“现金流滚资产”—城市综合体建设之路2
城市综合体案例分析
城市综合体案例分析城市综合体是一个集住宅、商业、办公、文化、娱乐等多种功能于一体的综合性建筑项目。
它的出现是为了满足人们对于更高品质生活的需求，提供了便利的商业、文化、休闲等服务，并将多功能建筑与城市环境相融合，为城市的发展带来更多机遇。
以下是北京的一个城市综合体项目的案例分析：案例名称：北京西单城市综合体地理位置：北京市西城区建设时间：2024年-2024年项目总投资：约40亿元人民币总建筑面积：约20万平方米设计理念：将传统商业与现代城市功能相结合，形成一个以商业配套为主体，集办公、文化、娱乐、居住等多功能于一体的城市综合体。
功能分布：1.商业配套：占地面积约10万平方米，主要包括多种类型的商业门店，如百货、超市、餐饮、购物中心等，以满足人们在生活、消费方面的需求。
2.办公空间：占地面积约7万平方米，提供了一流的办公设施和配套服务，为企业提供高效便利的办公环境，吸引了众多知名企业入驻。
3.文化娱乐：包括艺术展览馆、影院、剧院等文化设施，以及儿童游乐区、健身中心等娱乐设施，为居民和游客提供多样化的文化娱乐体验。
4.住宅区：占地面积约2万平方米，提供多种户型的高档住宅，满足人们对于品质居住的需求。
总体特点和优势：1.地理位置优越：项目位于北京市中心地带，交通便利，周边人口密集，为商业发展提供了良好的基础。
2.功能齐全：项目涵盖了商业、办公、文化、娱乐、住宅等多种功能，满足了人们对于多样化生活需求的要求。
3.建筑设计独特：项目采用了现代化设计理念，建筑外观美观大气，内部空间布局合理，使人们在其中感受到艺术与时尚的氛围。
4.配套设施齐全：项目内配备了完善的基础设施和服务设施，如停车场、消防设施、公共广场等，为用户提供便利。
5.经济效益显著：项目于2024年正式开业后迅速获得了商业成功，并带动了周边地区的发展，为城市经济增长做出了贡献。
总结：通过北京西单城市综合体的案例分析，我们可以看到城市综合体的建设是城市发展的重要方向之一、它不仅为人们提供了便利的生活与消费环境，也创造了就业机会和经济效益。
万科万达核心竞争力
选择万科万达的原因首先，万科是主流住宅开发的标杆企业,万达是商业地产开发的标杆企业。
通过对比分析，能够折射出两个企业和两个细分市场的发展历程.第二，两家企业又分别是南派和北派的代表，不同地域文化特征使他们表现出不同的企业风格.第三，两家企业的掌门人都姓王,而且都是军人出身，但是领导风格和业余爱好有所不同，也在某种程度上折射出房地产企业家这一特殊群体的从业状态.公司介绍万科企业股份有限公司成立于1984年,1988年进入房地产行业,1991年成为券交易所第二家上市公司。
经过二十多年的发展，成为国内最大的住宅开发企业，业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计53个大中城市。
年均住宅销售规模在6万套以上,2011年公司实现销售面积1075万平米,销售金额1215亿元,2012年销售额超过1400亿。
销售规模持续居全球同行业首位。
2013年07月，万科上海分公司正式宣布万科在上海崭新的发展战略，用5至10年时间,将上海万科从一家传统的住宅开发商建设成为全区域、全品类、综合性的城市主流开发商.万达集团创立于1988年，形成商业地产、高级酒店、旅游投资、文化产业、连锁百货五大产业。
2012年，企业资产3000亿元，年收入1417亿元，年纳税202亿元，净利润超过100亿元。
已在全国开业72座万达广场、40家五星级酒店、1038块电影银幕、62家百货店、68家量贩KTV。
2015年目标：资产3000亿元,年收入2000亿元，年纳税300亿元，成为世界一流企业。
万达地产有限公司成立于2001 年，隶属于中国万达集团.公司主要从事房地产及配套设施的开发经营，总资产7.2亿元，地产公司历经十余年的成长，现已发展为东营市房地产开发综合实力十强企业，项目涉足住宅、商业、旅游、代建合作等多种地产类型，连续3年开发面积超过60万平方米，取得国家房地产开发企业一级资质.万科地产发展历程1988年12月介入房地产领域1992年底上海万科城市花园项目正式启动大众住宅项目的开发被确定为公司的核心业务1997年6月公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发2000年初公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，陆续投资于深圳、上海及北京的住宅项目及零售业务。
标杆企业 对比分析
标杆企业对比分析表格补充阅读材料防楼市风险龙湖地产海外融资约49亿元2011年04月02日15:15 来源：中国新闻网2011年3月31日，龙湖地产公司成功在海外发债，向摩根士丹利、渣打、汇丰及花旗银行融资人民币约49亿元。
据公开数据显示，龙湖此次发行的美元优先票据票息为9.5%，是今年以来发行5年期美元票据中票息最低的，也是唯一低于10%的中国房地产公司。
