国际新城营销策划报告
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园林：东南亚风情园林，以组团形式形成奢华感 配套：豪华会所、幼儿园、广场、喷泉、绿地、羽球场、儿童乐 园等 风格：欧式风情
World
项目目标解读：品质之作 立足品质，价格区域领先，力图借势中铁品牌与项目品质，实 现合理突破
价格
恒基凯旋门 华润凤凰城
恒基凯旋门：4200元/平 华润凤凰城：4100元/平
未来交通利好：
本项目距未来地铁2A号线地铁 站口（漓湘站）13.79千米，步 行5分钟距离；
地铁2A号线预计2015年开工， 2017年完成.
东六线
未来交通利好： 漓湘路上目前有一趟公交车到 中心区，808路，（未设固定公 交站点，基本上在十字路口上 车）但是非紧邻站口，步行需 10分钟.
当前本项目与各区域距离： 距离星沙中心区15分钟；距离 市区20分钟；距离机场30分钟.
本项目的契机：塑造中铁品牌的影响力 不仅是一个项目的成功，更是中铁在长沙房地产市场的
代表作
中铁房地产业务整合扩张：将中铁下属房地产业务整合为中铁 置业，逐步形成全国统一格局与中铁的产品开发系列
中铁房地产在长沙尚未发出响亮的声音：之前只有一个项目山 语城，项目的市场影响力与口碑都极为有限
中铁的品牌价值毋庸置疑：重点央企，全球第四大建筑工程承 包商，世界500强，中国高难度工程的实现者（青藏铁路）
幸福里
尚都花园 城 时代星城
楚天世纪 城 苹果社区
方略潇邦
未来长郡 圣力华苑 明天一城
博雅上院
占地 40 9.8 1.3 21 0.75 1.12 7.7 10.2
4.5 10.7 2.5 1.2 10
建面 130 16.6 12 64 7.2 10.8 38 25.5
19.3 37 8.2 10 25.5
元/平
本项目
World
星沙市场板块梯队分布： 第一梯队： 中心区及开元东路板块，价格在 3800-4000元/平米；
第二梯队： 长沙大道南板块，价格在33003400元/平米；
第三梯队： 东南新城板块，价格在2800-3000 元/平米。
本项目位于星沙的东南新城板块， 属于星沙的第三梯队
项目印象：2、关于交通 未来地铁口物业，但规划远期，当前公共交通配套相对薄弱
标准制定者 配套：5000平米生活体验中心，包括游泳池以及约2300平米的 运动会馆，西班牙风情商业街区私人会馆、小学、幼儿园
华润凤城
园林：地中海式风情的超高绿化率园林景观，西班牙特色的 钟楼、下沉式花园、特色水景、组团内私家花园
风格：欧式风情
品质标准的模 仿者：本地开 发商
方略潇邦 蝴蝶谷
园林：3.3万平高档法式皇家园林，香槟广场、万米立体中心花 园欧式园景、景观大道 风格：欧式分情
7.2万平方米
楚天·世纪城
38万平米
明天一城
10万平
恒基凯旋门 楚天世纪城 尚城
3房 110-120/120-130平米
120-130平米 115-120/120-130/130-135平米
105-120/120-130平米 105-120/120-130/159-160平米
120-130/130-155平米 110-120/120-135平方
外部 属性
自身属性
区域属性
工业园区内、星沙市场价值梯队末队
交通属性
未来地铁口，但规划2015年启动，只有 一路公交车，交通便利性一般
配套属性
周边未来商业配套体量大，正在起步 经营，未形成商业氛围
资源属性
无资源，周边环境杂乱，档次感差
指标及规本划项属性目实现品6商9业牌万、区，学域品校大一牌盘体；，化现价配代套格风格三全赢高的层社营区销目 产品标属性。更多要从以高8，项0多-目90为平本N米+身1的户的2型房属为性主，去产深品入附加挖值掘
项目 幸福里 方略·潇邦二期 圣力华苑三期 华润·凤凰城 恒基凯旋门一期 尚城 伤都花园城 楚天·世纪城 明天一城
规模 64万平方米 19万平方米 8万平方米 130万平米 78万平米 12万平方米 7.2万平方米 38万平米
10万平
2房 85-90/90-97平米 85-90/90-95/106-108平米 85-90/90-99平米
周边未来商业配套体量大，正在起步 经营，未形成商业氛围
资源属性
无资源，周边环境杂乱，档次感差
自身属性
指标及规划属性
69万区域大盘；现代风格全高层社区 商业、学校一体化配套
产品属性
以80-90平米的2房为主，产品附加值 高，多为N+1户型
