物业经营管理 第十一章 零售商业物业经营管理
物业经营管理.ppt课件
房地产资产管理
（写字楼、商场）
主 要
职
责
房地产资产管理 （公寓）
物业管理 设施管理
物业管理 设施管理
物业管理 设施管理
物业管理 设施管理
物业经营管理
三、物业经营管理中的战略性工作 确定战略 确定标准 构建信息基础 决策分析 进行资产组合 注意：根据每项工作的主要内容来判别属于哪项工作
物业经营管理
自然环境或背景以及在该区位进行房地产投资 所须支付的成本的高低和所面临的竞争关系
“宁要浦西一张床，不要浦东一套房” ------发展、动态变化的眼光
物业经营管理
二、不同类型房地产投资对区位的特殊要求
市政公用和公建配套设施完备的程度
居
公共交通便捷程度
住
物 业
环境因素
居民人口与收入
物业经营管理
写
与其它商业设施接近的程度：聚集效应
学习的主要内容
传统物业管理与物业经营管理 物业经营管理的内容是什么？ 物业经营需要掌握和了解那些知识？ 如何确定物业的价格或价值？ 如何评价物业项目的投资？ 如何选择适合投资的物业项目？ 如何加强成本控制？
物业经营管理
第一部分 物业经营管理概述
物业经营管理
第一节 物业经营管理的概念
物业经营管理
（二）公式与系数
1、一次支付的现值系数和终值系数
F
0 12
n-1 n
P
已知资金现值P、i、n，求终值F计算公式：
F=P(1+i)n
【一次支付终值系数：(1+i)n】
已知资金现值F、i、n，求终值P计算公式
P= F /(1+i)n 【一次支付现值系数：1 /(1+i)n】
物业管理师《物业经营管理》真题与答案
应试人员注意事项1.全卷共两大题，包括单项选择题和多项选择题。
2.作答时，采用2B 铅笔在答题卡上涂黑所选的选项。
3.考试时间为 150 分钟。
1.判断写字楼等级时，不考虑的因素是( )。
A.建造形式B.建造装璜C.建设单位D.建造质量2.房地产资产管理和房地产投资组合管理以( )管理为主。
A.运行B.策略性C. 日常D.设施3.关于房地产置业投资的说法，错误的是( )。
A.房地产置业投资属于直接投资B.房地产置业投资的对象只能是旧房地产C.房地产置业投资的目的是自用或者获取时常性收入D.房地产出租属于房地产置业投资4.关于房地产投资利弊的说法，错误的是( )。
A.房地产投资能够抵消通货膨胀B.房地产投资会降低投资者的资信等级C.房地产投资能够得到税收方面的好处D.房地产投资收益通常高于社会平均利润5.房地产投资需要估价师、会计师、律师等提供专业服务，这反映了房地产投资特性中的( )。
A.适应性B.相互影响性C.政策影响性D.专业管理依赖性6.下列风险中，属于房地产投资的系统风险是( )风险。
A.收益现金流B.未来经营费用C.利率D.资本价值7.关于净运营收益的说法，正确的是( )。
A.净运营收益等于有效毛收入的税后收益B.净运营收益等于潜在毛收入的税后收益C.净运营收益等于潜在毛收入与运营费用之差D.净运营收益等于有效毛收入与运营费用之差8.下列费用中，不属于运营费用的是( )。
A.房产税B.城镇土地使用税C.抵押贷款还本付息D.保险费9.当每年计息周期大于 1 时，实际利率( )。
A.小于名义利率B.等于名义利率C.大于名义利率D.不存在10.下列财务评价指标中，不属于房地产投资项目财务评价指标体系中静态指标的是( )。
A.税前现金回报率B.税后现金回报率C.财务净现值D.投资回报率11.关于物业价格特征的说法，正确的是( )。
A.物业价格受区位影响小B.物业价格实质上是物业权益的价格C.物业价格不容易受交易者的个别因素影响D.物业价格形成的时间较短12.关于拍卖底价的说法，错误的是( )。
2022物业经营管理真题模拟及答案(5)
2022物业经营管理真题模拟及答案(5)共529道题1、要求调查人员有较扎实的理论知识、较深的专业技能的调查方法是（）。
（单选题）A. 访问法B. 实验法C. 文案调查法D. 网络调查法试题答案：C2、净租通常在（）中采用。
（单选题）A. 短期租赁B. 中短期租赁C. 定期租赁D. 长期租赁试题答案：D3、经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后的价格是（）。
（单选题）A. 成交价B. 应价C. 标价D. 评估价试题答案：A4、百分比租金可以按（）支付。
（多选题）A. 日C. 月D. 季度E. 年试题答案：C,D5、零售商业物业主要依据其（）三个方面进行分类。
（多选题）A. 建筑规模B. 商业辐射区域的范围C. 产权特点D. 经营范围E. 经营商品的特点试题答案：A,B,D6、财务报告分析中，通过比较，观察指标的数量及其差异、趋势等方面的变化，了解发生变化的原因，从而对企业的经营管理活动作出判断，在分析和判断的基础上再作出评价和预测，这体现了财务报告分析的（）特性。