此次发行优先票据所得款项净额将用于为现有及新增物业项目提供资金来源及用作一般公司用途。
容磁地产机构总经理王雪松表示，龙湖并不差钱，此时融资，更多是考虑防范风险。
龙湖地产此前发布的2010年度业绩报告中称，截至2010年底，集团净负债率仅为43.6%，在手现金超过100亿元，现金流充足。
龙湖地产新闻发言人许桐珲说，这次的债务属于5年期的中期债务，一个重要的考虑就是现在欧美市场利率偏低，融资成本较低，可以较低成本融资，为公司未来的发展未雨绸缪。
据龙湖相关负责人介绍，2014年，龙湖预计商业地产持有目标将达到200万平方米，国内运营的商业项目（商业地产：较于住宅，商业项目受市场波动影响更小）将超过30个，所贡献利润将占公司利润总额之15%-20%。
根据经验，通常商业地产需要养上一个周期，一般在2―3年。
在可以预见的两年内，如何应对商业地产沉淀的资金压力？龙湖似乎已经给出了答案：货如轮转。
但如何才能实现货如轮转？一是要咬牙拿地，保持充足的土地储备以保证房屋的供应，二是要保持一定的销售规模，以维持足够的经营现金。
万达的资金方程式——解析万达资金链：没上市为何不差钱如何把握资金方程式两端的平衡：即持有物业沉淀的大笔资产与快速发展的资金再循环，是万达实现财务稳健的关键。
过去几年，王健林资金能运转开的关键就在于“以售养租”。
就万达搭建的城市综合体模式，“售”指的是把商业地产周边附属开发的住宅与部分写字楼拿出来销售，“养”着商业地产的铺位，而在以往模式中，那些铺位一度完全出售。
城市综合体该怎样“炼成”
局往往会 使整个项 目陷入尴 尬。据中 围商业地 产联 盟
事 实一 ，存副 中心 区或新城 区也 会产生多个城 市 综合体 。以综合体 概念开发 的绿 城 ・ 杭州篮色钱江 恰 好演绎了 “ 选址城 市经济新增长 点”的方式 。位 于钱 江新城的该项 目，总用地 积超 ８ 平方米 ，建筑 休 万 量逾 ３ ０万方 ，除了向金 星酒店 、写字楼等业态 ，绿 城还规划布 了 ｌ 平方米 沿街 商铺 ，聚 合而成精 品 万 商业街 。“ 无数人聚集到城市 ，是 为城市的魅 力就在 于 可以提供丰富多彩 的生活 ，综合休其 实就是城市 的 缩小版 。 ”绿城地产集 团副总经理袁笑雨说。 此外 ，伴随城市化进程 ，掴邻的几个城市综合体 ， 根据其规模 和功能及市场需 求相互补充 ，叉形 成联合 城市综 合体结构 ，乃至形成 新的城市 中心 区。使得城 市综合体 自身的价值和附加 值置加 提升 ，对 区域经 济 的拉动 、城市价值的延伸起着不可估量的作用。
．ห้องสมุดไป่ตู้
般 来说 ，城市综 合体多处 于城 市核心地段 ，我
们称之为 “ 部心型城市综合体” 。杭州世 贸丽晶城欧美 中心 （ＡＣ 即是实践 “ 址城市 核心 区”理念的典 型 ｆ ｝ 选 范例。这个 “ 中国 （ 江 ）十大领袖商 业地产”堪称 浙 杭州 最早 的集 甲 Ａ写字楼 、服务式公寓和高档商业组 合的综合 ＿ 生高端物 业。浙江大学房地产 研究 中心主任
的城市综 合体 开发摸式 ，挑 战压力很大 ，更多 是出于 地方政府土地供 应规划 的 “ 被迫 ” ，不拿城市综合体就
意味着没有地块 可拿 。
酒店 、商业等多冲业态 ； 汁仅有住宅产 品开 发经验的
多数房开企业 ，“ 单挑 ”综合休 ，无异于 “ 小学生 ”跳 级 “ 研究生 ”； 所以 “ 聘用专业饥 ，让专业的人做专 、的 ” 已是 ’。 Ｊ Ｉ ， 只 两道灭然 ｎ ｉ＇ｔ ｇ ］Ｌ ＇、舭 羁绊了 诸多引： Ｊｌ ｔ ｌ 发商抢滩综 合体的 脚步 缃 教７ 该领域 曾获得 过 泛 功 的企 、 ，非 华 ＝ Ｅ ｌ ｌ ，
城市综合体建设与城市经济发展
城市综合体建设与城市经济发展在当前城市化进程加速的背景下，城市综合体建设已成为城市经济发展的一种重要手段。
城市综合体可以被看做是基于地理位置聚合的不同物业类型的建筑群体，包括商场、写字楼、酒店、公寓及娱乐场所等，其主要目的是满足人们日常各项需求。
而且，城市综合体的设计与规划也已经超乎单纯的建筑设计与规划，涵盖了城市设计的各个方面。
城市经济与城市综合体建设的关系随着城市普通化进程的推进，城市综合体建设越来越受到城市营商环境和城市经济发展的重视。
城市综合体可以集中各种资源，以多元化、全方位的服务模式满足城市人民的需求。
从而创造更多的就业机会，拉动城市消费市场，促进城市经济的发展。
同时，城市综合体也可以整合城市资源，优化整个城市的经济结构和社会布局，成为未来城市发展的重要平台。
城市综合体的设计与规划城市综合体的设计与规划为城市经济发展提供了基础，也成为城市规划的重要要素之一。
城市综合体的规划与设计需要充分考虑城市的社会、文化与历史背景，同时也需要考虑当地社会需求、环保能源等因素。
为了增强城市综合体功能的多样性和可持续性，建议在设计和建设过程中注意以下几个方面：一、“重新定义”空间在设计城市综合体的时候，需要将其多用途性和多功能性作为一个基础结构，从而为用户提供更多的服务选择。