项目自身具备很多可作为点
World
项目目标解读：中铁品牌立势之作 顺应中铁置业整合扩张，以本项目为契机塑造中铁品牌影响力
World
1 项目印象&目标解读
World
项目印象：1、关于区位 位于星沙工业园区内，属星沙价值梯队末端
项目地理位置： 位于东六线与螺丝塘路相交处。 西临东六线，北临螺丝塘路
长沙 大道
黄兴 大道
开元路
开元路板块 （中心区） 3900-4000元/平
长永高速
长沙大道南 板块
（科教区） 3300-3400
World
2 机遇：市场环境
1、一期待销售产品的简明市场验证 2、星沙市场板块特征与“品质”现状 3、本项目实现品质的机遇分析
World
1、产品验证
虽然星沙三个板块价格差异明显，但
—市场供求特征与趋势 板块间户型产品却趋于同质化
区域
中 心 区
星沙 大道 南板 块
东南 新城 板块
项目 华润凤凰 城 恒基凯旋 门 尚城
2800 2900
World
华润凤凰城恒基凯旋门 尚城 幸福润城
尚都
时代星城 楚天世纪城
苹果社区
方略潇邦 未来长郡
圣力华苑 明天一城
博雅上院
星沙主流供应产品统计： 主力区间80-100平米的2房为各项目主力产品，占30%-70%
120 110 100 90 80 70 60 50
幸福里
方略·潇邦 圣力华苑 凤凰城 恒基凯旋门 楚天·世纪城 尚城
World
项目印象：4、关于资源与环境 无景观资源，地块周边环境档次感较差，农民房与物流园为主
东边
北边
西边
南边
World
项目印象：5、关于规划 69万区域大盘；现代风格高层社区；商业、学校一体化配套
项目经济技术指标 占地：261202.4㎡ 可建设用地：205587.38㎡ 总建面：691562.14㎡ 容积率：3.0 绿地率：40%
100-130平米
World 120-125平米
尚都花园城 明天一城
比例 30% 0.43% 45.98% 22.44% 23.89% 22.87% 33.99% 46% 25.2%
星沙主流供应产品统计： 主力区间135-155平米的4房供应较少，多在30%以下
230 190
175 170 165 160 155 150 145 140 135 130 125 120 115 110 105 100 95 90
商业形态
沿路商铺+ 集中商业+
会所
沿路商铺
商业裙楼+ 沿路商铺 沿街商铺
2层商业裙 楼
2层商业裙 楼
商业经 营情况
少量沿 路商铺 进驻其 他未经
营
近7成进 行经营
略有几 家经营
少量店 面已经
营
在售
未售
方略潇邦 星城国际 华天LO东HO城名苑
圣力华苑华天酒店
明天一城
依托周边已建成入住楼盘底商，已具备一定的日常生活商业配套， 医疗教育等大型配套仍依赖星沙中心区
中心区
市区
20 分 钟
漓湘路
World
15 分 钟
地铁2A线 漓湘站
螺丝塘路
本项目 30
分 钟 机场
项目印象：3、关于配套 周边已有一定商业配套，刚刚起步经营，成熟度与品质感有限
项目
星城 国际
华天 L0HO 圣力 华院 东城 名苑
方略 潇邦 明天 一城
商业体量 12529
4200 14877 2656 5350 9565
78-90平米 79-89/106平米
80-99平米 81-89平米 75-90 平米
World 80-90/120-125
尚都花园城 明天一城
比例 55% 57.87% 43.33% 52.74% 46.4% 37.7% 40.87% 30% 66%
星沙主流供应产品统计： 主力区间110-130平米的3房为各项目第二主力产品，多占 20%-30%之间
World
项目目标解读：品质之作 通过品质塑造品牌形象，预期品质口碑看齐星沙标杆项目
当前星沙市场产品品质现状：
品质标准的制 定者：全国知 名开发商
楼间距：100米
恒基凯旋门
园林：7万平米由大型水景和岛状园林构成，添加法式雕塑小品 配套：游泳池、会所、电影院、幼儿园
看齐星沙标杆项风格目：奢，侈 做本区域内的品质
分类规划指标 住宅建面：587867.51㎡ 幼儿园：4000㎡ 小学：10800㎡ 配套：5724.93㎡ 商业：8369.7㎡
其中住宅建筑22栋30-33层 高层建筑，14栋12-15层小 高层建筑，现代风格。
商业 中心
商业街
幼儿园
24班小学
World
项目印象：6、关于产品 以80-90平米的2房为主，产品附加值高，多为N+1户型
时代新城
蝴蝶谷
