房地产概论不动产法律参考资料(总稿)

房地产概论与不动产法律参考资料（一）目录一、定位能力、金融能力和国际化：中国房地产人才的稀缺资源 (1)二、社会主义中国应该建设山水城市 (6)三、为新理论鼓与呼 (7)四、东西部房地产业交流与西部开发 (8)五、从广州看中国房地产经纪业的特点和发展趋势 (18)六、有关土地管理和土地使用制度改革的若干问题 (24)七、他山之石，可行之路 (34)八、新世纪最优秀住宅区应有的特点 (37)九、从“购房十大标准”所想到的 (38)十、让二次装修成为历史 (39)十一、新广州、新机遇、新别墅 (40)十二、支持城市运营商 (41)十三、地产“寡头”引领“大盘时代” (42)珠海分校不动产学院二○○四年九月定位能力、金融能力和国际化：中国房地产人才的稀缺资源上海国际金融学院院长陆红军教授近十多年来，中国的房地产业正处于从计划走向市场，从封闭转为开放的重大转折时期。

期间，随中国经济大潮的涨落，房地产业经历了几度风雨，几番沉浮。

在世纪之交的今天，中国的房地产业将作为国民经济的新增长点和支柱产业介入中国经济的又一轮发展，正面临着一个极佳的发展机遇。

同时，也面对着严峻的挑战。

挑战的关键就在于：房地产人才定位能力、金融能力和国际化程度的匮乏与失调。

这就是本文所关注的主题。

人才：中国房地产市场第一资源1996 联合国人力资源开发报告指出，依据100多个国家的调查表明，财富资源占这些国家总资源的12%，自然资源占24%，人力资源与社会资源占64%。

近年来，中国房地产业内流行着一种观念，即认为制约中国房地产业发展的首要因素是资金匮乏。

然而，经济学家们以无可辩驳的数据证明，城乡居民的巨额储蓄存款和大量外资引入，足以说明资金虽不充足，但并非匮乏。

于是，问题又转入体制、机制和政策。

而体制的改革、机制的完善和政策的调整，归根到底在于具有高素质的各类专门人才。

可见，人才，才是中国房地产市场化最紧缺的资源。

鉴于中国房地产业长期以来深受单一计划体制的制约，在走向市场化目标时，非常缺乏专业人才的准备。

在单一计划体制下，中国房地产业所拥有的人才主要是设计、建筑、维修和行政性管理方面的人才。

当中国房地产业迈入市场化的大门时，人们才逐步发现，房地产市场是一个系统工程和综合产业，它不仅具备整体规划、综合开发直至物业管理、中介服务的诸多环节，而且涉及到金融保险、市政配套、法规制度、社区建设、国际接轨等各个领域。

专业人才匮乏和结构失调的问题终于明显化，一个全新的观念也终于成为房地产业内人士的共识：实现中国房地产市场化，人才资源才是第一资源。

这是一个认识上、观念上的飞跃。

在中国的房地产市场中，专业人才尚存在较大的缺口。

以上海为例，目前金融保险、房地产人才仅占就业人口的1.24%，而纽约则占15.2%，香港为8.27%，新加坡是10.71%。

更为严重的是，作为一项综合性的产业，中国的房地产业专业人才门类欠全、结构失调，从而严重地制约着中国房地产市场的规范、完善和发展。

未来中国房地产业市场缺乏以下六种专业人才：*市场调研和信息处理人才。

任何一个房地产业主体者要准确定位，都离不开准确的市场调研和信息处理。

科学的市场调研和快速的信息处理，从硬件到软件建设，均需要专业的人才去操作。

*规划设计和产品开发人才。

目前，房地产开发己进入到一个综合开发的阶段，区域型规划、环境的协调和设施配套化对规划设计提出了全新的课题。

随着收入水平和文化水准的提高，消费者对于房屋的区位、布局和文化品格的目标取向发生了刻意迫求的趋向，这就对房屋品种设计提出了更高的要求，不仅需要实用、便捷，而且追求舒适、艺术，为此，产品开发和创新己成为不可或缺的重要环节。

