新手买房全攻略

新手买房攻略
1.开发商、施工方实力：在建的其他项目
2.户型
3.朝向：朝向最好的是南方，因为南方是全天都可以晒的到太阳的，光线不会差，屋子也没有太阳直射，很舒适。

东方只有早上晒的到太阳，西方是下午晒的到太阳，日照时间长，夏天太热，所以买房子最好不要买朝西的。

北方的话基本晒不到太阳，冬天北风吹会很冷。

4.周边（绿化率、交通、学校、医院、社区配套）：
5.五证：查验五证《商品房销售（预售）许可证》、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设规划工程许可证》、《建设工程施工许可证》
两书：收房子的时候，《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

产权：《房屋所有权证》。

6.公摊面积：商品房建筑面积（销售面积）=套内建筑面积+公摊面积。

公摊面积包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等，零公摊并不是没有公摊，一般来讲是指推出的房源均有大面积赠送，公摊面积几乎可以被填补。

”并没有真正的零公摊存在。

大体情况如下：低层洋房，公摊系数在7%—13%;带电梯的小高层住宅，公摊系数在15%—20%;高层住宅，公摊系数在20%—25%。

减少公摊面积，可能会影响住宅本身的品质。

会影响到楼梯、走道的宽度以及电梯数量，业主居住感觉并不会很好。

7.楼层选择：在国内，越高的楼层往往卖得越贵，但是，专家建议，购买楼房时，六七层的位置最佳。

首先，从空气质量角度来说，高度在30米以上的，空气质量反而更差。

而且，高层空气相对稀薄，患有某些疾病的人容易产生不适症状。

此外，钢筋混凝土结构会迫使来自电器设备的电波沿着楼房往上走，直至顶层，所以，高层居民更容易出现头疼症状。

人最理想的住宅还是应贴近地面，贴近自然，六七层的住宅最好。

楼层太低会导致光照不足、潮湿等问题，而且，汽车和柏油马路会使空气中饱含甲醛、一氧化碳、氮的含量增加，选择低层楼时，至少远离主干道200米才算安全。

1-2层：最吵闹，最潮湿，粉尘污染最重，但是最安全的楼层。

3层：如果是普通老式的五、六层楼高的住宅，三层是最理想的。

4-6层：从环境的角度来看，安全性最好。

劣：如果没电梯，老人上下楼是个难题。

7层：对于高层住宅楼来说，七层是“黄金楼层”段。

这个楼层安静，不受汽车尾气等影响。

劣：七层及以上的楼层，对有心血管病、胘晕的人来说，不适宜居住。

7-15层：从八楼到十六楼及以上楼层，是最明亮的楼层。

15层以上：视野最好，空气最清新。

住宅楼暖气是往上升的，所以十六层以上最暖和。

劣：发生火灾时不易逃生，并且火灾散发的有毒气体都是由下向上扩散的，因此是最危险的楼层。

顶层：发生火灾时，可以从房顶施救。

一些楼房顶层还加装了附属设施，更增加了施救的可行性。

劣：在一些老的小区，高层住宅楼一般水压较小，有时会出现停水的现象。

8.交房时间
9.成交价：开发商给出的价格，往往采取先加价后优惠、直接限定房源的优惠、抽奖或赠送优惠，这些成本，开发商都已经计入到房价中。

所以对于成交价，才是你关心的重点。

10.商品买卖合同签订：
首先，签订《认购单》和《商品买卖合同》
签订认购单：买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同并交定金，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。

买卖合同：认购书签订了之后签订买卖合同，在签定合同之前，应该查验五证。

审查合同文本：
第一，一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了预售证许可证，则通常开发商也具有了土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。

第二，一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本
第三，买房签合同注意事项注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等。

第四，面积确认及面积差异处理。

第五，一定要认准交房日期是否确定。

将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”，并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。

补充协议：购房合同有一个补充协议，这个补充协议往往是房屋购买合同里没有
约定的事项通常在补充条款里进行约定。

补充条款内容：第一，明确房屋所有权证办理下来的时间。

第二，要明确按揭办不下来的话，双方的责任。

第三，明确关于公摊建筑面积。

第四，明确退房的责任。

11.房按揭贷款：
①避免因贷款不成功造成的定金损失。

在购房者申请按揭贷款之前，需要同开发商签订商品房买卖购房合同，合同中要明确约定，若因按揭贷款未能获得成功导致申请解除购房合同的，开发商应当全额退还购房者缴纳的购房定金，从而避免购房者的定金损失。