（单选题）A. 阶段性B. 策略性C. 依耐性D. 判断性试题答案：D7、某旧住宅，其重置价格为45万元，地面门窗等破旧引起的物质折旧2万元，因户型设计引起的功能折旧5万元，地区衰落引起的经济折旧3万元，该住宅的现值为（）万元。
（单选题）A. 35B. 37D. 45试题答案：A8、期房的价格由（）等因素决定。
（多选题）A. 现房价格B. 风险补偿C. 成本价格D. 预计从期房达到现房期间现房出售的净收益E. 预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值试题答案：A,B,E9、某宗物业交易总价为60万元，其中首期付款30%，余款于半年后支付，假设月利率为0.5%，则该宗物业在其成交日期一次应付清（）万元。
（单选题）A. 57.56B. 58.76C. 52.86D. 52.78试题答案：B10、技术寿命时间长短主要取决于（）。
百货商场物业管理规范
百货商场物业管理规范1. 引言本文档旨在制定百货商场物业管理的规范，以确保商场运营的顺利进行，并提供良好的服务体验给商场内的租户和顾客。
本规范适用于所有负责物业管理的相关人员。
2. 负责人员百货商场物业管理涉及的主要负责人员包括：•物业经理：负责整体的物业管理工作，包括安全监控、设备维护、租户管理等。
•安保人员：负责商场内的安全工作，包括保安巡逻、应急处理等。
•清洁人员：负责商场内的日常清洁工作。
•维修人员：负责商场内设备的维护和维修工作。
•客服人员：负责与租户和顾客的沟通和协调工作。
3. 安全管理3.1 安全设备的维护与监控•安全设备包括监控摄像头、消防设备、报警系统等，需要定期检查和维护，确保其正常运行。
•监控摄像头应安装在关键区域，并进行24小时监控。
3.2 应急预案•制定详细的应急预案，包括火灾、地震、交通事故等各种紧急情况的处理流程和应对措施。
•定期组织应急演练，提高员工的应急响应能力。
4. 设备维护4.1 维护计划•制定设备维护计划，对商场内的各种设备进行定期维护，包括电梯、空调、照明设施等。
•维护计划应包括具体的维护内容、维护周期和责任人员。
4.2 维修响应•建立维修响应机制，及时响应租户和顾客的维修请求。
•维修部门应保持良好的沟通和协调，确保维修工作及时有效完成。
5. 租户管理5.1 合同管理•管理商场内的租赁合同，包括租金收取、合同续签等事项。
•定期与租户进行沟通，了解其经营状况和需求。
5.2 纠纷处理•建立健全的纠纷处理机制，及时处理商场内的纠纷问题。
•提供租户投诉处理渠道，确保租户的合法权益得到维护。
6. 清洁管理6.1 日常清洁•定期进行商场内的日常清洁工作，包括地面清洁、垃圾处理等。
•清洁工作应保持高效和规范，确保商场整洁和卫生。
6.2 卫生安全•建立卫生安全管理制度，确保商场内无卫生安全隐患。
•定期开展卫生安全检查和培训，提高员工的卫生意识。
7. 客户服务7.1 咨询和投诉处理•设立客服中心，接受顾客的咨询和投诉，并及时做出回复和处理。
物业管理师：物业管理实务找答案(题库版)
物业管理师：物业管理实务找答案（题库版）1、单选如果企业员工集中，且（），则宜建立一级物业服务企业培训体系。
A.项目机构数量较多B.员工整体素质较高C.培训资源比较充裕D.培训资源较紧缺正确答案：D2、多选白蚁的（江南博哥）防治方法有（）等，可根据不同的情况采用相应方法来防治白蚁。
A．堵眼法B．药杀法C．诱杀法D．生物防治法正确答案：B, C, D3、单选一般被称为物业基础资料档案的是（）。
A.物业介入期档案B.物业承接查验期档案C.物业入住期档案D.物业日常管理期档案正确答案：B4、单选物业入住期收集的物业管理档案中，属于权属资料的是（）。
A.房屋产权证B.购房合同原件C.户口本复印件D.业主有效证件复印件正确答案：A5、单选物业入住时，首先应（）。
A.房屋验收，填写业主入住房屋验收表B.领取提供给业主的相关文件资料C.持购房合同、入住通知书等进行业主登记确认D.提交办理产权所需资料，签订委托协议并缴纳相关费用正确答案：C6、单选影响企业薪酬政策的微观因素是（）。
A.企业的经营策略B.国家经济运行状况C.当地生活指数D.劳动力市场的供求状况正确答案：A7、多选在出入管理中，安防人员应（）。
A.熟悉国家有关法律法规、本小区公共秩序管理服务规章制度B.熟悉本岗位工作规程及相关安防设施设备的使用方法C.合理控制出入管理环节，认真履行岗位职责D.发现异常情况及时采取相应防范措施E.严格禁止并阻止外来车辆和人员进入本小区正确答案：A, B, C, D8、单选物业服务企业的培训方法中，（）主要适用于操作性较强岗位的员工培训。
A.现场教学法B.师徒式培训法C.课堂教学法D.网络课件培训法正确答案：B9、多选新建物业的承接查验需做好下列哪些主要准备工作：（）。
A．人员准备B．计划准备C．资料准备D．资金准备正确答案：A, B, C10、单选以下清洁卫生管理制度中哪项不属此类？（）A．标准操作流程B．员工行为规范C．管理体制模式D．检查及预防纠正机制正确答案：C11、单选卢斯提出了（）这一著名论点。
