《徐州市房地产市场营销环境分析3100字》

徐州市房地产市场营销环境分析
目录
徐州市房地产市场营销环境分析 (1)
1.1 全国房地产市场环境分析 (1)
1.2 徐州房地产市场环境分析 (5)
1.2.1区域环境分析 (5)
1.2.2政策环境分析 (5)
1.2.3经济环境分析 (6)
1.2.4人口环境分析 (7)
1.1 全国房地产市场环境分析
2020年11月3日，中央正式发布《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标的建议》。

此次建议继续贯彻“房住不炒”的方针，十四五规划对以后房地产发展具有重要的指导意义。

其中折射出房地产市场大环境，有以下几个方向值得我们关注。

第一，坚持房住不炒的战略定位；第二，使租房购房并存的政策得以落实；第三，因地制宜，依据不同的城市属性制定不同的发展方案；第四，加大保障性住房的供给力度；第五，改善土地出让收入分配制度；第六，鼓励集建地租赁住房建设，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。

加强对房地产市场的宏观调控，积极实行分类管理，同时地方上需要制定相关的法律法规，规范土地开发，房屋销售，中介咨询等行为，更好的规避一些热点的城市房价上涨的太快，从而导致售价过高的问题。

此次十四五规划的实行，各地纷纷做出响应，出台了一系列的楼市调控及收紧政策，从而稳定市场预期，共同维护房地产产业的健康发展。

国家统计局公布的相关数据显示，2020年，我国房地产业开发投资将超过14万亿元，同比增长7.2%；住宅房地产投资将比去年增长7.6%，较2019年环比增长0.2%。

图3-1 全国房地产开发投资增速
图3-2 各地区房地产开发投资增速
图3-3 房地产开发投资增速
东部地区房地产投资达7万亿元，同比增长7.2%；中部地区投资近3万亿元，同比增长4.4%，比上年提高0.8个百分点；西部地区完成投资32654亿元，同比增长8.2%；东北地区完成投资0.6万亿元，比去年同期增长6.2%。

房产企业施工面积为926759万平方米，比上年同比增长了3.7%，其中，住宅施工面积655558万平方米，比2019年同比增长了4.4%。

房屋新开工面积为224433万平方米，同比下降了1.2%。

图3-4 房屋施工面积增速
2020年，房产企业开发业土地购置面积为25536万平方米，比2019年同比下降了1.1%，土地成交价款是17269亿元，同比增长了17.4%，2020年，商品房销售面积为176086万平方米，同比增长了2.6%，环比增速比1—11月上升了1.3个百分点，比2019年下降同比了0.1%。

