中国经济专题

《中国经济专题》

书面报告

题目: 论国五条

班级：经济学12班

作者：张烈

学号：101041515

日期：2013年6月10号

组长：张烈 101041515组员：张仲瑜 101041536吴茂林 101041424

周其超 101041567

涂永 101041388

目录

一、摘要

二、报告本体

（1）前言

（2）国五条的政策解读

（3）国五条在各个地方不同

的影响

（4）国五条的优劣

（5）国五条的影响

三、结论

四、参考文献

摘要：在2013年2月20日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施。这就是我们俗称的国五

条。通过查阅相关的文献、资料和观看关于谈论国五

条的视频。国五条主要致力于降低房价，加重房产税

来达到目的。利用多种研究方法，例如实证分析法、

对比法、调查法等整合资料、突出重点从而得出客观

的结论。国五条的颁布细则每个城市都不一样，这就

要运用差别分析法、控制变量法来分析。经过多种研

究方法和整理资料。我们组得出的结论是：国五条在

一定程度上可以降低房价，带给百姓一定的利益。但

从根本上并没有根除我国房价过高的问题。只是治标

不治本。我国的房价问题是体制内的机制造成的。

关键词：房地产；国五条的影响；二手房价；房贷；市场监管

前言：

（一）探讨国五条的出台对中国房地产的影响；对中国房地产经济和市场经济走势的预测；

（二）国五条影响到各地方市房地产市场的变化

（三）引导读者对国五条的深入了解和探讨，共同分析它的优劣

（四）以下是国五条的具体内容

（1）完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

（2）坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。

（3）增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。

（4）加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

（5）加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。

一、国五条的政策解读：

(一)严格二套房贷首付比例打击投机，利率灵活掌握

“二套房贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。”《通知》的明确规定让猜测多时的二套房贷政策尘埃落定。北京市马家堡地区链家房产中介公司的工作人员小董听到这个政策的第一反应就是对投机客来说打击非常大。他说:“购房者往往自己支付少量的成本,利用银行贷款,四两拨千斤,以有限的资金购买多套住房,在房价上涨后,卖掉一些房产,然后又拿这些本金,通过银行贷款购买更多的住房。”事实上,第二套(含)以上住房首付比例不得低于40%的规定在2007年全国楼价持续飙升的状态下就已出台。2008年四季度以来,在应对国际金融危机的背景下,地方和银行普遍减弱了政策执行力度,一些地方二套及二套以上购房贷款首付低于40%,利率也有所降低,出现了投机客以极低借贷成本贷款购买多套房进行投机的行为,助推部分城市房价过快上涨。国务院发展研究中心研究员廖英敏说:“严格二套住房购房贷款管理,一方面明确了首付比例,另

一方面让银行根据风险灵活掌握贷款利率,目的还是合理引导住房消费,抑制投资投机性购房需求。”

（二）探索土地出让综合评标办法，剑指“地王”频出

国务院发展研究中心研究员廖英敏说:“严格二套住房购房贷款管理,一方面明确了首付比例,另一方面让银行根据风险灵活掌握贷款利率,目的还是合理引导住房消费,抑制投资投机性购房需求。”探索土地出让综合评标办法，剑指“地王”频出 2009年“地王”频出的现象,引发了社会各界对土地招拍挂制度的争议,在肯定其促进土地市场公平交易的同时,这种“价高者得”的方式也引起诟病。《通知》明确要求,各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素,合理确定土地供应方式和内容,探索土地出让综合评标方法。对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人,要限制其参与土地出让活动。从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。廖英敏说:“探索土地出让综合评标方法等一系列涉及土地市场的政策,一方面是防止‘地王’现象,另一方面是提高土地供应和开发利用效率。”《通知》提出“增加住房建设用地有效供应”,中国房地产业协会副会长朱中一说:“稳定土地供应是稳定房地产市场的重要前提。”