电大一网一《物业经营管理》形考任务二-100分
滁州职业技术学院学习中心《物业经营管理》形考任务二/00分题1：属于写字楼物业管理风险特点是()OA.全员性B∙全期性C.确定性D.动态性正确答案：C题2：写字楼交通流线管理的原则不包括()oA.分流原则B.简捷原则C.层次原则D.处置原则正确答案：D题3：别墅(Vina)是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。
下列概念中，只有()具有别墅类产品的独有性。
A.空中别墅B.叠拼别墅C.独栋别墅D.双拼别墅正确答案：C题4：收益部分使用率最大化是写字楼物业管理的()OA.经营目标B.服务目标C.管理目标D.微观目标正确答案：A题5：物业所有人与使用人满意率最大化是写字楼物业管理()OA.经营目标B.服务目标C.管理目标D.微观目标正确答案：B题6：物业资产保值率和升值率最大化是写字楼物业管理的()OA.经营目标B.服务目标C管理目标D.微观目标正确答案：C题7：属于写字楼物业管理风险特点的是（）。
A.全员性B∙全期性C.确定性D.动态性正确答案：C题8：普通租售型商务写字楼的标准层有效使用率一般为（）。
A.50%—60%B.60%—70%C.70%—80%D.80%—90%正确答案：C题9：写字楼物业治安的主要任务是（）oA.引导和监督B.疏导和防范C.监督和控制D.疏导和控制正确答案：D题10:政府办公楼虽然具有写字楼的功能，但与一般写字楼在（）方面有所区别。
A.建筑规模B.建筑结构C.公共性D.社会性正确答案：C题11：零售商业物业的分类主要依据其（）等。
A.商业辐射区域的范围B.建筑规模C.承包单位的名誉D.经营商品的特点正确答案：ABD题12：人们主要依照写字楼（）等对其进行等级划分。
A.收益能力B.所处的位置C.楼字设计和装修状况D.使用时间正确答案：ABC题13:对分散产权的零售商业物业进行集中统一的专业化物业经营管理服务的益处有（）OA.利于选择优良租户B.利于优化零售商业的业态组合C.利于实现业主总体利益的最大化D.可使商业辐射区域覆盖整个城市正确答案：ABC题14：工业物业是为人类生产活动提供空间的物业，包括（）等。
物业经营管理教材电子版
中国物业管理师执业资格考试参考教材物业经营管理目录第一章物业经营管理概述第一节物业经营管理的概念一、物业经营管理的内涵二、物业经营管理活动的管理对象三、物业经营管理服务的目标四、物业经营管理企业第二节物业经营管理的层次与工作内容一、物业经营管理的层次二、物业经营管理不同层次之间的关系三、物业经营管理中的战略性工作四、物业经营管理的常规工作复习思考题第二章房地产投资及其区位选择第一节房地产投资一、房地产投资的概念二、房地产投资的形式三、房地产投资的特性四、房地产投资的利弊第二节房地产投资的风险一、房地产投资风险的基本概念二、系统风险三、个别风险四、风险对房地产投资决策的影响第三节房地产投资区位的选择一、区位的含义二、不同类型房地产投资对区位的特殊要求复习思考题第三章房地产投资分析技术第一节投资分析的基本概念一、现金流量二、现金流量图三、房地产置业投资四、房地产置业投资的现金流量第二节现值与现值计算一、资金的时间价值二、利息与利率三、单利计息与复利计息四、名义利率与实际利率五、复利计算公式与系数六、复利系数的应用第三节设备更新中的经济分析一、设备更新的原因与特点二、设备经济寿命的确定三、物业管理中的设备更新问题第四节房地产投资财务评价指标一、投资回收与投资回报二、财务评价指标体系三、盈利指标计算方法四、清偿能力指标计算方法五、财务评价指标计算实例第五节某出租公寓项目投资分析案例一、项目概况二、规划设计和建造标准三、购买投资和运营费用分析四、财务评价复习思考题第四章收益性物业价值评估第一节收益性物业的概念第二节收益性物业价格的概念和特征一、物业价格的概念和形成条件二、物业价格的形成条件三、物业价格的特征第三节收益性物业价值和价格的种类一、使用价值和交换价值二、投资价值和市场价值三、成交价格、市场价格和理论价格四、总价格和单位价格五、实际价格和名义价格六、现房价格和期房价格七、起价、标价、成交价和均价八、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价九、买卖价格、租赁价格十、市场调节价、政府指导价和政府定价十一、原始价值、账面价值、市场价值第四节影响收益性物业价格的因素一、物业价格的影响因素概述二、人口因素三、居民收入因素四、物价因素五、利率因素六、汇率因素七、物业税收因素八、城市规划因素九、交通管制因素十、心理因素第五节收益性物业估价的基本方法一、市场法二、成本法三、收益法复习思考题第五章房地产市场与市场分析第一节房地产市场概述一、房地产市场的概念二、房地产市场的运行环境三、推动房地产市场转变的社会经济力量第二节房地产市场的供求关系一、房地产市场的需求二、房地产市场的供给三、房地产市场的机制第三节房地产市场结构与市场指标一、房地产市场结构二、房地产市场