资产评估学公式

第二章市场法中的具体评估方法（一）直接比较法⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛÷⨯=特征参照物特征评估对象成交价格参照物象价值评估对A A （二）类比调整法1．市场售价类比法差异值交易情况差异值时间差异值功能物售价参照估价值资产评++++=...... 修正系数时间差异修正系数功能差异物售价参照估价值资产评⨯⨯⨯=2．功能价值法⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛÷⨯=生产能力参照物生产能力评估对象成交价格参照物估价值资产评 3．价格指数法⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛+⨯=动指数物价变成交价格参照物估价值资产评1 4．成新率价格法 ⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛÷⨯=成新率参照物成新率评估对象成交价格参照物估价值资产评 5．市价折扣法 ⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛-⨯=折扣率价格成交价格参照物估价值资产评1 6．成本市价法⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛÷⨯=行合理成本参照物现成交价格参照物行合理成本评估对象现估价值资产评 7．市盈率乘数法市盈率参照物收益额评估对象估价值资产评⨯= 收益法中的具体评估方法（一）纯收益不变1．在收益永续，各因素不变的条件下算式：P=A/r2．在收益年期有限，资本化率大于零的条件下算式：⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-=n r r A P )1(11（二）纯收益在若干年后保持不变1．无限年期收益()()∑=+++=n t t t t r A r R P 1112．有限年期收益()()()∑=-⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-+++=n t n N t t t r r r Ar R P 111111 （三）纯收益按等差级数变化1．在纯收益按等差级数递增，收益年期无限的条件下算式：2rB r A P += 2．在纯收益按等级数递增，收益年期有限的条件下算式：()()n n r n r B r r B r A P +⨯-⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⎪⎭⎫ ⎝⎛+=11112 （四）纯收益按等比级数变化1．在纯收益按等比级数递增，收益年期无限的条件下，sr A P -= 2．在纯收益按等比级数递增，收益年期有限的条件下，⎥⎥⎦⎤⎢⎢⎣⎡⎪⎭⎫ ⎝⎛++--=n r s s r A P 111 成本法性贬值资产经济性贬值资产功能性贬值资产实体重置成本资产的估价值资产评---= 成本法中的具体评估方法1．价格指数法价格指数资产的账面原值重置成本⨯=2．功能价值法重置成本参照物参照物年产量被评估资产年产量重置成本被评估资产⨯= 3．规模经济效益指数法X ⎪⎭⎫ ⎝⎛=参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本 实体性贬值的测算方法1．观测法⎪⎭⎫ ⎝⎛-⨯=成新率实体性成本重置性贬值资产实体12．使用年限法 使用年限实际已总使用年限预计残值重置成本体性贬值资产的实⨯-= 尚可使用年限实际已使用年限总使用年限+= 资产利用率名义已使用年限实际已使用年限⨯=%100⨯=定利用截止评估日资产累计法际利用时间截止评估日资产累计实资产利用率 资产的功能性贬值测算方法 ∑=⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛⨯=n t 1系数折现净超额运营年本被评估资产年功能性贬值额被评估资产 资产经济性贬值的估算%1001⨯⎥⎥⎦⎤⎢⎢⎣⎡⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛-=x 生产能力资产原设计利用的生产能力资产预计可被贬值率经济性 ()n r A P ,,1⨯⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛-⨯=税率所得益损失额资产年收贬值额经济性 第四章成本法在机器设备评估中的应用贬值经济性贬值功能性贬值实体性成本重置评估值机器设备---= 重置成本的估算（一）细分加和法1．外购单台不需安装的国内设备重置成本运杂费公开市场成交价格全新设备基准日的成本重置+= 2．外购单台需安装的国内设备重置成本调试费安装运杂费公开市场成交价格全新设备基准日的成本重置++= 3．外购单台不需安装进口设备重置成本 运杂费国内他手续费银行及其税增值关税进口外汇汇率基准日运杂费国外保险费途中价格成本重置++++⨯⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛++=FOB4．外购单台需安装进口设备重置成本其他培训费人员调试费安装设备重置成本单台未安装进口成本重置+++=5．外购成套需安装设备重置成本重置成本工器具设备重置成本总和单台未安装国产设备重置成本总和单台未安装进口成本重置++= )(资金成本贷款利息费设计置成本软件重监理费工程工程费安装+++++ 6、通用非标准设备重置成本计算方法。

)1()1()1()(21n K K K C K C P d t p m m m ÷+⨯+⨯+⨯+÷=价格指数法数设备购建时定基物价指数评估基准日定基物价指面原值设备账置成本设备重⨯= 机器设备评估中贬值估算1、比率法（1）工作量比率法。

成工作量尚可完工作量已完成已完成工作量可完成工作总量已完成工作量贬值率实体性+==（2）役龄比率法。

尚可用年限有效役龄有效役龄贬值率实体性+=⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛∑÷⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛⨯∑=新重置成本复原或更年限投资新重置成本复原或更资年限加权投 修复费用法设备复原重置成本不可修复部分实体贬值可修复部分实体贬值贬值率实体性+= 超额投资成本形成的功能性贬值的测算。