蝴蝶谷：3500元/平
时代新城：3400元/平
楚天世纪城
楚天世纪城：3300元/平
本项目目标价格区域领先
方略潇邦
华天LOHO
圣力华苑
本明项天目一片城区目前价格
方略潇邦：3000元/平 华天LOHO：2950元/平 圣力华苑：2900元/平 明天一城：2800元/平
World
思考：充分发挥项目优势，实现品牌品质价格三赢 粗犷的营销启示：品牌，规模，产品是可为发力点；地段劣势 则是需要弱化或克服的障碍。
160 155 150 145 140 135 130 125 120 115 110 105 100 95 90 85
幸福里
方略·潇邦 圣力华苑 凤凰城
项目
规模
幸福里
64万平方米
方略·潇邦二期 19万平方米
圣力华苑三期
8万平方米
华润·凤凰城
130万平米
恒基凯旋门一期
78万平米
尚城
12万平方米
伤都花园城
中铁国际新城营销策划报告
World
世联地产.09.12.07
商业秘密声明
本文内包含的资料属于长沙世联地产顾问股份 有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞 争者利用。因此本文档内容仅限于对长沙世联地 产顾问股份有限公司作投标之用；除此之外，不 得私自发布、使用和复制文档的任何内容。
如果长沙世联地产顾问股份有限公司有幸和贵 方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复 制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限 制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中 包含数据的使用授权的情况。
幸福里
方略·潇邦
项目 幸福里 方略·潇邦二期 圣力华苑三期 华润·凤凰城 恒基凯旋门
尚城 楚天·世纪城
明天一城
圣力华苑 凤凰城 恒基凯旋门 楚天世纪城 尚城
规模 64万平方米 19万平方米 8万平方米 130万平米 78万平米 12万平方米 38万平米 10万平米
4房 150-170平 125-130/135-145/145-155平 150-155平 135-145平 190-230平 170-200平 135-150 平米
赠送比率 —— 6% 7.5% 6% 10% ——
赠送实用度高：通过内阳台赠送可改房
一期
World
阳台
飘窗
内阳台
项目印象小结：区域突破之作 地段资质平平，但项目自身，诸如规模，规划，产品大有可为
地段的短期可改善性不大
区域属性
工业园区内、星沙市场价值梯队末队
外部 属性
交通属性 配套属性
未来地铁口，但规划2015年启动，只有 一路公交车，交通便利性一般
本项目一期户型为例：
户型
面积
套数
1房
30-50平
380套
2房
78-88平
897套
2+1
87-90平
1109套
3房
110-118平 97套
3+1
125-130平 290套
4房
140平
54套
比率 13.5% 31.9% 38.8% 3.5% 10.3% 2%
赠送方式 —— 飘窗 内阳台+凸窗 飘窗 飘窗+内花园 飘窗
两房86-88三房90-130 四房136-150
一房50-51两房95-115 三房117-138四房138250
两房85-95三房110-125
3300 3300 3400
3000
两房80三房90-120
3800
两房85-99三房105-135 2950
两房86-125三房120125
两房80-99三房95-130 两房80-99三房95-130
主力户型
价格
两房80-97三房110-130 4000-4200
两房80-85三房105-130 四房190-230
一房40-77两房80-99三 房120-130
两房85-99三房105-130 五房160-220
两房81-89三房110-135
42000 4000 4000 3700
一房45-60两房75-95三 房110-135
World
项目目标解读：品质之作 立足品质，价格区域领先，力图借势中铁品牌与项目品质，实 现合理突破
价格
恒基凯旋门 华润凤凰城
恒基凯旋门：4200元/平 华润凤凰城：4100元/平
未来交通利好：
本项目距未来地铁2A号线地铁 站口（漓湘站）13.79千米，步 行5分钟距离；
地铁2A号线预计2015年开工， 2017年完成.