细分三、房地产市场指标第四节房地产市场的特性与功能一、房地产市场的特性二、房地产市场的功能三、房地产市场的政府干预第五节房地产市场分析一、房地产市场分析的概念与作用二、房地产市场分析的内容第六节物业经营管理计划一、物业经营管理计划的概念二、编制物业经营管理计划的基础工作三、构造物业管理方案四、物业管理计划中的预算技术复习思考题第六章租赁管理第一节物业租赁概述一、物业租赁及其特征二、物业租赁的分类三、物业租赁管理模式四、房屋租赁的行政管理第二节租赁管理与租赁方案一、租赁管理的概念与内容二、租赁方案与策略三、租户选择四、租金确定与调整五、租约谈判与签约管理六、租赁管理中的市场营销第三节房屋租赁合同一、房屋租赁合同的概念和法律特征二、房屋租赁合同的基本条款第四节租户关系管理一、客户关系管理理论简介二、租赁管理中的租户关系管理复习思考题第七章成本管理第一节物业管理中的成本及其分类一、物业管理中的成本二、物业管理成本的分类第二节成本估算方法一、成本估算的目的二、主要成本项目的估算方法三、成本估算结果汇总第三节成本预算一、成本预算的意义与要求二、成本预算的编制方法三、成本预算的编制程序第四节成本控制一、成本控制的含义与分类二、成本控制的原则与程序三、成本控制的组织体系四、成本的日常管理复习思考题第八章合同与风险管理第一节物业管理中的主要合同类型一、合同的概念二、物业管理活动中主要的合同类型三、物业管理合同的构成要素第二节物业服务合同一、物业服务合同的类型二、物业服务合同的特征三、物业服务合同的主要内容四、物业服务合同的签订要点第三节招标投标阶段的合同管理一、物业管理招投标概述二、物业管理招标三、物业管理投标四、物业管理企业投标的关键事项第四节风险管理理论一、风险理论二、风险管理理论第五节保险与物业保险一、保险的概念二、保险合同概述三、物业保险的目的四、物业保险的主要险种五、物业管理中的投保决策复习思考题第九章财务管理与绩效评价第一节财务管理概述一、财务管理对象二、财务管理目标三、财务管理的内容四、财务管理的手段第二节财务报告分析一、财务报告的构成与内容二、财务报告分析的概念与形式三、财务报告分析的主要方法四、财务报告分析的一般过程第三节物业管理绩效评价一、物业管理绩效评价的概念与意义二、物业管理绩效评价的类型三、物业管理绩效评价的基本要素四、物业管理绩效评价的指标体系五、物业管理绩效评价的标准六、物业管理绩效评价结果与报告第四节绩效评价的主要方法一、功效系数法二、综合分析判断法三、定量和定性相结合计分法第五节物业管理报告一、物业管理报告及其类型二、物业管理报告的构成与内容三、编写物业管理报告的注意事项四、物业管理报告的公布或送达五、物业管理报告示例复习思考题第十章写字楼物业经营管理第一节写字楼及写字楼物业管理一、写字楼物业的特点二、影响写字楼分类的因素三、写字楼物业管理的目标四、写字楼物业管理的工作模式五、写字楼物业管理的内容六、写字楼管理中的策略第二节写字楼租赁管理一、写字楼的租户选择二、写字楼租金的确定与调整三、写字楼的租约制定第三节写字楼安全与风险管理一、写字楼安全管理二、写字楼风险管理三、写字楼的物业保险第四节写字楼物业管理企业的选择与评价一、物业管理企业的选择标准二、物业管理工作的评价三、写字楼物业经营管理的绩效评价复习思考题第十一章零售商业物业经营管理第一节零售商业物业及其分类一、零售商业物业简介二、零售商业物业的发展简史三、零售商业物业经营管理的内容四、零售商业物业经营管理的类型第二节零售商业物业经营管理中的经济学原理一、选址与规划二、经营与运作第三节零售商业物业的租赁管理一、租户选择二、租金确定与调整三、租约制定第四节零售商业物业的现场管理一、策略与计划二、管理范围三、管理目标第五节风险与安全管理一、零售商业物业管理的风险及其防护二、零售商业物业管理中的安全管理第六节零售商业物业管理案例一、基本情况二、案例点评三、经验与教训复习思考题第十二章物业经营管理的未来发展第一节房地产组合投资管理一、房地产组合投资管理的概念二、组合投资管理的内容与步骤三、组合投资理论在房地产领域的应用第二节大型企业物业资产管理一、企业物业资产及其管理二、大型企业物业资产管理三、企业物业资产管理信息系统第三节设施管理一、基本概念二、设施经理与设施管理的主要内容三、设施管理在我国的发展现状四、设施管理的发展第四节不良物业资产管理一、不良资产与不良物业资产二、不良物业资产形成的原因及过程三、不良物业资产处置的目标和原则四、不良物业资产管理五、不良物业资产管理的配套服务第五节可持续的物业管理一、可持续发展的基本概念二、可持续发展与物业管理第六节新技术应用带来的变革一、物业管理信息系统二、物业管理信息系统的建立与应用三、智能化小区管理复习思考题第一章物业经营管理概述第一节物业经营管理的概念随着房地产投资规模的不断扩大和投资形式的多样化，对物业经营管理的需求与日俱增。
物业公司商场管理制度
物业公司商场管理制度商场管理制度的核心是确保商场内各项资源得到合理利用，维护良好的经营环境，同时保障商户和消费者的合法权益。