建议城市综合体设计关注空间和使用的灵活性，并根据用户的实际反馈和市场变化进行不断调整。
二、建筑融入城市形态城市综合体设计也需要将基础的建筑元素和城市规划紧密结合。
在设计城市综合体建设时，设计师还应该充分考虑与城市其他基础设施的衔接，以减少城市交通拥堵和能源浪费。
三、建筑外观的绿色化城市综合体的建筑外观不应该只关注建筑的美观性，更需要考虑其绿色性。
绿色建筑是一个非常重要的发展方向，可以有效地降低能源消耗，减缓城市热岛效应，最终对环境可持续性和城市经济发展产生重要影响。
四、多元化服务选择城市综合体需要满足用户在生活、健康、购物和休闲娱乐等方面的多重需求，应提供丰富的服务选择，以满足不同层次的人群的需求。
城市综合体商业项目答客问
城市综合体商业项目答客问城市综合体商业项目是当今城市发展中热点话题之一。
在这种商业项目中，商业、住宅、办公及娱乐等多种功能被统一集成在一个建筑物、一个街区或一个社区中，成为一个复合型综合体。
城市综合体商业项目旨在满足人们多层次、多元化的需求，提供完美的生活和工作空间。
但对于大多数人来说，这种综合体商业项目还是比较新鲜的。
在这篇文章中，我们将回答一些关于城市综合体商业项目的常见问题，让大家更了解这种商业模式。
Q1: 什么是城市综合体商业项目？城市综合体商业项目（也称为城市综合体）是将商业、住宅、办公、娱乐等多种功能与服务集成在一个建筑物或一个社区中，充分利用空间，为城市居民提供全方位的服务和支持，助力城市的发展。
城市综合体商业项目通常由多个建筑物组成，每个建筑物通常有其特定的功能。
例如：拥有大型商场、超市、餐馆、影院、健身房等的商业建筑，以及住宅楼、办公楼等。
但是所有建筑物都被设计成能够整合在一起，形成一个整体，使人们可以更便捷地实现各种生活需求。
Q2: 城市综合体商业项目的优点是什么？由于城市综合体商业项目包含各种功能和服务，这样可以为城市居民提供全面和便捷的支持。
下面是城市综合体商业项目的优点：便利性由于城市综合体商业项目的社区集成了各种不同类型的服务，这样可以为居民提供极为方便的生活体验。
商场和超市中提供所需的物品，餐馆提供饮食服务，娱乐场所提供娱乐活动，住宅和办公楼提供居住和工作空间。
节省时间和交通成本由于城市综合体商业项目集中了各种服务和支持，因此，居民们不必花费时间和金钱来去不同地方购物、娱乐或者办公。
这不仅可以减少通勤时间，还可以节省交通费用。
生活和工作平衡城市综合体商业项目的居民可以选择住在紧邻工作地点的住宅楼中，并在商业区中工作，这样可以更好地平衡工作和生活的需要。
由于上下班时间被缩短，工作和娱乐之间更容易管理，这样可以减少压力，提高工作和生活的质量。
Q3: 城市综合体商业项目设计考虑了哪些因素？当设计城市综合体商业项目时，多种因素都需要被考虑以满足居民和城市的需求。
城市综合体运营与管理方案
城市综合体运营与管理方案一、综合体概述城市综合体是指在城市中心区域建设的涵盖商业、购物、餐饮、娱乐、办公、居住等多种功能的城市综合建筑群，是满足城市居民工作、生活、娱乐等多种需求的综合性商业地产项目。
城市综合体的发展，既可以丰富城市商业文化，提高城市形象，也可以为城市经济增长和就业创造机会，是城市综合体建设的重要组成部分。
二、综合体运营与管理的现状当前，城市综合体的建设与管理面临一些问题与挑战，主要表现在以下几个方面：1、品牌建设：目前一些城市综合体项目在品牌建设方面还存在较大差距，缺乏明显的品牌特色，无法形成较大的品牌效应。
2、商业结构：一些城市综合体在商业结构上聚焦单一品类，导致了业态单一，缺乏多样性。
3、管理体系：现有的城市综合体管理体系过于繁杂，导致各个部门之间协调不畅，管理效率不高。
以上问题在一定程度上影响了城市综合体的运营与管理效果，因此，需要有针对性的解决方案来提高城市综合体的运营与管理水平。
三、综合体运营与管理的方案1、品牌建设品牌建设是城市综合体运营与管理中的重要一环，能够提高城市综合体的知名度和美誉度。
实施品牌建设需要在市场定位、品牌形象塑造、宣传推广等方面进行评估，并加强品牌形象的传播和宣传力度，引入知名品牌商家，提高综合体的品牌含金量。
2、商业结构在商业结构上，应该引入多样的商业业态，以满足不同消费者的需求。
包括餐饮、购物、娱乐、文化创意、健身等不同类型的业态，形成多元发展的商业结构。
3、管理体系在管理体系上，需要建立合理的管理制度和规范。
包括完善的组织结构、明确的管理职责、高效的信息沟通渠道，提高城市综合体的管理效率。
在城市综合体运营与管理的方案中，还需要重视和强化城市综合体的社区化运营与管理，如打造城市综合体社区化管理品牌、推动城市综合体的社区化经营服务、倡导城市综合体的社区化文化建设、发展城市综合体社区化共享经济，营造和谐、健康、便捷的城市综合体生活环境。
