关于健全法律法规,加大“群租”治理力度的建议

关于健全法律法规，加大“群租”治理力度的建议
近年来，苏州外来人口数量越来越多，市区房价、房租居高不下，于是“群租”现象就应运而生。

从均价万元左右的小区，到一些拆迁安置小区，“群租”成了小区居民和物业公司的心病。

群租房屡屡发生失火、偷窃、扰民，小区居民与“群租”房客矛盾不断。

“群租”人员社会成份复杂，易产生诸多治安问题；“群租”往往要改变建筑结构和平面布局，极易引发安全事故。

“群租”问题已成为当前群众关注的热点难点问题。

苏州早在2008年就正式颁布了《苏州市居住房屋出租管理办法》，明确规定人均承租建筑面积不得低于12平方米。

但几年下来，“群租”现象在苏州不但没有消失，反而愈演愈烈，成为创建和谐社会一个不容忽视的症结。

尽管公安、房管、消防、卫生和社区等职能部门和相关单位做了大量工作，但是由于缺乏相关法律法规，群租房的管理工作极难开展，即便开展了成效也不明显。

苏州还未出台针对“群租”认定、执法、处罚等相关细则，出租事实认定取证难，政府缺乏长期的治理规划，因此在有关部门执法过程中，既没有法律支撑，又不能强制执行，治理时看似场面壮观，过不了多久“群租”现象又会卷土重来。

针对这一严重扰民的社会问题，建议：
一、进一步健全治理“群租”顽症的法律法规。

在《物权法》的基础上，重点加强我市居住房屋出租管理规定的修订和完善，尽快出台相关法规：一要明确“群租”的具体认定标准，包括明确规定最小出租单位和最低人均租住面积。

二是明确界定住房属性，如明确居住用房能否变为旅馆，一般居住用房（家庭住房）能否变为集体宿舍，成套住房能否拆套分租，一幢楼内能否允许一般住房和经营性住房、集体宿舍性住房混合同时存在等。

三是明确管理主体，由谁来管，如何执法，如何处罚，这样才能使管理具有可操作性。

四是规范租赁市场，在法律中设定中介和出租方、承租方各自权利义务，并明确规定违法后应承担的相应责任和处罚。

在住房出租时，中介机构有义务告知出租方和承租方，哪些行为是违法违规，完善承租人基本信息登记和签订合同备案制度，并向管理部门提供相关租赁市场的信息。

二、探索政府主导的长效管理机制。

在政府统一部署下，牵头公安、房管、消防、工商、街道、社区、物业等各部门积极参与的联合治理模式。

建立区、街道两级“群租”治理领导小组，各有关部门通过这一平台，及时沟通并协商住宅小区出租管理中出现的问题，尽早落实有针对性的防范措施，并建立相应的责任机制。

二是多部门联合执法处置问题。

政府可协同公安、房管、消防、环保、工商、税务等部门，开展集中整治，对房屋租赁市场进行定期或不定期的检查、监督，对在租人员的身份确认、登记、用电负荷、环境卫生、扰民、出入管理、房租纳税等环节上进行监管，发现问题及时处理，以此形成群租壁垒，有效遏制“群租”的发展。

三、建立各方参与的多元治理机制。

一是要强化物业管理职责，政府部门要加大对物业的指导和管理，加强物业对相关政策宣传和日常巡查，定期对“群租”人员进行身份登记，动态掌握住户情况，督促外来务工人员办理居住登记，加大对住宅装修和小区出入的监管力度，发现有违反规定行为的，应当立即予以劝阻制止或报告相关管理部门进行处理。

二是加强房屋租赁管理，要明确中介机构的出租房信息必须纳入治安管理范畴，严格按照“群租”整治规定开展房屋租赁代理，依法处罚房屋中介不履行治安责任的行为。

三是发挥业主自律管理作用，增强业主依法有序参与物业管理活动的能力。

特别是要发挥业主委员会的作用，积极引导住宅小区通过建立《小区业主公约》规范居住小区租赁行为。

四、完善外来务工人员住房保障政策。

进一步扩大公共租赁房适用范围，特别是针对低收入的农民工降低申请条件。

对已享受公租房和廉租房保障的家庭，要进一步落实动态管理，严格执行准出制度，从而将有限的资源真正用到对弱势群体的保障上。

另一方面要强化企业社会责任，政府要对劳动密集型的企业增加“谁用工、谁负责”的规定，明确用工企业、单位必须落实外来务工人员的临时居住问题。

要让那些正在“群租”的企业认识到“群租”的危害性，并积极采取有效措施加强对单位集体宿舍的管理。

五、加大住房市场小户型产品供应。

应进一步完善住房供应体系，特别是增加小户经济房型的供应量，实现各类房型的合理配比；在目前大多数企业尚未能自觉承担改善职工住房这一社会责任的情况下，政府可将社会闲置厂房或办公楼征收，进行统一合理的改造，变成适合外来务工人员居住的家庭宿舍或集体宿舍，配置基本生活设施，供在苏州长期稳定工作的外来务工人员居住。