以下是该制度包含的几个关键部分：一、商户管理商户是商场的基本经营单位，对商户的有效管理是商场管理的重中之重。
管理制度应明确商户入驻标准、租赁合同条款、经营范围及品牌档次定位等。
同时，定期进行商户评估，鼓励优秀商户发展，对不符合要求的商户及时进行调整或清退，保证商场整体的经营品质。
二、设施设备管理商场内的设施设备如电梯、扶梯、照明系统等，是正常经营的基础。
管理制度应规定设施设备的定期检查维护计划，确保运行安全。
对于突发事件的处理流程也应制定明确，比如停电、火灾等情况的应急预案，以减少可能的损失和影响。
三、安全管理安全是商场管理中不容忽视的一环。
管理制度需要涵盖消防安全、人员疏散、防盗防骗等方面的措施。
通过安装监控摄像头、设置安全巡查制度、开展定期的安全培训等手段，提升商场的整体安全水平。
四、环境卫生管理商场的环境卫生直接影响顾客的购物体验。
因此，管理制度要明确清洁卫生的标准和频次，包括公共区域、卫生间、垃圾处理等。
同时，引入绿色植物、优化空气循环系统等环保措施，营造健康舒适的购物环境。
五、服务管理优质的客户服务是提升商场竞争力的关键。
管理制度应该规范员工的服务行为，包括着装要求、服务态度、问题解答等。
同时，建立顾客意见反馈机制，及时解决顾客投诉，不断提升服务质量。
六、营销推广管理为了吸引更多顾客，商场需要不断创新营销策略。
管理制度应包含节日促销、会员活动、品牌推广等内容，以及对这些活动的预算控制和效果评估。
通过有效的营销活动提升商场的知名度和吸引力。
注册物业管理是经营管理复习汇总
第一章物业经营管理性质 1.是贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务，是由物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理的不断拓展、交叉和融合的结果。
2. 是策略性的物业资产价值管理，强调满足业主的物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。
对象通常为收益性物业。
内容 1. 运行操作管理；2. 各种经营活动。
目标在物业经济寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。
类别物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理。
主体物企分为管理、专业、综合型管理企业。
与传统物业管理的区别强调为业主或投资者提供价值服务，满足其物业投资收益或企业发展战略的需求，为其创造利润和回报。
二、收益性物业的类型及特点类型写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。
特点 1. 写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑。
国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。
2.零售商业物业分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围。
通常分为六种类型：区域购物中心、地区购物商场、居住区商场、邻里服务性商店、特色商店。
3.出租型别墅或公寓4.工业物业包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房(又称工业写字楼)等。
5.酒店和休闲娱乐设施包括酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场等。
三、物业经营管理的层次各层次之间的相互关系(一)分为物业管理或设施管理(以运行管理为主)、房地产资产管理和房地产组合投资管理(以策略性管理为主)三个层次。
1．物业管理或设施管理高新技术企业用房、医院、科研教学设施、大型公共文体设施、政府和企业办公楼等物业，服务对象通常为拥有房地产的非房地产企业或机构。
2．房地产资产管理聘用多个物企和设施管理公司来同时管理多宗物业。
资产公司负责管理物企和设施管理公司，监督它们的行为，指导它们为物业发展制定战略计划，以便使这些物业在所处的房地产子市场内实现价值最大化的目标，满足房地产组合投资管理者的要求。
物业经营管理_第十一章(3)_2012年版
中大网校引领成功职业人生
中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： 1、零售商业物业要引入很多不同类型的零售店入住，其理论依据是（ ）。
A:集聚效应理论
B:需求外部效应理论
C:同类零售店聚集理论
D:中心地理论
答案:D
2、在零售商业物业内还同时会聚集着很多出售同种或者类似商品的零售店，其理论依据是（ ）。
A:中心地理论
B:集聚效应理论
C:同类零售店聚集理论
D:需求外部效应理论
答案:C