四、城市综合体运营与管理的案例分析作为城市综合体运营与管理的一种新模式，城市综合体社区化经营已经在一些城市综合体中得到了应用，并取得了一定的成效。
万达商业地产模式是什么
万达商业地产模式是什么万达商业，中国商业的旗舰，亚洲首富王健林的根本，他的商业地产模式是怎样的呢，看完店铺整理的万达商业地产模式后你就会明白了！万达商业地产模式深度分析：万达业务结构、地产盈利模式、商业模式被时代大潮推上来的万达拥有众多成功的基因，但在潮落之后，万达还能够走得更远吗? 万达誓言要成为一个新巨人。
2011年，万达集团董事长王健林表示，"保守估计，我们再过4年就可以在经营规模、租金收入等方面做到全球第一。
"在宏观调控逼厄、房地产企业整体陷入不景气之时，王健林的底气从何而来?要知道，万达商业地产还未上市，其资金链也在走钢丝。
王健林的这番豪言与之前接受媒体采访时的谨慎有些自相矛盾。
2011年4月，王健林在接受媒体采访时表示，"现在商业地产火，绝对是暂时现象，就是个别投资者的预期还没有改变，觉得住宅不能炒我炒商铺吧，但是如果这个风向一改变，他就啥也不炒了。
基于这种情况，我们上半年就维持少拿地、不拿地，如果上半年的销售掉到2万亿以内，全年肯定会出大问题，那我们下半年就象征性弄几个得了。
"然而仅隔几个月，王健林就改变了说法，"现在是最后的机会，可以做大市场份额，可以积累经验，可以赢得未来的市场空间和话语权。
"那么，在最后这个如此之短的时间窗口内，王健林能实现他的巨人梦想?这个全球第一的称号对万达真的重要吗?美合集团副总裁汪传虎对此评价说，"租金规模第一有什么用?十倍于别人的面积租金才比别人多一块钱也是第一，但有什么用呢?由运营能力支撑的坪效以及与高坪效对应的高租金才是衡量商业地产成功的标准。
我认为，万达不要再拿规模第一作为自己成功的标准了，而应扎扎实实地提高自己的运营能力，才能最终成功。
"刀尖上的舞蹈万达的目标是到2012年在全国建81个万达广场，而至2010年，已开业的万达广场只有27个。
也就是说，现在至2012年期间，万达在建和新建的万达广场数量就达到54个，这一千万平方米左右的规模所需资金量不言自明，其也面临着巨大的资金压力。
管理学案例小组作业
工商管理硕士（MBA案例分析报告《万达地产商业模式盈利关键分析》课程名称：《管理学》组长: ______ 黄种文___________组员：阮小峰、王萍、方华芬、陈洪霖、朱文娇指导教师：孙锐 ______________报告日期：2011年5月3日万达地产商业模式盈利关键分析目录一、万达对商业地产的探...索 (2)（一）第一代产品........................................................ 3.（二）第二代产品........................................................ 3.二、万达的商业模式调...整.. (4)（一）现金流改革........................................................ 4.（二）培养自主商业产业——组建大洋百货 (4)（三）探索多元化融资.................................................... 5.三、第三代产品——城市综合体的商业...模. 式. (5)（一）盈利模式：资金流滚资产 (5)（二）产业链整合模式.................................................... 6.（三）订单模式的高级阶段——持有型物业的订单模式 (8)（四）投资平衡模式...................................................... 9.（五）项目获取与开发模式 (10)四、万达的商业模式复制借鉴 .. 性 (11)我们今天对万达集团的商业模式进行了提炼和讨论，重点阐明万达以房地产起家，转入商业地产后通过整合资源、形成能力，“被动地”成长为商业地产界少见的“全程运营商”的发展历程和经验，并对其中可能被我们借鉴和改进的部分进行了初步分析。
城市综合体业态选择及组合比例
〔文章编号〕 1002-2031(2010)05-0041-05城市综合体业态选择及组合比例刘贵文 曹健宁 〔摘 要〕 城市综合体业态组合的成效很大程度上决定了项目前期工作的开展,与开发商、投资者、经营者及消费者的利益息息相关,甚至关系到项目的成败,进而影响到城市的形象。
在对城市综合体发展现状、业态特点、影响业态组合的因素以及成功运营的城市综合体进行数据采集和分析的基础上,提出适合城市发展的项目体量、业态类型、业态组合比例等相关建议。
城市综合体各业态比例存在于一定的范围,但并没有固定不变的黄金比例,需要根据项目所在城市经济发展水平、投资环境、开发商自身实力以及企业差异化经营等多方面因素进行决策。