*房地产评估和金融人才。

无论是房地产开发还是房地产交易，房地产的评估人才都是十分需要的，近年来，有关的考核措施正在鼓励此类人才脱颖而出，但尚有不足的是，精明的精算师尚未引起足够的重视。

与此同时，在房地产按揭、贷款、储蓄、公积金业务纷纷出台之际，对房地产投资顾问、财务托管和投资保险的关注犹显不足。

这不仅涉及到房地产开发的资金筹措和使用，而且还波及国有资产的增值保值，因而，加紧培养和培训房地产评估和资产经营人才是一项十分紧迫的任务。

*房地产法规人才。

乞今为止，中国房地产立法工作依然比较薄弱。

究其原因，首先是房地产市场化起步较迟，其次是对房地产法规缺乏研究。

随着中国房地产市场化广度、深度的不断推进和广大公众的法制意识的日益增强，可以预见，中国房地产法律纠纷事件将会呈现逐步上升的趋势。

出于规范和完善中国房地产市场的需要，注重培养造就房地产法规研究和执法人才是十分必要的。

*物业管理人才。

随着住房制度改革的深化和对外开放的扩大，大批出售公房和高级商住楼都需要市场化的物业管理。

由于中国房屋管理长期以来延用了一套行政性管理模式，物业管理内容十分狭窄，缺乏成本核算的经验，手段也十分落后，国有物业管理部门最缺少市场竟争的洗礼。

任何消费性商品均有三个不可缺少的要素，即：品种、质量、服务。

在消费品硝烟弥漫的商战中，生产商和销售商不仅致力于为消费者提供适用的品种、优良的质量，更注重售后服务，房地产市场中物业管理服务的滞后不能不说是一大缺憾，所以，务必加快物业管理人才的培养和培训的步伐。

*房地产经纪销售人才。

美国是一个房地产市场最早、最发达、最完善的国家，其中，仅加利福尼亚洲就拥有30多万名房地产经纪人和销售员，然而在中国房地产市场较发达的上海则仅有6000多名房地产经纪人，这是一个巨大的差距。

市场化就意味着中介服务的发达，而营销则是其中的关键环节。

房地产经纪销售完全可以借鉴己从国外成功移植的保险代理人模式，以活跃房地产二级、三级、四级市场。

当然，这需要严密考核、发证、年检制度和健全相应的法规。

上述六种专业性人才正是目前中国房地产市场化所急需的紧缺人才，应该超前规划，加强力度，及早造就。

同时，为达到规范、完善和发展的目的，对所有房地产从业人员普遍地、持久地、规范地开展职业道德教育、实务能力训练和服务行为规范培训，也是一个十分现实的课题，这完全可以通过行业性协会或委托业内外成人教育机构来承担。

定位能力：立足房地产市场的首要资源当前，中国房地产业发展面临的一个十分现实的课题是盘活存量。

据统计，全国空置各类新建房屋达5000万平方米以上，比照发达国家房屋空置率警戒线为空置房屋占三年房屋供应量总和的10%以上的标准，我国目前房屋空置率己达到9.9%，接近发达国家的警戒线。

从现象上剖析，大部分空置房屋分布于条件欠成熟、配套设施跟不上的新开发区和市郊乡镇。

深层的原因在于：房地产开发项目定位失误。

毋庸置疑，欲在房地产市场大海中把准正确航向，定位能力高低是首要因素。

定位能力实质上是一种市场分析、判断和预测能力。

其前提是掌握充分可靠的资料，赖以分析、判断和预测房地产市场发展态势。

主要参考系包括：*宏观经济的运行趋势。

国民经济持续快速健康发展，是房地产业发展所依傍的经济基础。

九五规划已经揭示，未来五年中国经济将以年均8-9%的速度持续发展，我国经济软着陆成功和金融形势稳定，也预示到本世纪末中国经济呈现出健康协调的发展态势，这就为中国房地产业发展提供了良好的基础。