3、（ ）是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。
A:声誉
B:租户组合与位置分配
C:财务能力
D:企业实力
答案:A
4、（ ）是业主获取的、与租户经营业绩不相关的一个最低收入。
A:物业管理费。
物业多种经营零售岗位职责
物业多种经营零售岗位职责
1. 提供优质的客户服务，回答顾客的咨询和解决问题，确保顾客满意度
2. 维护商品陈列和货架整洁，保持店铺的整洁和有序
3. 负责货物的进货和上架工作，确保产品的充足性和品质
4. 进行商品的定价和促销活动，制定合理的销售策略
5. 监控库存水平，及时进行补货和库存管理
6. 参与店铺的日常管理工作，协助解决店铺运营中的各种问题
7. 协助进行店铺的营销推广活动，吸引顾客并增加销售额
8. 管理店铺的收银和交易流程，确保交易的准确性和安全性
9. 协助店铺经理进行员工的培训和管理工作
10. 遵守店铺的相关规定和政策，维护店铺的良好形象和声誉。
物业店铺管理制度
物业店铺管理制度一、总则为了规范物业店铺的经营活动，优化经营环境，提升服务质量，促进经济繁荣，特制定本管理制度。
二、店铺管理1. 店铺的购买和转让必须经过物业管理公司的审批，未经许可擅自转让店铺的行为将被追究法律责任。
2. 所有店铺都必须严格按照管理公司规定的营业时间营业，不能擅自停业。
3. 店铺内的商品和服务必须符合国家相关法律法规的要求，严禁销售假冒伪劣产品。
4. 店铺内经营的商品必须有合法的产地证明和质量检验报告，保证商品的质量和安全。
5. 店铺负责人必须认真履行税收义务，按照相关税收法规及时缴纳税款。
6. 店铺的装修和经营行为必须符合相关规定，不得擅自改变店铺的结构和功能。
7. 店铺必须与物业管理公司签订正式的租赁合同，按照合同规定交纳租金和押金。
三、服务管理1. 物业公司将定期对所有店铺进行巡查，如发现存在违规经营行为，将及时提出整改意见。
2. 物业管理公司将组织消防、安全等方面的培训，店铺负责人必须参加相关培训并严格执行。
3. 物业管理公司将根据店铺的不同经营类型，制定相应的服务标准和流程，要求店铺负责人认真执行。
4. 物业管理公司将定期对店铺的服务质量进行抽查，如发现存在服务质量问题，将要求店铺负责人进行整改。
5. 物业管理公司将在店铺附近设置垃圾箱，店铺负责人必须定期清理店铺周围的卫生环境，保持整洁。
6. 店铺必须配备专业的售后服务人员，提供优质的售后服务，解决客户投诉和问题。
7. 物业管理公司将对店铺的服务质量和客户满意度进行定期评估，对评估结果较差的店铺将采取相应的管理措施。
四、安全管理1. 店铺负责人必须严格执行相关安全规定，保证店铺的消防设施和安全出口畅通。
2. 物业管理公司将对店铺的消防设施和安全出口进行定期维护和检查，如发现存在问题，将及时提出整改意见。
3. 店铺必须配备专业的保安人员，保障店铺的安全和秩序。
4. 如店铺经营的商品有潜在安全风险，必须按照相关规定进行特殊处理，确保安全。
物业零售运营管理方案
物业零售运营管理方案1. 引言物业零售运营是指在物业管理区域内开展商业零售活动的管理和运营工作。
随着城市的发展和人们消费观念的改变，物业零售运营管理变得越来越重要。
良好的物业零售运营管理方案可以提高物业管理区域的商业价值和吸引力，为业主和商业经营者创造更好的经营环境和商机。
2. 目标与原则2.1 目标物业零售运营管理方案的目标是：•提升物业管理区域的商业价值和吸引力；•优化商业资源配置，提供多样化的商业服务；•创造良好的商业环境，提高商业经营者的满意度。
2.2 原则在制定物业零售运营管理方案时，应遵循以下原则：•立足实际，根据物业管理区域的特点和市场需求制定针对性的管理方案；•目标导向，以提升商业价值和吸引力为核心目标；•合理配置资源，充分发挥物业管理区域的商业潜力；•注重协调，加强与商业经营者和业主的沟通与合作。
3. 方案内容3.1 商业空间规划与设计在物业零售运营管理方案中，商业空间规划与设计是关键要素。
通过科学合理的规划和设计，可以提供多样化的商业服务，满足不同人群的需求。
具体做法包括：•确定商业空间的定位和主题，以满足目标消费人群的需求；•合理划分商业区域，确保不同类型的商业活动有适当的空间；•设计商业空间的布局和装饰，注重实用性和美观性；•提供良好的公共设施和服务，如停车场、洗手间等。
3.2 商家招商与管理商家招商与管理是物业零售运营的重要环节。
通过招募合适的商家，并进行有效的管理，可以提升商业区域的吸引力和业绩。
具体做法包括：•制定商家招商政策和标准，吸引优质商家进驻；•建立商家管理制度，包括租赁合同管理、经营行为监督等；•加强对商家的培训和指导，提升他们的经营能力和服务质量；•定期评估商家的经营状况，及时调整合作关系。
3.3 活动策划与推广物业零售运营管理方案还应包括活动策划与推广。
通过举办各类吸引人的活动，可以增加商业区域的人气和知名度，促进商家的销售业绩。