〔关键词〕 城市综合体;业态;业态组合;城市发展〔中图分类号〕 F717 〔文献标识码〕 A 〔作者简介〕 刘贵文(1975—),男,汉族,四川阆中人,重庆大学建设管理与房地产学院副院长,博士,研究方向为价值工程、公共工程、房地产经营管理;曹健宁(1984—),男,汉族,湖南郴州人,重庆大学建设管理与房地产学院硕士研究生。
〔收稿日期〕 2009-06-21〔修回日期〕 2009-09-14 伴随着我国城市化进程的加快和人民生活水平的提高,居民的生活方式和消费观念都在发生巨大的变化。
一方面,除了以自住为主的住房需求持续增长外,改善型和投资型需求更是飞速增长,商品住宅市场呈现一派欣欣向荣的景象。
在满足了居民物质文化需求的同时,越来越多的人正在寻求精神层面的提升。
以购物、休闲、娱乐、餐饮等为主,提供一站式、体验式生活服务的商业地产项目也迅猛发展起来,诸多大型商业地产项目于城市核心地段孕育而生。
另一方面,自改革开放以来,商品房住宅市场云集了数以万计的开发商,市场竞争极其惨烈。
尤其随着我国加入世贸组织,众多零售商相继进入我国,新的零售类型大大填补了我国这一领域的空白。
期间,商业地产开发商、运营商、咨询机构、顾问公司得以壮大。
中原万达广场项目分析
2011年5月—2012年:缓开慢售，追求溢价最大化。（万达订单式地产模式注定其资
金压力较轻，加之其商业街癿销售回款可支持其缓开慢售策略）。
中原万达广场项目分析
中原万达广场周边配套
中原区为郑州市老区域之一，
90年代初为郑州人流密度大癿
地区，附近国营工厂几十万人， 但国企改制后，该地区近些年 发展较慢，配套设施不发达区 域相比尚有差距，如周边无大 型百货、无大型超市及娱乐场 所，从这点上来看中原万达广 场城市综合体癿定位是准确癿。
达国际影城、大歌星KTV、桑拿会所、
神采飞扬电玩城、万达索菲特白金五 星级酒庖等主力庖。
万达产品战略
商业模式之万达产品战略转型：
第一阶段：利用沃尔玛癿商业号召力，同时不时代华纳影城等机构结成战略合作伙伴 关系，投资于贩物中心，将黄金铺位高价出售。 第二阶段：若干没有散售癿贩物中心整体出售，溢价变现。
郑州中原万达广场。
万达城市布局图
万达战略布局
战略转变的因素：
土地成本：城市核心区域土地成本高，竞争压力大；副中心或新区中心土地成本相对 较低，丏升值潜力大。 规划配套：副中心不新区中心觃划起点高，城市配套完善，适于营造高品质项目。
城市进程：中国中心城市承载能力已超出其负荷能力，现高端人群选择向副中心或新
产品类别 商 业 街 内街 外街 面积 1.8万 （户型配比见 附表) 套数 157 套 6层 销售均价 约3万 2.8万 （最高4.1最 低2.3） 开盘时间 2010.12 2010.11.13 3.4%（占总体量） 备注
贩物中心
自持物业
共分六层，主力庖有沃尔 玛、国美电器、万千百货 （中端时尚） 6T16 53.2%（占总体量） 2T4
城市综合体开发项目投资测算模板
城市综合体开发项目投资测算模板
具体如下：
1、项目概况
2、投资构成
（1）固定资产投资：主要包括土地购置费用、房屋建筑费、安装工程费、设备购置费等，总计约360万元。
（2）流动资金投资：包括项目建设期间材料采购费、安装工程费、安装设备费用等，总计约240万元。
3、财务分析
（2）财务风险分析：通过对项目的投资收益率等财务投资指标进行评估，对项目的财务风险进行识别分析，确保项目可行性和可持续性。
（3）资本成本分析：可以用资本成本法来估计项目的财务收益，从而给出项目的整体的投资回报预期。
都市综合体之开发流程
都市综合体之开发流程都市综合体是一个庞大的系统工程。
在都市综合体的开发过程中，受都市综合体的开发规模大、投资大，而且涉及专业众多的影响，对都市综合体的开发经营较普通项目要求更高。
因此其开发与经营过程中也与一般房地产项目开发迥然不同。
一、都市综合体定位定位是项目开发中最重要的环节，尤其是城市综合体专案，它决定项目的发展方向、开发模式、开发节奏、营销策略、效益水平，为项目的规划设计、开发策略、资源整合、营销规划工作提供依据。
都市综合体的定位与其他单体项目不同，主要包括整体项目的定位与各功能物业的分项定位两大部分。
例如，英国伦敦码头区再造项目所处城市伦敦，是国际大都市，在国际金融业具有巨大影响力，因此，码头区再造项目定位为国际金融、商务商业区。
在都市综合体整体定位的前提下，开展综合体项目内各类物业的分项定位。
图1 建成的伦敦码头金融中心区1．项目的整体定位项目的整体定位是一项系统工程，涉及项目发展面临的城市背景、区域背景、行业背景、文化背景、项目本身先天条件等多方面因素，其结果与项目团队整体管理运作水平密切相关。
在都市综合体的整体定位时需要重点强调项目的主题理念，独特的主题理念是都市综合体项目的灵魂。
在信息化社会，消费者的消费方式发生了很大变化，尤其是在一个集商务、休闲、购物等多功能的项目内，个性化与情感化的倾向越来越明显。
因此，根据不同物业消费者的不同需要、消费心理特点、区域文化及不同功能物业的发展趋势，还需要为都市综合体确定一个整体主题形象定位。
