压缩了当期建设规模,减少了新开工。
从同比数据来看,上半年房地产市场仿佛是进入“寒冬”前的预兆,但与2012年、2011年同期相比,则是持平或高出状态,属于市场宏观环境下的减速回调。
从统计数据来看,长沙建筑工程投资同比增速与施工面积同比增速相当,说明房地产开发投资与建设处于正常状态。
其他投资(主要为土地购置费)同比增速较高,说明开发企业对长沙房地产市场前景看好,外来企业来长沙拿地的也比较多。
(四)房屋类型同质化比较严重。
比较突出的有城市综合体等。
长沙市房地产开发预警预报信用信息系统数据显示,2011年与2012年的办公、商业用房空置面积差不多,2013年的办公、商业用房空置面积相比前两年增幅较大,2014
年办公、商业用房大量开工,使供大于求的矛盾比较突出。
(五)外地企业投资比重较大。
长沙市房地产开发预警预报信用信息系统数据显示,上半年,长沙开发投资前50名的开发项目总投资414.63万元,占全市上半年房地产开发投资52.4%。
其中外地开发企业开发项目36个,共投资351.56万元,占前50名项目开发总投资额84.79%,占全市上半年房地产开发投资额44.43%。
上半年,长沙房屋施工面积前50名的开发项目合计施工2599.93万平方米,占全市上半年房屋施工面积30.11%。
其中,外地企业开发的项目33个,房屋施工面积共计1734.51万平方米,占前50名开发项目总施工面积66.71%,占全市上半年房屋施工面积20.09%。
(六)在中部六省会城市中排名靠前。
据2013年中部六省会城市房地产市场统计数据显示, 2013年长沙房地产无论是投资额,还是施工与新开工面积,在中部六省中位置排名都比较靠前,与长沙在中部六省的经济地位基本相当。
三、上半年长沙房地产市场调整原因分析
(一)银行信贷趋严
据问卷调查情况显示,超九成房企认为银行信贷趋严。
对我市当前房地产市场调控政策及相关措施的评价中,44.2%的企业认为政策过度,二套房首付、金融信贷等政策应予放松;对上半年房地产银行投放贷款情况,93%的企业觉得房地产开发贷款条件、个人住房贷款条件趋严,应缩短银行贷款审批流程、放宽二手房认定标准。
(二)限购抑制需求
当前,长沙房地产很大一部分购买人群来自于周边城市,这些改善需求型人群一般属于二次置业,首付比例较高,而且外地公积金不可在长沙使用,加上银行利率上调,这波购买力被拒之门外。
(三)产品结构比较单一
据调查问卷显示,房地产开发主要类型中,61.9%是普通住宅,17.5%是商铺,3.2%是别墅,12.7%是办公用房,其他类型占4.8%,
其他类型地产比例偏低。
工业地产项目仅在高新技术开发区和经济技术开发区等园区少量开发,时下较热的养老地产、体育地产、休闲地产、旅游地产开发较少。
(四)房屋品质仍需提升
随着消费者趋于理性,项目的设计定位、材料使用、施工质量、建设品味等与购房者心理期望值差别较大,绿色建筑、可再生能源推广应用较为缓慢,全装修住宅市场供应比例不足10%。
近年来房地产开发项目遍地开花,部分楼盘周边道路、学校、医院、商业网点、公共交通等配套难以到位,影响业主入住。
四、岳麓区房地产市场状况分析
2014年上半年,长沙市各区新建住宅成交均不同程度下跌。
成交区域集中度提高,岳麓区成交量接近130万平方米,稳居六区之首。
2014年楼市行至中场,尽管上半年长沙的商品房成交量较去年同期下跌近三成,但是,以部分区域板块为观察对象看具体楼盘的表现,人们对岳麓区下半年楼市仍有信心。
目前长沙市各区域存量去化压力三极分化:天心、开福两区存量吸纳周期均超过20个月,远超内六区平均水平,是短期内压力最大区域;岳麓、望城两区吸纳周期在13-14个月左右,未来压力相对较小;而雨花区和芙蓉区与内六区整体水平基本持平,吸纳周期分别为17个月和18个月。
在2014年上半年,随着南湖路隧道的拉通以及地铁2号线投入运营,湘江两岸的距离再度拉近,岳麓、望城两区内楼市成交活跃。
2014年的下半场,除了地铁建设外,湘江综合枢纽、河西交通枢纽、南站高铁枢纽等枢纽工程将加快推进,劳动东路、营盘东路等主干道延长线将全面竣工。
东西向交通的日益便捷,河西的居住优势将更加彰显。
未来两三年,东西两岸楼盘的价格差距将慢慢缩小。
2013年,楼市热点区域梅溪湖板块,刚需消化已趋饱和,2014年的购房人群将主要转向投资型与非地缘改善型置业者。
受地铁2号线辐射影响,市府板块、金
星北板块价值将有较大提升;市中心的商务产品较去年同期,价格将有较大的攀升。