具体做法包括：•策划多样化的活动，如促销活动、主题展览等；•制定活动推广方案，包括线上线下宣传、社交媒体推广等；•加强与当地社区和相关组织的合作，举办社区活动和公益活动；•对活动效果进行评估和总结，不断优化活动策划与推广。
零售商业物业经营管理概述
零售商业物业经营管理概述一：商业物业经营管理需考虑的因素物业服务企业应在以下几方面慎重把握，审慎参与商业物业管理服务：1．项目位置评价商业物业项目的关键一是位置，二是位置，三还是位置。
想要从事商业项目经营管理的物业服务企业则不能不严肃认真地对待项目的选址问题，优越的地理位置是确保物业经营成功的重要前提。
2．专业定位选择开展商业物业经营管理，要从企业自身实力、经营管理特长、企业发展方向与战略、目标物业状况与层次、业主或建设单位经营管理目标与要求以及将要面对的客户群体服务需求等多方面考虑，找准市场定位。
3．开发商资信可以从以下几方面对开发商进行观察和评价：（1）开发商是当地公司还是外地公司，是全国性公司还是区域性公司；（2）开发商是独立开发还是合伙开发；（3）开发商有没有类似项目开发经验；（4）项目建设资金来源；（5）项目建成后是全部销售、部分销售还是业主持有经营；（6）开发商诚信记录如何，有无对物业服务企业或其他合同方的违约行为。
成熟的、有商业项目建设经验的、资金雄厚的开发商不仅在项目建设过程中可以做到对建筑物质量的高度负责，在销售或招商阶段对客户组合、商品组合上会精益求精，在后期物业管理的筛选和资金保障方面也会更为可靠，从而为物业经营管理打下良好基础。
4．销售招商情况商业项目前期销售或招商情况，反映出开发商的前期管理运作能力，也衬托出项目在同行业内的认可程度。
5．管理模式商业物业建成后的物业管理模式直接关系着物业服务企业能否对项目实行专业、有效、规范的管理。
如果物业服务企业有足够的资质和能力，应争取采用大业主全权委托经营管理模式。
这种模式下，物业服务企业全权负责商业物业的出租经营和物业管理。
二：商业物业经营管理的两种管理模式商业物业建成投入运营之后，需要对商业运营业务及商业物业实施管理。
商业物业的清洁卫生、秩序维护和公共空间、共用设施设备的维护保养和运行，以及为承租商提供日常的管理和服务，这些工作称之为商业物业的现场管理，它既包括对物业“硬件”的管理，也包括对“人”的服务。
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第十一章零售商业物业经营管理
内容提要
一、内容提要：1、零售商业物业及其分类 2、零售商业物业经营管理中的经济学原理 3、零售商业物业的租赁管理
4、零售商业物业的现场管理
5、风险与安全管理
二、考试的目的和要求：本部分考试的目的是测试应考人员对零售商业物业及其分类、零售商业物业经营管理中的经济学原理、零售商业物业的租赁管理
、现场管理、风险与安全管理和零售商业物业管理实践的熟悉程度，以及对零售商业物业经营管理的能力和知识水平。
考试的基本要求：
掌握：零售商业物业经营管理中的经济学原理、零售商业物业的租户选择、租金确定和调整的特点。
熟悉：零售商业物业及其分类，零售商业物业管理的内容和类型、零售商业物业管理中租赁管理和现场管理的工作内容。
了解：零售商业物业管理中的风险与安全管理。
第一节零售商业物业及其分类
1
2(1)商品选择，(2)选项范围，(3)商品盘存，(4)橱窗陈设，(5)商品内部陈设
3
购物中心的维护工作是透过保养，维修及汰换零件、系统来落实，通常承租户是负责他们的承租范围，而业主则是负责公共区域。
4
5
6
四、零售商业物业经营管理的类型
(一)策略与运行管理
从管理层面上来看，策略与运行管理是零售商业物业经营管理的更高层次，对于零售商业物业的成功运营也更为关键，是零售商业物业管理的发展方向。
(二)现场管理
现场管理有如下几种类型：
1．按管理组织形式不同分类、2．按专业和分包形式的不同进行分类
第二节零售商业物业经营管理中的经济学原理
一、选址与规划
素。
二、经营与运作
Z零售商业物业运作的相关理论主要集中在三个领域：中心地理论、同类零售商聚集理论和需求外部效应理论。
中心地理论：消费者在购物活动中也是要追求效用最大化的，因此通常在一次购物中会购买多种不同的商品，这
包括交通成本、时间成本等)。
同类零售店聚集理论：只要所出售的商品或所提供的服务之间存在着较小的差异(这也就是所谓的
概念)
需求的外部效应：需求的外部效应流是单方向的，即从主力店流向普通商店，而不是相反。
因为主力店在提升零
的一个重要特征。
在零售商业物业的经营中应用上述理论，形成了许多操作性很强的策略，下面举其中的几个例子。
1．租户组合应实现多样化、2．引入主力店以带来大量客流、3．空间安排实现相互促进效应
第三节零售商业物业的租赁管理
S
(一)声誉：声誉是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。
(二)财务能力
(三)租户组合与位置分配
将每一个独立的零售商都