在统一的形象定位中，在空间处理、环境塑造、形象定位、与都市综合体内外的有机联系方式等方面对都市综合体进行一致性表现，使其真正起到都市文化中心的作用。
图2 日本六本木山2．都市综合体分项定位在都市综合体分项定位中最重要的是体量（规模）研究与商业研究。
1）都市综合体的定量研究都市综合体的定量研究主要是研究不同物业的体量与规模，（物业配比）其主要物业通常包括：商务物业、零售商业、娱乐休闲、居住物业及公共设施的建筑面积和用地面积；都市综合体开发从规划到完成一般需要5-10年，甚至更长；因此，都市综合体中各物业的规模是动态的。
万达集团战略分析
前景较好
规模
的利润增长点
3、中国经济
持续回暖，商
铺物业市场需
求旺盛，市场
租金水平平稳
上涨
威胁(T)
T+S
T+W
1、“国十条”、 1.依靠“现金流 1.加大对商业物业
“国五条”、限购 滚资产”模式， 自己持有的比例，
令，打压房价政策 层出不穷
保证企业资金链 稳定
加强对项目的掌控 能力和管理主动权 ，使项目更符合商
产品获得市场认可
高，导致租金回报率偏
4. “现金流滚资产”模式 低，4%-6%之间
在资金循环上进入“通路” 4. 早前产品的动线规
5. “订单地产”模式，商 划存在一定缺陷
业资源平台好
5. 高级酒店——长期
外部环境
6. 拥有极好的银行关系， 经营边际效应递减 注重银行融资创新
机 会 （ O S+O
国内最大不动产运营商已形成规模效应项目在一二线城市的传统商业黄金位置或新城区核心位置第三代城市综合体产品获得市场认可现金流滚资产模式在资金循环上进入通路订单地产模式商业资源平台好拥有极好的银行关系注重银行融资创新劣势w主力店租金水平偏低议价能力偏弱低租金的战略伙伴占整体购物中心面积的70商业销售部分定价高导致租金回报率偏低46之间早前产品的动线规划存在一定缺陷高级酒店长期经营边际效应递减机会o1住房刚性需求市场广2我国投资渠道单一房地产保值增值前景较好3中国经济持续回暖商铺物业市场需求旺盛市场租金水平平稳上涨1
础。
争
公司层战略
• 根据目前万达集团内外环境特点，我们认为其公 司层战略为收缩型。具体表现为“减少买地速度， 减少开工面积。”
• 经济运行质量正在发生变化，速度在往下滑。国 家还在调控，热钱不断涌入，市场进入加息通道 。
万达集团城市综合体产品案例分析
15
对本项目业态规划借鉴意义
长期租金回报能力（商家承租能力）评估是业态和品牌规划的 前提 各业态的行业盈利能力是重要参考，不同的业态，其行业 的平均盈利能力有很大的区别。通常情况下，低毛利业态的客 流带动能力比较强；而高毛利业态承受租金的能力较强，但客 流量有限。 大众型购物中心需要在高毛利业态和低毛利业态方面进行平衡 ，一般通过低毛利业态拉动客流，用高毛利业态获取租金。
城市综合体产品案例分析
城市综合体定义 城市综合体研究样本——万达集团 对本项目的借鉴意义
1Leabharlann 城市综合体的定义城市综合体意味着多种功能共存于同一 空间，而且具有某种内在的联系，从而作为 一个整体而存在。它是多种不同使用功能的 综合，建筑内部所包含的多种功能相互提供 服务，互为补充，从而形成独立的功能体 系。 城市城市综合体是把城市中不同性质、 不同使用功能的社会生活空间相结合，统一 规划设计，统一开发和管理，充分发挥建筑 空间的共同作用，满足人们对于现代城市综 合、低能耗、高效率的要求，形成一个完整 的街区。其功能直接被接纳到城市功能体系 中，成为城市整体不可或缺的一个组成部分。 城市综合体项目构成
位于新开发区 目前缺乏人流量和消费基础 需要较为长期的视野 和对城市功能布局的判断
以商业功能或购物中心为主 流动、个性、品位的广义客户群 住宅特性不突出
以商务集群建筑为主 繁华便利 商务资源突出
大型批发市场 对中小企业（商户） 吸引力强烈
3
城市综合体产品案例分析
城市综合体定义 城市综合体研究样本——万达集团 对本项目的借鉴意义
10
万达广场第一代、第二代项目介绍
11
万达广场第三代项目介绍
12
项目定位
城市综合体定义 城市综合体研究样本——万达集团 对本项目的借鉴意义
浅谈如何加强城市商业综合体的现金流量管控
浅谈如何加强城市商业综合体的现金流量管控■弓辰飞上海中心大厦商务运营有限公司 上海 200120摘 要：城市商业综合体的诞生不仅解决了在城市建设过程中产生的土地资源稀缺、交通压力大的问题，还为快节奏生活的居民提供了一个方便快捷的多功能综合空间，让居民的生活和工作更有效率。
因综合体经营内容的多样性、特殊性、资金风险大的特点，所以在现金流方面面临着越来越多的挑战，现金流量管控变得越来越明显。
本文将立足于城市商业综合体项目在现金流量管控方面存在的问题，并针对这些问题提出改善的建议，以期为加强城市商业综合体的现金流量管控提供参考。
关键词：城市商业综合体；现金流量管控；改善对策1.商业综合体现金流量管控的意义相较于一般企业，城市商业综合体具有开发体量大、资金需求量大、业态丰富多样等特点，还具有巨大的融资风险，一旦失败将给所在地区造成极大的城市资源浪费。
