2017年上海房地产估价师《相关知识》：住宅及其用地的规划布置考试题

2017年上海房地产估价师《相关知识》：住宅及其用地的规
划布置考试题
2017年上海房地产估价师《相关知识》：住宅及其用地的规划布置考
试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。

A．社会因素
B．环境因素
C．人口因素
D．行政因素
2、从工程费用计算角度，工程计价的顺序一般为。

A：单位工程总价→分部分项工程单价→工程项目总价→建设项目总造价
B：分部分项工程单价→单位工程总价→工程项目总价→建设项目总造价
C：分部分项工程单价→单位工程总价→建设项目总造价→工程项目总价
D：分部分项工程单价→工程项目总价→单位工程总价→建设项目总造价
E：执行层的组织协调
3、下列关于拍卖价高者得规则，表述错误的是。

A：价高者得规则是指拍卖标的应卖给出价最高的竞买人
B：竟买人的最高应价经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后，拍卖成交
C：价高者得规则约束竞买人、拍卖人
D：价高者得规则不约束委托人
E：执行层的组织协调
4、某房产经纪公司为孙某介绍一套出租住房，该出租住房的每月房租为500元，按照规定，该房产经纪公司可收取孙某房屋租赁代理费最高为元。

A：100
B：250
C：500
D：1000
E：执行层的组织协调
5、关于债务融资，下列说法不正确的是（）。

A．信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道
B．债券偿付方式有三种：第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转贷C．企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为3～5年
D．利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋”
6、下列对价格效应、收入效应、替代效应说法正确的是__。

A．替代效应＝收入效应+价格效应
B．价格效应＝替代效应+收入效应
C．收入效应＝替代效应+价格效应
D．价格效应＝替代效应/收入效应
7、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5％，则该建筑物的成新率为。

A：76％
B：80％
C：81％
D：84％
E：工业用地的监测点评估价格
8、房地产估价师的注册管理部门是。

A：国务院人力资源和社会保障主管部门
B：国务院住房和城乡建设主管部门
C：所在地省级住房和城乡建设主管部门
D：所在地市级住房和城乡建设主管部门
E：执行层的组织协调
9、某幢大厦为6层综合楼，其中1~3层为商场，4~6层为写字楼，商场均为甲公司拥有，写字楼为乙公司拥有．该大厦的土地价值为3 500万元，房地总价值为5 000万元，其中商场的房地价值为3 000万元，写字楼的房地价值为2 000万元，按照房地价值进行分摊的方法计算甲公司分摊的地价数额为。

A：2 100万元
B：3 000万元
C：1 270万元
D：2 400万元
E：工业用地的监测点评估价格
10、据调查，某城市2008年初总家庭数为120万户，户年均可支配收入为5万元，约有15%的家庭打算当年购房，平均住房需求80g㎡/户，则2008年该市新建商品住房的总市场潜量是万。

(2008年试题)
A：1260
B：1380
C：1440
D：2100
E：借款合同
11、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同的__。

A．20%
B．30%
C．40%
D．50%
12、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的
7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。

在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。

但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方__元/m2。

A．2020.80
B．2214.29
C．2336.45
D．2447.37
13、某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。

该商铺的价值为__万元。

A．521
B．533
C．695
D．711
14、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%、3%，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）元/m2。

A．2660
B．2427
C．2425
D．2294
15、关于房屋转租，表述不正确的是__。

A．承租人经出租人同意转租的，承租人与出租人的租赁合同继续有效
B．第三人对租赁物造成损失的，第三人应当赔偿损失，与承租人无关
C．承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同
D．除出租人与转租双方协商另有约定的外，转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期
16、下列不属于控制性详细规划作用的是。

A：控制性详细规划起着承上启下的作用
B：控制性详细规划是城市规划管理的依据和城市建设的引导
C：控制性详细规划是对小范围内城市开发建设活动进行总平面布局和空间立体组织
D：控制性详细规划是城市政策的载体
E：执行层的组织协调
17、__是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。

A．土地利用总体规划
B．城市规划
C．土地开发
D．城市建设
18、廉租住房投资、低碳排放住宅示范项目投资等属于。

A：固定资产投资、流动资产投资和稀有资产投资等
B：生产性投资和非生产性投资
C：政府投资、非盈利机构投资
D：企业投资和个人投资
E：借款合同
19、进度计划管理通常采用横道图和。

A：资金流动计划图
B：网络图
C：直方图
D：控制图
E：借款合同
20、房地产泡沫形成的促成因素是__。

A．土地的有限性
B．土地的稀缺性
C．投机需求膨胀
D．金融机构支持
21、下列__不是影响房地产价格的经济因素。

A．经济发展
B．金融政策
C．利率
D．汇率
22、在写字楼出租过程中，物业管理人员常要计算R/U系数。

其中，R/U系数是指__。

A．出租单元内建筑面积与可出租而积的比值
B．可出租面积与出租单元内建筑面积的比值
C．出租单元内建筑面积与建筑总而积的比值
D．可出租单元建筑面积与建筑总面积的比值
23、不动产登记费的收取__
A．按不动产面积
B．按件收取
C．按不动产体积
D．按价款的比例
24、下列不属于无偿收回土地条件的是。