东六线
未来交通利好： 漓湘路上目前有一趟公交车到 中心区，808路，（未设固定公 交站点，基本上在十字路口上 车）但是非紧邻站口，步行需 10分钟.
当前本项目与各区域距离： 距离星沙中心区15分钟；距离 市区20分钟；距离机场30分钟.
本项目的契机：塑造中铁品牌的影响力 不仅是一个项目的成功，更是中铁在长沙房地产市场的
代表作
中铁房地产业务整合扩张：将中铁下属房地产业务整合为中铁 置业，逐步形成全国统一格局与中铁的产品开发系列
中铁房地产在长沙尚未发出响亮的声音：之前只有一个项目山 语城，项目的市场影响力与口碑都极为有限
中铁的品牌价值毋庸置疑：重点央企，全球第四大建筑工程承 包商，世界500强，中国高难度工程的实现者（青藏铁路）
幸福里
尚都花园 城 时代星城
楚天世纪 城 苹果社区
方略潇邦
未来长郡 圣力华苑 明天一城
博雅上院
占地 40 9.8 1.3 21 0.75 1.12 7.7 10.2
4.5 10.7 2.5 1.2 10
建面 130 16.6 12 64 7.2 10.8 38 25.5
19.3 37 8.2 10 25.5
元/平
本项目
World
星沙市场板块梯队分布： 第一梯队： 中心区及开元东路板块，价格在 3800-4000元/平米；
第二梯队： 长沙大道南板块，价格在33003400元/平米；
第三梯队： 东南新城板块，价格在2800-3000 元/平米。
本项目位于星沙的东南新城板块， 属于星沙的第三梯队
项目印象：2、关于交通 未来地铁口物业，但规划远期，当前公共交通配套相对薄弱
标准制定者 配套：5000平米生活体验中心，包括游泳池以及约2300平米的 运动会馆，西班牙风情商业街区私人会馆、小学、幼儿园
华润凤城
园林：地中海式风情的超高绿化率园林景观，西班牙特色的 钟楼、下沉式花园、特色水景、组团内私家花园
风格：欧式风情
品质标准的模 仿者：本地开 发商
方略潇邦 蝴蝶谷
园林：3.3万平高档法式皇家园林，香槟广场、万米立体中心花 园欧式园景、景观大道 风格：欧式分情
7.2万平方米
楚天·世纪城
38万平米
明天一城
10万平
恒基凯旋门 楚天世纪城 尚城
3房 110-120/120-130平米
120-130平米 115-120/120-130/130-135平米
105-120/120-130平米 105-120/120-130/159-160平米
120-130/130-155平米 110-120/120-135平方
外部 属性
自身属性
区域属性
工业园区内、星沙市场价值梯队末队
交通属性
未来地铁口，但规划2015年启动，只有 一路公交车，交通便利性一般
配套属性
周边未来商业配套体量大，正在起步 经营，未形成商业氛围
资源属性
无资源，周边环境杂乱，档次感差
指标及规本划项属性目实现品6商9业牌万、区，学域品校大一牌盘体；，化现价配代套格风格三全赢高的层社营区销目 产品标属性。更多要从以高8，项0多-目90为平本N米+身1的户的2型房属为性主，去产深品入附加挖值掘
项目 幸福里 方略·潇邦二期 圣力华苑三期 华润·凤凰城 恒基凯旋门一期 尚城 伤都花园城 楚天·世纪城 明天一城
规模 64万平方米 19万平方米 8万平方米 130万平米 78万平米 12万平方米 7.2万平方米 38万平米
10万平
2房 85-90/90-97平米 85-90/90-95/106-108平米 85-90/90-99平米
周边未来商业配套体量大，正在起步 经营，未形成商业氛围
资源属性
无资源，周边环境杂乱，档次感差
自身属性
指标及规划属性
69万区域大盘；现代风格全高层社区 商业、学校一体化配套
产品属性
以80-90平米的2房为主，产品附加值 高，多为N+1户型
项目自身具备很多可作为点
World
项目目标解读：中铁品牌立势之作 顺应中铁置业整合扩张，以本项目为契机塑造中铁品牌影响力
World