商业综合体的现金流量管控特点在于：第一，涉及面广。
由于涉及到多种业态，各个环节在合理有效的利用资金方面需要提升到企业的战略层面上；第二，协同性强。
城市商业综合体现金流量管控涉及到每个环节的各种要素，需要贯穿所有的生产经营活动。
第三，敏感度高。
在当今市场经济体制下，城市商业综合体的生存和发展都有赖于经济效益的增长，而经济效益的增长最终会如实的反映在现金流量上。
2.目前商业综合体现金流量管控存在的问题2.1未将现金流量管控提高到企业战略层次现金流量的战略规划对企业的经营发展意义重大，需要与企业的发展战略紧密结合。
首先，有些企业只注重于销售收入的增长。
然而，过快的增长并不意味着现金的流入。
当企业流出现金的速度快于流入的现金时，资金短缺现象就在所难免了。
当企业资金链断裂时才考虑到现金流量的管控，那就为时已晚。
反之，如果企业站在战略层次上考虑现金流量问题，就能相应的提前做好现金流入与流出的计划，进而在分析的基础上，及时有效的采取措施，就可以比其他企业先占领有力地位。
其次，一些商业综合体项目没有完善的融资战略计划，资金筹集渠道单一，未利用好多种银行支付手段。
城市综合体施工方案
城市综合体施工方案随着城市化进程的不断加速，城市综合体成为了现代城市发展的重要组成部分。
城市综合体以其多功能性和综合性的特点，成为了各大城市的亮点和发展方向。
因此，制定一个科学合理的城市综合体施工方案显得尤为重要。
本文将从项目建设背景、施工流程、质量控制等方面，分析并提出一个优秀的城市综合体施工方案。
一、项目建设背景城市综合体是指将商业、居住、办公、文化、娱乐等多种功能融合在一起的城市建设项目。
它不仅满足人们对于生活、工作、娱乐等方面需求，还可以提供就业机会、改善城市形象，推动城市经济发展。
因此，城市综合体的建设成为了各大城市的重要任务。
二、施工流程（1）前期准备：确定项目规模、功能定位、设计方案等，并完成用地、环评审批手续。
（2）施工准备：招募专业施工团队，购买材料设备，制定施工计划。
（3）地基处理：对建筑用地进行平整、加固，确保建筑物稳定。
（4）框架搭建：按照设计方案，进行框架结构搭建。
（5）装修装饰：对建筑进行内外装修装饰，使其与城市环境相协调。
（6）功能区划：按照设计方案，对城市综合体进行划分，确定商业区、居住区、办公区等功能区域。
（7）设备安装：安装电力、水暖、通风等设备，确保城市综合体正常运行。
（8）景观绿化：对城市综合体周边环境进行景观绿化，提升城市形象。
三、质量控制（1）严格遵守建设规范：根据国家相关建设规范，进行合理施工，确保建筑物安全可靠。
（2）设备保养维护：定期检查和保养设备设施，确保其正常运行。
（3）质量把控体系：建立完善的质量把控体系，确保施工过程中质量的稳定。
（4）施工现场安全：加强施工现场安全管理，提高工人的安全意识，减少事故发生。
（5）材料选用：选择优质材料，严格控制材料质量，确保城市综合体的建筑质量。
四、施工方案优化提升（1）智能化建设：引入智能化系统，提升城市综合体的管理效率和服务质量。
（2）节能环保：采用节能环保的建筑材料和设备，降低对环境的影响。
（3）文化融合：在设计中注重融入当地的文化元素，提升城市综合体的吸引力和品味。
为什么人人都爱万达广场
为什么人人都爱万达广场作者：黄章林易居来源：《中国周刊》2013年第09期“人人都爱么？”这是我将此标题发到新浪微博后收到的第一条回复。
其实我也不是那么爱万达广场的，原因有三：1、上海的几个万达广场离我家和公司都不近，不常去；2、有大悦城，有徐家汇，有社区商业街，还有伟大的淘宝，没太多理由去；3、爱是需要缘分的。
一见钟情，在万达广场估计难。
所以，以我的知识分享者的职业操守，我也不能睁眼说瞎话，况且这也不是新晋首富王健林托我写的软文，更没有理由写假话了。
在我的书里有一篇文章，原标题是《万达十三遗》，后经出版社要求，编辑改为《写在万达边上的思考》。
那里说的都是实话，其实是给万达提的十三点建议。
这里说人人都爱万达，自然是赞的。
为什么都爱，因为它好啊！“人人”来自三个方面，第一是品牌商家，第二是地方政府，第三是消费者。
如此角度，你就知道为什么人人都爱万达广场了。
至于王健林本人以及万达集团的股东、员工，你若不爱，就不应该了，此处不记。
还有资本市场，我很难判断是不是人见人爱，花见花开，车见车爆胎。
万达的资本之路，那个崎岖坎坷真真也是一部奇书。
好在如今借壳成功，纵然迟迟REITS （指房地产信托投资基金，是房地产证券化的重要手段。
编者注。
）不果，倒也多了些喘息时机。
众人皆知的秘密，“现金流滚资产”模式下的万达广场，唯一的救命稻草就是“根本停不下来”。
依靠可售部分的销售回款支撑综合体开发的快速复制模式，一直被质疑，还将在继续。
言归正传，为什么政府、商家与顾客，都爱万达广场？先说消费者，对顾客而言，万达广场是从城镇人到城市人的关键一步。
一言以蔽之，有了万达广场的地方，才称得上是城市。