其中，住宅销售面积同比增长了1.2%，办公楼销售面积同比降低了10.4%，商业营业用房销售面积同比降低了8.7%。

图3-5 全国商品房销售面积及销售额增速
2020年，东部地区商品房销售面积为71311万平方米，比2019年同比增长了7.1%；商品房销售额为95690亿元。

中部地区商品房的销售面积为49078万平方米，同比下降了1.9%，销售额为35854
亿元。

西部地区商品房的销售面积为48628万平方米，与2019年相比增长了2.6%，商品房销售额为36257亿元。

东北地区商品房的销售面积7069万平方米，同比降低5.8%，销售额为5812亿元。

2020年底，商品房待售面接近5万平方米，住宅待售面积、办公楼待销售面积以及商业营业用房的待售面积都有所下降。

图3-6 商品房待售面积增速
2020年，房产企业到位资金为193115亿元，与2019年度相比比增长了8.1%，同比比上年提高了0.5个百分点。

其中，国内贷款同比增长了5.7%；自筹资金同比增长了9.0%；定金和预收款同比增长了8.5%；个人按揭贷款增长了9.9%。

图3-7 全国房地产开发企业本年到位资金增速
综上所述，在2020年房地产市场中，由于疫情影响，全国的房产企业陷入低迷状态。

其中包括房地产投资性产业方面，商品房销售类型方面，以及住宅性房产销售面积方面都是呈先下降后增长的趋势。

随着疫情后各行各工都开始复业，中国房地产市场回暖势头逐渐明显。

1.2 徐州房地产市场环境分析
1.2.1区域环境分析
徐州市位于江苏省北部，“东襟连港，西接中原，南屏江淮，北扼齐鲁”，素有“五省通衢”之称。

境内有京沪、陇海两大铁路，京杭大运河也贯穿于整个徐州，四通八达的交通线路，为徐州的经济发展提供了方向，促使徐州经济发展名列前茅。

并且徐州市还是省重点规划建设的城市，可以更好的打造成为三大都市圈的中心城市。

为了进一步打造现代化城市空间的新格局，徐州市对中心城市、活力区、发展区和潜力区分类管理，因地制宜的全面打造。

强化五位一体的理念，将政治、经济、文化、社会、生态等要素积极融合。

对土地开发程度、城市路线网格的优化、网络覆盖程度以及基础配套设施等进行配套安排。

为促进徐州都市圈经济一体化发展，构建“一心、三带、五组群”的都市圈空间结构，为更好的实现“强富美高”的新徐州努力奋斗。

1.2.2政策环境分析
1.徐州不限购、限售政策
不限购：徐州目前采取的不限购政策，其意思是：不管是徐州当地人，还是外来人口都可以在徐州购买住房。

限售：自2017年6月份起，限售政策在徐州实施；2018年6月，徐州限售升级，市政府出台相关文件，规定自2018年6月10日起，只有领证满2年的商品房才可以上市交易。

2、公积金贷款
自2020年6月24日起，徐州执行新版公积金政策，徐州市区内最高可贷款个人公积金50万元，夫妻两人最高可贷公积金70万元；县区内最高可贷款个人公积金40万元，夫妻两人公积金最高可贷50万元。

3.徐州落户政策
2019年底，江苏省人民政府网站发布了《关于推动非户籍人口在城市落户的实施意见》，目标任务被细化，同时明确了工作措施。

江苏省公安厅对此作了详细的解读。

徐州市的落户政策具体如下：
（1）全面放开对高校、职业院校毕业生、归国留学学生和技术工作人员的落户限制。

（2）对有能力在城市稳定就业的、参军入伍进入城市人口的人员，在本市工作、生活并随家庭迁徙的农业转移人口，在当地有稳定的合法住所（含租赁）、合法稳定就业、参加城镇社会保险缴纳，并且申领居住证的转移人口，本人及其配偶、未婚子女和父母等，同样符合申请居住证的要求。

4.徐州人才引进购房补贴政策
除了在定居上给予人才引进优惠外，购房时徐州政府也给予人才购房一系列相关补贴措施。

同时徐州市下属区为了吸引更多优秀人才来本区就业，也结合自身情况出台了一系列的相关补贴。

5.徐州房产交易税费政策
除正常购房需要的费用之外，新房还需缴纳契税、维修基金、物业费等；二手房需缴纳契税、增值税、个人所得税等其他费用。

1.2.3经济环境分析
1.地区生产总值
依据徐州统计局核算的生产总值数据来看，2020年度全市的地区生产总值为7319.77亿元，与2019年度相比增长了3.4%。

其中，第一产业的增加值718.68亿元；第二产业的增加值为2931.61亿元；第三产业的增加值为3669.48亿元。

2.财政收入
财政发展呈现出平稳增长的趋势，金融运行稳定。

2020年，全市一般公共预算收入为481.82亿元，同比上升了2.9%；全年一般公共预算支出为958.07亿元，同比增长了8.6%。

，徐州市金融机构人民币存款、贷款余额依次达到了9141.99亿元和6952.08亿元，同比分别增长了13.7%和20.1%。

3.企业效益
服务业得到稳定恢复，新兴行业得到发展。

2020年度，徐州市服务业的增加值同比上升了 3.0%；工业生产继续进行，战略新兴产业和高科技产业的增长加快。

2020年度，与同期相比，整个城市的工业生产增长了6.3%。

从经济角度看，国有控股公司的增加值同比增长了 6.0%；股份制企业和港澳台投资企业分别同比增长了7.6%和8.2%；民营企业同比增长了5.2%；从企业经营来看，1-11月份，徐州市规模以上工业企业营业收入同比增长了 6.3%，利润总额同比增长了4.7%。

4.居民收入
居民收入增加，就业形势呈现稳定发展趋势。

2020年度，全市居民人均可支配收入为31166元，同比增长了4.8%。

城镇居民人均可支配收入为37523元，同比增长了3.6%；农村居民人均可支配收入21229元，同比上升了6.8%。

城乡居民收入差距进一步缩小，城乡居民收入比由上年的1.82:1缩小到1.77:1。

1.2.4人口环境分析
根据2020年第七次人口普查结果，到 2020年底，徐州市常住人口为882.56万人，比上年末增加了2.36万人，同比上升了0.3%。

常住人口中，0-14岁人口为180.64万人，15-64岁人口为589.59万人，65岁及以上人口味112.33万人。

表3-1 徐州人口环境分析
地区常住人口数（万人）户籍人口数（万人）
鼓楼区39.61 31.94
云龙区45.65 37.8
泉山区71.84 57.16
铜山区105.38 133.32
贾汪区43.06 51．79
邳州市144.57 194.13
沛县112.22 129.05
睢宁县103.04 141.79
丰县95.16 121.02
新沂市91.54 112.32。