A：城市规划区范围内
B：除因不可抗力或者政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成的动王开发延迟除外
C：以出让等有偿方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地D：超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的
E：房地产估价机构必须加盖公章
25、资本化率=__+风险调整值。

A．平均利润率
B．安全利率
C．经济增长率
D．银行贷款利率
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、竞争导向定价法不包括__。

A．领导定价法
B．挑战定价法
C．随行就市定价法
D．价值定价法
2、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权
出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为__年。

A．38
B．42
C．58
D．60
3、从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的。

A：第一阶段
B：第二阶段的后半段
C：第三阶段的后半段
D：第四阶段
E：借款合同
4、下面四个选项中，说法不正确的是__。

A．以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可视为同一抵押物
B．以一宗房地产分割抵押的，首次抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分可以再次抵押，但不得超出其余额部分C．乡、村企业的土地使用权可以单独抵押
D．以乡、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地作
用权同时抵押5、按照陈某的遗嘱，其拥有的多处房屋分别由下列承受人承受，其中，应缴纳契税的有。

(2008年试题)
A：陈某的儿子
B：陈某的经纪人
C：陈某的继母
D：陈某的女儿
E：护理陈某多年的保姆
6、房地产保险中，涉及房地产的财产保险主要包括。

A：企业财产保险
B：城乡居民房屋保险
C：建筑工程一切险
D：买方信用保险
E：住宅抵押贷款保险
7、房地产价格评估应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以为基础，参照当地的市场价格进行评估。

A：各类房屋的抵押价格
B：各类房屋的租赁价格
C：各类房屋的重置价格
D：基准地价
E：标定地价
8、在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括__。

A．估价目的、估价原则、估价对象
B．估价目的、估价原则、估价时点
C．估价原则、估价对象、估价时点
D．估价目的、估价对象、估价时点
9、Z根据GB/T 17986—2000《房产测量规范》，下列项目中，计算一半建筑面积的是__。

A．无顶盖的室外楼梯
B．无柱的雨篷
C．无顶盖的阳台
D．房屋之间无上盖的架空通廊
10、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，安全利率假定为6%，风险补偿率为安全利率的40%，该房地产的收益价格为（）。

A．368万元
B．552万元
C．561万元
D．920万元
11、下列指标从某一个侧面反映了房地产泡沫的程度。

A：实际价格/理论价格
B：房地产价格增长率/实际GDP增长率
C：房地产价格指数/居民消费价格指数
D：房屋施工面积/新竣工面积
E：个人住房抵押贷款增长率/居民平均家庭收入增长率
12、市场调查可分为不可控制因素调查和可控因素调查两种，其中，不可控因素调查包括。

A：产品调查
B：技术发展调查
C：国内外市场环境调查
D：市场营销因素调查
E：促销策略调查
13、下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中，不正确的是。

A：拆迁当事人达成仲裁协议的，应采取仲裁方式
B：拆迁当事人没有达成仲裁协议，可向人民法院提起民事诉讼
C：拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理D：诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行
E：执行层的组织协调
14、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定了的转让房地产开发项目条件。

A：以出让方式取得的土地使用权
B：以划拨方式取得的土地使用权
C：以转让方式取得的土地使用权
D：以出租方式取得的土地使用权
E：以抵押方式取得的土地使用权
15、以下属于房地产权益状况比较、调整的内容有__。

A．基础设施完备程度
B．城市规划限制条件
C．地面形状、面积大小
D．环境景观
16、教育费附加的税率在城市一般为营业税的__%。

A．3
B．5
C．7
D．33
17、某企业2008年的净利润为300万元，该年度的销售收入净额为1200万元。

则该企业的销售净利率是。

A：10％
B：25％
C：50％
D：75％
E：执行层的组织协调
18、下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是__。

A．降低房地产开发贷款利率
B．增加土地有效供给
C．降低契税
D．提高购房贷款利率
19、房地产档案资料由__组成
A．房地产平面图
B．房地产有关证明和文件
C．房地产卡片
D．房地产权属账册
E．房地产施工图
20、企业会计准则是规范企业会计确认、计量、报告的会计准则，它包括两个层次。

A：一般会计准则
B：普通会计准则
C：特殊会计准则
D：基本会计准则
E：具体会计准则
21、用益物权包括。

A：土地承包经营权
B：抵押权
C：建设用地使用权
D：质权
E：地役权
22、拍品展示的方式主要有。

A：固定展示
B：巡回展示
C：现场展示
D：资料展不
E：定期展示
23、银行向某家庭发放了一笔月还款额为2000元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的物业管理费为每月150元。

从当前我国商业银行风险管理的角度来看，
该家庭的月均收入应不低于元。

A：3583
B：3909
C：4300
D：4778
E：借款合同
24、在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的有。

A：买地-建房-卖房
B：买房-经营
C：买房-出租-转售
D：买房-出租
E：买地-开发-转让
25、住房置业担保公司应当从其资产中按照借款人借款余额的一定比例提留担保__。

A．风险基金
B．保证金
C．预留金
D．周转金。