根据九五规划，中国房地产业在国民生产总值中的比值将从2%上升到5%，以年均15%的增速推进，房地产业发展空间明显扩大，并将取得新经济增长点和支柱产业的崭新姿态。

显然，中国房地产业己面临着一个极佳的发展机遇。

但这一客观态势并不能包涵一切，国民经济发展的阶段节奏、不同地区的实际状况和房地产建设周期长的特殊性，都需要超前、周密、慎重的分析和判断。

宏观经济还包括全球经济的因素。

全球资本市场和资金市场的浮动，随时会影响我国的房地产市场。

这更是对房地产定位能力的一种挑战。

*住房制度的配套改革。

在到本世纪末实现小康的目标序列中，住房改善居于突出的地位，由此不难得出结论：中国房地产业今后发展的重点是民用住宅。

但不可忽视的问题在于：民用住宅的市场寓于广大城乡居民之中。

其中，地段的选择，产品的设计，价格的确定和文化的追求，在不同地区、不同阶层的居民群，其消费取向存在着明显的差异。

所有这一切毫无例外地同住房制度配套政策的广度和深度息息相关。

因此，任何盲目的冲动都是不可取的。

经济高速成长国家与地区的经验教训己显示一个真理，定位能力，将是影响21世纪国家竟争力的关键性资源，也是决定中国房地产市场未来命运的首要资源。

金融能力：打开房地产市场的金钥匙房地产商品投资大，周期长，变现较慢的特点，决定了房地产业作为产业与金融业有着千丝万缕的联系。

房地产金融能力，主要表现为房地产开发与经营中的融资行为和金融交易中房地产的抵押行为。

在产业资本与金融资本高度集中、相互渗透的今天，必然出现活跃的房地产金融业和房地产金融市场。

许多国家成立了大量类型不同的房地产金融机构。

如德国、印度等国家都设有住房银行和住房储蓄银行。

在美国，房地产抵押银行与协会有6000多家；日本的住宅金融公库，是世界上最大的住宅金融组织。

房产金融市场，己成为资本市场的重要组成部分。

但由于房地产业的投机因素，以及金融机构资金比重过大，使得金融机构潜伏着房地产市场周期性的危机。

因此，一个国家与地区的房地产金融能力，成为影响房地产市场和经济成长的关键因素之一。

我国房地产金融经历了三个阶段：（1）建国前的中国的产业银行、钱庄等以不同方式直接间接地参与房地产开发，举办业务有抵押、信托、房产的转让与代理、房产股票交易。

造就了一批熟悉房地产金融的商人、企业家与白领阶层。

（2）建国后（1949-1978年）。

由于住宅实行公有制和福利化，在其他国家作为国民经济支柱行业的房地产，在我国得不到发展，房地产金融退出市场，房地产金融人才也相应萎缩。

（3）1978年，十一届三中全会后，我国开始试行住宅制度改革试点，房地产金融业务开始起步。

但房地产从业人员的金融能力大大落后于房地产市场和国际步伐。

房地产金融人才主要包括：房地产储蓄、房地产贷款、房地产基金、房地产证券、房地产信托、房地产保险、房地产结算、房地产审计八类人才。

目前，我国房地产金融能力资源中最薄弱的部分和最稀缺的人才有以下几个方面：（1）房地产证券人才。

由于房地产商品及其市场特征，需要提高市场的参与和资金的流动性。

房地产证券人才的作用，是将对不动产的投资转变为证券形态，使投资者与标的物之间，由直接的物权关系，变为持有债权性质的有价证券，将房地产市场与资本市场结合，以扩大投资参与面。

尤其在上海，证券市场将成为未来国际金融中心的主要市场，发展房地产证券，是大势所望，急需超前培育这类人才。

（2）房地产基金人才。

投资基金或共同基金，作为证券的一个组成部分早己作为国际化的金融工具和公众化的投资手段。

而我国起步很晚，但发展势头良好。