重置成本设备更新重置成本设备复原投资成本设备超额-= %1001⨯⎥⎥⎦⎤⎢⎢⎣⎡⎪⎭⎫ ⎝⎛-=x 额定生产能力实际使用生产能力贬值率经济性 第五章房地产评估的收益法资本化率纯收益房地产价格= 收益为有限年期的房地产价格计算公式为：⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-=n r r a P )1(11 综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率的关系，可用公式表示如下： BL B r L r r ++=21 评估房地合在一起的房地产价格房地产价格=房地产纯收益/综合资本化率房地产纯收益=房地产总收益—房地产总费用空房损失费税金保险费维修费管理费总费用房地产++++= 房地产评估的市场法的基本计算公式是：D C B A P P ⨯⨯⨯⨯='实际评估工作中，其计算公式为：()()()()100100100100''⨯⨯⨯⨯=⨯⨯⨯⨯=P D C B A P P 土地评估中成本法操作步骤值收益土地增利润利息税费开发费土地取得费土地价格土地+++++= 新建房地产评估中成本法操作步骤利润正常税费销售利息投资费用管理成本开发得费用土地取地产价格新建房+++++=现实估价中剩余法的一个较具体的计算公式为：－利息－税费－利润费用销售－费用专业－建筑费－楼价预期地价＝ 利息＝（地价+建筑费用+专业费用）×利息率利润＝（地价+建筑费用+专业费用）×利润率基准地价修正系数法估价的公式修正系数容积率正系数期日修正系数年期修地段的基准地价待估宗地所处＝地地价被估宗⨯⨯⨯ 修正系数其他因素⨯ 路线价估价法的计算公式：宗地总价＝路线价×深度百分率×临街宽度第六章森林资源资产评估主要方法（一）市场法Q G K K P b ⨯⨯⨯=式中：P ――林木资产评估值；Q ――被估林木资产的蓄积量；K ――林分质量调整系数；b K ――物价指数调整系数；G ――参照物单位蓄积的交易价格。

（二）剩余法P ＝W －C －F+S式中：P ――林木资产评估值；W ――销售总收入；C ――木材经营成本（包括采运成本、销售费用、管理费用、财务费用及有关 税费）；F ――木材经营合理利润；S ――林木资源的再生价值。

（三）收益法()()∑=+-=Nt t t t r C A P 11 矿产资源资产主要评估方法（一）贴现现金流量法()()∑=⎥⎦⎤⎢⎣⎡+⋅-=nt t bt at r W W P 111 （二）可比销售法θφξμ⨯⨯⨯⨯=x P P第七章无形资产评估中收益法的应用形式无形资产评估值∑=+⋅=n t t t r R K 1)1( )17(-无形资产评估值∑=+⋅+=n t t t r R K Y 1)1( )27(- 上述两个公式不同处在于公式)27(-多一项最低收费额，然而在后项计算无形资产的分成率时，是按扣除最低收费额后测算的，本质上与公式)17(-是一致的。

的机会成本无形资产转让分摊率转让成本本净值重置成最低收费额无形资产+⨯= %100⨯=力运用无形资产的总计能设计能力购买方运用无形资产的分摊率转让成本 发净增费用无形资产再开的净减收益无形资产转让的机会成本无形资产转让+= 分为收入增长型和费用节约型。

（1）生产的产品能够以高出同类产品的价格销售；（2）生产的产品采用与同类产品相同价格的情况下，销售数量大幅度增加，市场占有率扩大，从而获得超额收益。

第一种原因形成的超额收益可以用下式计算：)1()(12T Q P P R --=第二种原因形成的超额收益可以用下列公式计算：)1)()((12T C P Q Q R ---=费用节约型无形资产，是指无形资产的应用，使得生产产品中的成本费用降低，从而形成超额收益。

可以用下列公式计算为投资者带来的超额收益。

)1()(12T Q C C R --=分成率法()()分成率利润销售收入利润销售收入收益额无形资产⨯= 因为：收益额=销售收入×销售收入分成率=销售利润×销售利润分成率所以：销售收入分成率=销售利润分成率×销售利润率销售利润分成率=销售收入分成率÷销售利润率边际分析法。

利润分成率=∑追加利润现值÷∑利润总额现值约当投资分成法。

%100⨯+=约当投资量无形资产当投资量购买方约约当投资量无形资产利润分成率无形资产 ()适用成本利润率重置成本无形资产约当投资量无形资产+⨯=1 ()适用成本利润率资产的重置成本购买方投入的总当投资量购买方约+⨯=1无形资产评估中成本法的应用成新率重置成本无形资产评估值无形资产⨯= 商誉评估的方法（一）割差法)157()(--=含可确指无形资产之和值企业的各单项资产评估资产评估值企业整体评估值商誉的 （二）超额收益法1．超额收益本金化价格法)167(-⨯-=适用本金化率产评估值之和该企业的单项资收益率行业平均年收益额企业预期价值商誉的2．超额收益折现法商誉的价值t n t tr R -=+=∑)1(1第八章长期债权投资的评估（一）上市交易债券的评估)18()(-⨯=收盘价的市价评估基准日债券数量债券估价值债券评 (二)非上市交易债券的评估1． 到期一次还本付息债券的价值评估：n r F P )1/(+=2．分次付息，到期一次还本债券的评估[]n n t ttr A r R P -=-+++=∑)1()1(1（三）非上市交易股票的评估1．普通股的价值评估（1）固定红利型股利政策下股票价值评估。

P=R/r式中：P ——股票评估值；R ——股票未来收益额；r ——折现率。

（2）红利增长型股利政策下股票价值评估。

)/(g r R P -= （r>g ） )78(-式中：P ——股票评估值；R ——股票未来收益额；r ——折现率；g ——股利增长率。