（三）首次规范“央企”投资房地产

“国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为”,这是知涉及“继续整顿房地产市场秩序”的内容之一。整顿房地产市场秩序,历来是政府调控政策的主要内容,值得注意的是,在这份通知中,除了对住房城乡建设部、国土资源部、价格等有关部门、税务部门提出要求以外,还特别提到国有资产监管部门,这样的表述在以往政府出台的房地产调控政策中鲜有出现。廖英敏说:“2009年部分上市的国有大企业纷纷进入房地产市场,还拿了不少‘地王’。国有大企业疯狂拍地的行为,不利于房地产市场健康发展。这次政府特别提出要进一步规范国有大企业投资房地产,也是希望国有资本在房地产市场上能够起到好的主导作用。”

（四）防止境外“热钱”冲击国内楼市

中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立表示,当前在全球普遍低利率环境下,国际跨境资金短期流动加剧,在欧美资本市场和房地产市场相对低迷的同时,新兴市场这两个领域价格不断上涨,不断吸引着“热钱”的进入。《通知》明确提出,有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控,防范信贷资金违规进入房地产市场,防止境外“热钱”冲击我国市场。尹中立说:“预计今年海外热钱会进一步进入新兴市场国家的股市房市等领域,带来这两个领域的泡沫膨胀。国家正是基于这样的担忧,明确提出加强对跨境投融资活动的监控,防止境外‘热钱’冲击我国市场这样的政策。”

二、国五条在各个地方不同的影响：

新“国五条”的各个地方版细则，大都赶在3月底4月初集中出台。截至目前，共有20余个城市明确出台了自身的地方版细则，而35个除拉萨以外的直辖市、省会城市和计划单列市，均已按照新“国五条”要求公布了2013年度的房价控制目标。从这些城市的细则中，可以看出各个城市对自身房地产市场的定位和对新“国五条”精神的理解各有不同。

最严厉：北京、上海

作为首都，北京在制定本地细则的过程中，必然成为其他城市观望的目标。而北京最终也如此前传言一样，给出了所有地方细则中最为严厉的“答卷”。

北京版新“国五条”细则中的严厉主要体现在三方面，一是按照新“国五条”要求，明确对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，依法严格按照个人转让住房所得的20%计征，而北京地税更是公布征收细则，使其具有可行性；二是对北京户籍单身人士禁售二套房；三是成为所有明确2013年度房价调控目标的城市中，唯一提出“降价”的城市。北京明确提出，2013年全市新建商品住房价格与2012年相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。同为直辖市的上海与北京同日公布调控细则。仔细观察上海细则，可以看出，虽不如北京措辞严厉，但当中也暗藏“杀招”。

沪版新“国五条”细则主要从信贷方面着手，强调严格执行第二套住房信贷政策，重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款；严禁发放第三套及以上购房贷款。同时也要求严格按个人转让住房所得的20%征收所得税。房价控制目标方面，上海的表述是保持房价基本稳定。而北京细则中被认为最严厉的单身人士限购政策，据了解上海此前已经对本地单身限购一套住房，所以上海对信贷审核的加码，看上去比北京细则更加严厉。

最迅速：广东

作为中国经济最为发达、也是房价上涨压力最大的区域，广东省的新“国五条”细则于3月25日率先出台，也成为所有地方政府中最先出台本地调控细则的地区。

不过细看广东的地方版细则，却并无太多自身的新意，基本就是对新“国五条”精神的落实和重复。《广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，要求广州、深圳于3月底前公布房价控制目标；对于房价过快上涨的地区要及时采取住房限购等稳定房价的政策措施，严格执行新“国五条”关于出售自有住房个人所得税的征收规定；广州、深圳、佛山、珠海继续执行限购；增加中小套型普通商品住房供应等。

最简洁：南京、杭州

处于长三角区域的南京和杭州，一面是二线城市中房价涨幅压力较大，另一面则是对于卖地收入较为依赖、矛盾中的地方政府，最终公布了被称为“微博体”的地方楼市调控细则。

南京市发布的《关于公布南京市2013年度新建商品住房价格控制目标的通知》，即所谓南京版“国五条”细则，将2013年房价控制目标确定为：2013年度全市新建商品住房价格涨幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。不算标题字数，这则通知正文仅132个字，被网友吐槽为“字数仅仅相当于一条微博”。杭州则于4月1日在该市住保房管网上发布了一条消息，明确2013年度该市新建商品住房价格控制目标为：全市新建商品住房价格增幅低于本市城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。内容仅35个字，同样被称为“微博体”细则。虽然后来杭州在市政府官网上挂出了完整一些的地方版细则，内容与其余地方重复新“国五条”的内容大同小异。

