合众人寿重投养老地产_张凤玲

中国房地产报/2012年/12月/13日/第B03版
养老地产
合众人寿重投养老地产
本报记者张凤玲
11月初，沈阳市已处于寒冬里，但沈阳市土地交易中心却异常火热，3位买家在轮番竞拍沈阳棋盘山市开发区泗水科技城20等19宗地块。

经过2个小时的激烈竞拍后，手持9号牌的买家成为了这次土地拍卖中的最大赢家，一举拿下13宗地块。

“9号牌”金主不是别人，正是这两年活跃在养老地产领域的合众人寿保险股份有限公司（以下简称“合众人寿”），它们以总价3.7亿元拿下了上述地块。

今年7月，中国保险监督管理委员会发布《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》，保险资金投资不动产资格进一步放开后，它们便成为了养老地产投资领域的新贵。

尽管投资资格进一步放开，但上述通知仍规定“不得利用投资养老和自用性不动产的名义，以商业房地产的方式，开发和销售住宅”。

“我们会严格按照《险资投资不动产暂行办法》的要求来经营这些土地，并不会出售这些项目。

”合众人寿副总裁刘校军在接受本报记者采访时指出。

近年来，合众人寿在养老地产领域多有斩获，起步于湖北武汉的它此前曾投资80亿元在蔡甸区打造“合众健康社区”；在是次的投资地棋盘山，2010年其也已进入。

两年光景多次出手，不难看出其对这一投资领域的看重。

然而，一个现实的问题是，养老地产属于投资大、回收周期较长的投资项目，在没有地产销售支撑运营的情况下，合众人寿的养老地产如何发展，又如何实现盈利呢？
200多亿元的投资
这一次，合众人寿出资3.7亿元拿下了沈阳棋盘山市13宗土地。

按照规划，这13块土地中的6块为商业用地，7块为养老社区开发用地。

其实，这并不是合众人寿首次落子棋盘山。

两年前的2010年，合众人寿就已投资140亿元在棋盘山泗水科技城附近拿下了2000亩土地。

项目分为医疗、养老、休闲度假、养生四大板块。

其中养老社区规划面积为10万平方米，800张床位，总投资约20亿元。

另外，2010年，合众人寿还在距沈阳棋盘山几千里之外的武汉投资80亿元开建了合众健康社区。

两年的光景，合众人寿在地产领域已投下223.7亿元，其中大部分为养老地产。

自2005年成立以来，合众人寿已从年保费5.8亿元、总资产7亿元发展至2011年的年保费105.4亿元、总资产325亿元的保险企业，实现了年保费15倍、总资产43倍的增长，虽然规模不大，但合众人寿在养老地产领域的投资可谓是“大手笔”。

然而，依照保险资金投资不动产的有关规定，上述物业都不得对外销售，“这些项目我们会持有运营。

”刘校军说。

目前，合众人寿手中的项目大多处于前期建设阶段，至于如何运营获利刘校军并没有进一步阐明。

而按照合众人寿董事长戴皓此前对媒体的说法，或许能摸清一些运营路径。

他指出，合众人寿的寿险业务拥有600万名保民，完全可以成为合众投资建设养老社区的潜在客户；其次，保险业务也可以在养老社区投资的基础上，进行保险产品的创新，形成保险资金长期稳健投资资金来源。

例如，原有养老保险客户退休后可以直接进入保险公司投资的养老社区，保险公司可以不再向其返还到期养老金，而是将到期养老保险直接转至其养老社区，这意味着保险业可通存通兑、
实物给付和资金沉淀能力的扩张，从而有利于保险业的做大做强。

另外，为了降低入住老人的经济负担，合众人寿更是计划推动“以房养老”模式。

合众人寿给予本报的官方回复就显示，在沈阳的合众人寿CCRC健康养老社区(一期)项目中，主要采用了“以房养老”的模式。

对于刚刚到手的棋盘山泗水科技城项目也将采取这一模式。

风险投资
长期以来，保险资金在其他领域的投资收益并不丰厚。

保监会政策研究室的一位专家指出，“保险资金的主要投资渠道有股市、债券、铁路和海外项目，但从2008年开始，股市、债券普通的回报率是-4%，海外银行虽然没有具体亏损数据，但中国平安保险（集团）股份有限公司投资比利时富通银行的惨败案例，说明海外投资并不如意。

”
受累于这几年保险资金投资收益率偏低甚至亏损，监管层目前的思路正在转向探索新的投资渠道。

2011年初，保监会相关负责人亲自去东方资产管理公司“取经”，对于四大资产管理公司依靠房地产投资而获得的巨大发展感触颇深。

2012年7月25日，保监会出台《关于险资投资股权和不动产有关问题的通知》明确规定险资投资渠道包括养老企业股权、不动产的企业股权；投资非自用性不动产的账面余额，由过去不高于本公司上季末总资产的3%提高到15%，这大大刺激了保险企业投资不动产的热情。

合众人寿一位高管曾指出，“投资不动产就算不增值，还有项目、土地等存在。

这是2012年合众人寿投资的基本理念”。

“民政部对于险资进军养老产业是持欢迎态度的，在内部风险严格管控下，我们保监会也是欢迎险资进入养老产业，现在个人寿险营销模式面临被终结的命运，银行和保险联姻仍是负增长，加上整体经济形势不景气造成投资渠道狭隘，这几年保险企业的发展并不好，所以我们支持和鼓励保险资金进行产品创新和转型，投资政策也会越来越放松。

”上述保监会政策研究室的专家向本报记者强调，保险业要“重生”就要拓宽投资渠道。

然而，“按照《保险公司偿付能力监管规定》，偿付能力充足率低于100%的为不足类公司；100%到150%之间的为充足I类，属于关注类公司；高于150%为充足II类，这类方为正常公司。

按照规定，保险公司的偿付能力充足率最低标准是要满足100%。

而合众人寿在这一领域做得并不好。

”国内某保险企业一位人士表示，合众人寿2011年的偿付能力充足率仅为105.97%，还被保监会“亮红灯”。

对于这一问题，合众人寿此前在年报中解释称，主要是公司业务发展及资本市场波动影响所致。

但本报记者注意到，公司的各项开支快速增长，去年合计支出109.1亿元，而保费收入仅有99.8亿元，收入与支出不协调。

根据上述保险企业人士介绍，“虽然合众人寿投资养老地产这一块并没有触犯法律法规，但合众人寿存在明显的风险性。

按照行业规律，一个保险企业要发展起来，在刚开始的前10年肯定是要深耕保险行业，而不是到处去投资，否则风险性很大。

如果这些地产没有获取高额的回报率，那么非常危险”。

同时，上述保险企业人士质疑合众人寿采取的是“以保险养地产”的模式，而这一模式是中国保险监督管理委员会坚决禁止的。