购物去万达，吃饭去万达，看电影去万达，约情人去万达，这是中国二三线城市人的标配生活元素。
再说B端的品牌商家。
对商家而言，万达广场是布局中国大陆市场的第一合作伙伴。
王石做住宅的秘密，有人说是听党的话，跟政府走。
商家做选址的秘密，有人说是听王健林的话，跟万达广场走。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
订单模式催生
第一代产品
纯商业
核心商圈黄金地段
5 万㎡ 购物功能组合 超市一代商业产品主要是采取 “订单模式”其主要订单对象为沃 尔玛。 营运模式：由于订单模式，万达的 主力店的租金非常低，于是通过提高 散铺的销售价格来回收资金，由于小 业主没有耐心培育市场以及投资回报 达不到期望，最后导致纠纷，于是万 达只得承租散铺，引入家电进行集中 经营，这也奠定了万达“只租不卖” 模式的基础
万达第二代商业产品
第一代为银行打 工的营运模式让万 达痛苦不已，以至于 万达在决定提升单 店所占比例的同时
第二代 纯商业 核心商圈黄金地段
15 万㎡
购物功能组合 超市+建材+家电+影院 组合式 沈阳、天津
，决定了只租不售的
原则，一来避免沈 阳万达推到重建的
恶果，二来享受资产
整体溢价成果。
万达商业地产的第二代产品 叫商业组合店，比第一代有进 步：项目面积达到10-15 万平 方米；业态有建材、超市、影 院等五六个主力店。
“现金流滚资产”——万达 城市综合体建设之路
ABSTRACT
万达集团目前在全国有40多个投资项目，已在全国开业19个 万达广场，6家五星级酒店，持有型物业面积近280万平方米。 从 商业地产项目的规模、发展前景看，为国内最大的商业 地产开发企业。
从传统的纯商业购物中心到今天的城市综合体，万达之路是 一条商业业态探索之路也是一条商业营运模式摸索之路。经 过多次的洗礼，万达终于发掘了“现金流滚资产”的综合体 营运模式。
万达产品定位变迁
第一代 产 品 种 纯商业 类 选址 规模 业态 第二代 纯商业 第三代 商业、酒店、写字楼、 住宅
核 心 商 圈 黄 金 核 心 商 圈 黄 金 地 城市副中心、城市的开 地段 段 发区及 CBD 5 万㎡ 购物功能组合 15 万㎡ 购物功能组合 40—80 万㎡ 24 小时不夜城 + 集成功 能组合
主 力 商 超 市 + 家 电 + 影 超市 + 建材 + 家电 + 百货 + 超市 + 家电 + 美食 + 家 院 影院 影院 建 筑 形 单个盒子式 态 案例 组合式 综合体，盒子 + 街区 + 高 层的组合 宁波、上海、北京、成 都
长 沙 、 南 昌 、 沈阳、天津 青岛
万达第一代商业产品
第一代
万达第三代商业产品
第二代只租不售的
营运模式让万达
饱尝资金紧张之苦； 在第三代的商业产
第三代
商业、酒店、写字楼、住宅
城市副中心、城市的开发区及 CBD 40—80 万㎡ 24 小时不夜城+集成功能组合 百货+超市+家电+美食+影院
品中，开发了万
千百货、五星级酒店 住宅等进行配套，以
万达的第三代产品完 成了从超市+建材+电 影院+家电到住宅+酒 店+MALL+写字楼的转 变。 营运策略变成：住宅、 写字楼及非核心商铺 的销售形成现金流支 持酒店、核心商业的 持有。 商业形态上：多个休 闲、娱乐、美食的主 力店及次主力店进行 配合，形成目标客户 的互惠互利。
第二代商业产品中， 由于建筑规模的扩大， 主力店的体量，散铺的 数量增大了。但由于万 达超市、建材、影院等 目标客户的交互性较差， 仍然造成了散铺经营的 困难；同时，只租不售 的原则使得万达到了现 金流最紧的时刻，万达 出售了9个项目24%的股 权，回流32亿元资金才 使得艰难时刻过去。此 时，第三代产品形态及 营运方式出现。
万达商业地产的“现金流滚资产”模式
万达地产的 商业模式精 髓 ——“ 现 金流滚资产” 的模式，享 受房地产开 发和资产溢 价双重利润。 受益于环节 衔接的精巧， 以及对早前 失败经验的 总结，目前， 万达的模式 已经走上了 一 条 “ 通 路”。
—— —— 谢谢 —— ——
万达进入商业地产领域之后第一批做的六个店，分布在长春、长沙、南昌等城市的 核心商圈，都是当地最好的黄金地段。产品模式就是单体商业楼，总面积5万平方米左 右，地下一层，地上四层；业态分层布局，地下是停车场。一楼是分割销售的小店铺， 二、三楼是超市，四楼是电影城。 万达第一代商业产品由于主力店的租金过低，面积过大，让万达沦为了银行的 打工仔，同时由于超市与电影院的目标客户差异造成散铺销售问题，经营模式改 变迫在眉睫。
综合体，盒子+街区+高层的组 合
宁波、上海、北京、成都
住宅、写字楼、公
寓的销售回流现金， 以持有核心商业。
万达的第三代产品实现了质的 变化，所谓万达城市综合体，一 般由高星级酒店、高档写字楼、 酒店式公寓（或SOHO）、大型综 合购物中心（SHOPPINGMALL）、 独立商铺及街区、市民广场及大 型高尚居住社区等组成。