合理确定各租户在整个购物中心中的相对位置非常重要，位置分配的目标是，在综合考虑各零售业务之间的效益
(一)基础租金：基础租金又称最低租金，常以每月每平方米为基础计算。
基础租金是业主获取的、与租户经营业绩(营业额)不相关的一个最低收入。
(二)百分比租金
当收取百分比租金时，百分比租金通常以年总营业额为基础计算，但具体可以按月或季度支付。
由于该类租金以零售商的营业额为基数，其数量可能在每个月之间有较大的波动，所以百分比租金常常作为基础租金的附加部分。
(三)代收代缴费用和净租约
像写字楼出租时一样，当使用毛租的形式出租零售商业物业时，所有的经营费用都应由业主从其所收取的租金中全额支付。
然而，许多租户喜欢净租的形式，也就是说一些物业的经营费用由租户直接支付。
净租的形式一般有以下几种：
(1)
(2)
(3)所有的经营费用包括与物业有关的税项、保险费、公共设施设备使用费、物业维护维修费用、公用面积维护费、物业管理费等都由租户直接支付，而业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用。
(四)租金的调整
由于零售商业物业的租约期限很长(对于主要租户来说，通常是20一30年；次要租户的租期也达到3～10年)，因此在租约中必须对租金调整做出明确规定，以便使租约有效地发挥作用。
像写字楼物业的租约一样，租金调整
租金调整条款一般仅对基本租金
有效，
三、租约制定
还要对下述的几个特殊问题做出具体规定。
1、关于每一独立承租单元的用途。
2．限制经营内容相似的租户。
3．限制租户在一定地域范围内重复设店。
4．营业时间。
5．公用面积的维护。
6．广告、标志和图形。
7．折让优惠。
8．其他条款。
第四节零售商业物业的现场管理
S一、策略与计划
计和精确的费用测算，是三个主要的方面。
在这三个方面的工作中，策略是基础，计划是前提，费用是根本。
(一)现场管理策略
1．经营策略
针对不同的零售商业物业，物业管理企业需要不同的经营策略。
就中高档项目而言，经营策略主要包括：
(1)树立品牌形象，参与市场竞争。
(2)与开发商建立密切联系，考虑长线战略联盟。
(3)必要的经济回报。
2
理中心等，不同形式具有不同的管理意义。
开办费，是否要承诺优先录用开发商推荐的工作人员，是否只有在委托方同意的情况下才能从项目上撤出，其本质是管理的主权掌握在哪一方。
思路。
(二)现场管理计划
二、管理范围
(一)现场管理的基本范围和内容
现场管理的范围和内容包括：(1)地下停车场，地面停车场，自行车棚；(2)员工食堂，员工休息室，淋浴室，更衣室，更衣柜，员工吸烟室；(3)工程设备机房，维修间，管道间，值班室，开水间；(4)大楼屋顶，大楼外立面，各楼层天花及公共区域照明；(5)各楼层走梯，公共通道，紧急疏散通道，应急照明；(6)消防监控室，警卫室，倒班宿舍，各公共区域消防栓、灭火器；(7)主要出入口，员工出入口，卸货平台，员工通道；(8)室外绿地，树
木，园林小品，室内公共区域绿色租摆；(9)商品周转库；(10)商厦内客人、儿童休息区；(11)商厦内公共厕所；
(12)物业管理用房；(13)公共区域广告。
(二)需要特别界定的区域
需要与产权人或租户特别界定责任与义务的管理区域有：(1)专用电梯的使用、维修和保养责任；(2)公共区域中单一租户使用的立柱的使用方式、时间和费用；(3)承租区域天花照明的更换责任及费用；(4)租户单独使用的库房、客人更衣室的消防安全和防盗责任；(5)租户经营产生的垃圾、包装物的清理；(6)租户的内部装修和改造的审批程序；(7)租户业务收银管理；(8)室外广告位的进人和更换；(9)租户二次装修的管理及限定条款(用电、防火、防盗、人身安全等)；(10)租户提供的商品的质量责任；(11)物业工程大系统与商业经营区域的接口划分(水、电、空调、燃气、照明的管理与计量)。
三、管理目标
，即统一的店面管理、统一的店面形象管理、统一的员工管理、统一的安全管理、统一的承接租赁管理、统一的物价质检管理。
L 第五节风险与安全管理
一、零售商业物业管理的风险及其防护
(一)
1．管理模式风险
成立子公司是目前最稳妥的办法。
子公司是独立法人，独立承担民事责任，除了子公司之外的其他形式都属于非法人机构，不承担民事责任，项目一旦发生问题，物业管理企业难逃干系。
2．产权与管理权相分离风险
投资商成功开发零售商业项目后，对项目的处置方式一般有以下三种：
(二)
为保护物业管理企业的利益，在物业管理合同中应格外强调和认真制定下列条款的内容：(1)合同文本的最终确定应征得全体业主或租户的一致同意和认可；(2)全体业主和租户对按时全额交费承担责任和义务；(3)物业管理企业对欠费业主或租户处理方式的认可；(4)对前期投资商向个别业主承诺的处理方式；(5)少数服从多数原则的认可；(6)对服从统一管理的承诺；(7)启动资金的管理和使用；(8)物业管理费用不足时的处理程序；(9)投资商前期工作与后期物业管理的衔接；(10)物业管理企业退出管理的方式、条件。
二、零售商业物业管理中的安全管理。