②按揭贷款银行的选择为开发商要求指定，在你的贷款成功办理之日起，你按时还款12个月以后，你就可以申请提前还款，每年可以申请两次。

提前所还的这些钱是不计利息的，还完后剩余的钱会重新再计利息。

每月的月供是有本金和利息两部分构成的，不管是30年还是20年，你每月所还的利息是一个固定值（贷款总额乘以月利率），而所还本金（贷款总额除以贷款总月份）会因为贷款年限的不同而不同。

办理房贷需要什么资料：
身份证（原件）、户口本（原件）、方章（1.5×1.5）、首付发票、婚姻证明银行流水：去银行打印你的流水需要半年以上，有些银行需要一年以上的社保，如果没有可以用税票代替
收入证明：在公司开你的收入证明
13.银行房贷下款后，开发商处领取商品房买卖合同，银行处领取商品房抵押合同。

14.交房和办理产权登记，就是开发商在办理完登记后，签收“两书”（《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》），接受物业，申领《房屋所有权证》。

15.房产证办理流程
首先只要你买房，买现房房产证是立刻给你办的，马上能拿到，期房的购房者在房屋交付使用(开发商交钥匙的时间)后90日内取得房产证。

第一步：签订委托协议
通常《购房合同》中有关于委托开发商代办房产证的条款，这个条款本身就可以看作是一份单独的委托协议。

此外，很多开发商还会要求购房人在《购房合同》以外另签一份委托其代办房产证的委托书。

第二步：缴纳房产证代办费
售房人住的时候，开发商会要求您缴纳，要收好发票。

第三步：自己到相关部门缴纳公共维修基金、契税
缴纳的方法，可以询问开发商或代理公司的办事人员。

公共维修基金一般由房产所在地区的小区办收取，部分城市已经开始由银行代收公共维修基金。

请一定保留好缴纳税费的正式收缴凭证，并及时交给开发商或代理公司，以便他们下一步的申请工作。

第四步：按照约定时间领取房产证
开发商或代理公司代交上述税费之后，申请办理房产证，并办理抵押登记后，您就可以领取房产证了。

16.是否贷款还清才能取得房产证？
在购房人在通过银行按揭贷款购房时，要与银行签订《抵押合同》及《贷款合同》。

在产权等相关证书办理完毕后，房管部门再对该房屋进行登记备案，设定抵押权。

因此，购房者需要到房管局办理标明抵押事项的《房屋他项权证》，然后把《他项权利证》放在银行，就可以拿到房产证了，但是房产证上会备注贷款尚未还清的情况。

当贷款全部还清之后，购房者需要带着银行所开具的贷款结清证明去房管局做变更登记，同时解除房屋抵押，撤销《他项权利证》。

办理房产证注意：
无论是期房还是现房，都存在办理房产证的问题。

您可以选择委托开发商或代理公司办理房产证，也可以选择自己办理房产证。

如果贷款银行要求委托代办，就不能自己办理。

自己办理房产证可以省去代办费用1000元左右、可以免除代缴的风险、需要提前了解自己办理房产证的程序和要求。

注意：
1.解决信息不对称的情况，可以多通过其他楼盘的售楼人员了解。

2.最好的了解，就是实地了解，比如开盘三期，那你可以去一二期调研，已入住的居民会很愿意分享他们的入住体验，包括物业、房屋质量等，这是最真实的信息。

没有已入住的楼盘，那就去本市该开发商，已开发的项目了解开发商的实
力。

当然了，如果是大开发商万科，碧桂园这些大可不必，相信品牌的力量。

附大概流程：
1.选房手续：身份证，户口本，婚姻证明（结离单），社保或纳税证明，足额银行卡验资，1.5X1.5私章，征信报告
2.签合同并办按揭资料：身份证，户口本，婚姻证明（结离单），近6个月银行流水，收入证明原件，所有缴款票据及POS，1.5X1.5私章。

（流水为月还款额
2.2倍）
3.签认购书，交认购金
4.开盘时交首付，领取首付收据和POS小票
5.提交银行按揭资料，交回认购书。

6.银行房贷下款，银行领取抵押合同，开发商处领取商品房买卖合同。

7.按月还房贷。

8.交专项维修资金、契税、印花税。