1 项目印象&目标解读
World
项目印象：1、关于区位 位于星沙工业园区内，属星沙价值梯队末端
项目地理位置： 位于东六线与螺丝塘路相交处。 西临东六线，北临螺丝塘路
长沙 大道
黄兴 大道
开元路
开元路板块 （中心区） 3900-4000元/平
长永高速
长沙大道南 板块
（科教区） 3300-3400
World
2 机遇：市场环境
1、一期待销售产品的简明市场验证 2、星沙市场板块特征与“品质”现状 3、本项目实现品质的机遇分析
World
1、产品验证
虽然星沙三个板块价格差异明显，但
—市场供求特征与趋势 板块间户型产品却趋于同质化
区域
中 心 区
星沙 大道 南板 块
东南 新城 板块
项目 华润凤凰 城 恒基凯旋 门 尚城
2800 2900
World
华润凤凰城恒基凯旋门 尚城 幸福润城
尚都
时代星城 楚天世纪城
苹果社区
方略潇邦 未来长郡
圣力华苑 明天一城
博雅上院
星沙主流供应产品统计： 主力区间80-100平米的2房为各项目主力产品，占30%-70%
120 110 100 90 80 70 60 50
幸福里
方略·潇邦 圣力华苑 凤凰城 恒基凯旋门 楚天·世纪城 尚城
World
项目印象：4、关于资源与环境 无景观资源，地块周边环境档次感较差，农民房与物流园为主
东边
北边
西边
南边
World
项目印象：5、关于规划 69万区域大盘；现代风格高层社区；商业、学校一体化配套
项目经济技术指标 占地：261202.4㎡ 可建设用地：205587.38㎡ 总建面：691562.14㎡ 容积率：3.0 绿地率：40%
100-130平米
World 120-125平米
尚都花园城 明天一城
比例 30% 0.43% 45.98% 22.44% 23.89% 22.87% 33.99% 46% 25.2%
星沙主流供应产品统计： 主力区间135-155平米的4房供应较少，多在30%以下
230 190
175 170 165 160 155 150 145 140 135 130 125 120 115 110 105 100 95 90
商业形态
沿路商铺+ 集中商业+
会所
沿路商铺
商业裙楼+ 沿路商铺 沿街商铺
2层商业裙 楼
2层商业裙 楼
商业经 营情况
少量沿 路商铺 进驻其 他未经
营
近7成进 行经营
略有几 家经营
少量店 面已经
营
在售
未售
方略潇邦 星城国际 华天LO东HO城名苑
圣力华苑华天酒店
明天一城
依托周边已建成入住楼盘底商，已具备一定的日常生活商业配套， 医疗教育等大型配套仍依赖星沙中心区
中心区
市区
20 分 钟
漓湘路
World
15 分 钟
地铁2A线 漓湘站
螺丝塘路
本项目 30
分 钟 机场
项目印象：3、关于配套 周边已有一定商业配套，刚刚起步经营，成熟度与品质感有限
项目
星城 国际
华天 L0HO 圣力 华院 东城 名苑
方略 潇邦 明天 一城
商业体量 12529
4200 14877 2656 5350 9565
78-90平米 79-89/106平米
80-99平米 81-89平米 75-90 平米
World 80-90/120-125
尚都花园城 明天一城
比例 55% 57.87% 43.33% 52.74% 46.4% 37.7% 40.87% 30% 66%
星沙主流供应产品统计： 主力区间110-130平米的3房为各项目第二主力产品，多占 20%-30%之间
World
项目目标解读：品质之作 通过品质塑造品牌形象，预期品质口碑看齐星沙标杆项目
当前星沙市场产品品质现状：
品质标准的制 定者：全国知 名开发商
楼间距：100米
恒基凯旋门
园林：7万平米由大型水景和岛状园林构成，添加法式雕塑小品 配套：游泳池、会所、电影院、幼儿园
看齐星沙标杆项风格目：奢，侈 做本区域内的品质
分类规划指标 住宅建面：587867.51㎡ 幼儿园：4000㎡ 小学：10800㎡ 配套：5724.93㎡ 商业：8369.7㎡