仅仅提及房价调控目标，对新“国五条”中差别化信贷、20%征收个人所得税、强化限购限贷等政策如何实行，并未有具体描述，南京、杭州的“微博体”细则，自然难逃敷衍之嫌。

最发狠：青岛（楼盘）、西安

在3月31日公布2013年度房价调控目标的城市中，青岛和西安都做出了“确保2013年新建商品住房价格增长幅度明显低于当年城镇居民人均可支配收入实际增幅”的表述。其中“明显低于”的表态，与其余城市的表述相比，显得更加“发狠”，但是却并没有20%个人所得税征收、差别化信贷等明确政策支撑，如何完成这种显得“发狠”的表态，尚存疑问。

三、国五条的优劣：

（一）“新国五条”细则对楼市的影响将超出市场预期，构成对市场巨大的利空威胁。

（二）楼市成交量火爆的行情迅速降温。

（三）房价上涨势头被遏制，房价加速停止，涨幅回落。

（四）二手房市场面临巨大的冲击，打击的程度与量价降幅超过一手房。（五）全国一二线城市楼市降温速度与程度及幅度，将超三四线城市。

（六）土地市场火热的现象逐渐转变成平静。

四、国五条的影响：

（一）从4月中旬号称史上最为严厉的楼市调控政策出台以来已经五个半月，但是，效果不但不能让人恭维，而且使得市场、民众多了几分忧虑和担心。忧虑的是，这么严厉的调控政策为何不能勒住高房价这匹脱缰野马，最严厉新政声声紧，而房价却节节高。

（二）这些措施包括五个方面(简称“新五条”)：一是各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度;二是完善差别化的住房信贷政策;三是调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策;四是切实增加住房有效供给;五是加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。

（三）显然，“新五条”出手很及时，在楼市出现回暖势头、处于楼市传统旺季“金九银十”、调控“药效”逐渐化减的情况下，如果不及时出手遏制，已有的初步调控成果就有可能化为乌有。“新五条”对于正在升温的房价与成交量，无疑是迎头泼了一盆冷水，让购房人恢复信心，也让开发商幻想破灭。

（四）“新五条”无疑是“新国十条”的配套政策。对比“新国十条”不难发现，“新五条”规定不但更为具体，而且更为严厉，比如，“新国十条”规定，房价过快上涨地区，商业银行可根据风险状况暂停发放购买第三套及以上住房贷款，而“新五条”则直接规定：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。而且，“新国十条”没有明确提出房产税，而“新五条”提出加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国——这说明房产税的脚步越来越近。（五）可见，“新五条”是对“新国十条”的补充和强化，着力点在于鞭策“新国十条”落实。在我看来，尽管总的来说“新五条”新意不多，基本是在重申“新国十条”内容，但表明了中央继续深化楼市调控的态度，而且监管部门也及时发现“新国十条”落实不力这个问题并加以纠正。巧合的是，日前网上问卷调查显示，八成网友认为政策落实不力。

五、结论

新国五条的实施在一定程度上会压低房价，会让房价加速上涨的趋趋有所遏制，房价涨幅会有小幅度的回落。但不会房价实质性下降。因为主要是“新国五条”细则并未触及房价核心问题，一是未改变供求不平衡局面。二是未改革土地

制度。三是管不住货币超发。四是继续犯

了只堵不输的不可饶恕的错误，一手压制购房需求，一手压低市场供应。五是未改变商品房预售制度与改革税费分配制度。六是未增加市场实际供应，反而影响市场供应。七是未增加居民财富与经济收入，反而增加购房负担。八是所谓的调控长效机制靠不住，“新国五条”细则缺乏实际操作性。九是地方政府的土地供应与土地财政压力巨大，不会过分收紧。

参考文献：

刘君，《新金融观察》，《每日经济新闻》2013年4月18号

廖英敏，《证券导报》，2013年04月17号

张辉，《财经网》，2013年2月22号

（注：素材和资料部分来自网络，供参考。请预览后才下载，期待你的好评与关注！）