其中住宅建筑22栋30-33层 高层建筑，14栋12-15层小 高层建筑，现代风格。
商业 中心
商业街
幼儿园
24班小学
World
项目印象：6、关于产品 以80-90平米的2房为主，产品附加值高，多为N+1户型
时代新城
蝴蝶谷
蝴蝶谷：3500元/平
时代新城：3400元/平
楚天世纪城
楚天世纪城：3300元/平
本项目目标价格区域领先
方略潇邦
华天LOHO
圣力华苑
本明项天目一片城区目前价格
方略潇邦：3000元/平 华天LOHO：2950元/平 圣力华苑：2900元/平 明天一城：2800元/平
World
思考：充分发挥项目优势，实现品牌品质价格三赢 粗犷的营销启示：品牌，规模，产品是可为发力点；地段劣势 则是需要弱化或克服的障碍。
160 155 150 145 140 135 130 125 120 115 110 105 100 95 90 85
幸福里
方略·潇邦 圣力华苑 凤凰城
项目
规模
幸福里
64万平方米
方略·潇邦二期 19万平方米
圣力华苑三期
8万平方米
华润·凤凰城
130万平米
恒基凯旋门一期
78万平米
尚城
12万平方米
伤都花园城
中铁国际新城营销策划报告
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世联地产.09.12.07
商业秘密声明
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幸福里
方略·潇邦
项目 幸福里 方略·潇邦二期 圣力华苑三期 华润·凤凰城 恒基凯旋门
尚城 楚天·世纪城
明天一城
圣力华苑 凤凰城 恒基凯旋门 楚天世纪城 尚城
规模 64万平方米 19万平方米 8万平方米 130万平米 78万平米 12万平方米 38万平米 10万平米
4房 150-170平 125-130/135-145/145-155平 150-155平 135-145平 190-230平 170-200平 135-150 平米
赠送比率 —— 6% 7.5% 6% 10% ——
赠送实用度高：通过内阳台赠送可改房
一期
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阳台
飘窗
内阳台
项目印象小结：区域突破之作 地段资质平平，但项目自身，诸如规模，规划，产品大有可为
地段的短期可改善性不大
区域属性
工业园区内、星沙市场价值梯队末队
外部 属性
交通属性 配套属性
未来地铁口，但规划2015年启动，只有 一路公交车，交通便利性一般
本项目一期户型为例：
户型
面积
套数
1房
30-50平
380套
2房
78-88平
897套
2+1
87-90平
1109套
3房
110-118平 97套
3+1
125-130平 290套
4房
140平
54套
比率 13.5% 31.9% 38.8% 3.5% 10.3% 2%
赠送方式 —— 飘窗 内阳台+凸窗 飘窗 飘窗+内花园 飘窗
两房86-88三房90-130 四房136-150
一房50-51两房95-115 三房117-138四房138250
两房85-95三房110-125
3300 3300 3400
3000
两房80三房90-120
3800
两房85-99三房105-135 2950
两房86-125三房120125
两房80-99三房95-130 两房80-99三房95-130
主力户型
价格
两房80-97三房110-130 4000-4200
两房80-85三房105-130 四房190-230
一房40-77两房80-99三 房120-130
两房85-99三房105-130 五房160-220
两房81-89三房110-135
42000 4000 4000 3700
一房45-60两房75-95三 房110-135